При покупке недвижимости приобретатели зачастую сталкиваются с необходимостью внесения предварительной суммы в определенном размере. Однако важно понимать, что передача одной и той же суммы при определенных условиях может иметь различную правовую природу. Нередко люди обращаются к юристам с вопросом, что лучше: задаток или аванс при покупке квартиры? Скажем сразу, что ответить однозначно на этот вопрос нельзя. Мы можем лишь разъяснить, в чем состоит сущность каждого из платежей, рассказать об отличиях задатка от аванса, а выбирать уже Вам. Конечно, у нас есть и кое-какие важные практические советы, с которыми рады будем Вас ознакомить далее в статье.
https://www.instagram.com/p/CZRzKqhrcyf/
Казалось бы, нет ничего проще, чем открыть Гражданский кодекс РФ и черным по белому прочитать, что же такое задаток и что же такое аванс. Но невооруженный взгляд (а точнее, взгляд человека, не снабженного оружием в виде юридического образования) вряд ли сможет выявить разницу.
Согласитесь, выяснить из этих определений, что лучше, задаток или аванс, не представляется возможным. В обоих случаях мы видим, что вносится некий предварительный платеж, который засчитывается в счет обусловленной соглашением суммы.
Так в чем же сущностная разница, что выбрать: задаток иди аванс при покупке квартиры?
Задаток
Прежде всего стоит отметить, что задатку свойственна обязательственная характеристика, он носит обеспечительный характер, выполняет защитно-компенсационную и стимулирующую функцию.
Покупатель квартиры передает продавцу определенную денежную сумму в доказательство заключения договора, а также его обеспечения. Проще говоря, если Вы вносите задаток, то одновременно принимаете на себя обязанность выполнить действия по заключению договора. Задаток остается равнодушным к определению экономически слабой стороны, этот платеж одновременно защищает обе стороны договора (из этого, однако, есть некоторое изъятие, касающееся факта возврата задатка, но об этом чуть позже).
Важно отметить, что, выбирая такой способ обеспечения обязательств, как задаток, необходимо заключать отдельный договор задатка, в котором нужно четко установить сумму задатка, цену квартиры, в счет которой передается задаток, и прочие формальности (дата, подписи и т.д.).
NOTA BENE! Упоминание и использование в договоре формулировки «задаток» еще не придает платежу правового значения этой категории. Если из условий соглашения не следует, что воля сторон была направлена конкретно на передачу задатка, то такой платеж будет признаваться авансом. Об этом прямо указано в ГК. Это и логично, ведь задаток в каком-то отдаленном абстрактном смысле можно представить как наручники, которые одновременно сковывают и продавца, и покупателя. Неосведомленные в юридических тонкостях стороны договора могут не придавать значения используемым в соглашении формулировках, именно от этого отталкивался законодатель, вводя эту норму.
Мы составили и прикрепили для наших читателей форму договора задатка, рекомендуем Вам ознакомиться с этим документом.
Важное отличие задатка от аванса зиждется в условиях и форме его возврата.
При определении судьбы предварительного платежа должны быть приняты во внимание условия, по причине которых договор купли-продажи недвижимости был расторгнут.
- Так, если сделка была прекращена по обоюдному согласию сторон, то сумма задатка в первозданном виде возвращается задаткодателю.
- Если же сделку пришлось отменить по вине покупателя, то продавец сохраняет за собой право на задаток и может его не возвращать.
- Но в случае же, если сделка была расторгнута по вине продавца, то последний обязан не только вернуть задаток, но еще и в двойном размере.
Такая вот нехитрая схема действия задатка. Если бы мы имели дело с авансом, то никаких разветвлений тут бы не было, аванс всегда подлежит возврату при расторжении договора (если иное не предусмотрено соглашением). Пожалуй, можно сказать, что именно это правило зачастую становится определяющим при выборе гражданином задатка или аванса при покупке квартиры.
⇒ Таким образом, задаток в первую очередь защищает как продавца, так и покупателя от недобросовестного поведения контрагента, то есть выполняет защитную функцию, иначе компенсаторную. Задаток призван компенсировать либо предоставить неблагоприятные последствия для кредитора, которые могут возникнуть вследствие неисполнения обязательства должником.
⇒Также задаток выполняет стимулирующую функцию, поскольку задаток побуждает должника исполнить обеспеченное обязательство надлежащим способом.
Подробнее об авансе
Как мы уже писали выше, аванс – это лишь предоплата, засчитываемая в счет суммы будущей покупки недвижимости. Важно понимать, что аванс не несет в себе ни обеспечительной, ни защитно-компенсаторной функции и оттого не дает никаких гарантий обеим сторонам. В этом и есть отличие задатка от аванса. Конечно, это необходимо учитывать при выборе между задатком или авансом при продаже квартиры, ведь, используя аванс, можно столкнуться с определенными финансовыми рисками.
Например, покупатель рассчитывал на покупку определенной квартиры, с определенным расположением, определенного метража. Закупил определенное количество строительных материалов для ремонта, возможно, успел даже устроить детей в садик или школу поближе к будущему дому. И вдруг продавец решает расторгнуть договор, просто возвращает аванс, и его не волнуют Ваши возможные убытки.
Конечно, и задаток не всегда мог бы решить проблему. Все зависит от суммы. Многие юристы советуют стараться договориться на уплату как можно меньшего размера предварительного платежа, чтобы лишний раз не рисковать. Это оправданно. Но если есть сомнения в добросовестности действий продавца, возможно, есть смысл договариваться уже о более внушительных суммах, ведь в случае вины продавца последнему придется возвращать Х2. Одним словом, ответить, что лучше, задаток или аванс, нельзя, нужно отталкиваться от обстоятельств.
Но есть и еще один инструмент. Позволим себе немножко выйти за рамки статьи :)
И название этого инструмента – обеспечительный платеж.
В чем состоит его суть? По своей природе он похож на задаток. Однако обеспечительный платеж, как мягкий пластилин в руках контрагентов, может формировать совершенно разные условия и формы его возврата. Отнюдь не обязательно продавцу возвращать двойную сумму платежа при отказе последнего заключить договор, равно как покупатель не всегда лишится всей предварительно уплаченной суммы. Стороны сами определяют эти размеры, самостоятельно «лепят» условия. Так, задаток используют в качестве рычага давления, гарантии заключения основного договора купли-продажи. Обеспечительный платеж же – инструмент более пластичный, подходит для регулирования выполнения всяких договорных обязательств.
Инструмент это действительно хороший. Так же, как и задаток, защищает обе стороны. Но вот используют его не так часто. В чем таится причина, неясно. Быть может, не все знают о его существовании или же просто не понимают природу этого платежа.
Итак, если перед Вами остро стоит вопрос, что выбрать, задаток или аванс при покупке квартиры, дадим следующий совет.
— Если сделка серьезно Вами обдумана, Вы к ней готовы, готов и контрагент, но Вы хотите обезопасить себя, установить обоюдную ответственность, выбирайте задаток.
— Если ситуация менее серьезная, и Вас не пугают возможные изменения, можно воспользоваться и предоплатой в виде аванса. Но помните – здесь никаких гарантий. Что лучше, задаток или аванс, решать Вам.
Форма договора задатка, риски, размер
Независимо от уплачиваемой суммы, договор задатка должен заключаться в письменной форме, будь то 5000 рублей или 200 000.
В договор необходимо включить подробное описание характеристик передаваемой недвижимости, сумму задатка, срок, на который он вносится, условия возврата, также подлежат внесению паспортные данные сторон, условие о неодобрении кредита банком, если квартира передается в ипотеку, и другие пункты.
Не бойтесь писать много. Чем четче, точнее, конкретней Вы распишете условия, тем безопасней.
Предостерегая возможные неприятности, сразу скажем Вам, что зачастую продавцы отказываются вернуть задаток в случае, если банк не одобрил ипотеку. Важно понимать, что решение банка не стоит в зависимости ни от поведения продавца, ни от поведения покупателя, поэтому отказ вернуть денежные средства будет считаться неправомерным. В таком случае вернуть задаток придется через суд.
Решая вопрос при выборе между задатком или авансом при продаже квартиры, в обоих случаях необходимо сохранять бдительность. Прежде всего это заключается в проверке на добросовестность своего контрагента. Если Вы покупатель, убедитесь, что продавец действительно является собственником жилья, например, попросите предоставить выписку из ЕГРН.
Иначе Вы рискуете не по собственной воле стать кредитором своего продавца. Мошенники иногда пользуются следующей схемой: берут аванс за квартиру, затем резко пропадают, покупатель идет в суд, суд встает на его сторону, обязует должника вернуть деньги, последний это требование соглашается выполнить лишь на условиях помесячной оплаты (при сумме аванса в 100 000 рублей обязуются выплачивать ежемесячно по 10 000 рублей под тем предлогом, что все остальное он уже успел потратить). То же самое и с задатком. При нынешних кредитных ставках мошеннику иногда проще частями вернуть двойной размер задатка, нежели чем долг в банк со всеми процентами.
Прибегая к задатку или авансу при покупке квартиры, не забывайте также составлять расписку о факте передаче денег. В ней укажите паспортные данные, сумму, природу и назначение передаваемой суммы, проставьте дату и подписи.
Мы кратко описали, в чем же состоит разница между задатком и авансом, также рассказали и про такой довольно полезный инструмент, как обеспечительный платеж. Ответить, что лучше, нельзя. Нужно отталкиваться от конкретных обстоятельств, от каждой определенной ситуации. Надеемся, что наша небольшая инструкция поможет Вам при выборе. Если у Вас остались вопросы, нужна консультация специалиста, наши юристы всегда будут рады Вам помочь.