Взыскание долга по договору аренды

В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.

Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:

— расторжение договоров аренды через суд 

— выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

— регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.

1. Расторжение договоров аренды через суд 

Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.

Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):

То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.

Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:

— объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок

— преимущественное право не исключено договором аренды

— арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)

— арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова

— арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду

А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:

а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды

б) нарушение целевого назначения имущества

в) существенное ухудшение состояния объекта

г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата

д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)

Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:

При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.

Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.

2. Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:

⇒ Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!

Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:

а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)

в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.

В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.

Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.

Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:

Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.

Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.

Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.

Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.

Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.

3. Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.

Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Для оформления аренды потребуется:

— нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)

— договор аренды (составляется нашими юристами)

— акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)

За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).

Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие «экстерриториальное заявление». То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.

Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).

Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.

В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).

На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:

Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.

Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.

Довольно часто встречающимся вопросом является тот, что указан в названии статьи: является ли оплата счета заключением договора? Интересно, что гражданское законодательство является довольно-таки демократичным, ввиду чего оно предоставляет выбор, альтернативные варианты по вступлению в договор. Среди таковых выделяют принятие соответствующего предложения при оплате счета, который выставил продавец. Причем указанный вид оферты очень часто применяется на практике. Поэтому у сторон возникают вопросы, связанные с защитой своих гражданских прав:

• Можно ли вернуть деньги, если не подписан договор?
• Счет оплачен, а договор не подписан, — обладает ли юридической силой такое соглашение?
• Как должен быть составлен такой договор?
• Можно ли защитить свои права в судебном порядке?

Способы заключения соглашения

Как уже было отмечено ранее, гражданский закон не принуждает стороны оформлять правоотношения только при их личном присутствии и посредством подписания. Кроме традиционного указанного способа в законе содержатся другие способы. Они перечислены в 434 статье ГК РФ. Давайте их рассмотрим:

1. договор будет считаться заключенным в случае обмена документами (в электронном виде тоже можно);
2. направление и принятие предложения, выраженных в нашем случае, в виде выставление и оплаты счета будет также являться способом заключения сделки.

В последнем из указанных случаев оплата счета значит то, что сторона согласна с предложенными условиями и готова выполнить обязанности со своей стороны. То есть по факту происходит заключение договора между участниками соглашения.

В каких случаях оплата счета является заключением договора?

В некоторых ситуациях для того, чтобы договор состоялся необходимо только наличие счета. При этом сам контракт составлять нет необходимости. В таком случае предложение о заключении договора выступает в виде счета на оплату.

Возможна ли ситуация, когда счет оплачен, а договор не подписан?

Для того, чтобы понять, является ли счет на оплату соглашением, необходимо обнаружить, содержит ли последний все существенные условия. Для каждого договора они свои, но рассмотрим общие, которые имеют место в каждом счете:

• наименование товара/услуги;
• объем/количество;
• единицы измерения;
• информация о сторонах, реквизиты и контактные данные;
• сроки, в которые необходимо оплатить товар/услугу;
• размер НДС.

Для дополнительной достоверности можно поставить печать организации на счете. Данный факт будет являться наиболее весомым в случае судебных разбирательств. Счет на оплату, который представлен в виде предложения, и является оплаченным, выступает в качестве замены договору.

Когда оплата счета не является заключением договора?

Есть несколько ситуаций, в которых счет, даже при наличии существенных условий, не сможет являться соглашением. Подобное скорее исключение, чем правило. Тем не менее, важно учитывать следующие сделки, при которых актуальна указанная выше ситуация:

1. продажа предприятия;
2. продажа недвижимого имущества;
3. аренда (имеется в виду только здание или сооружение).

Перечисленные виды сделок всегда связаны с оформлением контракта. Объясняется это скорее всего тем, что речь идет о крупных денежных суммах, ввиду чего необходима серьезная документальная база. Скорее всего вернуть деньги, если не подписан договор в таких ситуациях не получится.

Есть и обратный вопрос: можно ли выставлять счет без заключенного договора?

Да, можно. Но, как всегда, без условий обойтись не получится. К ним относятся всего два:

• наличие существенных условий (какие конкретно, указано выше);
• вид сделки, не входит в перечень тех, которые предполагают заключение соглашения в обязательном порядке (то есть не является исключением).

Оплата по счету в таком случае будет прямое согласие на условия, которые были предложены контрагентом. В суде данные действия будут квалифицироваться в качестве разовой сделки. А, следовательно, права и обязанности сторон распространяются только на одну эту сделку.

Теория это конечно хорошо. Но лучше всего показать все рассказанное на примере. У предприятия есть только счет на оплату определенных услуг. В последнем указаны название, количество, стоимость и платежное поручение. Вопрос: может ли такая ситуация являться подтверждением договора поставки? Да, если есть два подтвержденных пункта:

• счет адресован определенному субъекту;
• счет содержит данные о том, кто его выставил.

Если имеют место все перечисленные условия, то счет будет тождественен договору поставки, заключенному в простой форме. Чем и как доказать и обосновать это умозаключение? Предлагаем проанализировать более подробно. По поводу легального определения соглашения сложилось две основных позиции:

• договор является сделкой, которая закрепляет волеизъявление субъектов гражданского оборота;
• контракт представляет собой документ, который закрепляет условия, при которых возникают обязательства.

В гражданском законе зафиксировано, что сделки осуществляются в письменной форме. При этом, стоит отметить, что составление соглашения не является единственным способом оформления сделки. На основании нормы 432 статьи ГК РФ соглашение может быть заключено посредством направления соответствующего предложения. Последнее именуется офертой. Одна сторона направляет предложение, а другая принимает обозначенную оферту.

Словарь:

Оферта — предложение заключить договор.

Акцепт — принятие указанного предложения.

Кроме обозначенного способа, есть еще заключение соглашения посредством обмена документами или выполнения условий сделки (например, выполнение строительных услуг).

Один большой вывод:

Если в гражданском законодательстве отсутствуют специфические требования к производимой сделке (например, последняя не связана с недвижимостью, ее продажей), то, при наличии существенных условий, оплата счета является заключением договора. Оплата счета — это предложение о заключении соглашения. При этом возникает ситуация, когда счет оплачен, договор не подписан, но это не имеет никакого значения. В этой связи вполне возможно вернуть деньги, если не подписан договор. Такой вывод подтверждается не только нормами гражданского закона, но и выводами судебной практики. Так, Президиумом ВАС было заключено, что при отсутствии договора, подписанного обеими сторонами, имел место предмет договора в каждом счете на оплату, ввиду чего, на основании статьи 435 ГК РФ последние можно считать самостоятельными офертами.

Другой спор возник между поставщиком и покупателем, которые подписали договор на поставку минеральных удобрений. Указанное соглашение при этом не содержало ни наименования товара, ни сведений о его количестве, ни о цене, ни о порядке и сроках оплаты, в связи с чем арбитражный суд верно указал на незаключенность данного договора в части поставки минерального удобрения. С учетом данного обстоятельства суд сделал правомерный вывод о том, что каждая поставка ответчиком истцу минерального удобрения являлась самостоятельной сделкой.

Ответчик направил истцу заявку на поставку двух вагонов удобрений, в ответ получил счет на 10 900 000 р. (цена за тонну составила 10 900 р.). Указанную стоимость истец оплатил частично (имелись платежные поручения), полагая, что ответчик перечислит ему удобрений на оплаченную сумму по стоимости 10 900 р за тонну. Ответчик определил количество поставляемого удобрения согласно размеру предоплаты (на сумму 3 300 000 р.). В связи с этим стоимость удобрений за тонну увеличилась до 11 800 р.

Расчет сторонами различной цены на удобрения привели (по мнению истца) к отсутствию поставки на сумму 384 500 р. Для того, чтобы вернуть деньги, когда не подписан договор, истец обратился в арбитражный суд.

В процессе судебного разбирательства выяснилось, что ответчик признал долг на сумму 62 300 р. Суд удовлетворил иск только в части указанной выше суммы долга (то есть в той части, которая была признана самим ответчиком). Во взыскании остальной суммы истцу было отказано.

Чем обоснованы выводы суда? Укажем:

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Поскольку договор является одним из видов сделки, к нему применяются правила о форме сделок. Согласно пункту 3 статьи 434 ГК письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Ответчик обозначил истцу счет на оплату 1000 тонн удобрения по цене 10 900 р., то есть заявил соответствующее предложение (оферту). А истец в свою очередь перечислил только 3 300 000 р., в связи с чем его действия нельзя отнести к акцепту (принятию предложения).

Из изложенного следует, что стороны не достигли соглашения о поставке товара на условиях, предложенных ответчиком, и, следовательно, не заключили договор поставки 1000 тонн удобрения по цене 10 900 р. за тонну.

При таких обстоятельствах истец, принявший товар на неопределенных сторонами условиях, не может ссылаться на соглашение с поставщиком о цене товара и требовать его исполнения.

Следующим примером выступает следующая ситуация: истцом был подготовлен договор, по условиям которого ООО поручает, а ИП принимает на себя выполнение электромонтажных работ в арендуемом помещении ООО. Оно должно было обеспечить оплату данных работ на условиях и в порядке, установленных договором. Стоимость договора составила 847 163 руб.

Судом было установлено, что договор со стороны ответчика не подписан, однако истцу на основании выставленных счетов перечислено в общей сложности 200 000 руб. Судами первой и апелляционной инстанций сделан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в связи со следующим:

Совершение истцом оферты в виде выставления счетов и оплата ответчиком указанных счетов (акцепт) свидетельствуют о заключении договора подряда, поскольку данные обстоятельства свидетельствуют о том, что воля сторон была направлена на установление правоотношений, вытекающих из договора, что подтверждается действиями сторон в ходе исполнения договора. Таким образом, несмотря на то что договор со стороны ответчика не подписан, указанный договор считается заключенным исходя из совершения каждой из сторон действий по его исполнению.

Нормы права, регулирующие спорные отношения, судами первой и апелляционной инстанций применены верно и обоснованно, а процессуальных нарушений не допущено. Следовательно и оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.

Почему вообще мы задались этим вопросом?

На практике часто происходит так, что недобросовестные компании пытаются вернуть деньги, ссылаясь на то, что договор не был заключен. Например, работали, услугу оказали, а она не понравилась заказчику. А вместо того, чтобы предъявлять претензию о качестве услуг, недобросовестный контрагент утверждает, что не подписывал договор, требуя возврата денежных средств (например, отправили договор и счет, но контрагент просто оплатил счет, а про договор забыл). В этой связи проведенная оплата и будет акцептом оферты.

Чем поможем мы?

Наша деятельность непосредственно связана с подобными спорами. Причем выступаем не только со стороны истца, но и за ответчика, на любой стадии спора. Если договор не заключен, а счет на оплату имеется, то высока вероятность защиты своих прав в суде с положительным результатом. Кроме того, юрист сможет предложить убедительные аргументы для суда, грамотно составить исковое заявление или возражение/отзыв на него. О том, как правильно это сделать указано в этой статье. Узнать о предоставляемых нами услугах можно тут.

Сегодня мы расскажем о том, как правильно осуществить расторжение договора, если не предоставили документы. По этому случаю у нас есть практический пример, о котором мы также обязательно расскажем. Кроме этого, статью хотим посвятить освещению вопроса, касающегося того, как правильно нужно расторгать договоры. Изучив ее, вы получите необходимые знания о том, какие варианты расторжения существуют в принципе и как свести при этом к минимуму негативные последствия.

Как вернуть деньги, если не предоставили документы?

Начнем с основ. В нашем случае это закон, а именно Гражданский кодекс РФ. Этот нормативный акт предлагает альтернативу. Существует три способа расторгнуть договор, если, например, поставщик не предоставил документы на товар. Эти способы следующие:

1. достижение согласия между сторонами договора;
2. судебный порядок (если одна из сторон договора сопротивляется и не идет на соглашение);
3. инициатива одного из участника сделки без суда (в одностороннем порядке), когда такое право закрепляется в законе или в договоре.

Пока ничего толком непонятно. Надо подробнее. Поэтому расскажем о каждом случае по отдельности.

Расторгаем договор по соглашению сторон, если продавец не предоставил документы на товар

Это первый и самый дружелюбный способ. Именно этот вариант является самым минимальным по возможным негативным последствиям. Но даже в таком, казалось бы идеальном, способе есть свои нюансы. И мы не можем о них промолчать.

Обязательно учитывайте:

• форму расторжения договора: делать это нужно ровно таким же способом, как и осуществляли заключение (даже если заверяли договор у нотариуса, расторгать надо у него же);
• дату расторжения договора: здесь у вас всего два варианта, — либо указать конкретную дату, либо не указывать ее вообще (тогда обязательства по договору прекратятся сразу с момента подписания соответствующего соглашения);
• указание о возврате: по общим правилам гражданского оборота стороны договора не могут требовать исполненное в процессе соглашения назад, поэтому, если вы хотите вернуть исполненное, укажите об этом.

Расторжение договора, если не предоставили документы: судебное производство

Когда необходимо идти в суд? Если, например, поставщик не предоставил документы на товар и не собирается выполнять условия договора, необходимо обращаться в суд. Кроме этого, необходимо иметь основания для того, чтобы расторгнуть договор именно таким способом. Причем последние делятся на общие и специальные. Чем отличаются? Общие основания подойдут к любому виду договора, а специальные относятся к конкретному виду соглашения.

Общими основаниями будут являться следующие:

• Нарушение существенных условий договора (Например, гражданин 1 продал гражданину 2 книги, а гражданин 2 пообещал оплатить их через 3 дня. Прошло дне недели, а оплаты гражданин 1 так и не дождался. Следовательно, гражданин 2 существенно нарушил соглашение).
• Существенное изменение обстоятельств — важные условия, на которые опирались стороны при заключении договора (Например, Света заказала ко дню рождения дочери композицию из воздушных шаров, однако доставка по каким-то причинам не привезла шары в день рождения, предложив доставить их на следующий день. В этой ситуации обстоятельства существенно изменились, поэтому появилось основание для расторжение договора).

Продавец не предоставил документы на товар: как написать о расторжении договора

Предупредить о намерении расторгнуть соглашение придется не один раз. Сразу после того, как вы решили расторгнуть договор, следует сообщить об этом другой стороне. В каком формате? Можно обойтись сообщением на электронную почту. Так есть возможность расторгнуть контракт без суда. Не забудьте в таком письме уточнить срок ответа на него. Установленный срок — до тридцати дней (однако в тексте вы можете указать любой).

После этого необходимо направить само соглашение о расторжении договора (можно на электронную почту, можно обычной почтой, — заказным письмом с уведомлением о вручении).

Помните, что нет никакой гарантии, что другая сторона договора захочет расторгнуть его. Тогда обязательно обращаться за судебной защитой, составив исковое заявление. По этому случаю хотим рассказать практический случай.

Как вернуть деньги, если не предоставили документы: практика

Между сторонами 12.01.2021 был заключен предварительный договор купли-продажи транспортного средства (специальной техники), согласно которому стороны обязуются в срок до 15.02.2021 заключить договор купли-продажи на условиях, установленных предварительным соглашением.

Согласно содержанию предварительного договора по основному договору ответчик обязуется передать в собственность истца, а последний обязуется принять и уплатить денежную сумму (цену) за транспортное средство.

Транспортное средство было передано ответчиком истцу 24.04.2021 по акту. Но копия акта у истца не сохранилась, но есть у ответчика.

В соответствии с содержанием предварительного договора ответчик передает покупателю оригиналы документов на транспортное средство в течение 10 рабочих дней после передачи последнего. Следовательно, документы должны были быть направлены не позднее 17.05.2021. Отсутствие документов делает невозможным эксплуатацию транспортного средства.

Истец оплатил цену за транспортное средство в размере 3 700 000 рублей, однако продавец не предоставил документы на товар.

Истец после многомесячных обещаний ответчика 10.11.2021 отправил ему уведомление о необходимости предоставления документов на транспортное средство, требование не было исполнено. После этого 14.12.2021 истец направил ответчику досудебное требование о возврате денежных средств, требование также не было исполнено.

В этой связи ответчик не только не выполнил условия договора купли-продажи, но и незаконно пользовался денежными средствами истца. Поэтому в данном случае осуществлялось судебное расторжение договора, если не предоставили документы.

Решение по этому делу еще не принято, о нем мы обязательно расскажем в следующих публикациях.

А пока хотим представить исковое заявление, составленное нами:

Таким образом, выявив существенные нарушения условий договора (в нашей ситуации — продавец не предоставил необходимые для использования транспортного средства документы) и осуществив уведомление другой стороны, становится возможным обращаться в суд за защитой своих прав и произвести расторжение соглашения в одностороннем порядке. Исковое заявление необходимо подавать, соблюдая подсудность, которая определена гражданским или арбитражным процессуальным законодательством. Споры между предпринимателями рассматриваются арбитражными судами, а между физическими лицами — мировыми или районными.

Иск в суд обязательно должен включать следующие положения:

• наименование суда;
• информация о сторонах (с обязательным указанием контактных данных);
• информация о заключенном договоре купли-продажи (предмет контракта, сроки, стоимость и так далее);
• суть нарушения права, которое является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке;
• доказательства, которые подтверждают соблюдение досудебного порядка;
• правовые нормы, которые подкрепляют позицию истца;
• требования;
• приложения.

В какой срок возможно вернуть деньги, если не предоставили документы?

Сразу хотим отметить, что соглашение возможно расторгнуть в любой момент в процессе его осуществления. Расторжение контракта непосредственно после его исполнения возможно в случае, когда договор является рамочным (содержит общие условия соглашение и закрепляет то, как в будущем будет осуществляться контракт). Однако, несмотря на это правило, всегда стоит обращать внимание на вид договора. Некоторые соглашения подразумевают специальные правила для досрочного расторжения. Помимо договора важны еще стороны контракта. В некоторых случаях расторжение договора занимает несколько дней, а в других — затягиваются на несколько лет и заканчиваются в итоге судом.

Расторгли договор: какие последствия?

Знали ли вы, что даже после расторжения контракта некоторые обязательства продолжают действовать? Да. Именно так. Основные обязанности прекращают действовать: передать товар по договору купли-продажи, например. Условия о рассмотрении споров, возникших в процессе выполнения договора, продолжают свое действие. Например, в каком суде следует разрешать спор. Кроме этого, после расторжения соглашения остаются обязанности по выплате штрафов и иных задолженностей. Также остаются в силе условия о том, что должны сделать стороны после расторжения соглашения.

В случае, если нарушаются существенные условия соглашения, вследствие чего последний расторгается, то потерпевшая сторона имеет полномочия требовать возмещение убытков.

Поставщик не предоставил документы на товар: расторгаем договор в одностороннем порядке

Стоит отметить, что одностороннее расторжение порой отличается от обычного. Когда происходит односторонний отказ от сделки, договор считается расторженным, когда одна сторона направила соответствующее уведомление, а другая сторона его получила. Поэтому важно направлять заказное письмо с уведомлением. По общим правилам, которые предусмотрены гражданским законодательством, односторонний отказ от исполнения соглашения запрещен. Однако в этом правиле есть несколько исключений. Давайте рассмотрим их.

Разрешен односторонний отказ от сделки, если:

• вы подписали договор подряда;
• был заключен договор поставки;
• подписан агентский договор;
• заключили договор транспортной экспедиции;
• был подписан договор о возмездном оказании услуг;
• подписан договор аренды (на неопределенный срок);
• вы заключили (в качестве физического лица) договор энергоснабжения;
• вы — банк по договору банковского счет (в случае, когда в течение двух лет на счету у клиента не осуществляются никакие операции).

Казалось бы, все очень легко: односторонний отказ и прощай обязательства по договору. Но, подобный отказ может оказаться «с приданным»в виде обязанности возмещения фактически понесенных расходов.

Важно запомнить.

Если правомочие на односторонний отказ от сделки без оговорок (то есть императивная норма, которая не содержит словосочетания: если иное не установлено законом или договором), то возмещение расходов в данной ситуации устанавливать нельзя. Это правило было оговорено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении»:

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

В нашем практическом примере мы рассматривали расторжение договора купли продажи (пожалуй, самый распространенный вид соглашения). Поэтому следует отметить особенности расторжения подобного контракта. Поэтому запомнить надо следующее:

если инициативу берет одна сторона договора, то расторжение должно производиться с соблюдением следующих условий:

• наличие существенных нарушений условий контракта или норм закона;
• направление письменного сообщения контрагенту с изложением требования/претензии;
• при отказе в удовлетворении последней — обращение в суд;
• расторжение договора на основании судебного решения.

«Да этот предварительный договор ничего не решает! Простой документ», — ошибочно считают многие. А знали ли вы о том, что неустойку, например, можно взыскать по предварительному договору, как и основные денежные средства, оплаченные по этому же самому договору?

Все чаще стороны стали пользоваться данной разновидностью соглашения. Поэтому у нас появилась необходимость рассказать о том, что такое предварительный договор и на что он способен. Тем более в арсенале у нас появилось новое интересное дело, которым мы обязательно поделимся с вами в разделе «Практический случай». А пока можете ознакомиться с другой интересной статьей по схожей тематике.

Итак, прочитав эту публикацию, вы будете в курсе:

• что такое предварительный договор и в каких случаях он составляется;
• как вернуть деньги по предварительному договору;
• как составить иск о взыскании по предварительному договору и куда его подавать;
• что произошло с нашим клиентом и как развернулась ситуация;
• как взыскать по предварительному договору с помощью юриста.

Подробнее о рассматриваемом виде договора:

Предварительный договор представляет собой документ, в котором две или более сторон указывают условия, на которых будет заключен основной договор в будущем. Он закреплен гражданским законодательством: положение о нем можно найти, обратившись к статье 429 ГК РФ. Будущий договор может быть любым: купли-продажи, оказания работ, предоставления услуг и т. д.

Важно отметить, что предварительный договор, хотя так и называется, ничем не отличается от любой гражданско-правовой сделки. Имеет такую же юридическую силу, точно также заключается, имеет такую же форму, как и обычный гражданский договор.

Как уже было упомянуто, такой договор должен быть составлен в письменной форме. Простая письменная форма — вариант, когда стороны изложили свои позиции на бумаге и подписали ее. Подписей сторон рассматриваемого соглашения уже достаточно для того, чтобы предать ему статус законного (вы можете пользоваться всеми правами, которые указаны в гражданском законодательстве, в том числе и вернуть деньги по предварительному договору).

По общему правилу у нотариуса предварительный договор заверять не нужно. Но как всегда есть некие исключения. Например, если ГК РФ требует обязательной нотариальной формы, то предварительный договор также должен быть заверен у данного субъекта. Давайте напомним и перечислим соглашения, которые обязательно подлежат нотариальному удостоверению:

• рента;
• договор, в котором за одну из сторон ставит подпись другой субъект;
• отчуждение доли в уставном капитале ООО;
• брачный контракт;
• соглашение о поручительстве (заключаемые застройщиком);
• отчуждение недвижимости;
• эскроу.

Дополнительно сообщаем, что условие о заверении договора нотариусом может быть установлено самими сторонами при заключении соглашения.

Если закон не содержит положения о том, в какой форме должен быть совершен договор, то предполагается простая письменная форма. Ни о какой устной предварительной сделке речи идти не может.

Другим важным условием является то, что предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, даже если того требует основное соглашение.

А что будет в случае, если стороны договорятся устно или не пойдут к нотариусу?

В таком случае предварительный договор действовать не будет. А значит и защитить себя стороны не смогут.

В каких ситуациях нужно заключать предварительный договор?

Самым распространенным случаем заключения такого вида сделки является покупка или продажа недвижимого имущества. Однако подобный вид договора можно применять при любом соглашении.

Чаще всего предварительный договор заключается тогда, когда стороны по какой-то причине не имеют возможности сразу подписать основной контракт. Например, гражданин покупает квартиру в ипотеку, а одобрение банка еще не получил. В этой связи он не может заплатить за недвижимость здесь и сейчас, что приводит к заключению предварительного соглашения.

При этом подобное положение дел устраивает обе стороны. Они обговорили основные условия, например, цену, предмет и т. д. Для того, чтобы к моменту заключения основного договора вторая сторона не отказалась от его совершения, подписывают предварительное соглашение. Давайте посмотрим, как это работает на практике.

Практический случай: как взыскать по предварительному договору

Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи транспортного средства (специальной техники), согласно которому стороны обязуются в срок до 02.04.2021 заключить договор купли-продажи транспортного средства на условиях, установленных Предварительным договором. По Основному договору продавец обязался передать покупателю автокран 1996 года изготовления.

Покупатель оплатил 3 200 000 рублей в течение 5 рабочих дней, однако встречного предоставления от продавца так и не получил.

До настоящего времени Основной договор между сторонами не заключен, так как покупатель при осмотре автокрана в месте его приемки обнаружил существенные недостатки специальной техники, а также недостатки в документации на транспортное средство.

Прилагаем предварительный договор между сторонами:

Нами была подготовлена досудебная претензия для того, чтобы вернуть деньги по предварительному договору. Представляем ее содержание:

Пока что ответа нами получено не было. Если это будет необходимо, то нами будет составлен иск о взыскании по предварительному договору.

Основываясь на представленном примере, хотим подчеркнуть, что важно не только само составление предварительного договора, но и его содержание. Поэтому именно об обязательных его составляющих мы сейчас расскажем.

1 Существенное условие любого договора — это его предмет. Предварительный договор — не исключение. Согласно норме статьи 429 ГК РФ из положений рассматриваемого соглашения должно быть ясно, что является предметом и какие действия в будущем предпримут стороны.

2 Обязательно стоит указать объект соглашения. А именно его подробное описание. Настолько подробное, чтобы было ясно, что речь идет именно об этом объекте (то есть описать его отличительные характеристики).

3 Важный пункт, который касается срока. Итак, если вы не укажете срок, в который вы будете подписывать основной договор, то будет применено положение статьи 429 ГК РФ. Оно гласит, что основной договор заключается в течение одного года с момента подписи предварительного соглашения. Для сторон иногда бывает невыгодным такой длительный срок, поэтому лучше его указать сразу в предварительном договоре.

Какие еще условия могут быть включены в предварительное соглашение?

Как мы уже оговорились, в подобном договоре необходимо указать предмет. Иные условия можно закрепить уже в основном соглашении. Однако лучшим вариантом будет указание все условий сразу с тем, чтобы потом не возникало разногласий.

Стоимость и порядок произведения расчетов

Аванс или задаток: данное положение поможет закрепить серьезность своих намерений в виде предварительного платежа. В данном случае важно отметить, что если при заключении предварительного договора другой стороне будет передана большая часть суммы или полная стоимость, то такое соглашение будет признано окончательным.

Неустойка. Данное положение закрепляют с тем, чтобы обозначить санкции за несоблюдение положений договора. Виновная сторона должна выплатить пострадавшему обозначенную сумму денег. Важно отметить, что суд имеет возможность уменьшить размер причитающейся суммы или вовсе ее не взыскивать.

Иные условия: в предварительном соглашении можно указать любые положения основного договора, которые важны для сторон.

Последствия подписания предварительного договора

В случае, если одна из сторон откажется подписывать основной договор, то вторая сторона сможет пойти в суд. Установлен конкретный срок, в течение которого можно обязать другую сторону заключить основной договор. Он равен 6 месяцам, отсчет необходимо вести от даты неисполнения обязанности его заключения. Суд вынесет решение о том, что договор будет считаться заключенным (с момента вступления решения в законную силу или с другого момента, который будет указан судьей). При этом в заключительной части решения будут указаны все условия договора, что означает, что подписывать основной договор уже не будет необходимым.

Если предварительный договор был заключен при обстоятельствах, которые затем изменились, то суд может указать на то, что не стоит заключать основной договор, учитывая новые обстоятельства. Однако при этом с виновного лица можно требовать неустойку в пользу другой стороны.

Важно понимать, что, заключая предварительный договор, вы обязуетесь выполнить все условия, которые в нем указаны.

Зачем вам юрист?

Мы довольно часто помогаем нашим клиентам отстаивать интересы, основываясь именно на предварительно заключенном соглашении. Грамотный специалист в таких делах просто необходим:

• во-первых, юрист исследует все положения такого договора и даст свою правовую оценку;
• во-вторых, составить досудебную претензию в целях мирного урегулирования спора;
• во-третьих, он разработает грамотный иск о взыскании по предварительному договору(если второй пункт не дал результатов);
• в-четвертых, подберет весомые доказательства, которые будут подкреплены нормами действующего законодательства;
• в-пятых, постарается все это сделать с минимальными потерями для клиента и максимальной эффективностью.

Нашу активную деятельность в этом и других направлениях вы можете на сайте. Ежедневно мы публикуем множество статей по актуальным вопросам права.

Расторжение договора аренды через судвполне возможно осуществить по требованию одной из сторон соглашения. Но как это сделать правильно? И что вообще нужно делать? Вопросов достаточно много, поэтому основные из них мы разберем в сегодняшней публикации. А пока что можно ознакомиться с еще одним интересным случаем из нашей практики.

Что вы узнаете в сегодняшней статье:

• Каков порядок расторжения договора через суд?
• Как правильно составить иск о досрочном расторжении договора аренды?
• В каких случаях возможно одностороннее расторжение договора аренды?

1 порядок расторжения договора через суд

Закон гласит, что если другая сторона договора существенным образом нарушила его условия, то можно требовать расторжения соглашения. Есть и иные случаи, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Одним из общих причин разрыва контракта является существенное изменения обстоятельств сделки, в результате которого одна из сторон потеряла интерес к дальнейшему сотрудничеству. Но доказать суду существенность какого либо изменения довольно сложно. Например, если вы представите условие об ухудшении своего финансового положения, то это не будет признано судьей в качестве существенного условия.

2 одностороннее расторжение договора арендыпо желанию арендодателя

Небольшое отступление:

арендатор — тот, кто арендует что либо;

арендодатель — тот, кто предоставляет что либо в аренду.

Итак, давайте разбираться с основаниями для вышеобозначенного расторжения:

• ухудшение состояния имущества (опять же существенное);
• использование имущества с нарушением условий, установленных соглашением;
• отсутствие оплаты более двух раз (подряд);
• отсутствие проведения капитального ремонта (если эта обязанность лежит на плечах арендатора).

Кстати, все перечисленные условия содержатся в одной норме — 619 статья ГК РФ. Отметим сразу, что на практике доказать наличие хотя бы одного из них достаточно проблематично. Почему? Так как все эти условия так или иначе связаны с субъективной оценкой судьи. Помните, что признак существенности отводится всегда на усмотрение суда. Но опытные юристы знают некоторые лазейки, которые могут убедить суд в существенности того или иного условия.

В связи со сказанным, можем посоветовать арендодателям указывать в соглашении дополнительные условия для расторжение договора аренды через суд. Основания, которые будут предъявлены вами могут быть обусловлены спецификой арендуемого имущества.

3 Претензионный порядок

Должны отметить, что расторжение договора аренды через суд должно всегда сопровождаться досудебным урегулированием возникшего спора. Здесь, в принципе, ничего нового: в суд можно обращаться только в случае, если вторая сторона отказывает в расторжении договора либо вовсе молчит в ответ на вашу претензию. Это общий порядок, который установлен гражданским законом. Но и специальные условия для договора аренды мало чем отличаются от общих: арендодатель может рассчитывать на одностороннее расторжение договора аренды досрочно только после письменного обращения к арендатору. Последствия несоблюдения претензионного порядка довольно печальные: иск не будет рассмотрен.

4 Я устранил имеющиеся нарушения сделки, будет ли предъявлен иск о досрочном расторжении договора аренды?

На этот вопрос ответил Высший Арбитражный Суд. Если в разумный срок были устранены нарушения, которые были причиной обращения в суд, то имеющееся требование не подлежит удовлетворению. Есть и иная позиция, в соответствии с которой даже если нарушения были устранены (по выплате арендного платежа), то арендодатель не теряет возможности обращения в суд и расторжения договора. Однако если соответствующее требования он не предъявил, а срок уже прошел, тогда право требования на расторжение договора по этому основанию отсутствует.

Таким образом, расторжение договора в суде подразумевает под собой предъявление доказательств суду о наличии специального основания, а также соблюдения всех обязательных процедур, например, досудебного порядка.

5 Практический случай

Давайте рассмотрим ситуацию, которая произошла с нашим клиентом

Между арендодателем (Управление имущественных отношений) и арендатором (наш клиент) был заключен договор аренды сооружения (причала) сроком до 2028 года. Однако арендатор (наш клиент) 31.07.2021 получил уведомление от арендодателя о расторжении договора. Согласно уведомлению, арендатором нарушены следующие условия договора:

• а) «п. 1.1. Договора, целевое назначение объекта (причала) является: безопасная стоянка судов, их загрузка, разгрузка и обслуживание, а также посадка пассажиров на суда и высадка их с судов»;
• б) «п. 3.3.1. Арендатор обязан использовать по прямому назначению имущество, переданное ему в пользование по Договору».

Уведомление арендодателя основано на письме АО «Анадырский морской порт», согласно которому «…экипаж судна столкнулся с противодействием…выражалось в откидывании швартовых канатов т/х «Капитан Сотников» с причального сооружения в воду. Наш клиент мотивировал свои действия тем, что является арендатором данного сооружения и предоставит возможность причалить судну только после заключения договора».

Прикладываем уведомление о расторжении договора аренды:

Мы выразили позицию нашего клиента, которая заключается в том, что оснований расторгать договор нет. Нами был разработан ответ, в котором мы указали, что со слов арендодателя получается, что наш клиент арендует причал за 2 704 951 руб. в год и должен бесплатно давать пользоваться другим судам своим причалом? Тогда для чего он арендует этот причал? В договоре отсутствует обязанность бесплатно предоставлять другим судам право пользования причалом, есть только целевое назначение, которое соблюдается. Арендатор не благотворительностью занимается и использует причал для ведения бизнеса, запрета на субаренду нет, он имеет права сдавать этот причал, оказывать платные услуги и т. п.

Наш ответ также размещаем:

Позиция нашего клиента не удовлетворила арендодателя, в связи с чем последний подал иск о досрочном расторжении договора аренды.

Прикладываем исковое заявление:

Ответ на заявление арендодателя мы разрабатываем в настоящее время. Позже обязательно поделимся результатом нашей работы.

6 Нужно запомнить:

Если одна из сторон договора отказывается от расторжения договора или игнорирует ваши предложения, можно идти в суд. Помните, что исковое заявление можно подавать не раньше, чем пройдет 30 дней с момента отправки предложения другой стороне. Есть исключения из этого срока: если самим договором или законом установлен другой срок.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции. Но если стороны являются ИП или юридическими лицами, тогда обращаться нужно в арбитражный суд (как, например, в нашем случае).

Для того, чтобы обратиться в суд для расторжения договора аренды необходимо:

• определиться, в какой суд идти;
• подготовить иск с требованием о расторжении соглашения об аренде;
• собрать необходимы документы по делу, которые подтверждают вашу позицию (в их число входит предупреждение о том, что условия договора нарушены и предложение о расторжении договора);
• оплата госпошлины (ее размер можно рассчитать в онлайн калькуляторе на сайте соответствующего суда);
• отправить копию искового и приложений к нему ответчику;
• подать исковое заявление в суд.

Требования к содержанию искового заявления общие (как и для всех иных заявлений). Содержатся в 131 статье ГПК РФ. Ну а если дело касается арбитража, то ознакомьтесь с содержанием статьи 125 АПК РФ. Обязательные элементы искового заявления:

• наименование и адрес суда;
• данные об истце и ответчике (личные данные, адрес, телефон и т.д);
• описание основных обстоятельств произошедшего;
• требование о расторжении соглашения;
• перечисление доказательств, которые подтверждают вашу позицию;
• перечень приложений к исковому заявлению.

Иск необходимо заверить подписью самого истца либо его представителя.

7 Последствия расторжения договора

После решения суда о расторжении соглашения отношения между сторонами прекращаются. Это значит, что они возвращаются в условия, которые были до заключения соответствующего договора. К арендодателю возвращается все имущество, а у арендатора исчезает возможность им пользоваться, но при этом исчезает и обязанность платить за арендуемое имущество.

Для того, чтобы осуществить передачу имущества, следует составить акт приема-передачи. В последнем должны быть указаны состояние арендного объекта на момент передачи, перечисляются имеющиеся дефекты (если есть). Если в момент заключения договора дефектов не было, то арендодатель вправе требовать возмещения причиненного ущерба. В этом случае также обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Если этот способ не работает, обращаемся в суд.

8 Наша помощь

Мы довольно часто сталкиваемся с делами о расторжении договора аренды. Знаем, что необходимо указать в исковом заявлении и какие доводы повлияют на решение суда в нашу пользу. Чаще всего другая сторона, не отвечая на досудебную претензию, рассчитывает на то, что первая сдастся и оставит все как есть. Мы доведем дело до победного конца. Наши специалисты будут сопровождать вас, начиная от составления досудебной жалобы (либо ответа на претензию) и заканчивая обращением в суд (неважно какой, арбитражный или общей юрисдикции). Результат истории с нашим клиентом мы обязательно опубликуем. А пока вы можете посмотреть эту и другие услуги на нашей странице.

Что делать в ситуации, когда предъявлен иск в арбитраж? Именно этот главный вопрос мы сегодня будем обсуждать. К сожалению, но рано или поздно любой предприниматель или юридическое лицо могут столкнутся с юридическим спором. Лучший способ урегулирования таких споров, как правило, заключается в проведении неофициальных переговоров. Однако, это не всегда срабатывает.

Конечно, когда предъявлен иск в арбитраж, тогда это становится проблемой для организации, если не предпринять срочных мер. Как себя вести в ситуации, если контрагент подал в суд и вам нужна защита в арбитраже? Именно об этом пойдет речь в нашей сегодняшней публикации.

Давайте коротко обозначим то, что вы узнаете, изучив статью:

1. Что делать, если на вас был подан иск в арбитраж?
2. Какие существуют меры для минимизации последствий?
3. Что делать, если вы чувствуете, что спор разрешится не в вашу пользу?
4. Зачем нужен юрист в арбитраж?
5. Как поступить, если вы уверены в своей правоте?

Сразу оговоримся, что если вам грозит судебное разбирательство, то самое главное и важное — предпринять быстрые и эффективные шаги, которые помогут минимизировать дальнейшие последствия. Ведь для вас, как для организации, важно, что даже если иск в арбитраж и будет подан, то вы выйдете из ситуации с минимальными потерями. Ну а что можно предпринять, какие действия? Сейчас расскажем. Кстати, еще одна интересная статья на эту тему расположена тут.

Наш подкаст на тему «Что делать, если на Вас подали в суд? Исчерпывающая инструкция» → 

Мы с соцсетях: 

Существует несколько стандартных действий, которые необходимо предпринять, когда контрагент подал в суд. Не обязательно, что все они должны быть выполнены, все зависит от вашего конкретного случая. Разобраться в последнем качественно и эффективно вам поможет юрист.

Итак, примерный перечень действий в рассматриваемой ситуации будет выглядеть следующим образом:

Первые два пункта могут показаться очевидными, однако многие забывают о них либо не придают им значения.

1. Главное — не паниковать и понимать, что иск в арбитраж — практически неотъемлемая часть экономических отношений. Это абсолютно нормально. Повода для беспокойства быть не должно. Кроме этого, кто вам сказал, что если иск в арбитраж подан, то он однозначно выигрышный? Совсем нет. Специалист, хорошо выполняющий свою работу, поможет вам обратить исковое заявление в вашу пользу. Речь идет о таком специалисте, как юрист в арбитраж.

2. Может показаться странным, но все же: необходимо убедиться в действительности и реальности подачи искового заявления. Существуют случаи, когда компании, угрожая судом, просто использовали данный факт в качестве аргумента в возникшем споре. Зачем? Для того, чтобы заставить контрагента действовать в интересах обозначенной компании. Следовательно, информация о том, что предъявлен иск в арбитраж вполне может оказаться неверной. Каковы ваши действия? В такой ситуации можно обратиться в канцелярию суда. Именно там вам предоставят информацию о том, было ли зарегистрировано исковое или нет. А еще проще — смотрите на сайте суда, там все довольно понятно

3. Следующий шаг заключается в выяснении того, кем было подано исковое заявление и в связи с чем. Если новость о том, что организация обратилась в суд, подтвердилась, то следует узнать, какая компания это сделала и в чем заключаются ее требования. Не просто получить копию иска, а ознакомиться с всеми материалами дела.

По АПК РФ истец должен сначала направить ответчику копию иска и всех приложений, а уже потом подавать иск в суд. Но многие этим пренебрегают: отправляют только иск,приложения «забывают», а это очень важно в споре. Поэтому, если у Вас нет материалов дела, то идите в суд и просите ознакомиться — это уже давно можно сделать и онлайн.

4. Изучите требования, предъявленные другой стороной, и определите их правомерность. Логика следующая: чем меньше будет обоснований требованиям, тем выше ваш шанс на успех. Если имеют место конкретные факты и обстоятельства, тогда защита в арбитраже усложнится.

Важно не просто прийти в суд и устно изложить все, а письменно подать отзыв на исковое заявление, приложив все, подтверждающие документы. Устно никто слушать особо не будет, таких как вы в суде — сотни в день. Отзыв на иск — это самый важный документ в споре, именно он может спасти вас от всех предъявленных требований.

5. Если вы чувствуете, что не правы, а суд примет решение не в вашу пользу, то можно рассмотреть вариант под названием «мировое соглашение». В процессе заключения последнего возможно довольно хорошо «поторговаться» с контрагентом и отбить что-то в свою пользу. Ведь в такой ситуации исход дела никто не знает и какое именно решение примет суд. Следовательно, в таком случае лучшим вариантом будет где-то уступить компании и договориться о мировом соглашении, чем гадать какое решение будет принято судом.

6 Не всегда, но следующим шагом является подготовка встречного заявления. Обозначенный способ является очень важным этапом в таком нелегком деле, как защита в арбитраже. Отметим, что этот этап является наиболее эффективным. Особенно, если обратиться за помощью к специалисту. Разобраться, что указывать в заявлении, какие доказательства лучше представить, поможет юрист в арбитраж.

7. Говоря о последнем, отметим, что юрист в арбитраж просто необходим. Важно сказать, чтобы юрист специализировался исключительно на арбитраже, то есть был узким специалистом. Ведь экономические споры во многом отличаются от разбирательств в районных судах. Проблемы возникают уже на этапе разбора в многочисленных сроках, которые существуют в таких категориях дел. Юрист, занимающийся этим ежедневно, знает подобную процедуру от и до и может быстро разрешить любой возникший в деле вопрос.

8. Имея представление о том, что и кто от вас хочет, вам необходимо заняться сбором аргументов и доказательств в свою пользу. Естественно, это должны быть не просто голые факты, а подтвержденные документально аргументы, изучив которые суд примет решение в вашу пользу.

9. Защита в арбитраже точно нужна, так как самому справится крайне тяжело. И это вполне обоснованно: мешают эмоции и нервозность, необходимо все четко и структурировано изложить на бумаге, ведь просто прийти в суд и рассказать не получится. Кроме этого, незнание законодательства и большое количество процессуальных требований дают о себе знать. Все эти факты мы приводим исключительно исходя из нашего практического опыта. Разобраться в многочисленных нормах бывает совсем не просто. Узнать о наших услугах вы всегда можете здесь.

Обозначив ключевые моменты предъявления иска в суд, хотим указать то, на что необходимо обращать внимание в иске.

Что важно в исковом заявлении?

• Еще раз отметим важное положение: внимательно изучите заявление и определите кто, в связи с чем обратился в суд. Довольно часто происходит так, что истцы упускают обстоятельства дела, которые им невыгодны, ведь вы можете этого просто не заметить. В действительности получается там, что если вы не обратили на это внимание и не возразили, то значит вы согласны с предъявленными требованиями.
• Проверьте расчеты предъявленных сумм. Бывают арифметические ошибки (например, в курсе валют). Как правило, экономические споры подразумевают довольно крупные суммы, то есть ошибки в расчетах могут обернутся для вас огромными денежными потерями.
• Убедитесь в правомерности подписи подобных исков юристом (проверьте доверенность).

И последнее положение относительно информации по делам подобной категории:

• определитесь с хронологией событий: распишите все действия с момента возникновения спорной ситуации;
• выясните участников спорных отношений: выделите организации, их представителей и так далее; кроме этого выясните, обладали ли они соответствующими полномочиями на тот момент;
• внимательно проверьте все факты, обозначенные в исковом заявлении;
• исследуйте все документы и проверьте, если ли подписи на всех документах и кем они выполнены;
• определите и найдите все доказательства, которые могли бы опровергнуть позицию истца;
• составьте список свидетелей, которые могли бы подтвердить изложенную вами позицию и найдите их контактные данные.

Вывод:

Таким образом, помните, что предъявление искового заявления в арбитражный суд — не повод для беспокойства. Такое действие является частью экономических отношений между сторонами. Если сторона обратилась в суд с требованиями к вам, то это совсем не означает, что она выиграет суд. Даже в ситуации, когда вы понимаете, что исход дела не в вашу пользу, есть выход — заключение мирового соглашения. В любом случае вы всегда можете положиться на специализирующегося в таких дела юриста, без которого обойтись вряд ли получится. Узнать о наших услугах подробнее можно здесь.

Предметом настоящей статьи станет сложный, но вместе с тем интересный кейс. Центральное место в нем занимает вопрос о том, как взыскать по неподписанному договору. В этих рамках мы постараемся представить практически применимую информацию, основываясь на которой Вы сможете не только иметь общее представление о подобной ситуации, но и вполне ориентироваться в различных юридических тонкостях с ней связанными. Итак, приступим!

Забегая вперед, скажем, что это можно сделать, вполне реально, тут нет ничего необычно, мы можем это сделать и делали это много раз. Подробнее об услуге по ссылке.

И не забывайте, что получить бесплатные ответы на ваши вопросы по арбитражным спорам от профессиональных юристов и найти полезную информацию вы можете в нашем телеграм-чате:

Наш подкаст на тему «Как взыскать по неподписанному договору?» → 

Мы с соцсетях:

Для того чтобы Вы понимали о чем сегодня будет идти речь кратко (ну почти кратко) представим ситуацию. У Вас «наклевывается» прибыльная сделка, Вы достигли взаимопонимания с контрагентом, высылаете договор, Вам «загоняют» аванс и, казалось бы, живи да радуйся! Но вот незадача: в спешке договор контрагентом подписан не был и, когда пришла пора оплатить оставшееся, он отказывается, говоря, что не подписывал ничего, обязательств нет и вообще кукиш Вам с маслом. Возможны и такие ситуации, когда договор не подписан, счет оплачен. Или же услуга оказана, но договор не подписан. Вариаций много, но думаем смысл Вы уловили. Как осуществить возврат денег, если договор не подписан? На какую нормативную базу опираться при формулировании правовой позиции?

Итак, если Вы решили взыскать по неподписанному договору, нужно в первую очередь знать следующее. В законе прямо указаны случаи, когда несоблюдение условия о письменном оформлении сделки ведет к ее недействительности. Данные правила императивны и в их число входят, к примеру, кредитный договор, договор продажи недвижимости, договор страхования и так далее. Со всеми случаями, Вы можете ознакомиться, обратившись к отсылочной диспозиции п. 2 статьи 162 ГК РФ. Взыскать по неподписанному договору в данных случаях ничего не выйдет. Во всех остальных случаях шанс осуществить возврат денег, если договор не подписан имеется.

Нормами действующего гражданского законодательства закреплены такие понятия, как оферта и акцепт. Для многих обывателей, то, как законодатель поясняет правовую природу данных понятий, остается за гранью понимания. И, стоит признать, что это вполне понятно, так как разобраться в представленной юридической формулировке действительно сложно. Переведем русский юридический язык в разряд, так сказать, русского человеческого языка. Оферта, есть не что иное, как сформулированное и выраженное на бумаге (или в формате электронного документа) предложение заключить договор. В нем подробно представляются существенные и иные условия будущего договора, а также прочие нюансы. В случае если лицо, которому было направлено предложение, выражает согласие на условия, содержащиеся в оферте, то договор именно на этих условиях вступает в силу. Согласие может быть выражено, как в формах, описанных нами для оферты, так и посредством конклюдентных действий (о сущности которых мы скажем несколько позднее). А вот молчание в большинстве своем, не считается в данном плане знаком согласия (однако и такие случаи регулируются законодательством). Именно согласие понимается под акцептом. Производными от указанных понятий в данном случае выступают акцептант (или соглашающаяся сторона, если по-русски) и оферент (сторона, соответственно предлагающая).

Понятия нами представлены (в случае, если Вас интересует именно законодательная формулировка, то ознакомьтесь со статьями 435 и 438 ГК РФ). Плавно переходим к практической части статьи.

Главное, на чем нужно сосредоточиться при ведении подобного спора, это представить суду исчерпывающие доказательства, что договорные правоотношения все же имели место быть. В случае, когда контрагент оплатил, но не подписал договор, необходимо обратить внимание на фактическое исполнение обязательств, вытекающих из договора. Отличным подспорьем выступит наличие письменно оформленных документов, которые предшествовали процессу заключения и исполнения договора. Так, доказательством могут выступить документы, которыми предварительно обменивались стороны, содержащие признаки оферты и акцепта. Так, к примеру, Вы, предварительно согласовав условия, направили договор для подписания. Ваш контрагент, хоть и не подписал его, но направил Вам на него какое-либо ответное письмо (условно говоря: «понял-принял, оплату произведу в понедельник»). Такой формулировки будет достаточно, чтобы квалифицировать ответ в качестве согласия. Сюда также можно отнести письмо, в котором сторона соглашается с условиями оферты, но просит: устранить имеющиеся в договоре опечатки, подтвердить правильность представленных реквизитов и тому подобное.

Помните, парой абзацев выше, мы говорил об акцепте, который может быть выражен посредством конклюдентных действий, но при этом даже и не пояснили, что это за неведомая штука? Все очень просто, поясняем практически на том же примере. Итак, контрагент оплатил, но не подписал договор (вспоминаем про аванс). В этом случае, доказательством выступит совершенные стороной действия по оплате, подтвержденные соответствующим документом. Правовой основой в данном случае выступает позиции ВС РФ, сформулированная в Постановление Пленума № 6 и ВАС РФ в Постановлении Пленума № 8, где черным по белому сказано, что в случаях, когда договор не подписан, счет оплачен, акцептом можно признать выполнение стороной условий, которые содержались в оферте, даже частично. В эту позицию и укладывается перечисление авансового платежа по договору.

Однако в данном случае, должен быть соблюден один нюанс. Конклюдентное действие, выраженное в форме оплаты аванса акцептантом, должно быть совершенно в сроки, которые были установлены оферентом для дачи согласия (акцепта). Получается, что даже если контрагент оплатил, но не подписал договор, с выяснением описанного факта осуществить возврат денег, если договор не подписан вполне реально.

Схожим образом подлежит урегулированию ситуация, когда услуга оказана, но договор не подписан. Чтобы доказать суду факт наличия договорных правоотношений, можно представить акты сдачи-приемки услуг. Также отличным доказательством могут выступить свидетельские показания, а также любая переписка сторон (в том числе и электронная). Необходимо доказать, что предоставленные услуги обладают потребительской ценностью для того, кто их заказал. В качестве примера можно привести постановление АС Московского округа от 23.07.2019 № Ф05-11152/2019 по делу № А40-235608/2018, которое наиболее наглядным образом иллюстрирует подобную ситуацию. Или же иной пример, содержащийся в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2019 № 09АП-45274/2019 по делу № А40-97698/2019. Там, согласно фабуле дела, заказчику оказывались транспортные экспедиционные услуги. Услуга оказана, но договор не подписан был. Недобросовестный заказчик решил уклониться от произведения полной оплаты услуг, ссылаясь не отсутствие подобной обязанности, в виду того, что нет договора. Однако он не учел того факта, что доказательствами в данном плане будут служить транспортные накладные, доверенности на экспедитора и т.п. Как итог, судом было принято решение о наличии договорных отношений (договор возмездного оказания услуг) между сторонами и взыскании соответствующей задолженности.

Перед тем, как подводить определенные итоги по представленному материалу, схематично еще раз опишем порядок действий в случае, когда Вам необходимо взыскать по неподписанному договору. Итак, перед тем как обратиться в суд с иском, необходимо собрать все имеющиеся у Вас доказательства, так или иначе подтверждающие:

1. Факт наличия направленной оферты со всеми существенными условиями акцептанту;
2. Документ, подтверждающий, что акцептант получил оферту и выразил согласие (в том числе уточнял реквизиты, просил исключить опечатки или ошибки);
3. Документы, подтверждающие совершение конклюдентных действий акцептанта (перечисление аванса, принятие оказанных услуг или работ).

После этого, Вы составляете исковое заявление, в котором, ссылаясь на положения законодательства, а также на представленные в качестве доказательств документы, убеждаете суд, что ваш оппонент в корне не прав и должен Вам оставшуюся сумму денег.

Существует также и второй вариант. В его рамках Вы передаете дело профессиональным юристам. Представив имеющиеся у Вас документы, Вы откидываетесь на спинку кресла и пребываете в блаженном ожидании того, как Ваши проблемы разрешатся. Наши специалисты готовы взяться за любую из Ваших проблем и разрешить их в самые кратчайшие сроки. С предоставляемыми услугами Вы можете ознакомиться как в самом тексте статьи, так и по ссылке, приведенной здесь.

Собрали в данной статье все нюансы, связанные со взысканием аренды. Сразу оговоримся, что статья будет написана простым языком, да простят нас юристы и будут благодарны клиенты и простые читатели нашего сайта.

Речь пойдет о договоре аренды и найма.  Мы объединили оба договора одним понятием «аренда» т.к. это понятие применяется чаще, чем найм и является более привычным для обывателей. Отличий при взыскании практически нет. Аренда – если помещение нежилое, найм – помещение жилое.

Вернемся ко взысканию.

Суд. Как определить в какой суд обращаться при взыскании аренды?

У нас целых три варианта: арбитражный суд, районный, мировой.

Начнем с арбитражного. В арбитражный суд за взысканием аренды нужно обращаться только тогда, когда спор между юридическими лицами или ИП. Если один из сторон (вы или должник) физическое лицо, то арбитражный суд не ваш случай. А в какой именно? По общему правилу, в тот который указан в АПК РФ – по месту нахождения ответчика, то есть нашего должника, если в договоре у вас не указано иное. Итак, сначала проверяете ваш договор, если там нет никаких условий о подсудности спора, то иск подается в арбитражный суд по месту нахождения должника арендной платы.  Если в договоре аренды указан конкретный суд, куда подавать иск, то туда и стоит подавать.

Суды общей юрисдикции: районный и мировой. Как можно было понять из предыдущего комментария про арбитражный суд, то если в споре участвует хотя бы одно физическое лицо, то Вам либо нужен районный суд, либо мировой. Если должник – физическое лицо, то мировой или районный, если вы физическое лицо, то нужен мировой или районный суд. Мировой суд – если долг меньше 50 000 рублей, районные – если больше. Вот и все отличия. Подается также в суд по месту нахождения ответчика- нашего должника.

Какие документы нужны, чтобы взыскать аренду?

1. Собственно, сам иск о взыскании арендной платы. Составить его сможет юрист, либо попробуйте самостоятельно. Если нужен юрист по этому вопросу, то вы можете заказать нам услугу по разработке иска о взыскании аренды. Вот, кстати, ссылка про одно из наших успешных дел по взысканию аренды. В таких исках много нюансов, начиная с расчета процентов за пользование чужими денежными средствами, расчет неустойки, госпошлины, количество копий документов, уведомление ответчика и т.п.
2. Оплатить госпошлину. На сайте суда куда подается иск, есть калькулятор госпошлины. Вводите размер требований – сайт формирует сумму госпошлины и реквизиты для ее оплаты. Довольно просто.
3. Доказательства досудебного урегулирования спора. Для арбитражного суда – обязательно. Для судов общей юрисдикции – нет. То есть для арбитража нужно сначала направить претензию о возврате долга по аренде, подождать 30 дней, потом уже идти в суд.
4. Доказательства наличия задолженности. Договор, акт еще желательно, переписку с признанием задолженности. Любые документы, подтверждающие факт и размер задолженности.
5. Свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости. Тем самым докажем ваши права на квартиру.
6. Реквизиты должника и взыскателя.

Этих документов и сведений вполне достаточно для взыскания аренды. Подаете все это в суд, ждете назначения дела, потом участвуете в судебных заседаниях при необходимости, получаете решение суда, потом исполнительный лист. Все кажется довольно просто. Если нет желания делать это самостоятельно, вникать в нюансы и вы просто не хотите тратить на это время, то доверьте это лучше нам. Мы каждый день занимаемся взысканием задолженности. Кроме стоимости самой аренды мы взыщем, как минимум, проценты и расходы на нас. Фактически, наши услуги будут для вас бесплатными.