Предприниматели, непрерывно арендующие определенный как движимый, так и недвижимый объект могут его выкупить, приобрести себе в собственность. Такая возможность предусмотрена в действующем российском законодательстве.

В настоящей статье мы расскажем вам об особенностях данной процедуры и приведем пример крайне недобросовестного поведения местного органа публичной власти – территориального органа Агентства по управлению государственным имуществом (далее – администрации), что вызвало дополнительные препятствия для предпринимателя, желающего реализовать свое право на преимущественный выкуп недвижимого объекта.

Правовая база

В данной процедуре стоит обратить внимание на следующие нормативно-правовые акты:

– ФЗ 2008 г. № 159, устанавливающий особенности отчуждения объекта недвижимости из государственной или муниципальной собственности в частную, который предварительно должен быть на праве владения и пользования у субъекта малого и среднего предпринимательства (далее – ФЗ № 159);
– ФЗ 2007 г. № 209, предусматривающий общую политику развития малого и среднего бизнеса в РФ;
– Распоряжение Росимущества от 2022 г. № 667-р, которым утвержден перечень имущества в федеральной собственности, освобожденного от прав третьих лиц для дальнейшего его предоставления во владение и (или) пользование предпринимателям на долгосрочную основу;
            *С помощью обращения к данному Распоряжению необходимо будет убедиться в соблюдении всех законом предусмотренных условий для реализации преимущественного права на выкуп.
– Постановление Правительства РФ от 2010 г. № 645, регламентирующий порядок имущественной поддержки субъектов малого и среднего бизнеса при предоставлении имущества из федеральной собственности;
– Нельзя избежать применения и актов судебной практики, в частности, Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2009 г. № 134.

Детальное использование нормативных актов и правоприменительной практики поможет ускорить процесс полного приобретения в собственность арендуемого вами объекта на законных условиях.

Условия выкупа

Для того, чтобы ваше преимущественное право выкупа «созрело» и действительно возникло, вы и ваш объект должны одновременно отвечать нескольким формальным условиям, закрепленным в ст. 3 ФЗ № 159:

– на день заключения с вами договора купли-продажи вы как субъект МСП должны числиться в соответствующем реестре МСП;
– вы владеете и (или) пользуетесь арендуемым имуществом в течение 2-х и более лет на основании одного или нескольких договоров аренды данного имущества;
– у вас нет задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи имущества;
– арендуемое вами имущество не состоит в перечне государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи в пользование субъектам МСП на долгосрочной основе – для чего и необходимо обращаться к вышеуказанному Распоряжению Росимущества от 2022 г. № 667-р.

История нашего доверителя

К нам обратился предприниматель с просьбой юридической помощи для осуществления рассматриваемой процедуры выкупа. В качестве объектов он арендовал складское помещение, здание и земельный участок, на котором находятся здание и склад.

Он и его объекты отвечали всем требованиям закона, соответствуя условиям выкупа: договоры аренды на объекты были заключены ещё в 2021 г., каких-либо задолженностей по уплате арендных платежей или штрафных санкций у предпринимателя не было, имущества не числились в реестрах неприватизируемого имущества или имущества, которое подлежит предоставлению субъектам МСП на долгосрочной основе.

Тем не менее, по неизвестным предпринимателю и нам причинам администрация отказывала в выкупе, не предоставляя предпринимателю необходимую документацию.

Отметим, что согласно ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159 администрация должна была действовать в строго определенном порядке, получив заявление на выкуп от нашего доверителя:

– через 2 месяца после получения заявления администрация должна была заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости недвижимых объектов;
– через 2 недели после получения отчета об оценке принять решение о приватизации;
– и через 10 дней после принятия решения о приватизации направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого им имущества.

Заявление о намерении выкупить перечисленные 3 объекта недвижимости было подано нами 1 октября 2024 г..

До этого мы провели осмотр всех объектов и составили акт осмотра. Это было сделано нашей командой в превентивном порядке, ещё до начала судебного разбирательства. Для приобретения законного права на выкуп важно не только, чтобы предприниматель формально был участником договора аренды, но и фактически владел и пользовался арендуемым имуществом. В качестве доказательств данных фактов мы и используем акты осмотра.

Ещё в апреле 2024 г. состоялся осмотр объектов недвижимости, однако мы вместе с администрацией не пришли к общим формулировкам. И в июле 2024 г. администрация по неизвестной причине предоставляет собственной акт осмотра, в котором появляется надуманная информация о том, что предприниматель якобы не пользуется данными объектами по причинам их неутешительного состояния и другим представленным администрацией своевольно выдуманным причинам.

Необходимость проведения осмотра объекта имеет важное процессуальное значение. Нередко суды требует его осуществления в самом судебном процессе, на этапе подготовки дела к разбирательству, чтобы убедиться в том, что предприниматель действительно пользуется и владеет выкупаемыми объектами.

Так и в нашем деле суд тоже намеревался исследовать состояние объектов с целью исследовать реальную возможность их использования в предпринимательской деятельности, если бы нами не были предоставлены соответствующие акты осмотра, оформленные ещё до начала судебного процесса.

Составление искового заявления

Получив отказ администрации, вернее, получив от них письмо от 8 ноября 2024 г. о направлении документации по нашим объектам по каким-то снова неизвестным нам причинам в Центральный аппарат Росимущества, мы с доверителем приняли решение обжаловать бездействие администрации.

При этом администрацией так и не была проведена оценка рыночной стоимости объектов, не было принято решение о приватизации и не был направлен договор купли-продажи нашему доверителю.

Выбор в пользу данного процессуального защитного механизма был обусловлен положениями ч. 8 ст. 4 ФЗ № 159 и п. 10 Инф. письма Президиума ВАС РФ 2009 г. № 134. Данная нормативная основа говорит об использовании в таких случаях процедуры оспаривания в соответствии с главой 24 АПК РФ – в порядке оспаривания именно бездействия администрации, выразившегося в не-направлении документации и в том, что не была проведена рыночная оценка объектов недвижимости.

При составлении искового заявления мы руководствовались классическими известными всем реквизитами:

– наименование суда;
– наименования сторон спора;
– цена иска и размер уплаченной гос. пошлины;
– указание на фактические обстоятельства, в нашем случае на факты заключения договоров аренды, владения и пользования объектами, а также на предпринятые нами действия, оставленные администрацией без должного ответа;
– правовая основа наших требований, в особенности, о соответствии предпринимателя и арендуемого им имущества требованиям действующего предпринимательского законодательства;
– наши требования об обязании администрации прекратить бездействовать и совершить законом предусмотренные действия;
– приложения, подтверждающие наличие договорных связей между нашим доверителем и администрацией, их правовой статус, а также статус субъекта МСП нашего доверителя.

Неудачная попытка гос. органа оспорить факт пользования помещения заявителем-предпринимателем в судебном процессе

На этапе непосредственного судебного разбирательства администрация предприняла уникальную попытку заявить довод о том, что наш доверитель не пользуется объектами недвижимости. Нами было подготовлено соответствующее возражение, в котором мы указали, что, согласно фотографиям, в складском помещении и в здании хранится имущество доверителя, в том числе его транспортное средство. Как же может доверитель «не использовать» их, если там находится его имущество? Если администрация осуществила осмотр в отсутствие доверителя, значит он вовсе «не пользуется» объектами недвижимости? На данные риторические вопросы администрация не смогла дать каких-либо пояснений.

Кроме того, нашей командой было обращено внимание суда на необходимость скорого принятия решения, чтобы нивелировать какие-либо попытки администрации лишить предпринимателя законного преимущественного права на выкуп. В частности, в качестве подобных попыток администрация могла бы предпринять следующее: внести это имущество в уставных капитал какого-либо хозяйственного общества, передать ГУП или МУП в хозяйственное ведение или оперативное управление, включить в уже упоминаемый нами известный перечень имущества, которое подлежит передаче субъектам МСП на долгий срок.

Данные действия уже после обращения предпринимателя к администрации с соответствующим заявлением о выкупе хоть и были бы признаны как имеющие свою исключительную цель воспрепятствовать законному праву арендатора на приобретение им имущества, однако существенным образом затянули бы процесс его приобретение и повлекли бы для предпринимателя множество временных и финансовых издержек.

На необходимость пресечения приведенной недобросовестной административной практики было обращено внимание судов ещё в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 2009 г. № 134.

Итоги процесса, смена отказа на «приказ»

По итогам разбирательства суд встал на нашу сторону и признал бездействие администрации несоответствующим ФЗ 2008 г. № 159. Суд обязал администрацию устранить нарушения, допущенные в отношении нашего доверителя и арендуемых им объектов недвижимости: складского помещения, здания и земельного участка.

Администрация должна обеспечить заключение договора на оценку рыночной стоимости складского помещения, принять решение о приватизации и направить нашему доверителю проект договора купли-продажи. И сделать всё это необходимо будет администрации в строгие рамки, очерченные ФЗ 2008 г. № 159. И, конечно же, с администрации была взыскана уплаченная нами гос. пошлина в немалом размере 50 тыс. рублей.

Как вы можете видеть, судебная тяжба с администрацией требует внимательного отношения ко всем деталям, фактическим обстоятельствам дела и доводам, особенно тем, что заявляет орган публичной власти. К сожалению, они очень часто существенно контрастируют с действующим законодательством и играют роль необоснованных попыток оправдать административное бездействие.

Обращаясь к нам за юридической помощью, вы спасаете себя от трудоёмкой бюрократической и юридической волокиты, доверяя своё дело настоящим опытным профессионалам.