Взыскание арендной платы и коммунальных платежей

Значительная часть земельных участков или помещений, используемых российским бизнесом, продолжает находиться в государственной или муниципальной собственности, а не в частном владении. Владение землей или помещением на праве собственности позволяет предпринимателям чувствовать себя увереннее в долгосрочной перспективе, а также повышает их шансы на получение кредита, поскольку такой актив может служить залогом. Однако, приобретение участка или помещения в собственность не всегда возможно даже при наличии финансовых средств и желания. Государственные и муниципальные органы, отвечающие за распоряжение имуществом, нередко отказывают в продаже участков и помещений. В таких ситуациях предприниматели вынуждены обращаться за юридической помощью, а затем добиваться своих прав в суде.

Однако прежде, чем идти в суд, необходимо проанализировать ситуацию и оценить шансы на выкуп муниципальной собственности. В этой публикации рассмотрим, какие условия необходимы для этого и с какими проблемами сталкиваются предприниматели.

p.s. Мы будем рассказывать об условиях и проблемах выкупа помещения или участка на примере Департамента городского имущества города Москвы.

Полезные законы, которые необходимы при выкупе городского имущества

Базой любой сделки, связанной с выкупом муниципальной собственности является Федеральный закон «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (или закон 159).

Статья 1 обозначенного выше закона прямо указывает на то, какие отношения он регулирует, а какие правоотношения не подпадают под его действие.

… закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также — арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества.

Отношения, которые не регулируются 159 законом:

• Имущество, принадлежащее организациям, обеспечивающим поддержку малого и среднего предпринимательства.
• Комплексы недвижимости, находящиеся в собственности государственных и муниципальных унитарных предприятий.
• Имущество бюджетных учреждений, находящееся в их оперативном управлении.
• Объекты, на которые установлены ограничения в обороте.
• Имущество, уже выставленное на торги или проданное, но еще не зарегистрированное в Росреестре.
• Движимое имущество, не включенное в списки государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства в аренду или владение.

Возникновение права на выкуп

Для того, чтобы осуществить право на выкуп помещения или земельного участка, важно, чтобы были соблюдены условия, перечисленные ниже, в совокупности:

• срок аренды выкупаемого имущества должен быть не менее двух лет. Этот срок учитывается на момент подачи заявления о выкупе в уполномоченный орган (в нашем случае — Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы);
• отсутствие долга по платежам по арендной плате, а также штрафов за просрочку внесения аренды;
• участок или помещение не должно быть включено в перечень муниципального имущества, которое предназначена для передачи во владение (или пользование) субъектам малого и среднего предпринимательства. Однако в данном случае есть некоторые исключения. Так, например, для выкупа такого помещения срок его аренды должен составлять не менее трех лет и находиться в реестре не менее пяти лет;
• информация о субъекте предпринимательства не должна быть исключена из единого реестра субъектов МСП.

Утрата права на выкуп

Кроме этого, есть случаи, когда предприниматели утрачивают свое преимущественное право на выкуп имущества, находящегося в аренде:

• отказ субъекта предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого участка или помещения;
• истечение 30 дней с момента получения субъектом предпринимательства предложения или проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, когда этот договор не подписан в обозначенный период;
• расторжение договора купли-продажи арендуемого участка или помещения в связи с существенным нарушением его условий со стороны предпринимателя.

Важно. Перечень условий, в соответствии с которыми предпринимателю предоставляется преимущественное право выкупа в законе 159 является закрытым. Это означает, что перечень полный и он не подлежит расширительному толкованию. Следовательно, отказ Департамента городского имущества города Москвы по иным основаниям является несоответствующим закону в случае, если субъект предпринимательства соответствует условиям и не утратил право выкупа по трем причинам, которые были перечислены выше.

Отказ ДГИ г. Москвы, который не соответствует закону, может быть обжалован в судебном порядке. В случае признания судом отказа незаконным предприниматель может взыскать с Департамента убытки в виде переплаты аренды за спорный период.

Запрет на выкуп

Нормативно-правовые акты РФ действительно предусматривает ограничения на право арендаторов выкупать арендуемые помещения в некоторых случаях. Однако важно отметить, что список субъектов, для которых этот запрет действует, четко прописан в законах.

К примеру, право преимущественного выкупа арендуемого имущества не распространяется на кредитные и страховые организации, инвестиционные фонды, ломбарды, предпринимателей в сфере игорного бизнеса и участников соглашений о разделе продукции. Даже если эти лица являются субъектами малого или среднего предпринимательства, они не могут воспользоваться соответствующими льготами и мерами поддержки.

Кроме того, законодательство прямо указывает, что право на выкуп арендуемого помещения не распространяется на компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых.

Если такие организации арендуют помещения у города, то запрет на выкуп является законным, поскольку он прямо предусмотрен законодательством. Однако возникает вопрос: насколько правомерно устанавливать такой запрет в других случаях?

Если в договоре аренды указано, что помещение / земельный участок нельзя выкупить, противоречит ли это закону?

Нет. В договор аренды можно включить условие о запрете на выкуп помещения. Важно отметить, что такое условие не будет признано незаконным, так как законодательство не обязует местные органы власти продавать арендуемое имущество.

Поэтому предпринимателям, планирующим выкупать арендуемое имущество, необходимо детально изучить закон и избегать подобных формулировок:

«При заключении договора стороны согласились, что объект не может быть отчужден из собственности муниципального образования».

Оценить шансы на выкуп

Для того, чтобы оценить шансы на выкуп арендуемого имущества, будь то земельный участок или помещение, необходимо также учитывать основные причины отказа Департамента городского имущества города Москвы (или любого другого департамента любого субъекта Российской Федерации).

Отказ от выкупа помещения в большинстве случаев объясняется тем, что не выполнены одно или несколько из следующих условий:

1. Отсутствие договора аренды или срок аренды меньше двух лет.
2. Арендатор не относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.
3. Наличие задолженности по платежам.
4. Помещение не является обособленным.
5. Помещение входит в список объектов, которые нельзя приватизировать.

С перечисленными ситуациями все довольно очевидно: если одно из этих условий не выполнено, то, скорее всего, не удастся доказать, что вы, например, являлись предпринимателем, не зарегистрировав свою деятельность. Более того, это может привести к административной, а иногда и уголовной ответственности, так как ведение предпринимательской деятельности без государственной регистрации является нарушением закона.

Помимо указанного, муниципальный орган часто отказывает, утверждая, что помещение не является обособленным, хотя для подтверждения этого может потребоваться проведение экспертизы, в случае, если есть сомнения.

Проверить свои шансы на выкуп

Для того, чтобы облегчить задачу субъектам малого и среднего предпринимательства, нам были разработаны несколько вопросов, последовательные ответы на которых дадут общую картину о возможностях и шансах на выкуп арендуемого помещения земельного участка и другого движимого и недвижимого имущества.

— являетесь ли вы субъектом малого и среднего предпринимательства? Включены ли в соответствующий Реестр?

— сколько арендуете муниципальное имущество?

— есть ли задолженность по оплате арендных платежей?

— входит ли имущество в Перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП, или нет?

Для справки:

Закон № 76-ФЗ вносит изменения в пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ. Согласно этим изменениям, для того чтобы субъект МСП мог воспользоваться своим правом на выкуп арендуемого имущества, минимальный срок аренды будет зависеть от того, включено ли это имущество в список государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду или в собственность субъектам МСП. Если имущество входит в этот перечень, минимальный срок аренды составит два года. Если оно не включено в перечень, срок будет один год.

Вывод

В завершении данной статьи хотим отметить, что прежде, чем совершить выкуп арендуемого имущество (муниципального или государственного), следует проверить свои шансы. Основным документом, который подлежит исследованию, является договор аренды между муниципальным органом и субъектом малого или среднего предпринимательства. В этой связи важно подчеркнуть, что следует крайне внимательно изучать положения договора, в котором абсолютно обоснованно может содержаться положение о том, что арендуемое имущество не подлежит дальнейшему выкупу. В случае, если предприниматель подпишет подобный договор, то это существенно снизит его шансы на успех. В другой нашей публикации рассказали, что делать в ситуации, когда в договоре содержится такое условие.

Помимо этого, при оценке шансов на возможность выкупа арендуемого помещения, следует обратить внимание на условия, которые содержатся в законе. Безусловно, законодатель идет по пути поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства: во-первых, он установил бессрочность права преимущественного выкупа муниципальной недвижимости; во-вторых, он снизил срок аренды с двух лет до одного года в случае, если имущество не относится к перечню имущества, предназначенного для передачи в аренду или в собственность субъектам МСП.

Тем не менее, несмотря на наличие такого положения, следует все-таки подчеркнуть, что очень небольшое количество муниципального имущества не находится в этом перечне. Безусловно, муниципалитету важно, чтобы какое-то время поступали арендные платежи (соответственно, чем дольше будут поступать эти платежи, тем лучше для муниципального органа). Поэтому аренда в один год он применяется очень редко в связи с тем, что основная масса муниципального имущества состоит в указанном выше перечне.

Проанализировать ситуацию и дать свое консультационное заключение помогут наши юристы. Мы в оперативные сроки составляем полную картину, которая будет понятна клиенту, в которой изложим ответ на вопрос «Можно ли выкупить то или иное муниципальное помещение или земельный участок» посредством нормативно-правовых актов, а также судебной практики.

Кроме этого, мы занимаемся участием в судебных процессах, которые связаны с отказом государственных или муниципальных органов в реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества. Обратиться к нам можно тут.

В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.

Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:

— расторжение договоров аренды через суд 

— выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

— регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.

1. Расторжение договоров аренды через суд 

Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.

Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):

То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.

Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:

— объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок

— преимущественное право не исключено договором аренды

— арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)

— арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова

— арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду

А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:

а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды

б) нарушение целевого назначения имущества

в) существенное ухудшение состояния объекта

г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата

д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)

Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:

При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.

Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.

2. Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:

⇒ Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!

Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:

а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)

в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.

В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.

Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.

Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:

Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.

Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.

Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.

Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.

Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.

3. Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.

Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Для оформления аренды потребуется:

— нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)

— договор аренды (составляется нашими юристами)

— акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)

За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).

Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие «экстерриториальное заявление». То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.

Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).

Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.

В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).

На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:

Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.

Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.