В условиях современного экономического развития России малые и средние предприятия играют ключевую роль в формировании устойчивой экономики. Государство активно поддерживает этот сектор, предоставляя множество льгот и привилегий, направленных на стимулирование предпринимательской активности.

Одной из таких мер является возможность выкупа арендуемых помещений у муниципалитетов, что позволяет предпринимателям укрепить свои позиции на рынке и обеспечить стабильность своего бизнеса.

Тем не менее, на практике предприниматели часто сталкиваются с препятствиями со стороны местной администрации, которые проявляют нежелание продавать свое имущество арендаторам. Для этого они включают в договоры аренды условия, которые запрещают последующий выкуп арендуемого помещения. Это создает серьезные сложности для предпринимателей, желающих осуществить покупку и тем самым закрепить свои инвестиции в недвижимость.

В этом материале мы рассмотрим, насколько подобное условие договора законно и что делать в случае, если вы уже подписали договор с условием о запрете выкупа помещения. Если у вас возникли вопросы или вам требуется консультация по данной теме, не стесняйтесь обращаться к нашим специалистам. Мы готовы оказать профессиональную поддержку и помочь вам защитить ваши права как предпринимателя.

Получите бесплатные ответы на ваши вопросы по арбитражным спорам с местной администрацией от профессиональных юристов и найдите полезную информацию в нашем телеграм-чате:

Почему это актуально?

К нам обратился предприниматель из Донецкой республики с намерением заключить договор аренды помещения у местной администрации для организации услуг быстрого питания. В ходе предварительного ознакомления с условиями договора он выяснил, что в договоре содержится пункт, запрещающий выкуп арендуемого помещения.

Передача во временное владение и пользование (в аренду) Объекта не влечет передачу прав собственности на него и не является основанием для дальнейшего выкупа Объекта Арендатором.

В связи с этим предприниматель выразил обеспокоенность относительно законности данного условия и обратился к нашим юристам за консультацией.

В каких случаях у предпринимателя есть право на выкуп помещения?

Выкуп помещения у администрации возможен лишь при соблюдении определенных условий.

Во-первых, вы должны быть субъектом малого и среднего предпринимательства, ведь законодательство предоставляет возможность выкупа в первую очередь для них.

Как узнать, относитесь ли вы к этим субъектам? Проверить это просто: достаточно ввести ИНН или ОГРН вашего бизнеса в официальный Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства от Федеральной налоговой службы. В появившемся списке необходимо найти ваше предприятие и посмотреть на столбец «категория»: там будет указано либо микропредприятие, либо малое предприятие, либо среднее предприятие. Если напротив вашего бизнеса указано, что оно «не является субъектом МСП» – к сожалению, выкупить помещение по данной инструкции не получится.

Во-вторых, у вас не должно быть задолженности по арендной плате за помещение, включая неустойку в форме штрафов или пени. Проверить задолженность можно по-разному в зависимости от того российского региона, где вы арендуете помещение. Наши специалисты готовы помочь вам определить, подходите ли вы под это условие.

Важно помнить, что задолженности у вас не должно быть на день, когда вы подаете заявление в администрацию для выкупа помещение. Если вы погасите задолженность до этого момента, то данное условие можно считать соблюденным.

В-третьих, важен срок аренды, который должен превышать два года непрерывно. Иными словами, с момента заключения договора или дополнительного соглашения к договору и до момента подачи заявления о выкупе помещения должно пройти не менее двух лет.

В каких случаях выкуп помещения запрещен?

Законодательство действительно содержит положения, которые в определенных случаях ограничивают право арендаторов на выкуп помещений. Однако важно отметить, что перечень субъектов, для которых такой запрет установлен, четко определен в законодательных актах.

Например, преимущественное право на приобретение арендуемого имущество не распространяется на кредитные организации, страховые организации и инвестиционные фонды, ломбарды, предпринимателей в сфере игорного бизнеса и участников соглашений о разделе продукции. Даже если они являются субъектами малого и среднего предпринимательства, они лишены этих льгот и мер поддержки.

Отдельно также закон гласит, что преимущественного права на выкуп помещения нет у тех субъектов, которые осуществляют добычу и переработку полезных ископаемых.

В случаях, если эти субъекты арендуют помещение у города, то условие о запрете на выкуп помещения правомерно, поскольку это прямо предусмотрено законодательством. Но насколько законно подобное условие во всех остальных случаях?

В Российской Федерации действует принцип свободы договора, который позволяет сторонам самостоятельно определять условия своих обязательств. Это означает, что в договор аренды может быть включено условие о запрете на выкуп арендуемого помещения. Важно подчеркнуть, что такое условие не будет считаться незаконным, поскольку закон напрямую не обязывает органы местного самоуправления продавать арендуемое имущество.

Что делать, если в договоре уже содержится такое условие?

Еще на этапе заключения договора мы настоятельно рекомендуем вам обратить особое внимание на договорные условия, касающиеся выкупа арендуемого помещения. В частности, следует тщательно проверить наличие в договоре условия о запрете выкупа.  

Если такое условие присутствует, важно незамедлительно уведомить контрагента (местную администрацию) о своем несогласии с ним. Укажите, что данное положение является несправедливым и противоречит сложившейся судебной практике, что создает высокую вероятность его признания недействительным в случае судебного разбирательства. Подобный шаг позволит сэкономить время и ресурсы в будущем, избежав возможных споров и конфликтов.

Однако, если вы уже подписали договор и не обратили внимания на указанное условие, не отчаивайтесь. Вы как арендатор можете обратиться к механизму признания условия договора о запрете выкупа недействительным. Это возможно в случае, если условие нарушает права арендатора или является явно несправедливым. Далее мы предлагаем вам четкую последовательность действий для защиты ваших интересов.

Как признать условие о запрете выкупа недействительным?

Как мы выяснили, условие о запрете выкупа помещения не является незаконным, но его можно признать недействительным (оспоримым).

«Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия».

Это не значит, что весь договор аренды будет признан недействительным, и вы лишитесь своей защиты. В России существует возможность признания недействительной части сделки – то есть одного или нескольких условий. Если условие о запрете выкупа будет признано судом недействительным, то все остальные части договора сохранят свою силу.

По какому основанию вы можете признать подобное условие недействительным? Вы можете признать действия администрации недобросовестными, и исходя из этого условие будет признано недействительным, так как оно нарушает статью 10 Гражданского кодекса о пределах осуществления гражданских прав.

Как доказать, что администрация действовала недобросовестно, когда включила в договор условие о запрете выкупа? Обратимся к разъяснениям Президиума Высшего арбитражного суда России:

«Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение».

Иными словами, если администрация включила это условие в договор исключительно чтобы не дать вам возможность выкупить помещение в будущем, то это является воспрепятствованием реализации ваших льгот и привилегий, которые установлены в законодательстве. У любого субъекта малого и среднего предпринимательства, которое соответствует условиям выкупа помещения, должна быть возможность приобрести это имущество без лишних препятствий со стороны администрации.

В противном случае такое поведение будет признано недобросовестным, а действия администрации по включению подобного условия в договор – злоупотреблением правом. Все это делает условие о запрете выкупа оспоримым, а при обращении в суд у вас есть возможность признать его недействительным.

Как обратиться в суд для признания условия недействительным?

Судебное разбирательство по таким спорам осуществляется в арбитражных судах, поскольку признание недействительным условия сделки относится к экономическим спорам и подсудно системе арбитражных судов.

Шаг 1. Подача иска

В исковом заявлении необходимо соблюсти определенную структуру:

  • реквизиты (наименование суда, данные истца, его представителя и ответчика)
  • описание основных фактов (дата заключения договора аренды)
  • позиция истца и основание требований (здесь необходимо предоставить нормативную базу, подтверждающую ваши требования)
  • сами требования (признать условие договора аренды, касающееся запрета выкупа помещения, недействительным)
  • приложения (все документы, подтверждающие ваши заявление требования)

Не забудьте заплатить государственную пошлину за подачу искового заявления и предоставить квитанцию об оплате, что является обязательным условием принятия вашего иска к производству.

Шаг 2. Участие в судебном разбирательстве

После подачи иска наступает стадия судебного разбирательства. На начальном этапе судья определяет, какие доказательства необходимы для рассмотрения дела. Важно, чтобы вы представили все документы, подтверждающие ваше право на выкуп помещения, включая оригиналы договоров аренды, кадастровый паспорт помещения и другие.

После сбора доказательств начинается стадия прений. На этом этапе стороны излагают свои позиции, аргументируя свои требования и возражения. По итогам прений суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах и аргументах.

Если суд признал условие недействительным?

Если ваше исковое заявление составлено с соблюдением всех необходимых норм, а также если вы представили убедительные аргументы в ходе судебного разбирательства, существует высокая вероятность, что суд признает оспариваемое условие недействительным.

Признание условия недействительным влечет за собой ряд правовых последствий. Такое условие рассматривается как бы как «несуществующее», то есть оно не имеет юридической силы и не может быть использовано в дальнейшем для ограничения ваших прав.

Следовательно, после признания подобного условия недействительным, запрет на выкуп помещения больше не будет распространяться на вас. При соблюдении всех остальных требований закона вы сможете подать заявление о выкупе помещения на общих оснований, без каких-либо запретов и ограничений.

Что мы можем вам предложить?

Мы готовы предоставить всестороннюю профессиональную юридическую помощь на всех этапах вашего взаимодействия с административными органами и судебными инстанциями. Наша команда экспертов окажет поддержку как на стадии заключения договора с администрацией, так и при составлении искового заявления, обеспечивая полное соответствие всем требованиям законодательства. В ходе судебного разбирательства мы будем активно защищать ваши интересы, гарантируя квалифицированное представительство ваших прав в суде.