На сегодняшний день законодательство РФ даёт возможность предпринимателям осуществить выкуп помещения, которое находится у них в аренде в течение определенного срока. Для реализации преимущественного права нужно отвечать всем требованиям закона и быть про-активным участником оборота, подав заявление в местную администрацию – территориальный орган гос. органа по управлению гос. имуществом.

Тем не менее, если предприниматель действует в строгих рамках закона, проходя данную процедуру, администрация далеко не всегда охотно идёт ему навстречу, допуская порой умышленное затягивание процедуры выкупа или же открыто бездействуя и не отправляя законному держателю объекта необходимый пакет документов.

Юридическая основа выкупа

Выкуп имущества, находящегося в аренде, юридические осуществляется на основе положений следующих нормативно-правовых актов:

– прежде всего, это ФЗ 2008 г. № 159, регулирующий особенности отчуждения недвижимого объекта из собственности государства или муниципалитета в частную собственность. При этом объект до начала отчуждения должен находиться у предпринимателя на праве владения и пользования;

– ФЗ 2007 г. № 209, развивающий общие положения политики о малом и среднем бизнесе в РФ;

– Распоряжение Росимущества от 2022 г. № 667-р, которое утверждает перечень имущества, находящегося в федеральной собственности и при этом освобожденного от прав третьих лиц с целью его дальнейшего предоставления во владение и пользование участникам малого или среднего бизнеса на долгосрочную основу;

*Обращение к данному Распоряжению должно предварять формированию окончательного убеждения о соблюдении абсолютно всех законом установленных условий реализации преимущественного права на выкуп.

– Постановление Правительства РФ от 2010 г. № 645, устанавливающее порядок имущественной поддержки малых и средних предпринимателей при предоставлении им имущества из федеральной собственности.

Помимо нормативных актов не стоит пренебрегать и использованием судебной практикой. Основные вопросы, которые решались судами по спорам, связанным с процедурой выкупа арендуемого имущества, отражены в действующем Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2009 г. № 134.

Законное приобретение арендуемого предпринимателем имущества в собственность невозможно без обращения к данным правовым источникам. Полное сопровождение всей процедуры можно делегировать и опытному юристу-представителю, в качестве которого предприниматели выбирают нашу юридическую фирму как сведущей во всех нюансах выкупа помещения из государственной собственности.

Соблюдение всех условий выкупа

Ваше преимущественное право выкупа не появляется само собой из ниоткуда. Для его «созревания» и действительного возникновения необходимо, чтобы, вы и ваш объект отвечали одновременно всем предусмотренным в ст. 3 ФЗ 2008 г. № 159 условиям, в частности:

– когда администрация будет заключать с вами договор купли-продажи, уже после того как вы подадите заявление и будет проведена оценка рыночной стоимости помещения, то на день его заключения вы как субъект МСП должны будете находиться реестре МСП, а также

– вы должны будете владеть и (или) пользоваться помещением в течение 1-ого года и более либо на основании одного, либо на основании нескольких договоров аренды помещения, а также

– у вас не должно быть никакой задолженности по оплате арендных платежей и каких-либо арендных неустоек (штрафов, пеней) на тот же день заключения договора купли-продажи помещения, а также

– проверьте, что арендуемое вами помещение не числится в перечне имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП на долгосрочную основу, для чего и стоит обращаться к приведенному нами выше Распоряжению Росимущества от 2022 г. № 667-р.

Подчеркнем, что именно ваше владение и пользование должно составлять годичный срок, которое вдобавок должно быть ещё и непрерывным. Просто заключить договор аренды недостаточно. Необходимо, чтобы предприниматель действительно принимал активное непосредственное участие во владении и пользовании помещением.

Ничего страшного, если ваш договор аренды был в какой-то момент по какой-либо причине прекращен, а затем сразу же был заключен следующий. Тем самым, ваше фактическое владение и пользование титулом – вещными правами на помещение – не считается прекратившимися, если властно-распорядительный орган в лице администрации-арендодателя не заявлял против вас никаких возражений. Данная логика была отражена ещё в 2009 г. в пункте 6 Информационного письма ВАС РФ № 134, которым мы ещё раз настоятельно рекомендуем обращаться.

Законодатель на этом не останавливается, даруя предпринимателем своеобразные льготы. Так, если до вас помещение находилось в аренде у другого лица, то при определении того же годичного срока срок вашего владения и пользования суммируется со сроком владения и пользования предшествующего арендатора. Самое главное, что последний должен, как и вы, быть отнесен к субъектам МСП (п. 7 Информписьма ВАС РФ 2009 г. № 134).

Возможно ли выкупить имущество из Правительственного списка, на который установлен запрет приватизации, поскольку оно подлежит передаче субъектам МСП на долгосрочную основу?

Систематическое толкование положений статей 3 и 9 ФЗ от 2008 г. № 159 даёт положительный ответ. Даже если имущество включено в вышеупомянутый список, то ст. 9 всё же оставляет вам возможность реализовать преимущественное право. Для чего, однако, нежно выполнить чуть более строгие условия, нежели чем мы указывали выше.

Вы должно быть фактическим владельцем и пользователем своего арендуемого помещения в течение уже не одного года и более, а двух и более лет.

Плюс к этому добавляется новое правило, согласно которому до того, как вы подадите свое заявление, помещение должно числиться в данном неприятном реестре-списке уже целых 5 лет. За счёт этого правила законодатель вводит презумпцию того, что неопределенный круг лиц утрачивает частично свой интерес, что ведёт к легитимации вашего интереса как конкретного заинтересованного участника предпринимательского оборота недвижимости.

Далее всё так же, как и в обычном случае, после того, как вы подадите заявление, обязывающее администрацию провести оценку рыночной стоимости помещения в течение 2-х мес., затем принять решение о приватизации в течение двух недель после оценки, и после принятия решения в течение 1-ти дней направить вам проект договора купли-продажи.

Отказ администрации, как и в обычной ситуации, может быть осуществлен только в том случае, если вы не будете отвечать каждому из указанных в нормативных актах требований. Мотивирование отказа администрации должно быть основано строго на данных перечисленных в законе условиях. 

Дело клиента

К нам часто обращаются за юридической помощью предприниматели с разных регионов России. В этот раз наш доверитель находился в одном из восточных субъектов страны. Он хотел реализовать свое законное преимущественное право выкупа, в котором ему препятствовала администрация. В его владении и пользовании находились склад, здание и земельный участок.

Все ранее упомянутые условия выкупа были соблюдены: арендные договоры на все объекты датировались ещё с 2021 г., предприниматель не был должником ни по арендным платежам, ни по штрафным санкциям, все объекты не числились в перечне имущества, подлежащего передаче в долгий срок субъектам МСП.

Несмотря на полное соответствие требованиям закона, администрация отказывала в выкупе, бездействуя и не отсылая предпринимателю пакет документов в соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159:

– через 2 мес. после того, как администрация получила заявление о выкупе, ей следовала предпринять действия по заключению договора оценки стоимости объектов;

– через 2 недели после того, как администрация получила бы отчет об оценке, то она должна была принять решение о приватизации;

– и через 10 дней после того, как администрация приняла бы соответствующее приватизационное решение, ей необходимо было бы направить нашему доверителю проект договора.

Предприниматель подал заявление о выкупе всех 3-х объектов ещё 1 октября 2024 г.. А ещё в апреле 2024 г. наша команда осмотрела объекты и составила акт осмотра, то есть ещё до начала судебного разбирательства. Как мы уже упоминали, важен не факт заключения арендного договора, а факты фактического владения и пользования арендуемым имуществом, доказав которые можно с помощью данного акта осмотра.

Вместе с тем, администрация уклонилась от согласования с нами формулировок акта, предоставив в июле 2024 г. собственный акт, дополнительно и произвольно указав надуманную информацию о том, что предприниматель якобы вовсе не пользуется объектами. Раз они находятся в неутешительном состоянии, то они будто бы не находятся в его пользовании. Как вы можете видеть ниже, данный произвольный довод администрации был в итоге отклонён рассматривающим дело судом.

Если бы мы не предоставили составленный акт осмотра, то суд был исследовал состояние объектов самостоятельно. Мы не были против такого процессуального хода. Это позволило бы убедиться, что наш доверитель действительно владеет и пользуется всеми объектами. Кроме того, суд хотел выяснить, действительно ли они пригодны для того, чтобы использовать их в предпринимательской деятельности.

Составив акт осмотра ещё до начала судебного процесса, мы облегчили свою задачу по формированию доказательной базы. В конечном итоге, суд принял решение не проводить самостоятельного исследования, сформировав собственное убеждение на основе представленного составленного нами акта осмотра.

Подготовка иска

В ответ на заявление нашего доверителя о намерении осуществить выкуп администрация отказала нам далеко не прямо и даже не косвенно. Администрация отказывает не совсем ясно и чётко, направляя нам письмо от 8 ноября 2024 г., в котором разъясняет, что пакет документов был направлен в Центральный аппарат Росимущества. О чем в законе не идёт абсолютно никакой речи.

Более того, в данном пакете документов не было ничего, что требуется в соответствии с законом от администрации: ни заключенного договора о проведении оценки стоимости объектов, ни решения о приватизации, ни, конечно же, самого проекта договора купли-продажи. Мы должны были получить от администрации именно последний в требуемый законом срок. А не абстрактный ответ администрации о направлении какого-то пакета документов вышестоящий административный орган.

Анализ сложившихся обстоятельств предопределил процессуальный механизм защиты прав нашего доверителя в пользу оспаривания бездействия администрации, которая не направила необходимые документы и не предприняла вообще никаких действий, требуемых от неё законом. О данном способе защите было закреплено законодателем в ч. 8 ст. 4 ФЗ № 159 и правоприменителем в п. 10 Инф. письма ВАС РФ 2009 г. № 134.

Довод администрации: доверитель не пользуется объектами?

В судебном процессе администрация пыталась апеллировать к тому, что наш клиент вовсе не пользуется находящимися у него во владении объектами по причине того, что таковые находятся в несколько неутешительном состоянии. В ответ мы подготовили возражение на данный отзыв, в котором отстаивали факт пользования.

Согласно представленным нами фотографиям на складе и в здании находилось транспортное средство доверителя и другое хозяйственное имущество. Само нахождение имущества доверителя в данных объектах уже говорит о том, что он пользуется ими по своему назначению. Администрация же, проведя собственный осмотр в июле 2024 г. в отсутствие доверителя и его представителя, сделала поспешный довод об отсутствии у объектов пользователя.

В ответ на данные возражения администрация не смогла противопоставить ничего сущностного.

Помимо этого, наш представитель обратил внимание суда на необходимость пресечь злоупотребления со стороны администрации, чтобы ответчик не смог «лишить» истца законного права на выкуп путем изменения правового статуса объектов. Например, администрация могла бы внести их в уставный капитал хоз. общества, передать в хоз. ведение ГУП или же МУП, включить в тот же перечень имущества, передаваемого субъектам МСП на долгосрочную основу.

Когда администрация предпринимает подобное уже после того, как предприниматель обращается к ней с заявлением о выкупе, то таковые действия администрации должны быть истолкованы только как имеющие свою исключительную цель навредить, препятствовать арендатору реализовать свое законное право на приобретение в преимущественном порядке. На пресечение такой крайне недобросовестной практики со стороны административных органов было обращено ВАС РФ в том же Инф. письме от 2009 г. № 134.

Бездействие администрации признано незаконным

В результате рассмотренного спора суд удовлетворил наше правопритязание и признал допущенное администрации бездействие противоречащим ФЗ 2008 г. № 159, обязав администрацию устранить нарушения путем направления нашему доверителю требуемого законом пакета документов, в том числе договора купли-продажи в строгие рамки, установленные законом.

Все попытки администрации уклониться от осуществления своих законных обязанностей были признаны незаконными и на этой основе отклонены судом.

Обращаясь к нам за юридической помощью, вы можете быть уверены в детальном подходе нашей команды к вашей проблеме и в большой вероятности положительного исхода вашего дела.

Получите бесплатные ответы на ваши вопросы по судебным спорам в России от профессиональных юристов и найдите полезную информацию в нашем телеграм-чате: