Выкупить долю квартиры в суде

Очень часто у недвижимости, например, квартиры, есть не один собственник, а она, скажем, является общей долевой собственностью, причем эта доля, например, может быть на столько мала, что согласовать порядок пользования квартирой без нарушения прав одного из собственников или обязать купить долю невозможно. Мы решили написать цикл статей, которые будут раскрывать данную проблему и расскажут способы ее решения, зачастую это решается только в судебном порядке, расскажем про все условия, совокупность которых поможет Вам выкупить долю квартиры в суде.

Нередко у собственников возникают разногласия по поводу того, что один из них не желает продавать свою малозначительную долю – ведь зачем она ему, если пользоваться ее фактически невозможно? Иногда доходит до абсурда, когда собственнику в процентном соотношении принадлежит около 5-10% от однокомнатной квартиры и он не хочет продавать ее. Вернее хочет, но использует ее как разменную монету и шантажирует тем, что вселит тут мигрантов со Средней Азии, что продаст эту долю выходцам с Северного Кавказа и  т.п. Цель всего этого –продать свою долю втридорога. Цель понятна, но она не совсем законна.

Следовательно, возникает вопрос: можно ли обязать продать долю в квартире и как выкупить долю квартиры в суде. Конституция Российской Федерации в ст. 35 закрепляет право каждого на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, а также устанавливает запрет на лишение человека его имущества во внесудебном порядке. Детализируя положения Конституции, Гражданский кодекс РФ в ст. 288 содержит положения о собственности на жилое помещение.

ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых возможно изъять имущество без согласия на то собственника, одно из которых детализировано в п. 4 ст. 252 – отчуждение имущества. Эта норма закрепляет то, что с согласия собственника отказаться от своей доли остальные члены – собственники других долей, могут компенсировать ему это, и в таком случае он уже перестает являться собственником этой доли.

Но если собственник не хочет продавать долю в квартире? В этом случае данную проблему решает суд, который законно может обязать такого собственника продать долю в квартире. На этот счет п. 4 ст. 252 ГК РФ определяет три обязательных случая, только при наличии которых, суд может возложить обязанность на других владельцев долей по выплате компенсации другому собственнику. Итак, чтобы это было возможно, требуется наличие таких случаев, когда:

1. Доля собственника незначительна
2. Доля собственника не может быть реально выделена
3. Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Чтобы выкупить долю через суд, необходимо провести экспертизу о возможности выдела доли в натуре. Это нужно для того, чтобы далее поставить вопрос о наличии реальной возможности выделить эту самую долю, так как в законе есть обязательное условие об этом. Далее, как раз и встает вопрос о невозможности выдела доли в натуре, например, если речь идет о студии или просто однокомнатной квартире, и тогда, если выделить долю невозможно, и собственник реально не пользуется ею, то по решению суда другие участники должны будут выплатить компенсацию бывшему собственнику, иными словами суд может обязать купить долю.

Чтобы доказать, что доля собственника незначительна, и выкупить долю квартиры в суде, необходимо установить, что осуществлять фактическое пользование соразмерно своей доле невозможно, или же необходимо доказать, что рыночная стоимость доли намного меньше рыночной стоимости самой квартиры. Для этого производится специальная экспертиза и уже на основании заключения эксперта делаются соответствующие выводы. В судебной практике встречаются случаи, когда обе стороны обращаются в разные экспертные учреждения и результаты экспертизы имеют существенное различие. Например, стоимость доли в заключении одного эксперта в два раза выше стоимости той же самой доли в заключении другого эксперта. Тогда суд назначает и проводит судебную оценочную экспертизу.

Чтобы решить такую проблему, как определение наличия существенного интереса владельца доли в пользовании его собственностью, суд в каждом случае исследует и оценивает соответствующие доказательства, которые предоставляются сторонами. С их помощью можно понять, действительно ли собственник нуждается в этой доле в силу объективных причин, например, таких как возраст, трудоспособность, состояние здоровья, или же нет.

В каждом конкретном случае нужно приводить в доказательства и другие обстоятельства, наличие которых может помочь в решении данного дела. Если собственник не хочет продавать долю в квартире, можно также доказать, что проживание с ним невозможно в силу различных причин, например, у собственников сложились конфликтные отношения и, естественно, они не могут самостоятельно прийти к соглашению, следовательно, одному их них придется выкупить долю через суд и быть единственным владельцем квартиры.

Таким образом, выкупить долю квартиры в суде возможно, но только при соблюдении условий, предусмотренных в законе. Каждый случай индивидуален, поэтому и судебная практика не идет по какому-то определенному пути, она неординарна. Суды в каждом случае руководствуются исключительно конкретными обстоятельствами и внутренним убеждением, поэтому все сугубо индивидуально.

Чем именно мы будем Вам полезны? У нас есть практических опыт ведения таких дел, мы не только сопровождаем сделки с недвижимостью, но и осуществляем судебную защиту Ваших интересов. Мы учтем те нюансы, которые Вам неизвестны, например:

1. сбор документов перед судом имеет решающее значение. Нужно собрать справки из управляющей компании, от соседей, от участкового, направить предложение о выкупе, провести экспертизу и оценку и только потом с чистой совестью и полным пакетом документов идти в суд;
2. внести денежные средства на депозит суда. Суд никогда не удовлетворит Ваш иск, если Вы не докажете, что у Вас есть денежные средства на выкуп доли. Выписки с Вашего банковского счета недостаточно;
3. суду нужно доказать, что у собственника малозначительной доли все-таки есть намерения по продаже, поэтому лучше все разговоры и переписку фиксировать.

Мы готовы Вам помочь выкупить долю квартиры через суд.