Сегодняшней темой для обсуждения станут способы того, как заставить продать долю в квартире при общей долевой собственности. Нет, конечно, мы не делаем ничего, что преследовалось бы в рамках Уголовного кодекса РФ, и Вам убедительно не советуем подобные методы. Все в рамках закона – заставить собственника, обладающего меньшей долей в праве собственности на квартиру, другому собственнику, который обладает большей ее долей, реально только в судебном порядке.

В науке гражданского права часто говорят об «эластичности» как признаке права собственности, то есть оно всегда стремится как бы «сбросить» с себя все наложенные ограничения или обременения и вернуться в изначальный вариант «полного» права для его владельца. Частным случаем как раз является ситуация, когда право собственности на единую недвижимую вещь – на квартиру в силу каких-то обстоятельств было поделено между несколькими лицами, например, банальный, но повсеместно встречающийся пример – при наследовании часто получается так, что одно лицо получает 2/3 какой-нибудь однокомнатной квартиры, а другое  всего 1/3. И это не самый запущенный случай – согласно нашему опыту эта доля может числиться как 8/75, например, в то время как второму собственнику принадлежат остальные 67/75. Доли, конечно же, подразумеваются идеально-абстрактные, и служат лишь чисто юридической фикцией – для упрощения в использовании в юридическом значении. В реальности квартиру так делить невозможно – ни по выделяемой площади, ни по назначению комнат, так как по закону у каждого собственника должна быть возможность пользоваться помещениями вспомогательного значения – с санитарно-техническим оборудованием, зоной для приготовления пищи, коридором, кладовой комнатой при наличии. И такая ситуация в реальности и, правда, налагает неприятные ограничения на собственника большей доли – приходится разрешать вопросы пользования подобным жилым помещением в соответствии с волей второго владельца, и ни о каком полноправии здесь нет и речи, особенно, если со вторым собственником у Вас натянутые отношения. Долевая квартира, по сути, превращается в общежитие, а собственник не хочет продавать долю в квартире.

По общему правилу, отдать собственнику с меньшей долей деньги и прекратить его право собственности можно только с его согласия. Однако, создатели Гражданского кодекса РФ, если собственник не хочет продавать долю в квартире, как раз таки в силу эластичности для восстановления полного права собственности предусмотрели вариант того, что собственник большей доли может при определенных случаях заставить другого обязать продать долю в квартире. Для этого в суде необходимо доказать, что долю другого собственника нельзя реально выделить, она является незначительной, и у этого собственника нет существенного интереса в том, чтобы пользоваться общим имуществом. Каждый такой случай индивидуален, и требует своего подбора фактов и доказательств, подтверждающих вышеуказанные обстоятельства, поэтому расшифруем эти признаки, чтобы Вы понимали значение каждого из них конкретно в Вашем случае.

Выше мы писали об абстрактном характере долей квартиры – да, это, действительно, так, но в некоторых ситуациях можно предоставить каждому собственнику примерно равную его доле площадь в квартире – например, когда квартира двухкомнатная, а у каждого собственника по ½ доле, и в принципе можно определить совместный порядок пользования, где каждый использует свою комнату плюс общее имущество в квартире и доме. Невозможность выделить второму собственнику его долю в более-менее реальном эквиваленте создается тогда, когда доля фактически не соответствует комнатам: как предоставить в однокомнатной квартире 1/3? В то же время, если комнату выделить можно, то необходимо показать суду, что использование данной комнаты владельцем меньшей доли может мешать остальным жильцам: к примеру, когда в трехкомнатной квартире одна комната является проходной, а собственник не хочет продавать долю в квартире. Вообще, суд решает этот вопрос по-разному в каждой ситуации, а для того, чтобы убедительно и наглядно показать суду факт невозможности предоставить собственнику меньшей доли реальную площадь, обязательно приложите к своему исковому заявлению технический паспорт, экспликацию, планы БТИ и т.д. Также одним из наиболее важных доказательств невозможности выдела доли в квартире является заключение эксперта, в котором буквально так и сказано (можно провести экспертизу до суда и приложить к иску либо ходатайствовать о ее проведении непосредственно в ходе рассмотрения дела, а расходы будут возложены на проигравшую в споре сторону).

При решении вопроса как заставить продать долю в квартире доказывание незначительности доли, по сути, – это донесение до судьи мысли об абсурдности возможности реализации права собственности на маленькую по размеру долю. Для большей наглядности в иске указываем простейший расчет из реального примера: жилая площадь в квартире 17 кв.метров, 1/3 – это примерно 5,6 кв.м, что составляет менее учетной нормы для проживающего в принципе для любого субъекта РФ почти в два раза. Конечно, правила об учетной норме как минимальной площади на одного проживающего не имеют прямого отношения к положениям закона о долевой собственности, однако, этот довод наглядно покажет судье, что собственник меньшей доли не может в реальности не сможет использовать те права на жилое помещение, которые она дает.

Также для того, чтобы обязать продать долю в квартире, в суде важно доказать факт несущественности интереса в использовании жилого помещения другим собственником. Можем представить два критерия из нашей практики, которые обычно влияют на мнение суда:

– какой интерес собственник меньшей доли проявляет к своей доле: экономический (пытается получить денежную выгоду от использования, например, собирается продать долю подороже, сдает в аренду часть жилого помещения, соответствующего доле) или потребительский (собирается проживать или уже проживает в квартире);

– реальная необходимость (нуждаемость) в использовании своей доли в жилом помещении.

Собираем все факты в нашу пользу: показания свидетелей-соседей, своих домочадцев, ссылки на договор аренды / безвозмездного пользования, платежки по коммунальным услугам, налогу на имущество, выписка из единого государственного реестра недвижимости, выписка из домовой книги, то есть все, что покажет суду – собственник меньшей доли не собирается ее использовать непосредственно для удовлетворения своих потребностей в жилище либо, что еще важнее доказать для того, чтобы обязать продать долю в квартире, – это нарушение использованием жилого помещения Ваших законных прав. Постоянный шум, вселение посторонних лиц, неподобающее поведение, в том числе злоупотребление алкогольными напитками, несоблюдение санитарно-гигиенических норм «соседом» по квартире – это дополнительные доводы для того, чтобы выкупить долю в квартире.

Приведем пример из судебной практики (имена реальных лиц изменены): Татьяна (дочь наследодателя) и Денис (отец наследодателя) унаследовали от своего соответственно отца и сына по 1/3 в однокомнатной квартире. Также наследницей стала вторая супруга наследодателя Ирина, с которой у Татьяны и Дениса сложились конфликтные отношения. Ирина, имеющая в собственности частный дом и зарегистрированная в нем, всячески мешала Татьяне и Денису проживать в унаследованном жилом помещении, в частности, она периодически сдавала свою долю третьим лицам, не давала согласие на проведение необходимого ремонта, меняла замок на входной двери в квартиру. Подобное поведение, а также тот факт, что Ирина и Денис являются разнополыми лицами, а Денису еще и требовался особый уход как инвалиду II группы, стали убедительными доводами для суда.

Также важно показать суду, что Вы пытались решить вопрос о прекращении права собственности на меньшую долю договорным путем – кстати, в этом заключается одна наша хитрость. Мы письменно предлагаем другой стороне продать нашему доверителю его долю в квартире за определенную стоимость – хорошо, если нам ответят, что готовы продать, но по более высокой цене. Тут не надо переживать – компенсация за долю будет в итоге рассчитана исходя из реальной рыночной стоимости доли по итогам экспертизы, а не согласно фантазиям собственника маленькой доли. Если ответа нет, то мы сами связываемся с этим лицом и в процессе переговоров выясняем его намерения по цене доли (в разумных рамках), затем предлагаем заключить предварительный договор о покупке, который в последующем и станет доказательством в суде.

Не забудьте правильно оформить Ваши требования как заставить продать долю в квартире: просим суд прекратить право собственности Вашего ответчика на его долю в квартире за компенсацию и признать право собственности на эту долю за Вами.

Таким образом, мы рассказали Вам основную схему доказывания в суде для того, чтобы выкупить долю в квартире. Скажем так, это не самые простые процессы, и в реальности судью буквально приходится всеми силами убеждать в правомерности подобных требований, так как из принципа законности и широкой свободы, которая предоставляется участникам оборота Гражданским кодексом РФ, лишение права собственности противоречит Конституции РФ. Однако, с нашей стороны мы всегда прилагаем максимальные усилия для защиты Ваших прав, мы тщательно собираем всю доказательственную базу в таких случаях – от Вас мы попросим только доверенность и доведем дело до исполнения решения суда.