Взыскание арендной платы и коммунальных платежей
Стоимость услуги: 40 000 рублей – в г. Москва;
45 000 рублей – в Московской области;
Услуга может быть оказана за пределами Москвы и Московской области.
Срок исполнения услуги:
- срок разработки и подачи иска в суд – 5 рабочих дней;
- срок рассмотрения дела судом – около 2 месяцев.
Что включает в себя услуга по взысканию арендной платы и коммунальных платежей:
- изучение ситуации и документов, выработка правовой позиции;
- разработка и подача искового заявления в суд;
- участие в судебных заседаниях (не более 3-х заседаний);
- получение решение суда и передача клиенту.
Какие документы и сведения необходимы от Вас для оказания услуги:
- документы, подтверждающие наличие задолженности, подлинники;
- паспортные данные сторон, при наличии;
- квитанция об оплате госпошлины, подлинник;
- доверенность на представителя, подлинник.
Что нужно сделать, чтобы заказать услугу:
Позвонить нам по телефону, указанному на сайте, а лучше написать на наш адрес эл. почты, описать Вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут, либо просто кликнув кнопку заказать.
Стоимость услуги
40 000 рублей
Статьи по теме
В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.
Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:
— расторжение договоров аренды через суд
— выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа
— регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему
Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.
- Расторжение договоров аренды через суд
Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.
Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):
То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.
Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:
— объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок
— преимущественное право не исключено договором аренды
— арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)
— арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова
— арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду
А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:
а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды
б) нарушение целевого назначения имущества
в) существенное ухудшение состояния объекта
г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата
д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)
Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:
При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.
Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.
- Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа
Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:
⇒ Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!
Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:
а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)
в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.
В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.
Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.
Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:
Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.
Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.
Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.
Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.
Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.
- Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему
Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.
Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.
Для оформления аренды потребуется:
— нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)
— договор аренды (составляется нашими юристами)
— акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)
За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).
Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие «экстерриториальное заявление». То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.
Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).
Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.
В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).
На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:
Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.
Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.
Успешные дела
Три года назад наш клиент получил иск от ресурсоснабжающей организации о взыскании долга за потребленные ресурсы на 3 миллиона рублей. Сумма казалась неподъемной, завышенной, а договор на поставку ресурсов не был заключен. Предприниматель обратился за помощью в нашу юридическую фирму Дело чести.
На протяжении долгих 3 лет наши юристы отстаивали интересы предпринимателя в суде. И вот результат нашей работы – клиент полностью освобожден от уплаты долга:
Кто должен платить за ресурсы – собственник или арендатор?
Когда юристы Дело чести изучили документы клиента, прояснился ключевой момент дела. Клиент является арендатором помещения. Собственник – местная администрация. При этом, договора ресурсоснабжения нет ни у собственника, ни у арендатора. Кто в таком случае платит за тепло, электричество, воду – собственник или арендатор?
В соответствие с ГК РФ бремя содержания своего имущества возложено на собственника (статья 210). В то же время собственник может передать помещение в пользование третьим лицам: арендатору, ссудополучателю (безвозмездное пользование), подведомственному предприятию (хозяйственное ведение), учреждению (оперативное управление) или залогодержателю. Договоры с этими пользователями могут содержать условие, что коммунальные ресурсы оплачивает арендатор/ссудополучатель и т.д.
Однако обязательство не создает обязанностей для третьих лиц, а связывает только стороны (например, арендодатель и арендатор). Это следует из ст. 308 ГК РФ.
Обязанность оплачивать коммунальные ресурсы может быть принята арендатором в результате добровольного заключения с ресурсоснабжающей организацией (РСО) договора тепло-, энерго-, водоснабжения.
Когда прямого договора между РСО и арендатором нет, за поставленные ресурсы платит собственник.
Такая позиция подтверждается высшими судами и практикой кассационных судов.
Верховный суд РФ в Обзоре № 2 за 2015 год разъяснил, что исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не может контролировать, кто фактически пользуется нежилым помещением. Поэтому в отсутствие договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией, даже если собственник по договору аренды обязал арендатора заключить такой договор энергоснабжения, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике нежилого помещения.
Относительно аренды в постановлении Арбитражного суда Уральского округа по делу № А50-10918/2022 отмечено: «вследствие того, что пользование находящимися в аренде нежилыми помещениями предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя, как на собственника помещений, возлагается обязанность обеспечить условия для доступа арендатора к таким ресурсам, и, следовательно, их оплату поставщикам ресурсов».
В деле № А07-15940/2023 от оплаты коммунальных ресурсов освободили ссудополучателя.
Как мы доказали незаключенность договора энергоснабжения
Итак, чтоб не платить за ресурсы, арендатору нужно доказать, что договора с поставщиком нет. Другими словами, нужно показать суду:
- нет подписанного договора ресурсоснабжения
- нет принятых актов оказанных коммунальных услуг
- нет оплат с назначением платежа «за коммунальные ресурсы»
- нет подписанных актов сверок
В нашем деле это оказалось сложной задачей, потому что РСО представила подписанный с клиентом договор на поставку ресурсов. Однако клиент факт подписания договора отрицал.
Перед нашими юристами встала задача – проверить подлинность подписи в договоре и в случае ее подделки исключить подписанный договор энергоснабжения из числа доказательств по делу. Для этого мы заявили о фальсификации доказательств и о назначении почерковедческой экспертизы:
Суд удовлетворил наше ходатайство о назначении судебной экспертизы. В ходе исследования эксперт пришел к выводу, что представленные подписи в договорах теплоснабжения, водоснабжения и в сопроводительном письме выполнены не нашим клиентом, а иным лицом. Выводы эксперта помогли нам убедить не только судью, но и самого истца в неправильном выборе ответчика. В результате сначала суд предложил истцу заменить нашего клиента на надлежащего ответчика, а затем сам истец заявил ходатайство о привлечении в качестве соответчика собственника нежилого помещения.
«Протокольным определением от 14.11.2023 истцу предложено выразить мнение по вопросу замены ненадлежащего ответчика надлежащим, привлечения второго ответчика, учитывая положения статьи 210 ГК РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также выводы эксперта в заключении № 1521/22 о проведении судебно-почерковедческой экспертизы; пояснения в отношении доводов ответчика в правовой позиции от 27.10.2023».
Как прекратить бесконечное увеличение исковых требований
В этом деле мы столкнулись с тем, что истец практически каждое судебное заседание увеличивал исковые требования. Частично это было связано с увеличением периода задолженности, частично – с предъявлением требований по новым договорам. В результате размер исковых требований вырос с 3 млн до 8 млн рублей.
Однако наши юристы не допустили такой рост притязаний по отношению к клиенту.
Согласно требованиям АПК РФ не допускается одновременное изменение оснований и предмета иска.
- Предмет иска — материально-правовое требование (например, о взыскании убытков, неосновательного обогащения, долга по договору, неустойки, о расторжении договора и т.д.)
- Основание иска – фактические обстоятельства, на которых основаны исковые требования
Изначально истцом заявлено требование за 2019 — 2020 годы по договору теплоснабжения, по договору на поставку электрической энергии и по договору водоснабжения. Также заявлено о взыскании неустойки, процентов по ст. 395 ГК РФ и процентов по ст. 317.1 ГК РФ, начисленных на эту задолженность. В конце истец дополнительно к этому требовал взыскание долга за 2021, 2022, 2023 годы по другим договорам, которые изначально не были указаны в качестве оснований иска.
В такой ситуации одновременно изменилось основание иска – новые договоры и новые периоды, и его предмет – взыскание долга по таким новым договорам. Поэтому суд отказал в дальнейшем увеличении исковых требований и рассмотрел спор по иску на 4 млн.
Спор с РСО носит расчетный характер
В делах о взыскании коммунальных услуг есть две ключевые области:
- правовое обоснование требований (соответственно, возражения ответчика по праву)
- арифметическая составляющая (спор по размеру)
В отличие от некоторых зарубежных юрисдикций в России нет понятия «промежуточное судебное решение». То есть истец должен обосновать как законность своих требований, так и их размер. По таким спорам бремя доказывания объема возлагается именно на ресурсоснабжающую организацию:
Дела, касающиеся передачи тепловых ресурсов, носят расчетный характер, поэтому суд должен проверить правовые, методологические и фактические основания исковых требований. В решении суда должна быть указана методика расчета, нужно обосновать выбор именно этой методики, требуется анализ арифметических расчетов как итоговой суммы, так и всех составляющих элементов примененной формулы. А непредставление ответчиком альтернативного расчета не освобождает суд от проверки расчета истца.
Постановление АС Уральского округа по делу № А60-63193/2020
Ответчик тоже не может ограничиться только заявлением о необоснованности требований; нужно подстраховаться и представить возражения по размеру, в том числе справочный контррасчет с пометкой, что это не свидетельствует о признании иска. Иначе можно стать жертвой собственной самоуверенности, хотя можно было бы снизить размер ответственности.
Поэтому наши юристы в отзыве на иск заявили не только о необоснованном требовании к арендатору, но и возражали по объему поставленных ресурсов:
По общему правилу, объем потребленного ресурса определяется с помощью приборов учета, которые введены в эксплуатации надлежащим образом и которые соответствуют требованиям Закона об обеспечении единства измерений. О приоритете приборного метода писал Конституционный суд РФ.
Истечение межповерочного интервала не влечет отказ в приеме показаний, если в ходе следующей проверки установлена работоспособность прибора учета.
Расчетные методы допускаются только в трех случаях:
- выход из строя прибора учета
- его отсутствие
- непредставление показаний
В нашем случае нежилое помещение не оборудовано коммерческим учетом, поэтому объем ресурса определен расчетным способом, исходя из тепловой нагрузки и отапливаемой площади помещения (Правила коммерческого учета тепловой энергии № 1034 и Методика № 99/пр).
Доказать отсутствие поставки ресурсов очень сложно, если здание присоединено к инженерным сетям. Например, если собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно отключился от инженерных систем и обеспечивает себя теплом от автономного источника (допустим, конвектор), суды освободят такого собственника от оплаты тепла только при условии:
- это помещение изначально было спроектировано как неотапливаемое, что подтверждается технической документацией на многоквартирный дом;
- либо собственник провел реконструкцию своего помещения, предварительно согласовав отсоединение от инженерных сетей многоквартирного дома с управляющей компанией и государственными органами;
- в помещении ответчика, действительно, отсутствуют отопительные элементы общей системы дома, в том числе общедомовые трубы, разводка, полотенцесушители.
То есть в многоквартирном доме потребление ресурса предполагается, и это трудно опровергнуть, даже если вы отключились от инженерных сетей и демонтировали батареи.
Снижение неустойки
За неоплату коммунальных ресурсов предусмотрена повышенная ответственность:
Тепло | 1/130 ключевой ставки | п. 9.1 ст. 15 Закона о теплоснабжении |
Вода | 1/130 ключевой ставки | п. 6.2 ст. 13 Закона о водоснабжении |
Электричество | 1/130 ключевой ставки | абз. 8 п. 2 ст. 37 Закона об электроэнергетике |
В расчете используется ключевая ставка, действующая на момент оплаты (при добровольном перечислении долга) или на день вынесения судебного решения.
В нашем деле истец, кроме законной неустойки, также просил проценты по ст. 395 ГК РФ и проценты по ст. 317.1 ГК РФ. Но суд ему в этом отказал:
- нельзя одновременно взыскивать законную неустойку (1/130 ключевой ставки) и проценты по ст. 395 ГК РФ, так как это влечет двойную ответственность
- проценты по ст. 317.1 ГК РФ начисляются за правомерное пользование, то есть пока не наступила просрочка (аналогично кредитным процентам); однако они взыскиваются только в случаях, когда обе стороны на это согласны, а в нашем случае соглашения не было.
Следующий шаг на пути к снижению пени – применение моратория, установленного Постановлением Правительства № 497 от 28.03.2022. Согласно этому документу пени не начисляются в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 по долгам, возникшим до введения моратория. Благодаря этому клиент уже избавлен от финансовых санкций за полугодовой период.
Если с вас взыскивают коммунальный долг за жилое помещение, то вместо действующей в настоящий момент 18-процентной ключевой ставки применяется 9,5 % до конца 2024 года (Постановление Правительства РФ № 474).
Также ответчик вправе заявить о снижении неустойки, в том числе законной, на основании ст. 333 ГК, если:
- несоразмерность неустойки последствиям нарушения
- значительное превышение неустойки над суммой возможных убытков истца
- необоснованная выгода для взыскателя
- короткий период неоплаты