Несмотря на сложную международную обстановку, россияне продолжают активно вступать в договорные отношения с иностранными гражданами. Одной из наиболее распространенных форм таких взаимодействий является покупка и продажа движимого и недвижимого имущества.

Однако стоит отметить, что приобретение недвижимости, например квартиры, представляет собой серьезную юридическую процедуру, требующую внимательного подхода к деталям, особенно учитывая значительные суммы, которые фигурируют в подобных сделках.

Процесс покупки квартиры у иностранца может оказаться более сложным, чем у гражданина России. Это связано с тем, что многие документы, необходимые для оформления сделки, могут находиться за пределами Российской Федерации. Профессиональная помощь позволит избежать множества подводных камней и рисков, связанных с подобными сделками.

В этом материале наши юристы постараются раскрыть основные моменты, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры у иностранного гражданина, чтобы ваша сделка была максимально защищенной и успешной.

Какие изменения произошли в 2022 году

С начала 2022 года рынок недвижимости в России претерпел значительные изменения, касающиеся в том числе сделок с иностранными резидентами. В условиях изменившейся геополитической обстановки и введенных новых Указов Президента, процесс приобретения недвижимости у граждан других стран стал более сложным и многоступенчатым. Теперь порядок заключения таких сделок напрямую зависит от того, относится ли ваш контрагент к гражданам дружественной или недружественной страны.

Для начала стоит отметить, что перечень недружественных стран можно найти в открытых источниках – например, по этой ссылке. Все страны, которые не включены в этот список, считаются дружественными.

Таким образом, если вы намереваетесь приобрести квартиру у гражданина из дружественной страны, то никаких особых ограничений на проведение такой сделки не предусмотрено.

Однако ситуация меняется кардинальным образом, если ваш контрагент является гражданином недружественной страны. В этом случае продажа недвижимости осуществляется с соблюдением дополнительных требований.

Продавец может продать квартиру только через специальный банковский счет типа С. Открытие такого счета возможно во многих крупных банках России, включая Сбербанк, Альфа-Банк и ряд других финансовых учреждений. Важно отметить, что этот счет открывается в пользу иностранного гражданина-продавца и используется исключительно для расчетов по сделке с недвижимым имуществом.

При этом существует ряд ограничений на перевод денежных средств с данного счета. Иностранец сможет вывести средства только в валюте Российской Федерации и при наличии разрешения Министерства финансов России. Это правило, безусловно, усложняет процесс покупки недвижимости и требует от покупателей дополнительной внимательности и подготовки.

Однако следует учитывать одно важное исключение. Если ваш продавец квартиры является гражданином дружественной страны, но приобрел данную квартиру после 22 февраля 2022 года у гражданина недружественной страны, вам все равно придется проводить расчеты по сделке в российских рублях и использовать счет типа С.

Это обстоятельство подчеркивает важность тщательной проверки истории объекта недвижимости и его предыдущих владельцев. Необходимо выяснить, когда и у кого именно ваш контрагент приобрел данную квартиру, чтобы избежать возможных юридических осложнений в процессе сделки.

Изучение истории квартиры и правоустанавливающих документов

На современном рынке недвижимости особое внимание следует уделить истории объекта, который вы намереваетесь приобрести. Одним из наиболее эффективных способов узнать о правовом статусе квартиры является получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Этот документ содержит полную информацию о переходе прав на объект недвижимости, что позволяет потенциальному покупателю избежать возможных юридических осложнений в будущем.

Если ваш контрагент, являющийся иностранным гражданином, имеет учетную запись на портале Госуслуг, процесс получения выписки становится максимально простым и быстрым. Воспользовавшись своим аккаунтом, он может за считанные минуты получить необходимые сведения из ЕГРН в электронном виде, и что особенно приятно – бесплатно.

Кроме того, ваш контрагент также может обратиться в многофункциональный центр (МФЦ) для получения выписки в бумажном виде. Данный документ будет заверен печатью, что придаст ему дополнительную юридическую силу. Однако следует учитывать, что такая услуга облагается государственной пошлиной и может быть готова не сразу.

Важно отметить, что вы как покупатель также имеете возможность получить сведения о чужом объекте недвижимости. Однако следует помнить, что такая информация будет предоставлена без персональных данных о собственнике. Поэтому на данном этапе вам будет разумно установить контакт с продавцом и обсудить возможность предоставления им выписки из ЕГРН. Это позволит вам получить более полное представление о правовом статусе квартиры и убедиться в отсутствии обременений или других проблем, которые могут негативно сказаться на сделке.

Особое внимание следует уделить документам, подтверждающим право собственности контрагента на квартиру.

Для этого важно запросить у продавца оригиналы документов, удостоверяющих его право на объект недвижимости. В зависимости от обстоятельств приобретения квартиры, перечень таких документов может варьироваться.

Если продавец сам приобрел квартиру, то основным подтверждающим документом будет являться договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

В случае, если объект недвижимости был передан в дар, у контрагента должен находиться соответствующий договор дарения, который также следует запросить в оригинале.

Кроме того, необходимо учитывать возможность наследования недвижимости. Если ваш контрагент стал собственником квартиры по наследству, он обязан предоставить свидетельство о праве на наследство. Этот документ подтверждает законность получения квартиры.

Наши юристы напоминают вам, что при запросе документов следует настаивать на получении именно оригиналов, а не их копий.

Изучение контрагента

При приобретении недвижимости, особенно когда речь идет о сделках с иностранными гражданами, крайне рекомендовано не ограничиваться лишь изучением самого объекта покупки. Не менее важно тщательно исследовать самого контрагента, чтобы обеспечить безопасную сделку. В частности, если ваш контрагент не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимости, это может привести к признанию такого договора недействительным в будущем, что повлечет за собой серьезные и нежелательные для вас юридические последствия.

В этом контексте необходимо истребовать у контрагента документы, подтверждающие его семейное положение и дееспособность. Документ о семейном статусе является важным элементом, поскольку он позволяет удостовериться в том, что ваш контрагент не состоит в браке. В случае наличия супруга или супруги потребуется их согласие на совершение сделки, что может существенно усложнить процесс купли-продажи. В зависимости от страны, гражданином которой является ваш контрагент, форма документа о семейном статусе может различаться.

Например, в Испании существует Certificado de Estado Civil – сертификат о семейном положении, который подтверждает, что его владелец является холостым, состоит в браке, вдовцом или разведенным. Получить такой документ можно не только на территории Испании, но и в консульских учреждениях, расположенных в России. Это значительно упрощает задачу для вашего контрагента и одновременно служит гарантией безопасности вашей сделки.

Кроме того, для подтверждения полной дееспособности контрагента необходимо предоставить справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Этот документ служит доказательством того, что ваш контрагент не является наркозависимым и не имеет психических расстройств. Если ваш контрагент проживает на территории России, он может получить такую справку в местной психиатрической больнице. Для этого ему достаточно иметь при себе паспорт, вид на жительство или любой другой документ, удостоверяющий право находиться в стране. Как правило, процедура получения справки занимает немного времени и включает короткую беседу с врачом.

В случае если ваш контрагент находится за пределами России, он также имеет возможность получить аналогичную справку в психиатрическом учреждении своей родной страны. После этого документ можно апостилировать, что придаст ему юридическую силу на территории Российской Федерации.

Проверка обременений

Под обременениями понимаются любые ограничения, которые могут помешать собственнику в полной мере распоряжаться своей квартирой. Эти ограничения могут принимать существенно влиять на правовой статус объекта, а следовательно, и на ваши интересы как потенциального покупателя.

Одним из наиболее распространенных видов обременений является ипотека. В случае если ваш контрагент приобрел квартиру в ипотеку у банка, это означает, что право собственности на объект недвижимости ограничено на период погашения ипотеки. Покупка квартиры, находящейся в ипотечном обременении, может повлечь за собой серьезные риски для нового собственника.

Другим примером обременения является арест квартиры. В случае наличия ареста собственник не сможет свободно распорядиться своим имуществом, поэтому ваша сделка с контрагентом будет в принципе невозможна.

Существует единственный эффективный способ проверки наличия обременений на квартиру – это запрос выписки о недвижимости на сайте Госуслуг. Данная выписка содержит основные сведения о квартире, включая полную характеристику объекта и наличие ограничений собственности. Важно отметить, что в выписке также указывается дата установления обременений, что позволяет получить полное представление о текущем состоянии прав на недвижимость.

Нотариальное удостоверение сделки

Важно отметить, что российское законодательство не обязывает стороны сделки между физическими лицами, включая иностранцев, проходить процедуру нотариального удостоверения. Тем не менее, наши юристы настоятельно рекомендуют воспользоваться данной возможностью.

Прежде всего, нотариус осуществляет дополнительную проверку дееспособности сторон, что является важным аспектом в контексте обеспечения законности и действительности сделки. Данная проверка подтверждает, что ваш контрагент полностью осознает свои действия и несет ответственность за них.

Кроме того, нотариус проводит тщательную проверку подлинности всех правоустанавливающих документов, связанных с объектом недвижимости. Это включает в себя анализ документов, подтверждающих право собственности продавца на квартиру, а также проверку наличия возможных обременений.

Завершая процесс удостоверения сделки, нотариус фиксирует законность всех действий сторон и саму сделку в целом.

Если вы все же решите воспользоваться услугами нотариуса для заверения договора купли-продажи, вам потребуется подготовить несколько документов. В первую очередь, необходимо предоставить сам проект договора купли-продажи, а также паспорта обеих сторон сделки. Кроме того, ваш контрагент должен будет предоставить всю необходимую документацию по квартире, которая подлежит продаже. Это позволит нотариусу провести полную проверку и удостоверить законность сделки.

Следует также отметить, что нотариальное удостоверение облагается государственной пошлиной. Несмотря на дополнительные финансовые затраты, связанные с этой процедурой, эксперты подчеркивают, что такая мера безопасности является крайне рекомендованной.

Последствия несоблюдения рекомендаций

Несоблюдение рекомендаций, касающихся юридического сопровождения сделок с недвижимостью, может привести к серьезным правовым последствиям, включая возможность признания сделки недействительной.

Например, если у продавца недвижимости имеется супруга, проживающая за границей, она может предъявить претензии на имущество и оспорить законность сделки. В таких случаях судебный спор может затянуться на длительное время и отнять у вас много сил.

Кроме того, если иностранец приобретает квартиру с нарушениями законодательства или без должного юридического контроля, это может привести к признанию всей цепочки сделок ничтожной.

Именно поэтому особое внимание юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в которых участвуют иностранцы, является не просто рекомендацией, а необходимостью. Профессиональная юридическая поддержка позволяет минимизировать риски и обеспечить безопасность сделки, что является важным аспектом в условиях современного рынка недвижимости.

Что мы можем предложить

Наши юристы готовы оказать вам квалифицированную помощь в проведении безопасной сделки, обеспечивая защиту ваших интересов на каждом этапе процесса.

Наша команда подготовит исчерпывающий перечень необходимых документов, которые следует истребовать у контрагента. Мы проследим за тем, чтобы все документы были предоставлены в полном объеме, что позволит вам получить полную картину ситуации и избежать возможных рисков.

Кроме того, мы обеспечим подготовку всех необходимых документов для нотариального удостоверения сделки, а также последующей государственной регистрации прав на квартиру.

Доверьте это дело профессионалам. Наша команда обладает необходимым опытом и знаниями для того, чтобы обеспечить безопасность и надежность вашей сделки. Мы стремимся к тому, чтобы каждый наш клиент чувствовал уверенность в правильности принятия решений и защищенности своих интересов.