К нам обратился клиента за получением письменного консультационного заключения по вопросам правовой экспертизы соглашения об уступке права требования (цессии), в данном случае – это уступка по ДДУ. Объектом долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве является квартира в многоквартирном доме в Новой Москве.

Первое на что было обращено внимание клиента – проверять нужно не только уступку прав по ДДУ, но и сам ДДУ, там указаны все основные условия сделки. Ведь соглашение об уступке просто меняет сторону в договоре, все условия и обязательства застройщика содержатся в ДДУ и проверку стоит начинать именно с самого договора долевого участия.

Итак, по итогам нашей экспертизы клиенту сообщили следующую информацию и дали рекомендации.

  1. Согласно п.1.4 Соглашения Цессионарий ознакомлен с договором долевого участия в строительстве и иными документами, предусмотренными Законом. Клиенту необходимо запросить и ознакомиться с договором долевого участия, заключенным между Застройщиком и Цедентом, особое внимание обратить на наличие проектной декларации, а также доверенности у лица, подписывающего Договор от Застройщика и Цедента.
  2. Необходимо обратить внимание на ответственность Цессионария, указанную в Соглашении:
  • п. 5.3 предусматривает штраф Цессионарию в размере 10 % от фактически внесенных денежных средств, либо 10 % от цены передаваемого права в случае, если Цессионарий нарушит условие об оплате. Размер штрафа существенный, необходимо его снизить, либо исключить пункт полностью;
  • п. 5.4 предусматривает пеню Цессионарию в размере 0,1 % от несвоевременной оплаченной денежной суммы за каждый день просрочки. Не установлен предельный размер дней, за которые могут быть начислены пени. Размер пени существенный, необходимо его снизить, либо исключить пункт полностью.

Согласитесь, что штрафы значительны, их обязательно стоит уменьшить, такой размер штрафа и пени ничем не обоснован.

  1. Необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 1.5 Соглашения, если Цедент, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к Цессионарию, при обязательном письменном согласии самого Застройщика, согласно ст. 391 ГК РФ. В связи с этим обязательным является проверка наличия задолженности перед Застройщиком Цедента. Клиенту необходимо получить у Застройщика акт сверки платежей между ним и Цедентом.
  2. Необходимо обратить внимание на то, что согласно п.3.3 Соглашения уступка права требования по Договору возможна только при получении письменного согласия от Застройщика на таковую уступку. Данное условие ограничивают права Участника на распоряжение Объектом, но является широко распространённой практикой.
  3. Минимальные параметры, по которым нужно проверить договор долевого участия:
  • наличие пункта в договоре долевого участия о возможности для Клиента выйти из обстоятельств, если будет установлено нарушение Застройщиком целевого использования денежных средств;
  • проверка наличия договоров страхования гражданской ответственности Застройщика.
  • обязательным является ознакомление с документом, подтверждающим право Застройщика на земельный участок.
  • обязательным является ознакомление с документом, подтверждающим право Застройщика на земельный участок.

По итогам этого заключения клиент решил нам также заказать экспертизу самого ДДУ. После проверки ДДУ клиент примет окончательное решение о заключении соглашения и приобретения квартиры.