В настоящей статье речь пойдет о том, как заставить продать долю в квартире, как выкупить долю квартиры в суде и как обязать купить долю. Одним из основных направлений нашей деятельности является защита прав граждан в сфере жилой недвижимости. Мы оказываем такие услуги, как консультации по вопросам недвижимости, проверка и составление договоров, судебная защита прав и интересов клиентов. Факт того, что мы юристы-судебники уже говорит о многом. Если уже мы перед судьей можем защитить интересы клиента, то с контрагентом, продавцом/покупателем и риелтором точно справимся. Рассказываем, как выкупить долю квартиры в суде.
Данная категория дел судя по обращениям наших клиентов очень популярна, так как собственники малых долей пытаются продать их за стоимость гораздо выше рыночной, а собственники большей части жилого помещения стараются заполучить всё жилое помещение целиком в свою собственность. Что же нужно сделать, чтобы выкупить долю через суд и обязать купить долю ответчика?
В настоящий момент обязать продать долю в квартире собственника незначительной доли вполне возможно, однако сделать это можно только через суд. Всё дело в том, что и Конституция РФ (право на жилище) и Гражданский кодекс РФ (защита прав собственности, его неприкосновенность) защищают собственников, тем более собственников недвижимости как особо ценного актива. Однако выход есть и сегодня судебная практика складывается в пользу собственников большей части жилых помещений.
Отдельно скажем, что лучше не доводить все до суда, а попробовать все решить в досудебном порядке. Мы всегда начинаем с этого: оценка стоимости квартиры, предложение (письменное) о готовности выкупа доли по цене, превышающей рыночную, переговоры. Дело в том, что суд – это всегда риск получить отрицательное решение, никто не гарантирует Вам, что суд обязательно встанет на Вашу сторону.
Рассмотрим положения закона и судебной практики, при соблюдении которых получится выкупить долю квартиры в суде:
- так как речь идет о малозначительной доле в первую очередь важно убедить суд, что доля действительно является малозначительной. Малозначительность является оценочным понятием и тут нет каких-то строгих критериев. ½ доли в небольшой комнате может быть признана незначительной долей, при этом 1/3 в трехкомнатной квартире уже не будет малозначительной долей. Всё зависит от конкретного баланса долей и размера квартиры.
- В суде необходимо доказать, что долю выделить в натуре без соразмерного ущерба квартире невозможно. Тут не надо ничего выдумывать с доказательствами, достаточно обратиться в экспертную организацию с документами на недвижимость. Как правило выделить в натуре такую долю, как 2/37 в однокомнатной квартире нереально. Но стоит помнить, что если квартира достаточно больших размеров (3-комнаты, 4- комнаты и т. д.), то суд будет смотреть, можно ли выделить из этого жилья с учетом долю ответчика хотя бы комнату.
- Необходимо доказать, что совместное проживание с собственником малозначительной доли невозможно, собственник ведет асоциальный образ жизни (алкоголик или наркоман), вы находитесь с собственником в конфликтных отношениях, с собственником вы чужие друг другу люди, не являетесь родственниками и т. д. Обстоятельство могут быть совершенно разные, если вы не являетесь с собственником малозначительной доли родственниками, этого уже достаточно.
- Необходимо доказать, что собственник малозначительной доли не заинтересован в своей доле. Для этого необходимо, чтобы собственник в квартире не проживал, это можно подтвердить справкой из управляющей компании, показаниями соседей. В идеале ещё у собственника должно быть другое жилое помещение.
- Ответчик не оплачивает коммунальные услуги, не платит налог за недвижимость. У собственника безусловно есть права на недвижимость, но кроме прав есть и обязанности по содержанию имущества, про это многие забывают или не знают этих вещей. Суд, узнав, что собственник малозначительной доли не несет бремя его содержания будет толковать этот факт в качестве незаинтересованности ответчика в малозначительной доле.
- Собственник так или иначе готов продать долю. Если вы знаете, что собственник готов продать долю, то желательно оформить ваши переговоры письменно, чтобы в суде подтвердить этот факт.
- При подаче искового заявления необходимо указать стоимость, за которую вы хотите выкупить эту долю, и внести указанные денежные средства на депозитный счет суда. Оценку доли делают различные экспертные организации, но мы бы рекомендовали оценивать в Торгово-промышленной палате, суды доверяют этой организации. Стоит сказать, что стоимость будет примерно рыночная и не стоит ее чересчур занижать, так как ответчик может подать ходатайство о проведении другой экспертизы. Однако при любой экспертизе есть возможность оценить, как в большую сторону, так и в меньшую в рамках разумного.
Выкупить долю квартиры в суде вполне реально, сейчас судебная практика на стороне истцов по таким искам. Однако, чтобы выкупить долю через суд необходимо досконально изучить положения законодательства, требования судебной практики, собрать необходимые доказательства (справки, экспертизы и иные документы). Выкупить долю через суд вам может помочь грамотный юрист, специализирующийся на спорах с недвижимостью. Не стоит самостоятельно предпринимать попытки обязать продать долю в квартире. Мы много раз уже писали, что Вы можете обратиться в суд по данному вопросу лишь один единственный раз. Нельзя сначала попробовать самостоятельно, а уже потом, если не получится, то уже доверить юристу. Закон этого не допускает. Можно обратиться один единственный раз, если будет отказ, то права на повторное обращение с этим же вопросом нет (за исключением некоторых иных случаев).
Вполне возможно, что собственник не хочет продавать долю в квартире. А если собственник не хочет продавать долю в квартире, он начнет предпринимать попытки помешать вам, будет затягивать судебный процесс, оспаривать результаты экспертиз и т. д., то есть без профессионального юриста вам не обойтись.
Если быть откровенным до конца, то мы, конечно же, выступали в таких спорах не только на стороне истца, но и довольно часто на стороне ответчика. В таких случаях наш клиент –ответчик ставит перед нами одну единственную цель: глобально она звучит так «продать долю максимально дорого». С экономической точки зрения его интересы полностью понятны. Но чтобы достичь этого, нужно чтобы сначала суд отказал в иске о продаже доли, потом через суд добиться вселения в квартиру/либо добиться того, чтобы собственник большей доли платил ежемесячно за пользованием Вашей малой долей, и уже можно начинать переговоры о продаже доли. В этом случае, собственники большой доли пойдет на многое, чтобы выкупить у Вас эту долю, наш рекорд + 50% от рыночной стоимости доли. Участие в таких спорах как со стороны истца, так и стороны ответчика дает нам большое преимущество.
Итак, у Вас возник спор по поводу того, что собственник не хочет продавать долю в квартире. Для нас это классический спор. Мы готовы приложить максимум усилий для решения этой проблемы.