Отказать нельзя приватизировать

«Малая приватизация», предусмотренная законом № 159-ФЗ, представляет собой возможность для представителей малого и среднего предпринимательства приобрести в собственность арендуемые ими нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без участия в торгах.

Несмотря на соблюдение всех необходимых условий, некоторые муниципальные органы власти зачастую отказываются признать права предпринимателей на приобретение объектов недвижимости. В результате предприниматели вынуждены обращаться в судебные инстанции для защиты своих прав.

Вот пример из нашей практики: наш клиент обратился в местную администрацию с просьбой разрешить выкуп гаража, поскольку являлся субъектом малого и среднего предпринимательства, длительное время пользовался помещением (более двух с половиной лет), регулярно вносил арендную плату и объект не входил в специальные перечни муниципального имущества. Несмотря на выполнение всех требований закона, администрация отклонила заявку на покупку. Однако судебные инстанции поддержали позицию нашего доверителя, отметив следующее.

Во-первых, администрация утверждала, что заявка была составлена неправильно (в частности, якобы отсутствовала подпись заявителя). Чтобы подтвердить данный довод, администрации следовало представить суду соответствующий документ, однако этого сделано не было. Во-вторых, хотя первоначальный договор аренды был заключен сроком на один год, он фактически продлевался автоматически каждый последующий год в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона о защите конкуренции. Особенно учитывая тот факт, что администрация продолжала получать арендную плату от предпринимателя в течение последующих пяти лет (дело № А80-278/2021).

Таким образом, возможно легко преодолеть первую стадию процесса приватизации, добившись признания администрацией вашего права на приобретение коммерческой недвижимости. Тем не менее, местный орган власти может продолжать вам препятствовать в реализации законного права выкупа. После принятия решения о продаже администрации предстоит установить стоимость объекта и согласовать прочие условия предстоящей сделки. Как показывает практика, иногда цена, предложенная администрацией, может значительно превышать рыночную стоимость объекта, вплоть до десятикратного увеличения стоимости.

Многократность обращения с иском в суд

Закон № 159-ФЗ предусматривает защиту интересов предпринимателей в ситуации, когда оценка выкупаемого имущества произведена неверно. Для снижения установленной стоимости выкупаемого объекта предприниматель вправе направить иск в арбитражный суд с требованием пересмотреть установленную выкупную цену.

Необходимо отметить, что термин «должен» использован здесь неслучайно. Предприниматель обязан подписать полученный проект договора купли-продажи в течение тридцати календарных дней с момента его получения или, если имеются возражения относительно размера выкупной стоимости, также в указанный тридцатидневный срок обратиться в суд с соответствующим иском. Несоблюдение указанных сроков влечет утрату преимущественного права на выкуп имущества. Восстановление утраченного права возможно лишь путем повторного направления заявления в административные органы.

Примером из судебной практики служит случай, когда муниципальное образование пыталось утвердить порядок, исключающий повторное направление заявлений на выкуп после пропуска срока подачи иска или подписания договора. По мнению муниципалитета, пропуск указанного месячного срока лишал предпринимателя возможности повторно воспользоваться правом преимущественной покупки. Однако позиция муниципальных органов была отклонена Верховным судом, подтвердившим право предпринимателя подавать новое заявление вне зависимости от того, кто изначально инициировал процедуру выкупа (Определение Верховного суда от 29 января 2019 года по делу № 304-КГ18-15768).

Судебная практика поддерживает данную позицию, считая аргумент администрации, ссылающийся на письмо Министерства экономического развития от 14 августа 2018 года № Д13и-442, необоснованным. Письмо министерства не имеет достаточной юридической силы и противоречит положениям федерального законодательства, поскольку разъяснения ведомства не были официально опубликованы и носят рекомендательный характер.

Подчеркнем, что подача иска о снижении выкупной цены возможна исключительно в пределах тридцати дней с момента получения проекта договора купли-продажи. Но отсутствие вашего обращения в пределах данного срока не лишает вас прав перезапустить процедуру выкупа имущества из публичной собственности с самого начала.

Порядок подготовки и подачи иска, его содержание

В качестве ответчиков необходимо указывать данные следующих лиц:
— Органа местного самоуправления, с которым заключён договор аренды.
— Оценщика, предоставивший объективно недостоверный отчёт в субъективную пользу администрации.

Иск подается в арбитражный суд по адресу одного из ответчиков исходя из общего правила территориальной подсудности дел. Государственная пошлина. При подаче иска уплачивается государственная пошлина в размере 50 000 рублей. Основной целью вашего искового заявления является доказательство неправомерности установленной администрацией выкупной стоимости объекта недвижимости.

Способы обоснования недостоверности оценочного отчета. Существует четыре основных метода, позволяющих подтвердить недействительность результатов оценки, проведённой администрацией:

1. Представление заключения независимого специалиста

Заключению специалиста присущ особый статус в рамках арбитражного процессуального кодекса. Оно отличается от заключения судебно-экспертного исследования тем, что составляется вне рамок судебного производства. Такое заключение помогает показать суду наличие сомнений в достоверности первоначального отчёта и создает основания для назначения дополнительной судебной экспертизы.

2. Подготовка рецензии на отчет оценщика

Рецензия — это подробный критический анализ оценочного отчета, выполненный профессиональным оценщиком. Она позволяет выявить недостатки отчета, такие как нарушения методик оценки, игнорирование поправочных коэффициентов, некорректный выбор аналогов и прочее. Рецензия призвана убедить суд в необходимости проведения независимой судебной экспертизы ввиду невозможности полагаться на отчёт администрации.

3. Возражения самого истца против отчета

Предприниматель может подготовить собственные возражения против представленного отчёта, выражая несогласие с методами расчётов и результатами оценки. Этот способ приемлем, так как законодательство допускает самостоятельное представление аргументов сторонами дела. Данный подход экономит финансовые ресурсы истца, но требует тщательной проработки доводов.

4. Ходатайство о проведении судебной экспертизы

Для разрешения спора о достоверности оценки нередко прибегают к проведению судебной экспертизы. Истец обращается в суд с ходатайством, в котором предлагает перечень вопросов, кандидатуру экспертов и предполагаемый срок проведения экспертизы. К ходатайству прилагаются подтверждающие квалификацию экспертов документы и доказательства внесения денежных средств на счёт суда для оплаты экспертизы.

Желательно получать от экспертной организации информационное письмо, свидетельствующее соответствие её деятельности международным и российским стандартам, содержащее сведения об эксперте, а главное – его квалификации.

Важные моменты. При оформлении ходатайства о назначении экспертизы важно учитывать ряд нюансов:

— Вопросы для эксперта формулируются чётко и конкретно.
— Экспертная организация должна выразить своё согласие на проведение исследований.
— Документально фиксируется уровень квалификации и стаж работы эксперта.
— Оплачены расходы на экспертизу.

Также начиная с 2022 года внесены изменения в требования к оформлению платёжных документов, предусматривающих необходимость указывать специальный код платежа при перечислении средств на депозит суда. Код приводится на сайте суда.

Получение нового экспертного заключения, примеры из актуальной судебной практики

Экспертиза, проведённая по инициативе суда, завершается выдачей официального заключения, содержащего оценку рыночной стоимости помещения на дату его выкупа. Если одна из сторон не соглашается с выводами эксперта, суд вправе пригласить последнего для дачи пояснений в ходе заседания. Допустимо назначение повторной (другой эксперт проводит новую экспертизу) или дополнительной (тот же эксперт исследует дело дополнительно, получив новые сведения) экспертиз.

Если истцу удаётся успешно оспорить назначенную администрацией стоимость выкупа, суд принимает решение, определяющее точную цену продажи помещения. Именно эта сумма подлежит оплате в пользу администрации для приобретения объекта в собственность.

Далее рассмотрим несколько примеров из судебных решений разных регионов, иллюстрирующих успешные случаи уменьшения стоимости выкупа.

1.Учёт затрат на улучшения помещений

Если в процессе аренды предпринимателем производился капитальный ремонт помещений за собственный счёт и с предварительного согласования с администрацией, то затраты на неотделимые улучшения подлежат учёту в счёт оплаты выкупа на основании части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ. Например, решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 июля 2021 года по делу № А60-64297/2020 зафиксирован подобный исход.

2.Принудительное подписание договора по решению суда

Предприниматель, столкнувшийся с возражениями администрации относительно цены выкупа, вправе потребовать судебного решения о заключении договора на условиях, предлагаемых самим предпринимателем. Арбитражные суды не принимают аргументы администрации о неправильном выборе способа защиты, ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11657/11. Решение суда становится обязательным соглашением между сторонами, не требуя дальнейших действий. Подобный случай рассмотрен Арбитражным судом Кировской области в деле № А28-8694/2020 от 11 ноября 2020 года.

3.Форма оплаты и возникновение залога в силу закона

Выкупная стоимость может оплачиваться сразу полностью или частями ежемесячно или поквартально. Выбор формы оплаты остаётся за предпринимателем, а не администрацией. При условии выбора рассрочки у администрации появляется право залога на объект до полной выплаты суммы. Требование администрации о страховании помещения в период рассрочки незаконно. Арбитражный суд Московской области подтвердил такую позицию в решении от 31 июля 2020 года по делу № А41-12205/2020.

4.Освобождение от налога на добавленную стоимость

Стоимость объекта недвижимости, подлежащая уплате в связи с выкупом, освобождается от начисления НДС. Таким образом, в оценке рыночная стоимость указывается без добавления налога. Такая позиция закреплена подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ. Так, решением Арбитражного суда Омской области от 17 февраля 2020 года по делу № А46-2653/2019 установлена аналогичная норма.

Если вы столкнулись с проблемами, связанными с завышенной стоимостью выкупа, мы можем предложить помощь наших юристов в подготовке соответствующего искового заявления и сопровождении всего процесса. Собственник публично-правового имущества не всегда готов легко и непринужденно расстаться с ним в соответствии с предписаниями закона. Нередко именно он становится автором злоупотреблений и хитросплетений, препятствующих частным лицам в реализации их законного права на выкуп.

Текущее дело нашей фирмы

По одному из наших дел возможно будет снимать юридический триллер. Лишь бы режиссёр жил юридическими абстрактными конструкциями так же, как наши сотрудники, питающие страсть к справедливому исходу любого дела.

В нём администрации всячески создаёт новые и новые препоны для реализации предпринимателем своего права на выкуп арендуемого им имущества. Просит, предположительно, аффилированного оценщика подготовить отчет объекта, превышающий действительную рыночную стоимость объекта в 10 раз. Такие действия администрации уже находили свое отражение в ином судебном разбирательстве. Цель их проста – потянуть время и сохранить за собой незаконным путём собственность не недвижимость.

Даже направляя договор якобы о справедливом выкупе, администрация скрепя сердцем включает туда пункт о наличии некой задолженности у предпринимателя в размере, превышающем 300 тыс. руб.. Чем намеренно пытается ввести нашего доверителя в ничем неприкрытое заблуждение.

В ответ на столь недобросовестное поведение администрации наша команда подготовила исковое заявление в строгом соответствии со всеми рекомендациями, описанными нами в настоящей статье-инструкции.

Обращайтесь к нам за консультациями и вопросами, связанными с процедурой выкупа имущества из собственности публичного органа по тг-адресу: