Как заставить продать долю в квартире?

Если Вы ищите эту информацию и задает вопрос «как?», то Вы на верном пути. Правильный вопрос звучит именно так – «как заставить продать долю в квартире?», а не «можно ли обязать продать долю в квартире?». Если собственник не хочет продавать долю в квартире, то заставить продать можно, но не всегда. Сделать это принудительно можно только через суд. Теперь разбираемся как это сделать и можно ли именно в Вашем случае это сделать.

Перед Вами руководство, которое сформирует план действий в случае, если собственник не хочет продавать долю в квартире. Данная статья будет максимально подробной. Цель статьи: рассказать читателям блога можно ли в конкретно их случае заставить продать долю в квартире, оценить возможность продажи доли через суд, выработать тактику досудебного урегулирования спора и наконец расскажем процедуру судебного разбирательства при признании доли в квартире малозначительной.

Судя по количеству обращений и сложившейся ситуации на рынке недвижимости, малозначительная доля в квартире — это очень серьезная проблема. Собственники больших долей пытаются выкупить малозначительные доли, чтобы стать полноправными собственниками, а собственники малозначительных долей, думая, что никто не может их заставить продать долю в квартире, хотят реализовать свою долю в разы выше рыночной стоимости. В месяц у нас не меньше 100 таких обращений. На момент написания статья в судах Москвы и Московской области у нас рассматривается одновременно 4 таких дела. Около года назад мы писали объемную статью, в который рассматривали судебную практику признание долей в квартире малозначительными, рассматривали вопрос как обязать продать долю в квартире, рассказывали какие условия нужны для этого, рассказывали, как попробовать договориться без суда. Но предыдущая статья давала только общее представление о том что делать. Мы решили опубликовать подробную инструкцию. Эту инструкцию мы решили существенно не перегружать нормами, все будет написано простым человеческим языком, но все-таки начнем с выдержки из нормы закона:

Статья 252 ГК РФ.

«…Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности…». В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию…»

Упростим то, что написано в Гражданском кодексе РФ и что пишут в решениях суды: чтобы заставить продать долю в квартире и нам же купить эту долю, нужны одновременно следующие факторы:

Доля должна быть маленькой, малозначительной, незначительной. Размер этой доли не определен в законе, это решается в каждом случае индивидуально. Например, 1/8 в 1-комнатной квартире – это малозначительная доля в квартире, а ¼ в 4-комнатной квартире – это не малозначительная доля. Даже ½ может быть признана незначительной долей. Обычно, малозначительными признаются доли от 1/3 и далее. Чем меньше, тем лучше, тут все определяется индивидуально. Далее в статье мы приведем примеры судебных решений и размеров долей с количеством комнат в квартире, даже составим таблицу.
Выделить в натуре эту долю невозможно без соразмерного ущерба. Тут все проще. Этот вопрос решаете не Вы, а экспертиза. До суда обращаетесь в любое экспертное учреждение имеющее соответствующее разрешение на такую деятельность и задаете этот вопрос им, передаете документы на объект недвижимости, и они проводят письменную экспертизу, которую нужно будет предъявить суду (в случае выигрыша стоимость можно взыскать с ответчика). В экспертизе должно быть указано приблизительно следующее: «Реальный раздел дома между всеми собственниками в соответствии с идеальными долями невозможен, кроме того в изолированной части дома должны быть подсобные помещения, такие как кухня, передняя(коридор), ванная или душевая, то есть должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище». Если говорить реально, то мало какую долю из дома можно выделить в натуре. Разве что земельный участок, да, его можно, но тоже далеко не всегда. С квартирами дело обстоит чуть иначе. Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что суд смотрит соответствует ли размер доли площади какой-либо из жилых комнат, то есть можно ли выделить для проживания изолированное помещение по размеру соответствующее принадлежащей доле. Например, если в квартире 4 комнаты, а доля ¼, то суд может сделать вывод, что выделить долю можно, но в виде комнаты. В любом случае, ответить на этот вопрос должна экспертиза. Будьте готовы к тому, что в суде ответчик может заявить ходатайство о повторной экспертизе уже в другом экспертном учреждении, суд вероятнее всего удовлетворит это ходатайство. И если выводы экспертов будут прямо противоречивыми, то судья будет принимать решение по своему внутреннему убеждению.
Невозможность совместного проживания. С этим тоже не возникает много вопросов. Нужно суду обязательно доказать, что Вы не можете проживать вместе, следовательно, обязать продать долю в квартире – это исключительная мера. Например, Вы не родственники, у Вас были и есть конфликты, это Ваш бывший муж/жена, сейчас у Вас идут другие судебные разбирательства, вызывали полицию и т.д. Это действительно важно доказать. Даже если доказать, что доля малозначительна, доказать, что выдел доли в натуре невозможен, а не доказать невозможность совместного проживания, то иск не будет удовлетворен. Тут можно ссылаться на многое: например, спор о доле в однокомнатной квартире и собственники люди разных полов, либо спор о четырехкомнатной квартире, но собственник малозначительной доли ведет асоциальный образ жизни: пьет. В принципе, если это не Ваш родственник и/или у Вас с ним конфликтные отношения, то этого достаточно.
У собственника малозначительной доли в квартире нет существенного интереса в использовании этой доли. В идеале должно быть два условия: собственник этой доли не проживает в этой квартире/доме и к тому же имеет еще иную собственность. На практике, обычно достаточно и первого условия – собственник не проживает там. Именно факт проживания имеет значения, не самой регистрации (прописки). Если он к тому же и не зарегистрирован там, то еще лучше. Нужно будет собрать справки, подтверждающие это: выписку из домовой книги, справку от управляющей компании, показания соседей. Тем самым мы докажем, что там его давно нет, следовательно, он не пользуется этой долей и не имеет интереса в ней: лучше ему продать эту долю, уступить ее Вам, чтобы Вы могли стать полноправным собственником. А если у ответчика по делу будет другая собственность, то это будет большим плюсом. Есть другая квартира/дом, где он фактически проживает, следовательно, плевать он хотел на эту долю – так должен думать суд, чтобы Вы смогли выкупить эту долю. Это и будем доказывать. Но как узнать есть ли иная собственность и собственника? Для этого мы нанимаете юристов, мы это сделаем.
Ответчик не оплачивает коммунальные платежи, налоги. Это требование не указано в законе, но его выработала судебная практика. Оно связано с предыдущим условием – не платит коммунальные платежи, налоги, значить не заботится о своем имуществе и не имеет существенно интереса.
Собственник малозначительной доли имеет волю продать свою доли. Это требование также не указано в законе, но анализ судебной практики говорит о том, что если доказать суду, что в целом ответчик был готов или сейчас готов к продаже, то это будет очком в Вашу копилку и будет проще обязать продать долю в квартире. Объясним. Суд исходит из того намеревается ли вообще собственник маленькой доли продать ее, если он придерживался всегда позиции, что доля – его собственность, никогда он продавать не будет, что она ему жизненно необходима, то это одно, а если собственник согласен продать ее, но хочет в разы завышенную цену – это другое. Значит нарушаются Ваши права, юридически это называется «злоупотребление правом»: собственник просто хочет получить больше денег, либо будет шантажировать Вас свое долей и не будет давать полноценно пользоваться. Теперь важно доказать это суду. Устные переговоры – это ничто. Мы обычно хитрим (никак без этого в нашей работе, нам важнее восстановить справедливость). Что мы делаем? Начинаем переговоры с продавцом, устные и письменные. Сначала мы направляем письменное уведомление о том, что готовы купить эту долю за определенную стоимость, но в целом готовы рассмотреть и его предложение по цене. Потом ждем ответа на это уведомление, его зачастую может и не быть. Идеальный вариант, если собственник письменно нам ответит, что готов продать, но за иную стоимость, за более высокую. Это и будет доказательством намерений о продаже. Но если такого ответа нет, то мы звоним собственнику и предлагаем ему озвучить его стоимость, если стоимость в пределах реальности (но выше рыночной в разы), то мы предлагаем собственнику малозначительной доли в квартире заключить предварительное/авансовое соглашение, где будут указаны намерения сторон. Опьяненные жадностью и желанием выгодно продать свою долю, собственник подпишет это соглашений. Но мы естественно дальше этого не пойдем, никто не собирается покупать эту долю за такие деньги. У нас уже есть письменное намерение продавца доли – он готов продавать, это и показываем суду.

Есть закон, а есть практика его применения — судебная практика. Мы составили довольно уникальную и очень наглядную вещь – таблицу, где собраны положительные судебные решения по удовлетворению иска к собственнику, который не хочет продавать свою долю.

Положительная судебная практика Москвы

Суд/№дела	Количество комнат и размер доли	Что сказал суд	Что важно
Московский городской суд. Апелляционное определение от 10.12.2018 по делу №33-54464	Однокомнатная квартира, спорная доля – 1/2.	В квартире осуществлять фактическое пользование соразмерно доле ответчика в праве общей долевой собственности невозможно, а потому суд прекратил право общей собственности на указанное имущество и взыскал компенсацию, соответствующую размеру доли ответчика по экспертному заключению, признал за истцом право собственности на всю спорную квартиру.	Даже ½ может быть признана незначительной долей.
Московский городской суд. Апелляционное определение от 02.10.2018 по делу №33-42860	Однокомнатная квартира, 38,7 кв.м, спорная доля – 3/8	Между сторонами сложились остроконфликтные отношения, что подтверждается решениями суда, постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела, учитывая, что спорная квартира состоит только из одной комнаты, и выделить жилое помещение ответчику в спорной квартире, исходя из причитающейся ему доли, не имеется возможности, а также те обстоятельства, что ответчик не проживает в спорной квартире, проживая с родителями, то оснований для отказа в удовлетворении исковых у суда нет.	Нужно направлять предложение о выкупе доли и доказывать, что сложились конфликтные отношения.
Московский городской суд. Апелляционное определение от 04.04.2018 по делу №33-14808	Однокомнатная квартира, 38 кв.м, спорная доля -1/4.	Ответчик в квартире не проживает, порядок пользования спорной квартирой между сособственниками не сложился, определить порядок пользования квартирой между сособственниками не представляется возможным, т.к. ответчику М.А.В. было отказано во вселении в спорную квартиру на основании решения суда, доля ответчика является незначительной и не может быть реально выделена, ответчик не имеет существенного интереса в использовании доли, поскольку фактически пользоваться 1\4 долей в квартире не имеется возможности	До этого ответчик не смог вселить в квартиру по решению суда т.к. его доля малозначительна, а собственник большей доли был вынужден платить компенсацию за пользование этой долей. Имеет значение не факт регистрации в квартире, а факт того, что собственник малозначительной доли там не проживает. На счет Управления судебного департамента г. Москвы нужно вносить денежные средства в размере стоимости доли. Это будет гарантировать Вашу платежеспособность.

В целом, судебная практика есть как положительная, так и отрицательная. По запросу мы предоставим и отрицательную судебную практику, она есть, мы не ее не отрицаем. Отрицательные судебные решения есть в том числе и у нас. Это не простое, линейное судебное разбирательство: иск, один-два документа, подтверждающие требование, судебное решение. Нет. Тут все сложнее. Поэтому очень важно донести до суда исключительный характер Вашей ситуации. Именно исключительность ситуации поможет заставить продать долю в квартире. Именно это мы и делаем, за это Вы и платите. Не просто за формальное ведение дела и разработку иска, а за то, что мы приложим все усилия для того, чтобы доказать исключительность. Все Ваши утверждения должны быть подкреплены документами. Нельзя, например, просто сказать, что у Вас конфликтные отношения, не поверят. Нужны доказательства. Мы также занимаемся сбором доказательственной базы, мы в этом поможем, сообщим что и где получить. Мы можем привести еще десятки аналогичных решений.

Итак, упрощенный порядок действий:

сделать оценку стоимости дома;
направить собственнику малозначительно доли письменное предложение о выкупе;
собрать доказательства для суда;
разработать и подать иск в суд;
ходатайствовать о проведении экспертизу, которая подтвердит, что выделить долю в натуре невозможно;
внести на депозит суда денежные средства в размере стоимости доли;
получить решение суда:
отдать решение суда в Росреестр на исполнение.

Все! Вы теперь полноправный обладатель всей квартиры. Мы готовы провести оценку перспективности судебного разбирательства, мы также готовы провести судебный процесс, мы возьмем на себя все: от сбора документов, до исполнения решения суда.