В условиях современного российского рынка многие предприниматели сталкиваются с уникальной возможностью выкупить арендуемую недвижимость, принадлежащую муниципалитетам. Это не просто льгота, предусмотренная действующим законодательством, но и реальный шанс для малого и среднего бизнеса укрепить свои позиции и развивать деятельность на стабильной основе. Однако, как показывает практика, на пути к реализации этого права возникают серьезные препятствия.

К сожалению, многие муниципалитеты создают искусственные барьеры, например, ограничивая размеры выкупаемых земельных участков. Тем самым они фактически нарушают права арендаторов, ставя под угрозу их бизнес-планы и перспективы роста.

Важно понимать, что предприниматели имеют законное право на выкуп всей арендуемой площади. Именно поэтому им необходимо знать свои права и уметь отстаивать их. Как же действовать в ситуации, когда муниципалитеты пытаются ограничить размер выкупаемого участка? Ответ на этот вопрос станет основой для дальнейших шагов.

В нашем материале юристы расскажут о том, как правильно вести себя в таких ситуациях. Мы поделимся рекомендациями по сбору необходимых документов, подготовке правовой базы и взаимодействию с органами местного самоуправления. Вы узнаете, как грамотно составить заявление на выкуп и какие аргументы использовать для защиты своих интересов.

Ситуация, с которой столкнулся наш доверитель

Наш доверитель, представитель малого бизнеса в Хабаровском крае, на протяжении нескольких лет успешно арендовал у муниципального образования складские помещения и земельный участок, на котором они расположены.

Руководствуясь положениями Федерального закона № 159-ФЗ, наш доверитель принял решение выкупить арендуемое имущество, реализовав свое преимущественное право на приватизацию.

В ответ на соответствующее заявление администрация муниципалитета направила проект договора купли-продажи. Анализ документа выявил существенное нарушение прав арендатора: муниципалитет предложил к выкупу земельный участок с новым кадастровым номером и значительно меньшей площадью, нежели та, что была указана в действующем договоре аренды.

Согласно сложившейся судебной практике и буквальному толкованию законодательства, арендатор, обладающий правом на приватизацию объекта недвижимости, вправе выкупить земельный участок в тех границах, в которых он им фактически владел и пользовался на основании договора аренды. Любые действия арендодателя – местной администрации – по изменению этих границ, их уменьшению или переформированию без согласия арендатора являются неправомерными.

Перед нашим доверителем встала сложная задача: обжаловать неправомерные действия муниципального образования, доказать в суде обоснованность своих требований и принудить администрацию заключить договор купли-продажи на первоначальных, законных условиях. Далее мы предлагаем подробно разобрать, как выстроить эффективную защиту в подобной ситуации.

Обращение в суд за защитой нарушенных прав

Если вы столкнулись с попыткой муниципалитета ограничить размер выкупаемого земельного участка, единственным действенным механизмом защиты будет обращение в суд. Подобные споры носят экономический характер и подлежат рассмотрению в арбитражных судах Российской Федерации, поскольку одной из сторон является субъект предпринимательской деятельности.

Первым и основным шагом является подготовка и подача искового заявления. От качества его составления во многом зависит дальнейший ход процесса. Исковое заявление должно содержать следующую обязательную информацию:

  • реквизиты арбитражного суда, в который подается иск
  • полные данные истца (наименование юридического лица, ИНН, ОГРН, адрес) и его представителя
  • данные ответчика – администрации муниципального образования
  • цену иска, которая рассчитывается исходя из стоимости спорного земельного участка
  • описательную часть, где последовательно и аргументированно излагаются все существенные обстоятельства дела: дата и условия заключения договора аренды, факты его пролонгации, обращение с заявлением о выкупе, получение от ответчика проекта договора с измененными условиями
  • правовое обоснование требований, включающее ссылки на конкретные нормы права (Земельный кодекс РФ, Федеральный закон № 159-ФЗ, судебную практику)
  • сформулированные требования к ответчику: обязать администрацию устранить допущенные нарушения и заключить договор купли-продажи земельного участка в границах, предусмотренных первоначальным договором аренды
  • перечень прилагаемых документов, подтверждающих изложенные обстоятельства

Неотъемлемым условием принятия иска к производству является уплата государственной пошлины, размер которой зависит от цены иска. Квитанция об ее оплате должна быть приложена к заявлению.

После подачи иска начинается стадия судебного разбирательства. Судья определяет обстоятельства, имеющие значение для дела, и предлагает сторонам представить доказательства. Крайне важно на этом этапе предоставить суду полный пакет документов: оригиналы договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, кадастровые паспорта, технические планы, переписку с администрацией.

Если какие-либо доказательства находятся в распоряжении ответчика (например, внутренние распоряжения или документы о межевании), истец вправе заявить ходатайство об их истребовании. Суд оценивает законность и допустимость таких ходатайств и в случае их удовлетворения обязывает муниципалитет представить требуемые документы.

Завершающей фазой судебного процесса являются прения сторон, в ходе которых каждая из сторон аргументирует свою позицию на основе исследованных доказательств. Именно здесь требуется максимальная концентрация и глубокое понимание материального и процессуального права. Суд выносит решение, основываясь на всей совокупности представленных материалов и доводов.

Необходимо отметить, что администрация муниципалитета нередко прибегает к тактике затягивания процесса, подавая ходатайства об отложении заседаний, представляя возражения в последний момент. Противодействовать таким недобросовестным действиям без наличия опыта и ресурсов крайне сложно, поэтому на стадии судебного разбирательства критически важно привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на спорах с органами власти.

Как доказать в суде правильный размер земельного участка

Ключ к успеху в деле об оспаривании размера выкупаемого земельного участка лежит в сфере доказывания. Истцу необходимо представить суду неопровержимые доказательства того, что он законно владел и пользовался участком именно в тех границах, которые требует выкупить.

Основным документом, с которого начинается выстраивание доказательственной базы, является договор аренды земельного участка. В разделе, описывающем предмет договора, должны быть четко указаны: кадастровый номер участка, его площадь, категория земель, вид разрешенного использования и адресные ориентиры.

Любые расхождения между этими данными и предложением о выкупе должны быть детально проанализированы и представлены суду.

Не менее важным доказательством является техническая документация, которая зачастую является неотъемлемым приложением к договору аренды. Речь идет о техническом паспорте объекта, схемах планировочной организации земельного участка, где в разделе «экспликация земельного участка» графически и текстуально отображены его точные границы и площадь. Эти документы имеют юридическую силу и являются прямым подтверждением первоначальных условий пользования землей.

Существенную помощь в доказывании может оказать публичная кадастровая карта Росреестра. С ее помощью можно наглядно продемонстрировать суду местоположение и конфигурацию участка с первоначальным кадастровым номером, сопоставив его с тем участком, который предлагает муниципалитет. Если выкуп осуществляется в комплексе со зданием, важно показать, что первоначальный участок необходим для его эксплуатации, обеспечения прохода и проезда, размещения вспомогательных объектов.

В случае возникновения спорных вопросов о том, достаточно ли предлагаемого муниципалитетом участка для нормального использования недвижимости, может быть назначена судебная кадастровая экспертиза. Ее проведение поручается сертифицированному кадастровому инженеру.

Эксперт даст заключение по следующим ключевым вопросам: во-первых, соответствует ли площадь первоначального арендуемого участка установленным градостроительным и противопожарным нормативам для эксплуатации расположенного на нем объекта? Во-вторых, возможно ли использование здания в отрыве от части первоначального участка?

Суд может назначить такую экспертизу как по ходатайству одной из сторон, так и по собственной инициативе, если сочтет ее необходимой для правильного разрешения спора. Помните, что заключение эксперта, при условии его объективности и полноты, является одним из наиболее весомых доказательств в суде.

Пример из судебной практики

Одним из показательных дел, иллюстрирующих подход судов к вопросу о размере выкупаемого земельного участка, является дело № А32-21214/2018, рассмотренное Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в кассационном порядке.

В данном деле прокуратура обратилась в суд с иском к администрации муниципалитета и обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Основанием для иска послужило утверждение прокурора о том, что предпринимателю был продан участок, существенно превышающий по площади размеры, необходимые для эксплуатации расположенного на нем объекта – общественного туалета, который принадлежит ООО на праве собственности.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций заняли единую позицию, отказав в удовлетворении требований прокуратуры. В своем постановлении суд кассационной инстанции указал, что при определении размера передаваемого в собственность земельного участка необходимо исходить не только из площади, занимаемой самим объектом, но и из необходимости обеспечения его функционирования, включая возможность подъезда, проведения ремонтных работ, реконструкции и соблюдения санитарно-эпидемиологических норм.

Суд подчеркнул, что предприниматель законно пользовался всем участком на основании договора аренды, и у муниципалитета не было правовых оснований для его уменьшения при выкупе.

Это дело демонстрирует, что даже при противодействии таких мощных контролирующих органов, как прокуратура, законные интересы предпринимателя могут быть защищены в суде.

Что мы можем предложить

Оспаривание размера выкупаемого земельного участка – это сложный, многоэтапный процесс, требующий глубоких знаний в области земельного, гражданского и арбитражного процессуального права.

Ошибка на любой стадии, от составления искового заявления до представления интересов в прениях, может привести к утрате права на приватизацию в нужном объеме или к значительным финансовым потерям.

Наша команда юристов обладает успешным опытом сопровождения подобных споров в арбитражных судах различных инстанций, в том числе в делах против органов государственной и муниципальной власти. Мы предлагаем комплексный подход к решению вашей проблемы. Наши юристы тщательно изучат все документы, оценят риски и перспективы дела, разработают оптимальную стратегию защиты.

Наши адвокаты готовы представлять ваши интересы на всех стадиях арбитражного процесса, включая предварительное судебное заседание, судебные прения и обжалование судебных актов в случае необходимости.

Доверив ведение дела нашим специалистам, вы получаете уверенность в том, что ваши законные права на выкуп земельного участка в его первоначальных, установленных договором аренды границах, будут максимально эффективно отстаиваться в суде. Не позволяйте неправомерным действиям чиновников стать преградой для развития вашего бизнеса.