Вместе со стремительным увеличением количества мошенников, у граждан все чаще возникает вопрос следующего характера: «Покупаю комнату: Как правильно осуществить сделку купли-продажи комнаты?». Такой вопрос вполне обоснован, так как участились случаи обмана покупателей, в связи с чем потом приходится доказывать в суде право собственности на комнату (если вообще такое право возникло). Разумнее проверить комнату заранее, так как большинство клиентов обращается уже после того, как стали жертвами мошенников. В данной публикации предлагаем вам рассмотреть особенности покупки именно комнаты, обратите внимание, а не квартиры, изучить, на что именно нужно обратить внимание при заключении сделки покупки комнаты. Помимо этого, расскажем вам, участвует ли при этом нотариус, огласим недавние изменения в законодательстве, касающиеся покупки комнаты.

Итак, правило первое: я покупаю комнату: с чего начать? Определимся с особенностью сделки купли-продажи комнаты в отличие от покупки квартиры.

Самый главный признак, на который нужно обратить особое внимание, – соблюдение преимущественного права покупки. Сейчас объясним, как это понимать.Итак, прежде чем продавать комнату, ее собственник должен убедиться в том, что на нее не претендуют остальные собственники. Вы сможете приобрести недвижимость только в случае, если другие собственники остальных комнат откажутся от нее. Продавец письменно извещает других лиц о намерении продать комнату, указывая при этом стоимость и другие необходимые характеристики.

И если в течение месяца ее не купят остальные собственники, продавец может продать ее любому покупателю. А возможно ли раньше месячного срока купить комнату? Да, это допустимо в случае, если все другие собственники предоставят письменный отказ от прав на покупку этой доли.

Важно и то обстоятельство, что письменный отказ от покупки комнаты должен быть удостоверен у нотариуса. В соответствии с нормами гражданского законодательства сделка, которая связана с возникновением, изменением или прекращением прав на имущество, подлежащая государственной регистрации, должна быть заверена у нотариуса.

Для того, чтобы покупка была законной, необходимо проверить комнату. Как это правильно сделать, какие документы собрать, на что обратить внимание сейчас расскажем. Для начала определимся, что в понятие проверки входит не только визуальный осмотр комнаты, намного важнее убедиться в подлинности представленных документов, в их наличии вообще.

Правило второе: я покупаю комнату: как и какие документы проверять?

Ответ на вопрос «как?»: во-первых, всегда просите оригинал документа. Во-вторых, взгляните на его внешний вид: обратите внимание на наличие печати, штампа, герба, подписи. Посмотрите, совпадают ли все данные на документах, уточните даты их действия (большинство из них имеют ограниченный срок действия). В-третьих, сделайте для себя копии.

Ответ на вопрос «какие документы?»:

  1. Паспорт собственника квартиры, вдруг он недействительный?
  2. Документ, который подтверждает право собственности на комнату. Узнать основания возникновения прав на недвижимость очень важно, так как именно от них будет зависеть то, как осуществлять процедуру проверки (например, была она куплена, перешла по наследству или же была подарена).
  3. Для того, чтобы узнать, существует ли вообще квартира, комнату в которой вы хотите купить, необходимо сделать запрос в Росреестр – орган, который занимается оказанием услуг в сфере осуществления учета недвижимого имущества. Документ этот именуется выпиской из ЕГРН. Их существует несколько разновидностей. Например, с помощью выписки из ЕГРН об основных характеристиках квартиры, мы сможем узнать ее адрес, кто является собственником. Запросив выписку из ЕГРН о сделках, связанных с интересующей вас квартирой (а, следовательно, и комнатой), мы получим информацию о всех действиях, совершаемых с недвижимостью.
  4. Не забываем про долги, которые можно будет взыскать лишь в судебном порядке. Справка об отсутствии коммунальной задолженности – выход из этой ситуации.
  5. Документ, заверенный нотариусом, об отказе от покупки комнаты остальных собственников. Если такой акт отсутствует, не стоит вообще заключать договор купли – продажи.
  6. Проверим продавца, а также его семью. Уточняем, являеется ли собственник комнаты дееспособным гражданином (справка из психоневрологического и наркологического диспансеров – наш помощник в этом). Для исключения обременения квартиры долгами, обращаемся к базе судебных приставов, – узнаем о финансовом положении продавца и членов его семьи. Не стоит забывать и о сведениях о банкротстве или ближайшем банкротстве вышеуказанных лиц: такую информацию можно узнать, обратившись в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Важно не просто получить весь объем этой информации, но и внимательно ее изучить, сделав правильные выводы. Помните, что ни нотариус, ни банк, ни риэлтор при покупке комнаты не являются гарантией надежности сделки. Самым верным способом будет обращение к юристу. Преимущества:

– грамотный подход к совершаемой сделке;

– беседа с продавцом, в процессе которой анализируются его намерения, собирается вся необходимая информация о нем, о членах семьи;

– экономия времени;

– уверенность в том, что комната, приобретенная вами, «чистая»;

– письменная консультация по всем правовым вопросам;

– составление точного списка документов;

– подготовка договора, направленного на защиту именно ваших прав;

– сопровождение сделки на всех ее этапах;

– легкость в оформлении услуги (это можно сделать онлайн, указав при этом адрес, по которому находится квартира с интересующей комнатой, а также контакты продавца).

Таким образом, перед покупкой обязательно необходимо тщательно проверить комнату. Обращайте внимание на все документы, которые нужны для осуществления сделки купли – продажи. Чтобы убедиться в подлинности паспорта продавца, проверяйте совпадение даты его смены с возрастом – в 20 и 45 лет соответственно, посмотрите данные о паспортах, выданных ранее, информацию о семейном положении. Выписки из ЕГРН – верный способ проверить комнату: узнать о ее характеристиках, о наличии обременений, о количестве владельцев. Помните об обязательном соблюдении порядка преимущественного права покупки. Это правило важно, так как в течение трех месяцев со дня продажи комнаты остальные собственники могут требовать перевод на них прав и обязанностей в судебном порядке. Несмотря на то, что профиль нашей статьи сугубо юридический, хотим отметить, что проверить комнату нужно не только документально, но и путем ее тщательного осмотра. Обратите внимание на состояние дверей, окон, стен, на необходимость ремонта. Кстати данное действие также оформляется юридически: составляется акт приема – передачи, после подписания которого нельзя будет предъявить претензии к состоянию комнаты.

Важно учесть, что юрист при покупке комнаты подойдет к делу профессионально. Он не просто сможет собрать все документы, но и дать им обоснованную оценку. Специалист даст вам письменную консультацию, изучив которую вы сможете точно определить для себя, покупать комнату или нет, каким образом обезопасить себя.

Так все-таки комната или квартира?

Плюс покупки комнаты – более выгодная цена в сравнении со стоимостью квартиры. В дальнейшем есть возможность выкупить и остальные комнаты.

Минусы – наличие некоторых сложностей при наличии несовершеннолетних детей: нарушение их прав недопустимо; привлечение органов опеки и попечительства к процедуре;

– отсутствие согласия остальных собственников;

– шумные соседи по квартире. В данном случае можно обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной, аргументируя тем, что продавец намеренно не предупредил вас о громких соседях.

Таким образом, к проверке комнаты перед покупкой необходимо подойти очень серьезно, так как дело касается не только места, где вы собираетесь проживать, но и значительной денежной суммы, которую вы потратите на ее приобретение.