Снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью – то еще дело, когда уже открыто исполнительное производство. С одной стороны, пристав, который хватается за любое потенциально ценное имущество, а с другой – недовольный взыскатель, требующий сиюминутного исполнения решения суда.

Почему-то на стадии исполнения никто не думает о должнике. А что делать должнику, который не такой уж плохой, который не увиливает от исполнения решения суда, но имущество уже заграбастали под арест без каких-либо существенных оснований? Распорядиться нельзя, сдать в аренду формально нельзя. В общем, пусть как хочет, так и выкручивается. Видите ли, запрет на регистрационные действия квартиры судебными приставами вообще-то наложен не для абы каких целей, а для обеспечения сохранности имущества должника. Мало ли что? Вот так и страдают должники, не зная, как снять запрет на продажу квартиры.

Мы с соцсетях:

Настоящая статья – понятая исчерпывающая инструкция по снятию запрета на регистрационные действия с недвижимостью. Стоимость и содержание услуги можете узнать на сайте. Контактные данные здесь 

Для реализации обозначенного нужно определить следующее:

Кто наложил запрет?

Это важно для того, чтобы понять какие есть пути обжалования. Это может быть

  • судья;
  • судебный пристав-исполнитель.

Судья по своей инициативе ничего не накладывает, в отличие от пристава. Для этих целей взыскатель направляет заявление. Как правило, это заявление о наложении обеспечительных мер. Якобы, есть вероятность, что должник может сокрыть свою недвижимость и вывести ее из имущественной массы, и вот наложите, пожалуйста, арест или запрет на регистрационные действия, а лучше и то, и другое. При этом, всегда ли такая мера обоснована, вопрос открытый.

Следует отличать арест от запрета на регистрационные действия квартиры судебными приставами.

Это не одно и то же. И то, и другое лишает права распоряжения собственника, то есть ни продать, ни подарить квартирку вы не сможете, запрещено. Но, например, при запрете на совершение регистрационных действий вы можете сдать квартиру в найм или в аренду. А вот не всегда при аресте такая привилегия есть. Если пристав решит, что необходимо лишить должника и права пользования, то фактически недвижимость изымается из-под вашего владения и контроля. Арест накладывается в определенном порядке: должны быть понятые, должна быть примерная оценка стоимости имущества, специальный акт и опись. Арест может быть наложен даже в период добровольного исполнения. То есть Вы такой хороший готовы добровольно исполнить требование, а тут ни с того ни с сего накладывают арест на имущество. Не очень справедливо в отношении должника.

В чем суть запрета регистрационных действий?

Чтобы картина была более понятной, проясним: любое действие с недвижимостью, любой чих регистрируется в Росреестре. Хотите вы его сдать в залог или передать в аренду (на срок более года) – всё будет видно любому заинтересованному в реестре при заказе выписки из ЕГРН. И запрет на регистрационные действия – и есть та самая блокада, при которой вы не сможете официально продать квартиру, регистрацию перехода права собственности не произведут, а без нее он не будет иметь юридической силы. Определение суда или постановление пристава направляется в регистрирующий орган (Росреестр), дабы предотвратить переход права собственности в чужие руки, и вуаля. Иногда так делают, когда достоверно знают, что квартира есть, но выявить ее не могут. Тогда в превентивной форме организуют такой запрет. Но жить в квартире, конечно же, можно, здесь никто не возражает.

Так как снять запрет регистрационных действий на квартиру?

Способ №1. По-хорошему

Погасить задолженность и подавать заявление о снятии запрета регистрационных действий на квартиру, либо ждать, когда исполнительное производство будет закрыто (причина масса: взыскатель умер, невозможность взыскания и т.п.). Исполнить долг в части можно, но автоматически это не будет влечь аннулирования запрета на регистрационные действия квартиры судебными приставами. Но задобренный взыскатель под впечатлением может ходатайствовать о снятии такого запрета приставу, и последний его аннулирует. Такого мы на практике не встречали, но такое может быть. Теоретически.

Способ №2. Тоже по-хорошему

Другой вариант – указать приставу и взыскателю на другое имущество, которое может быть предметом исполнения. Например, не квартиру надо брать под контроль, а дачу либо машину. В зависимости от того, какой размер требований.

«Допускается несоразмерность ареста в ситуациях, когда должник не предоставил судебному приставу-исполнителю сведений о наличии другого имущества, на которое можно обратить взыскание, или при отсутствии у должника иного имущества, его неликвидности либо малой ликвидности» (Апелляционное определение Московского областного суда от 29.03.2017 по делу N 33А-9441/2017)

Способ №3. По-плохому

Идти в суд или идти к начальнику судебного пристава-исполнителя обжаловать. Тут есть альтернатива. Вам дается срок на обжалование 10 календарных дней с момента вынесения определения или постановления о запрете на совершение регистрационных действий с недвижимостью. Это очень мало, поэтому вопрос должен быть на контроле, как только возбуждено исполнительное производство. Есть вариант доказать, что пристав плохой и не уведомил Вас о вынесении такого запрета. Тогда срок будет исчисляться с того момента, как вы узнали, и можно подать иск в любой момент.

В заявлении о признании постановления судебного пристава-исполнителя незаконным нужно указать, в чем он, собственно, незаконен. Например, арест может быть оспорен при нарушении порядка наложения ареста, а как быть, когда наложен запрет на регистрационные действия квартиры? Порядка как такого нет, просто накладывают и все на этом. Нет тебе понятых, специального акта. Просто постановление направляется в Росреестр, и вы даже не сразу можете узнать об этом, только когда, например, захотите зарегистрировать передачу в дар или переход в собственность, тогда представитель регистрирующего органа деликатно Вам откажет в связи с данным запретом.

Можно оспорить в связи с несоразмерностью. Этот вопрос спорный, и он волнует многих.

Например, стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей, а требование не превышает 500 000 рублей. Ни много ни мало разница в 10 раз. Но на деле это не является основанием отмены, так как не мешает пользоваться имуществом и является всего лишь исполнительным действием, обеспечивающим сохранность имущества. Кого волнует, что Вам нужно продать квартиру, что, например, Вы заключили давно, еще до рассмотрения злосчастного дела, предварительный договор о купле-продаже имущества. Логика такая: даже если реализуют Вашу квартиру для исполнения, то оставшуюся часть отдадут Вам. Вот и все, никакой несоразмерности, ведь взято то, что по закону.

Цитируем Вам выдержку одного из судебных решений по Москве.

«Доводы заявителя о несоразмерности объявленного ограничения являются несостоятельными, поскольку сам по себе запрет совершения с объектом недвижимости регистрационных действий не лишает М.В. возможности владеть и пользоваться земельным участком; никаких мер принудительного исполнения на данное имущество не принято.» (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.10.2020 по делу N 33а-5158/2020)

Высокие шансы доказать несоразмерность, если Вы юридическое лицо. Закон не допускает нарушение права должника на ведение предпринимательской деятельности и извлечение прибыли, в особенности, когда это исполнительное действие не отвечает законным интересам взыскателя, который по сути лишается возможности погашения своих требований из такой потенциальной прибыли.

Другими словами, Вы, например, специализируетесь на сдаче в аренду помещений потенциальным клиентам, это ваш актив, который приносит Вам прибыль, а предприимчивый пристав (такого на самом деле еще поискать надо, обычно их пинать нужно, чтобы что-то сделали для обеспечения исполнения) наложил запрет регистрационных действий на весь Ваш актив. Фактически, заблокировал ваш бизнес. И тогда нужно оперативно снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью.

Куда подавать иск, когда наложен запрет на регистрационные действия квартиры. Если Вы юридическое лицо – в Арбитражный суд, если физическое лицо – в суд общей юрисдикции (районный суд). Требование – признать постановления пристава незаконным. Срок рассмотрения – 1 месяц.

Требования к форме и содержанию иска

В исковом заявлении должны быть указаны:

  • наименование суда, куда подается исковое заявление;

Если спор решается по КАС (это когда истец физ.лицо), нужно подавать в тот районный суд, в котором располагается отделение ФССП, то есть по месту нахождения органа. Если по АПК (истец юр лицо или ИП) – такая же механика. Форма может быть письменная или электронная. Указываем следующее:

  • сведения о сторонах, их месте жительства (адресе) (указать ФИО, дату рождения, паспортные данные. Если организация – ОГРН и ИНН)
  • ФИО пристава, адрес структурного подразделения, в котором пристав осуществляет свои полномочия;
  • Реквизиты оспариваемого постановления (дата и номер);
  • Информация о том, в чем конкретно состоит нарушение прав;
  • НПА, на соответствие которым следует проверить оспариваемое постановление (ссылки на статьи обязательны);
  • сведения о том, подавалась ли вышестоящему приставу (это либо старший судебный пристав, либо главный пристав субъекта РФ) в порядке подчиненности лицу жалоба по тому же предмету, который указан в подаваемом административном исковом заявлении. Если такая жалоба подавалась, указываются ее реквизиты и итог (следует приложить копию);
  • в просительной части выразить требование о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя;

Чтобы снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью вам не нужно доказывать незаконность постановления. Вам нужно донести до суда, что Ваши права нарушены. Например, запрет на регистрационные действия квартиры судебными приставами наложен на ваше единственное жилье или доход (что в целом, не нарушение, не арест же), вы остаетесь без средств к существованию.

В любом случае нужно будет проверить квартиру на запрет регистрационных действий. Персонального уведомления не будет. По идее, пристав всегда отправляет постановление о наложении запрета на регистрационные действия Вам по Почте России, но Вы можете это пропустит.

Есть два пути как узнать о запрете регистрационных действий

  1. заказать выписку из ЕГРН (она будет платная);
  2. Обратиться к приставу, который организовывал исполнение (на сайте есть их номера телефонов, можно позвонить и по номеру исполнительного производства и узнать).

Фактически, несоразмерность и несоотносимость исполнительных действий с размером исковых требований – ключевое основание, по которому можно оспорить незаконное постановление. Фактор запуска таких действий либо недобросовестность должника, которая считалась еще на стадии рассмотрения и разрешения спора, либо некомпетентность пристава-исполнителя, который еще на стадии добровольного исполнения (а это целых 5 дней между прочим) накладывает запрет регистрационных действий.

Если уже наложили, оспорить можно, но сложно. Лучше исполнить требование, но не всегда есть возможность сразу погасить долг, особенно, если спор между юридическими лицами.

Профессиональная юридическая помощь – шаг, который повысит Ваши шансы на снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью. Минимизирует риски по нарушению и ущемлению Ваших прав, а на стадии исполнительного производства это повсеместно.

Закон не ограничивает функционал приставов в обеспечении исполнения исковых требований. Они могут делать все, что угодно, в том числе и угрожать, и публично понуждать к исполнению. Например, развешивать листовки с изображением должника, чтобы придать его публичному порицанию, и тот быстрее на этой волне исполнит требование. Представляться другими людьми, пригласить на встречу, чтобы увидеть, приедет ли должник на машине на свидание или нет. И ведь не скажешь, что пристав ничего не делает, нужно же ему как-то выявлять имущество.

Юристы из нашей компании обладают широким опытом по взаимодействию с судебными приставами-исполнителями и оспариванию незаконных постановлений. Мы выступали как на стороне Истца, так и на стороне Ответчика, поэтому можем предугадать поведение оппонента в споре. Вся сложная юридическая работа на нас. Мы оспорим запрет на регистрационные действия, мы уже это делали не раз, а также еще сможем взыскать убытки, которые были причинены в результате его действий.