Большинство людей, желающие приобрести в собственность комнату, первым делом спрашивают себя «Если я покупаю комнату, что я должен проверить? На что мне следует обратить внимание?». Наша статья поможет Вам ответить на этот вопрос. Мы предложим алгоритм действий, который может стать для Вас некой памяткой или руководством к действию.

Первым делом, Вы должны понимать, что стать покупателем желаемой комнаты, можно только в случае, если остальные собственники квартиры отказались от приобретения этой комнаты, так как у них есть преимущественное право покупки, этот тот нюанс, который отличает покупку комнаты от покупки квартиры.

Далее, чтобы проверить комнату, Вам необходимо проверить документы, сопровождающие сделку купли-продажи комнаты. Самое главное на этом этапе- проверка действительности этих документов, Вам нужно убедиться в том, имеют ли они вообще юридическую силу, поэтому запрашивайте только оригиналы, обращайте внимание на все подписи, штампы, текст документов, помарки, различные исправления, на сам внешний вид документа, эти мелочи составляют существенное значение. Также, не забудьте проверить даты и сверьте все реквизиты.

К числу вышеуказанных документов относят:

  1. договор купли-продажи (дарение, наследство или даже решение суда) на основании которого было приобретено имущество
  2. свидетельство о праве собственности (ныне Выписка из ЕГРН)
  3. выписка из домовой книги
  4. нотариальное согласие супруга сособственника на продажу, если имущество было приобретено в браке
  5. нотариальный отказ собственников других комнат / либо нотариальное уведомление о продаже

Вторым Вашим шагом будет проверка самого владельца. Для этого Вам понадобится заказать архивную выписку из ЕГРН (через МФЦ нельзя, нужен будет юрист по недвижимости), в ней будет представлена вся история интересующей Вас недвижимости, информация о собственниках, которые у неё были, различных обременениях, правах третьих лиц на комнату. Вы должны детально изучить эту выписку, обращайте внимания на всё, что вызывает сомнение (например, частая смена собственников комнаты), чтобы Вы могли в дальнейшем уточнить эти моменты у действующего собственника комнаты. Не забудьте также проверить документы владельца комнаты, а именно его паспорт. Здесь Вам также придётся провести внимательную проверку: сверьте внешность на фотографии с внешностью владельца комнаты, дату выдачи паспорта и загляните на страничку о семейном положении, чтобы убедиться, что комната не была приобретена в браке.

Следующий Ваш шаг будет направлен на внешнюю, визуальную проверку самой комнаты. Потратьте время на её тщательный осмотр, обращайте внимание на то, в каком состояния окна, двери, полы, мебель и т.д. Это важно сделать, потому что после заключения сделки, Вы уже не сможете предъявить претензии к качеству Вашей комнаты к бывшему собственнику.

Далее, чтобы проверить комнату, Вы можете прибегнуть к неформальному способу проверки- опросу соседей о личностях, проживающих в квартире. Благодаря этому шагу Вы сможете предостеречь себя от дальнейшей жизни с асоциальными соседями по квартире (вдруг они злоупотребляют алкоголем или же ведут буйный образ жизни).

Конечно же, также Вам не следует закрывать глаза на явные признаки, которые указывают на то, что Вам не нужно покупать данную недвижимость. Например, если в комнате есть не выписанные лица, которые в момент заключения договора пребывали в местах лишения свободы или были признаны без вести пропавшими, так как вернувшись, такие лица могут оспорить заключённую Вами сделку купли-продажи комнаты. Также Вам не стоит заключать сделку, если в предложенном пакете документов Вы не увидели отказа от преимущественного права покупки (ранее в статье уже ставился акцент на этот момент). Конечно, грамотный юрист при покупке комнаты сразу обращает внимание на такие вещи, либо же выявляет их, так как иногда собственник комнаты может попросту скрыть или утаить от Вас эту информацию, поэтому в этой статье так часто обращается внимание на проверку квартиры, самой комнаты и её собственника.

Не стоит также забывать, что в процессе покупки комнаты должен фигурировать нотариус, он удостоверяет Вашу сделку, так как предмет такой сделки- имущество, которое подлежит государственной регистрации. Он обязан проверить соответствует ли содержание проекта сделки действительным намерениям сторон и не нарушает ли он требования закона. Также нотариус обязан будет провести проверку в отношении принадлежности комнаты лицу, которое хочет её отчуждать, и, в отношении обременений имущества или иных обстоятельств, которые могут препятствовать совершению сделки. Но не всегда следует слепо полагаться на нотариуса, или, например, на риэлтора при покупке комнаты (если Вы обращались к нему за помощью), ведь это не является гарантией надёжности сделки. Риэлтор при покупке комнаты не проверит все юридические аспекты Вашей сделки.

Помните, что каждый шаг Вашей проверки- это Ваша безопасность, от того, как Вы к этому отнесётесь, будет зависеть итоговый результат. Проверка комнаты- процесс многогранный, Вы проверяете документы, фактически саму комнату, возможность наличия мошеннических схем, поэтому самым лучшим вариантов в данном деле будет обратиться за помощью к хорошему юристу. К тому же, в ходе заключения сделки покупки комнаты могут возникнуть абсолютно разные сложности, начиная от того, что Вы можете не достигнуть согласия с владельцем до того, что будут сложности из-за наличия несовершеннолетних детей, которые проживают в квартире. В таком случае, нужно согласие органов опеки и попечительства для отчуждения в Вашу пользу комнаты, чтобы удостовериться в том, что сделка купли-продажи комнаты никак не нарушит детские права. Про такие обстоятельства лучше не забывать и заранее их предусмотреть, обратившись к юристу.

С нашей стороны, мы готовы оказать Вам в этом помощь. Всё можно сделать  дистанционно,  Вам не нужно будет никуда приезжать. От Вас нам лишь потребуется точный адрес объекта недвижимости и контакты продавца, можно даже электронную почту. Мы всё делаем письменно, чтобы Вы в любое время могли обратиться к результатам проверки. Прежде всего, чтобы проверить комнату, мы запрашиваем и проверяем следующие документы продавца:

 – паспорта собственников, чтобы узнать действительны ли они;

 – правоустанавливающий документ, на основании которого продавец стал собственником;

 – справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, чтобы уберечь Вас от различного рода долгов;

–  выписку из домовой книги, финансового лицевого счёта, чтобы Вы знали обо всех зарегистрированных лицах в квартире, в которой находится Ваша комната;

– нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на отчуждение комнаты.

Далее мы сами закажем выписку из ЕГРН, чтобы узнать основные характеристики квартиры и вторую выписку из ЕГРН о переходе прав. Последнюю выписку заказать самостоятельно Вы не сможете, но она имеет большое значение для проверки комнаты, именно поэтому мы не пренебрегаем возможностью её получить. Любая информация, которую мы запрашиваем достоверна, так она исходит из официальных, независимых источников, на которые Вы точно можете полагаться.

После всего вышеуказанного мы проверим Ваш договор, если он есть, если же он отсутствует, то мы предоставим Вам форму договора купли-продажи и сами его заполним. Конечно же мы не забудем проверить и самого собственника комнаты, запросим справки из психоневрологического и наркологического диспансера, чтобы убедиться, что Вы заключаете сделку с дееспособным лицом, и, чтобы не было возможности оспорить сделку по причинам недееспособности собственника квартиры.

По итогу проверки вы получите ответ на самый главный свой вопрос о том, стоит ли Вам покупать эту комнату или нет. Вы также сможете задать все интересующие Вас вопросы после получения консультационного заключения. Мы приложим все усилия к тому, чтобы Вам досталась комната без различных обременений или же недостатков. Мы поможем Вам сэкономить деньги, время и нервы, также убережём Вас от различных судебных разбирательств, которые бывают в случае некачественной проверки комнаты. Мы сделаем всё, чтобы Ваша сделка по покупки комнаты состоялась.