Снятие обременений на объект недвижимости в Москве и Московской области (залог, арест, аренда)

В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.

Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:

— расторжение договоров аренды через суд 

— выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

— регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.

1. Расторжение договоров аренды через суд 

Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.

Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):

То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.

Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:

— объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок

— преимущественное право не исключено договором аренды

— арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)

— арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова

— арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду

А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:

а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды

б) нарушение целевого назначения имущества

в) существенное ухудшение состояния объекта

г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата

д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)

Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:

При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.

Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.

2. Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:

⇒ Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!

Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:

а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)

в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.

В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.

Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.

Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:

Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.

Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.

Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.

Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.

Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.

3. Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.

Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Для оформления аренды потребуется:

— нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)

— договор аренды (составляется нашими юристами)

— акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)

За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).

Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие «экстерриториальное заявление». То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.

Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).

Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.

В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).

На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:

Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.

Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.

В статье расскажем, что делать, если купил машину в залоге. Суд с залогодержателями (чаще всего — банки) по поводу заложенного автотранспорта, к сожалению, не редкость. Если купленная машина оказалась в залоге, без помощи профессионального юриста не обойтись. Но для начала расскажем, как не попасться на удочку неродивых продавцов, которые продают залоговые автомобили.

Перед покупкой любого более менее ценного имущества, в том числе автомобиля, не поленитесь проверить его юридическую судьбу.

Чек-лист проверки движимого имущества:

1. Убедитесь, что имущество вам продает собственник, а не «человек с улицы».

Для этого сравните данные ПТС с паспортными данными продавца. Если он не совпадают, советуем отказаться от покупки.

2. Изучите специальный Реестр уведомлений о залоге движимого имущества.

Этот реестр ведет Федеральная нотариальная палата на своем сайте. Он доступен бесплатно. Выберете «Найти в реестре» по «Информации о предмете». Транспортные средства выделены в отдельную категорию. Введите VIN автомобиля, который планируете приобрести. Есть и другие идентификаторы, но лучше использовать именно VIN, так как по нему можно найти залоги за более длительный период.

В результате должна высветиться надпись об отсутствии залогов:

В этом случае проведите поиск еще по «Информации о залогодателе». Если и в этом случае залоги не обнаружились, то опасаться практически нечего.

3. Проанализируйте сайт Госавтоинспекции.

Также как и в предыдущем пункте, данные с сайта Госавтоинспекции – бесплатные и общедоступные. Покупатель может получить там много полезной информации: предыдущие владельцы, ДТП, розыски, ограничения, диагностическая карта.

Наряду с официальным сайтом Госавтоинспекции в Интернете есть другие приложения, собирающие информацию о подержанных автомобилях. Для москвичей, к примеру разработан портал Автокод.

4. Проверьте продавца по судебным базам.

В данном случае рекомендуем сконцентрироваться на двух судебных сайтах.

Во-первых, это Картотека арбитражных дел. Введя данные продавца, вы увидите все судебные процессы с его участием, в том числе дела о банкротстве.

Во-вторых, зайдите на сайт районного/ городского суда по адресу прописки продавца. По фамилии тоже проверьте, есть ли дела о взыскании долгов или обращении взыскания на средство передвижения.

Если судебных дел, связанных с автомобилем или с банкротством, нет, то покупка возможна.

5. Проверьте сайт приставов.

На официальном сайте ФССП введите ФИО продавца и его дату рождения. Если выйдут исполнительные производства, есть повод насторожиться. Возможно, приставы уже наложили аресты на транспортное средство, и зарегистрировать его в ГИБДД не удастся.

6. Зафиксируйте в договоре купли-продажи отсутствие обременений.

Чтобы обезопасить себя, включите в договор покупки автомобиля пункт про отсутствие притязаний других лиц на автомобиль. Это условие может выглядеть следующим образом: «Продавец подтверждает, что транспортное средство не обременено правами третьих лиц, в том числе не передано в залог, аренду, в споре или под арестом не состоит».

Если все пункты Чек-листа выполнены, то с вероятностью 99,9 % купленную машину не заберут. Оставшийся 0,1 % — это случаи, когда продавец и покупатель находятся в сговоре и действуют, чтобы навредить банку и иным кредиторам продавца, то есть ведут себя недобросовестно.

А что делать, если машину уже купили, и только потом выяснилось, что на ней висит залог? Именно такая ситуация вышла у нашего клиента. Он купил иномарку. Но радовался недолго. Спустя некоторое время он получил иск банка и понял, что у него хотят забрать автомобиль. Причина — купленная машина оказалась в залоге.

Клиент сразу обратился к нам. И мы объяснили ему, что ситуация не безнадежна, когда купил машину в залоге. Суд можно выиграть, если доказать свое объективное незнание о залоге.

С 01.07.2014 начали действовать поправки в «залоговую часть» Гражданского кодекса. С этой даты действует запрет на отобрание вещей у лиц, которым не было известно о передаче в залог купленного имущества.

Но еще до включения в ГК специального положения о прекращении залога в судебной практике сформировался подход, согласно которому у добросовестного покупателя, не подозревающего о залоге, нельзя забирать купленную им движимую вещь (пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011).

При применении этого правила нужно учесть два момента.

Первый нюанс заключается в возмездности приобретения. То есть защищаются только те собственники машин, которые купили автомобиль по рыночной стоимости и реально передали деньги. Если залоговый автомобиль вам подарили, то залог не прекращается даже в случае, когда вы об этом не знали.

Второй и самый сложный момент – доказать, что покупатель купил машину и не знал о залоге. Для суда важно не субъективное незнание, а объективное. Другими словами, нужно доказать, что при данных условиях ни один среднестатистический гражданин не мог установить наличие залога. Тот чек-лист, о котором мы писали в начале статьи, поможет и при подготовке к судебному процессу.

Свои мотивированные возражения нужно изложить в письменном отзыве и представить его в суд. Мы ранее уже писали, как подготовить отзыв на иск. Эта информация будет полезна и при подготовке отзыва в суд: купил машину в залоге. Другой вариант – заявите встречный иск о признании вас добросовестным приобретателем и о прекращении залог; также предъявите требование об обязании залогодержателя направить уведомление нотариусу об исключении залога из Реестра. Далее более подробно расскажем, о чем писать в отзыве или во встречном иске по спору о передаче заложенного авто за долги продавца.

1. Подробно опишите, как и при каких обстоятельствах проходила покупка автомобиля.

Здесь важно показать, как вы нашли продавца: возможно, это сайты объявлений или авторынок. Если продавец – ваш близкий родственник, ситуация осложняется. В этом случае в силу аффилированности предполагается осведомленность покупателя о залоге вещи.

Не менее важно представить суду доказательства полной оплаты автомобиля. Передача денег должна быть реальной. Лучше всего это подтверждают платежные поручения или банковские квитанции. Суды скептически относятся к распискам о передаче наличных, так как нет третьей независимой стороны, подтверждающей платеж (как например банк). Но и этот вариант не безнадежен, если показать, как покупатель аккумулировал деньги для покупки авто.

2. Представьте доказательства, что в Реестре нотариальной палаты на дату покупки не было уведомлений о залоге.

В 2014 году залог движимых вещей перестал быть секретом; сведения о нем включаются в открытый для доступа Реестр (ст. 339.1 ГК РФ). О нем мы писали выше в пункте 2 Чек-листа.

Если на дату покупки автомобиля в Реестре было уведомление о залоге, то шансов выиграть суд по вопросу купил машину в залоге – мало. Такой вывод следует из практики Верховного суда РФ. В деле № 18-КП8-177 гражданин-покупатель как раз упустил этот момент и не изучил Реестр залогов. А информация о залоге там была опубликовано. В итоге судебные акты о прекращении залога были отменены.

Но в Реестре может и не быть сведений о залоге. Самые распространенные причины: а) залог возник до 01.07.2014, б) кредитор воспользовался правом сохранить залог в тайне (чем, конечно, сам себе навредил).

Если уведомление о залоге в Реестре отсутствует или включено в него после покупки, то залогодержатель не может противопоставить свой залог новому добросовестному собственнику авто. Чтобы сохранить залог, залогодержатель должен каким-то образом доказать, что покупатель знал про залог.

3. Представьте иные документы, свидетельствующие об отсутствии залога.

В первую очередь, это копии СТС и ПТС. В них не должно быть указаний, что на имя продавца был зарегистрирован залог.

Далее обратите внимание на условия договора между вами и продавцом, по которому вы приобрели авто. Важен пункт, где продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременении на машине, включая залог.

Опишите проведенный вами due diligence и приложите скрины с официальных сайтов госорганов: данные банка исполнительных производств, судебных картотек, Госавтоинспекции.

При таких обстоятельствах можно говорить, что покупатель купил машину и не знал о залоге. Вероятность одержать победу над залогодержателем оценивается как очень высокая.

4. Если доказать незнание о залоге не получается, сконцентрируйтесь на иных возражениях против залога.

Такой вариант следует использовать, когда в Реестр включено уведомление о залоге или иные документы с очевидностью подтверждали залог на момент покупки. Даже при таких условиях от залога можно отбиться, хотя бы частично. Покупатель может в отзыве возражать по следующим основаниям:

— пропуск исковой давности: неисполнение обязательства, которое обеспечивал залог, случилось более чем три года назад. Это повлечет отказ в иске по мотиву пропуска срока для судебной защиты прав.

— пропуск принудительного исполнения судебного акта о взыскании кредитной задолженности с продавца. Расшифруем: если банк-залогодержатель уже взыскал в судебном порядке долг с продавца, в обеспечение которого передавался заложенный автомобиль, то у банка есть три года, чтоб предъявить исполнительный лист приставам. Если три года банк лист не предъявлял, а потом решил обратить взыскание на предмет залога – автомобиль, то это ему сделать не удастся в виду пропуска срока взыскания.

— прекращение залога по другим основаниям из ст. 352 ГК РФ (например, прекращение основного обязательства; или уступка прав залогодержателя без одновременной уступки по основному долгу).

— недействительность залоговой сделки. В этом случае нужно предъявить встречный иск в том же процессе, где залогодержатель просит забрать машину.

Наши юристы помогут не только в составлении отзыва на иск залогодержателя, но и готовы представлять интересы покупателя в суде. В Москве и Московской области мы участвуем очно. А в регионах – посредством ВКС и онлайн-заседаний.

Итак, сумеет ли покупатель выиграть суд с залогодержателем зависит от того, может ли покупатель подтвердить свое объективное незнание о залоге на момент покупки авто. В зависимости от этого иск залогодержателя либо удовлетворят, либо откажут в связи с прекращением залога.

При удовлетворении иска можно попробовать обжаловать решение суда в апелляцию и кассацию. А если в иске отказано, то после небольшой паузы – 1 месяц для вступления решения в законную силу, нужно переходить к исполнению этого решения. То есть нужно исключить сведения о залоге из Реестра нотариальной палаты.

По закону сведения о залоге исключаются из Реестра на основании Уведомления. Это уведомление должно направляться залогодержателем. Также право на уведомление дается залогодателю на основании вступившего в силу судебного решения о прекращении залога. Иным лицам не предоставлено право направлять уведомления об исключении сведений о залоге.

Если залогодержатель не направляет уведомление о снятии залога нотариусу, а сделать он это должен в течение 3 дней с момента вступления в силу судебного решения, то инициатива переходит к покупателю.

Чтобы снять залог покупатель должен направить любому нотариусу уведомление об исключении залога на автомобиль. Обязательно приложите копию судебного решения, документы о собственности на транспортное средство (ПТС, договор купли-продажи).

А с «забывчивых» залогодержателей можно взыскать причиненные убытки.

Таким образом, не стоит опускать руки, если купленная машина оказалась в залоге. Наши юристы помогут доказать вашу добросовестность при приобретении авто, выиграть суд против залогодержателя и исключить запись о залоге автомобиля из Реестра нотариусов. Помните, что выиграть дело можно даже при наличии в Реестре записи о залоге. Главное – выбрать правильный путь для возражений.