Судебный спор по выкупу помещения

«Семь раз отмерь, один раз отрежь», — гласит русская пословица. Прежде чем писать иск в суд, надо тоже семь раз подумать, ведь неправильная оценка своих шансов приведет к финансовым и временным потерям при нулевом результате. Расскажем, как мы помогли предпринимателю оценить шансы на выкуп муниципальной собственности.

В данном случае речь пойдет про выкуп по Закону № 159-ФЗ от 22.07.2008, так называемый закон «о малой приватизации». Он дает предпринимателям, арендующим муниципальные помещения, право на их выкуп без торгов. Для реализации этого права нужно соблюсти ряд условий. Об этих условиях мы подробно писали в статье Администрация отказала в выкупе помещения (с актуальными изменениями закона).

Перед юристами Дело Чести встал вопрос: может ли бизнесмен в инициативном порядке выкупить муниципальное помещение, закрепленное на праве хозяйственного ведения за МУП, когда решение о приватизации этого помещения не принято.

Буква закона

Закон № 159-ФЗ регулирует вопросы выкупа из государственной/ муниципальной собственности движимых и недвижимых вещей. Раньше можно было выкупать только недвижимые объекты, но с 01.03.2023 законодательство поменялось и движимое имущество тоже попало под прицел малой приватизации.

Однако есть 6 случаев, где закон № 159-ФЗ не действует:

• имущество закреплено за организациями, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП
• имущественные комплексы ГУПов и МУПов
• имущество бюджетных учреждений, закрепленное на праве оперативного управления
• имущество, ограниченное в обороте
• уже «торгующееся» или проданное имущество (до момента регистрации в Росреестре)
• движимое имущество, не включенное в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП

По закону № 159-ФЗ есть два варианта, когда у арендатора возникнет право выкупа муниципального помещения.

1 вариант – орган власти принимает решение о приватизации муниципального помещения. В таком случае чиновники должны в течение 10 дней направить арендатору уведомление о возможности реализации преимущественного права на выкуп муниципального помещения, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В свою очередь, у арендатора есть 30 дней, чтобы отреагировать на это щедрое предложение. Цена объекта будет указана в соответствии с оценочным отчетом в размере рыночной стоимости. Если арендатор не согласен с этой ценой, он вправе оспорить ее в суде.

2 вариант — арендатор вправе не дожидаться, пока муниципальное помещение включат в план приватизации и решат продать. Арендатор в инициативном порядке может сам подать заявление на выкуп, и тогда органу местного самоуправления придется принять решение о приватизации с соблюдением преимущественного права арендатора. Это следует из ч. 2, ч. 2.1, ч. 3 ст. 9 закона № 159-ФЗ.

До 01.01.2009 варианта № 2 не существовало. Заявление предпринимателя о намерении приобрести в собственность арендуемое помещение по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не являлось основанием для приватизации. Только с 2009 года «малая приватизация» с бумаги переместилась в реальность и помогла многим предпринимателям получить в собственность арендуемые площади.

Наш подкаст про то, как Выкупить арендуемое помещение

Однако для помещений, которые закреплены за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, законодатель предусмотрел особый правовой режим.

Право на приобретение муниципального имущества не может быть реализовано в инициативном порядке, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, пункт 13

Само по себе право хозяйственного ведения – это ограниченное вещное право, пришедшее к нам из советского прошлого. Некоторые ученые называют его «рудиментом», тем не менее, оно полноправно существует в современном Гражданском кодексе (ст. 294 – 295). Унитарное предприятие вправе свободно распоряжаться почти всем своим имуществом, кроме недвижимого. Например, для продажи муниципального помещения требуется согласие органа местного самоуправления.

Преимущественное право арендатора на выкуп такого помещения возникнет при одновременном наличии 3 условий:

1. МУП, за которым помещение закреплено на праве хозяйственного ведения, приняло решение о приватизации объекта
2. орган местного самоуправления выдал согласие на приватизацию
3. арендатор соответствует критериям по закону № 159-ФЗ

Главная сложность заключается в том, что у МУПа нет обязанности принять решение о приватизации, даже если к нему обратился арендатор с такой просьбой. Равно как и у муниципального образования нет обязанности давать согласие на приватизацию. В законе № 159-ФЗ используется слово «вправе». Это означает, что решение о приватизации такого хозяйственно-обособленного имущества принимается по усмотрению органов власти, исходя из тех факторов, которые покажутся им важными.

Если МУП не принимает решение о приватизации, то у предпринимателя не возникает преимущественное право на выкуп.

Оценка шансов на выкуп муниципального помещения

На нашего клиента распространяется закон № 159-ФЗ, ведь часть помещения нельзя признать имущественным комплексом и эта часть закреплена за МУПом на праве хозяйственного ведения, а не оперативного управления.

По задумке предпринимателя, выкуп должен был пройти по второму варианту, то есть в инициативном порядке. Описанный первый вариант не подходит, так как само муниципальное образование решение о приватизации не принимало.

Запросив у предпринимателя договор аренды, мы выяснили, что договор заключен не муниципалитетом, а с унитарным предприятием. Значит, в данном случае нужно учитывать особый правовой режим выкупа муниципального помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием.

Помимо этого мы обратили внимание на отдельные положения договора аренды:

• Срок аренды — с 15.01.2021 по 15.01.2023, и по его окончании договор прекращает свое действие, если арендатор не обратится с ходатайством о пролонгации
• В пунктах 2.2.4, 2.2.9 упоминается балансодержатель объекта
• При заключении договора стороны согласились, что объект не может быть отчужден из собственности муниципального образования (п. 6.8 Договора)

Подписывая такой договор, предпринимателю нужно было обратить внимание на этот пресловутый пункт 6.8. Это положение договора должно было уже на этапе подачи заявки на торги заставить предпринимателя оценить шансы на выкуп муниципального помещения.

Поэтому мы сделали вывод, что преимущественное право на выкуп в настоящее время не возникло: МУП не принимало решение о приватизации, а Управление выразило свое несогласие на отчуждение. На момент заключения договора помещение уже закреплено за МУПом, поэтому нельзя сделать вывод, что муниципальный орган осуществлял действия, направленные на воспрепятствование реализации преимущественного права.

Соответствие критериям (отнесение к субъектам МСП, непрерывный срок аренды, отсутствие задолженности по арендной плате) в данном случае не порождает право на выкуп.

Судебная практика

Мы никогда не дадим правовое заключение, опираясь только на букву закона. Множество ответов на сложные вопросы можно найти только в судебной практике. Среди решений Верховного суда РФ мы нашли подходящие правовые позиции.

Принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение. Положениями Закона № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию.

Определение Верховного суда РФ от 13.08.2019 по делу № А14-297/2018

Относительно свежая позиция Верховного суда звучит убедительно. До настоящего времени она не пересматривалась. Нижестоящие суды толкуют закон именно таким образом. Арендатор муниципального помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием, не имеет право на выкуп в инициативном порядке (п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ) и может реализовать преимущественное право лишь в случае, когда МУП примет решение о приватизации с согласия муниципалитета. В качестве примера мы привели ссылки на решения судов Восточно-Сибирского и Западно-Сибирского округов (релевантная практика по месту нахождения клиента).

Единственный шанс

Уже достаточно давно существует правовая позиция, что суд может признать за арендатором преимущественное права на выкуп, если орган местного самоуправления специально закрепил муниципальное помещение за унитарным предприятием, только чтоб  лишить арендатора права на приобретение.

К сожалению, анализ показал, что этот вариант не применим к нашему случаю:

• помещение изначально было закреплен на праве хозяйственного ведения за МУП
• арендодателем по договору выступает МУП, а не орган местного самоуправления
• на момент заключения договора объект уже был закреплен за МУПом, что исключает злоупотребление со стороны муниципального образования
• последующее изъятие объекта у одного МУПа и его передача в хозяйственное ведение второму МУПу не свидетельствует о злоупотреблении со стороны муниципального собственника, так как при вступлении в арендные отношения предпринимателю было очевидно, что контрагентом является МУП, а не муниципалитет

Но мы решили написать здесь про это, чтобы читатели могли использовать эту позицию в своей работе.

Варианты для клиента

1. Пойти в суд с заявлением об оспаривании отказа МУП и муниципалитета в выкупе помещения.

Со своей стороны, юристы Дело чести дали исчерпывающую письменную консультацию по поводу шансов предпринимателя на реальный выкуп муниципального помещения. Каждый вывод подкреплен ссылкой на закон и судебную практику.

Ниже вы можете ознакомиться с Консультационным заключением, подготовленным юристами Дело чести:

Проведенный анализ показал, что арендатор муниципального помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием, не имеет право на выкуп этого помещения в инициативном порядке (в соответствие с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Мы честно и без прикрас сообщили об этом предпринимателю.

Мы не тянули время, а наоборот, сделали это максимально быстро. Ведь решать, что делать дальше, будет только сам предприниматель. Возможно, он все-таки решит попытать судьбу и обратится в суд. А медлить с таким заявлением нельзя. Срок на его подачу всего 3 месяца.

Мы уважаем любое решение клиента. Именно поэтому наши юристы дали рекомендации предпринимателю и на случай судебной перспективы. Мы обратили внимание, что арендуется не помещение, а его часть. Эта часть не поставлена на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости.

«В случае, если Клиент решит обратиться в суд, рекомендуется провести государственный кадастровый учет Объекта с учетом того, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом МСП договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134)».

2. Мы порекомендовали предпринимателю провести переговоры с представителями МУП и Управлением имущества с целью выяснения их позиции о дальнейшей судьбе объекта (продолжение аренды или приватизация).

Если местному бюджету в тягость содержать это помещение в собственности (большие налоги, затраты на капитальный ремонт), то они могут пойти на приватизацию. Тогда у предпринимателя возникнет преимущественное право на выкуп.

Если же местные органы выскажут категоричный отказ от приватизации, то предпринимателю следует решить – продолжать аренду без права выкупа или расторгнуть эту аренду, подобрав другое помещение для ведения бизнеса. При заключении нового договора аренды муниципального помещения, предпринимателю придется учесть прошлые ошибки и заключать договор напрямую с органом местного самоуправления.

Для успешного функционирования любого субъекта малого и среднего предпринимательства необходимы стабильные условия и надежная имущественная база. Выкуп арендуемого помещения у города или муниципалитета может стать стратегически важным шагом для таких предпринимателей, ведь это обеспечит долгосрочную стабильность и защиту от возможных изменений условий аренды. Кроме того, собственность на помещение открывает новые возможности для инвестиций и улучшения инфраструктуры бизнеса. Немало важно и то, что наличие собственного помещения может повысить кредитоспособность компании и привлечь дополнительные инвестиции, что крайне важно для малого и среднего предпринимательства в современных экономических условиях в России.

В нашем материале мы расскажем последовательность действий, необходимых для выкупа арендуемого помещения, и проиллюстрируем этот процесс на примере успешного дела, которое мы реализовали. Вы увидите, как можно эффективно взаимодействовать с государственными органами и какие шаги помогут минимизировать риски.

Мы готовы помочь вам оперативно и гарантированно выкупить помещение из государственной и муниципальной собственности. Если потребуется, мы также готовы представлять ваши интересы в суде, чтобы добиться наилучшего результата. Обратитесь к нам за консультацией, и мы поможем вам сделать следующий шаг к стабильности и успеху вашего бизнеса!

Последовательность шагов

Возможность выкупа арендуемого у государства или муниципалитета имущества предусмотрена в первую очередь для субъектов малого и среднего предпринимательства. Это лишь одна из многих других экономических льгот и мер поддержки, которое государство предоставляет малому и среднему бизнесу – поэтому вам крайне важно знать, относится ли ваше предприятие к нему.

Проверить это просто: достаточно ввести ИНН или ОГРН вашего бизнеса в официальный Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства от Федеральной налоговой службы. В появившемся списке необходимо найти ваше предприятие и посмотреть на столбец «категория»: там будет указано либо микропредприятие, либо малое предприятие, либо среднее предприятие. Если напротив вашего бизнеса указано, что оно «не является субъектом МСП» – к сожалению, выкупить помещение по данной инструкции не получится.

Если вы оказались включены в данный реестр, поздравляем – первое условие для выкупа арендуемого помещения уже соблюдено!

Помимо этого, вы должны убедиться в том, что у вас отсутствует задолженность по арендной плате за помещение и неустойки в форме штрафов или пени на день, когда вы подаете заявление о реализации преимущественного права выкупа помещения. Если вы арендуете недвижимость в Москве, то проверить наличие задолженности можно с помощью онлайн-сервиса сверки финансово-лицевых счетов от Департамента городского имущества Москвы. Если же вы арендуете помещение в другом регионе – обратитесь к нашим специалистам, которые проверят вас на наличие задолженности и оперативно подготовят отчет.

Важное условие – вы должны арендовать помещение не менее двух лет непрерывно. Что касается самого помещения, то если оно включено в особый перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам малого и среднего бизнеса, то оно должно там находиться в течение не менее 5 лет, чтобы вы могли его выкупить. Этот перечень обновляется регулярно и различается в зависимости от региона, в связи с чем мы рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые изучат арендуемое вами помещение и определят, подпадает ли оно под необходимые для выкупа условия.

Итак, если все вышеуказанные условия соблюдены, вы вправе рассчитывать на преимущественное право выкупа вашего помещения. Для этого вам необходимо направить собственнику помещения, указанному в договоре аренды в качестве арендодателя, заявление о выкупе помещения. Необходимо грамотно составить данное заявление, чтобы муниципалитет серьезно отнесся к нему и реализовал ваше право на покупку.

Оценка стоимости выкупа помещения

Исходя из требований закона, цена выкупа помещения будет рыночной, а ее оценка будет произведена независимым оценщиком. Такой подход, безусловно, имеет для вас преимущество – вы можете рассчитывать на беспристрастную оценку стоимости помещения без ее завышения со стороны продавца. Оценка будет производиться на момент подачи заявления.

Закон также предоставляет вам как субъектам малого или среднего предпринимательства оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на семь лет. Вам также предоставляется право выбора способа оплаты в рассрочку (ежемесячно или поквартально).

Что делать в случае отказа со стороны муниципалитета

В нашей практике к нам обратился субъект малого бизнеса – общество с ограниченной ответственностью, которое на протяжении нескольких лет добросовестно арендовало нежилое помещение в Чукотском муниципальном районе. Проверив его статус и убедившись, что все вышеперечисленные условия из нашей инструкции соблюдены, мы порекомендовали нашему доверителю обратиться в Администрацию муниципалитета с заявлением о реализации преимущественного права выкупа данного помещения.

Однако мы ожидаемо столкнулись с противодействием со стороны Администрации – они отказались в реализации права ООО на выкуп помещения.

Обычно для отказа в выкупе помещения муниципалитеты ссылаются на несоблюдение условий: наличие задолженности, отсутствие регистрации договора аренды, отсутствие статуса субъекта малого и среднего бизнеса. Иногда муниципалитеты могут прибегать к откровенному затягиванию процесса, вынуждая вас отказаться от идеи выкупа помещения. Если вы столкнулись с этим, необходимо судебное разбирательство.

Подача иска против муниципалитета

Судебное разбирательство происходит в рамках искового производства в арбитражном суде России по месту нахождения помещения.

Шаг 1. Подача иска

В исковом заявлении необходимо соблюсти определенную структуру:

• реквизиты (наименование суда, данные истца, его представителя и ответчика)
• описание основных фактов (дата заключения договора аренды, информация о пролонгировании договора путем заключения дополнительных соглашений, ваша попытка выкупить помещение законным способом и необоснованный отказ муниципалитета)
• позиция истца и основание требований (здесь необходимо предоставить нормативную базу, подтверждающую ваши требования)
• сами требования (обязать Администрацию устранить допущенные нарушения ваших прав и реализовать ваше преимущественное право на выкуп помещения)
• приложения (все документы, подтверждающие ваши заявление требования)

Не забудьте заплатить государственную пошлину за подачу искового заявления и предоставить квитанцию об оплате, что является обязательным условием принятия вашего иска к производству.

В нашем деле мы указали и документально подтвердили, что нашим клиентом были соблюдены все необходимые условия: непрерывное владение помещением с 2019 по 2022 годы, включение истца в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и т.д. Мы также указали на все предыдущие попытки договориться с Администрацией без судебного разбирательства и привели в пример абсурдную причину отказа со стороны муниципалитета – «техническая невозможность выделить помещение из здания» (иными словами, помещение не обособлено и не может быть самостоятельным объектом недвижимости и предметом купли-продажи).

Наши специалисты изучили техническую характеристику помещения и доказали, что помещение может быть выделено, а причина отказа необоснованна. В подтверждение мы привели позицию законодателя и судебных органов. Наши доводы были доказаны судебной строительно-технической экспертизой. Если вы столкнулись с аналогичной причиной отказа, вы можете ознакомиться нашими аргументами и привести их в качестве довода в суде:

Если вы столкнулись с иной причиной отказа со стороны Администрации муниципалитета и считаете ее необоснованной, мы рекомендуем вам обратиться к нашим юристам, которые имеют большой опыт оспаривания в суде незаконных решений и бездействий муниципальных органов.

Шаг 2. Участие в судебном разбирательстве

После подачи иска наступает стадия судебного разбирательства. На начальном этапе судья определяет, какие доказательства необходимы для рассмотрения дела. Важно, чтобы вы представили все документы, подтверждающие вашу позицию: оригиналы договоров аренды, результаты строительно-технической экспертизы, кадастровый паспорт помещения и другие.

Если вам не хватает доказательств, вы можете истребовать их у муниципалитета путем подачи ходатайства. Например, вы может попросить суд запросить документы у муниципалитета, которые подтверждают ваши требования. Судья оценивает обоснованность таких ходатайств и принимает решение о том, какие документы следует истребовать.

После сбора доказательств начинается стадия прений. На этом этапе стороны излагают свои позиции, аргументируя свои требования и возражения. По итогам прений суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах и аргументах. Стадия судебного разбирательства требует от участников активной подготовки и внимательного отношения к деталям, что играет ключевую роль в успешном разрешении спора. Именно поэтому мы считаем крайне важным привлечь на данной стадии специалистов, которые имеют опыт судебных прений с органами власти и участия в разбирательствах в арбитражных судах.

На этапе судебного разбирательства Администрация муниципалитета может прибегать к откровенно недобросовестным действиям по затягиванию процесса и воспрепятствованию реализации вами законных прав.

В нашем деле Администрация Чукотского муниципального района прибегала не раз к подобным шагам:

• пыталась доказать, что договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРН и по этой причине считается незаключенным (хотя договор обоюдно исполнялся и Администрация все годы получала арендную плату, а внезапное заявление о незаключенности такого договора показывает недобросовестность Администрации)
• заявляла в подтверждение своей необоснованной позиции разъяснения Федеральной службы Росреестра (которые не являются нормативными правовыми актами и не обязательны для суда, о чем известно Администрации)
• подавала встречный иск с необоснованными требованиями (несмотря на то, что при обжаловании решений муниципалитетов ответчик не вправе подавать встречный иск)  

Суд первой инстанции справедливо встал на нашу сторону и признал решение Администрации Чукотского района незаконным. Несмотря на попытки Администрации обжаловать решение в апелляционной и кассационной инстанциях, наша правовая позиция выстояла и решение по-прежнему принято в нашу пользу.

Выводы

Разбирательство с Администрацией Чукотского муниципального района длилось более двух лет: начиная с досудебного порядка разрешения спора и заканчивая рассмотрением в кассационной инстанции. На каждом этапе представители муниципалитета пытались воспрепятствовать реализации нашим клиентом его преимущественного права выкупа помещения.

Двухлетнее разбирательство требует значительных затрат: материальных, временных и даже моральных.

Наши юристы обладают широким опытом в разбирательствах с муниципалитетами, что позволяет нам эффективно защищать интересы наших клиентов. Мы уже успешно завершили ряд дел, включая рассмотренный нами в этой статье случай. 

Наши специалисты готовы оказать вам помощь на любой стадии процесса — от предварительной консультации до представительства в суде. Мы понимаем все тонкости взаимодействия с муниципальными органами и можем предложить вам комплексный подход к решению ваших проблем по выкупу арендуемого помещения.  

Наша команда работает на результат и стремится обеспечить максимальную защиту ваших прав и интересов. Обратитесь к нам, и мы поможем вам справиться с любыми юридическими трудностями!

Предприниматели сталкиваются с тем, что муниципалитеты всячески препятствуют в реализации права на выкуп арендуемого помещения. Например, мы представляли в суде компанию, заявление которой было просто проигнорировано.

В этой статье расскажем, как адвокаты Дело чести предоставили устную консультацию арендатору, столкнувшемуся с отказом администрации в выкупе помещения.

Условия для выкупа муниципального помещения

Что нужно учесть арендатору, чтобы не получить отказ в выкупе помещения? Вопрос риторический. Арендатор может получить отказ даже при соблюдении всех правил. Выкупить муниципальное имущество в упрощенном порядке без суда – удел счастливчиков. Однако все законодательные требования нужно соблюдать, чтоб выиграть суд с госорганом о выкупе помещения.

Выкуп арендуемого помещения регулируется Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «о малой приватизации». С помощью «малой приватизации» субъекты МСП могут получить государственное имущество в упрощенном порядке, без проведения торгов.

С 01 марта 2023 года можно выкупить не только недвижимое имущество, но также движимые вещи

Некоторые объекты власти включают в специальные Перечни. Туда заносится имущество, предназначенное для сдачи в аренду предпринимателям, которые только начинают бизнес и пока не имеют собственных помещений. Также помещения из этих перечней передаются различным центрам поддержки бизнеса, технопаркам, учебно-деловым центрам (инфраструктура поддержки малого и среднего предпринимательства). Тоже благая цель. Но это не значит, что арендатор не может выкупить помещение из Перечня. Просто для этого немного другая процедура.

Перечни утверждаются на всех уровнях власти:

• федеральный: распоряжение Росимущества от 31.10.2023 № 1434-р
• региональный
• местный

Условия для выкупа арендуемого имущества в упрощенном порядке:

С 06 апреля 2024 г. уменьшен срок непрерывной аренды помещения в целях его выкупа – с 2 лет до 1 года (для помещений, не включенных в Перечни), с 3 лет до 2 лет (для помещений из Перечня)

Порядок выкупа муниципального помещения

Последовательность действий для выкупа арендуемого муниципального помещения показана в тайм-лайне и может пройти по 4 вариантам:

Конечно, огромное количество споров связано с ценой выкупа: муниципалитеты ее завышают, а предприниматели хотят купить подешевле. Поэтому имейте в виду, что изначально цену указывает госорган. Вы ее найдете в приложениях к уведомлению о приватизации (решение о приватизации, предложение о выкупе, проект ДКП с указанием цены, требование о погашении долга по аренде). Однако арендатор вправе оспорить эту цену и в суде снизить ее до рыночной стоимости выкупаемого помещения. Процедура выкупа приостанавливается на весь срок судебного разбирательства.

ГУПы и МУПы, решившие продать закрепленное за ними имущество, тоже обязаны соблюдать преимущественное право арендатора на выкуп.

Отказ в выкупе арендуемого помещения

Отказ администрации в реализации преимущественного права арендатора может быть выражен в нескольких формах:

• прямой отказ в ответ на заявление арендатора о выкупе
• приватизация помещения без уведомления арендатора
• закрепление помещения на праве хозяйственного ведения за ГУП или МУП
• включение помещения в Перечень

Про последний случай мы рассказывали в статье Отказ Департамента от преимущественного права выкупа. Это ситуация, когда по прошествии 1-2 лет аренды госорган включает помещение в Перечень и тем самым искусственно удлиняет сроки. Такую рокировку в суде признают недобросовестным поведением, а арендатору восстановят право на выкуп.

Огромный риск для арендатор – это заключение договора с новым владельцем и регистрация в Росреестре перехода права собственности. В этому случае суд неизбежен не только с администрацией, но и с новым собственником. Арендатору в срочном порядке (срок – 2 месяца) придется подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.

Человек узнал о приватизация, когда получил во такое письмо о прекращении муниципальной собственности с требованием вносить арендную плату новому «частному» собственнику:

Устная консультация арендатора

Адвокаты Дела чести тщательно подготовились к устной консультации. У арендатора есть шанс на выкуп муниципального помещения.

Устная консультация Дело чести – это тщательная подготовка по внутренним стандартам, изучение проблематики, анализ законодательства и судебной практики, а также рекомендация клиенту, что делать в его конкретном случае. То есть устная консультация – это не просто разговоры. Это предметное обсуждение проблемы клиента, по результатам которого он может как самостоятельно отстаивать свои права, так и поручить юристам ведение своего дела.

Итак, что предполагает устная консультация в Дело чести:

1. Определение проблемы клиента

В данном случае клиента лишили преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Клиент хочет понять, могла ли администрация в обход арендатора продать муниципальное помещение «постороннему» лицу? «Посторонний» взято в кавычки, потому что на деле помещение внесено в уставный капитал подведомственного муниципального предприятия. То есть администрация, чтобы не дать право выкупа арендатору, за месяц до истечения 2-летнего срока поменяла собственника. Для клиента важно найти перспективные пути решения его проблемы.

Отдельно отметим, что мы проводим анализ документов клиента. В данном случае стоит уделить внимание договору аренды, переписке с администрацией, а также просмотреть Перечни на официальном сайте.

Мы обратили внимание, что оснований для расторжения договора аренды не было:

2. Анализ нормативно-правовой базы с адаптацией для клиента

В нашем случае клиенту разъяснили положения закона «о малой приватизации» № 159-ФЗ. И нашли ответ конкретно на его вопрос. Согласно руководящим разъяснениям Высшего арбитражного суда аналогичные действия местной администрации признаются злоупотреблением:

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение помещения и в том случае, если со стороны государственного органа были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами МСП преимущественного права (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 (пункт 5)

3. Демонстрация клиенту судебной практики

За 15 лет существования закона № 159-ФЗ суды рассмотрели тысячи споров про выкуп муниципальных помещений. Ничто не ново под луной. Поэтому мы изучаем судебную практику, чтобы понять, как служители Фемиды пресекают незаконные действия администраций.

Мы выслали клиенту решения суда по схожим основаниям. Истец-арендатор там выиграл спор. Чтобы клиенту не пришлось читать весь многостраничный судебный акт, мы выделили важные места полужирным шрифтом и подчеркнули.

По результатам анализа судебной практики мы подсветили для клиента важный момент, чтоб выиграть суд. Нужно не просто показать, что администрация намеренно препятствует реализации вашего права. Необходимо заявить, что это помещение вообще никак не используется в хозяйственной деятельности МУПа (новоиспеченного собственника).

«Указав, что поскольку ответчиком не доказана необходимость использования арендуемых помещений для выполнения муниципальных функций и полномочий, целевое назначение имущества не менялось, помещения не планировались для использования в каких-либо иных целях, кроме использования арендатором под столовую – ресторан».

4. План действий

Клиенту недостаточно знать, что он прав. Он может и сам это интуитивно понимал до консультации юриста. Главная наша задача как специалистов – дать пошаговую инструкцию, как защитить свои права. В данном случае – как клиенту выкупить арендуемое муниципальное помещение.

По итогам консультации адвокаты разработали следующий план действий:

1. заявление в суд о признании незаконными действий администрации по проведению приватизации без соблюдения преимущественного права арендатора
2. заключение договора аренды с новым собственником
3. получение решения суда, заключение нового договора аренды с администрацией
4. подача заявление о выкупе в администрацию
5. получение отказа от администрации, суд.

5. Сообщение клиенту о порядке оказания услуг

В конце каждой устной консультации мы сообщаем клиенту, в какой срок ему нужно начать действовать. Как известно, сроки судебного оспаривания ограничены.

Для клиента мы разъяснили, что срок на первый этап «Заявление в суд о признании действий администрации незаконными» — всего 3 месяца. Этот срок начинается с момента опубликования оспариваемого распоряжения на официальном сайте администрации, то есть с 08.08.2024.

Мы также рассказали, чем смогут помочь наши юристы с указанием конкретной стоимости.

6. Встреча или удаленный формат

Если вы находитесь в Москве, устная консультация может пройти в виде встречи с нашим юристом. В целях экономии драгоценного времени вы можете связаться с нами по телефону, в мессенджерах или в ином удобном удаленном режиме.

Вы – арендатор недвижимого имущества, находящегося в собственности государства или муниципалитета, и хотите выкупить его, но цена «кусается»? Расскажем, как оспорить стоимость выкупа и существенно снизить стоимость недвижимости.

Это не первая статья, касающаяся данной тематики, однако у нас есть новая информация, которой мы спешим поделиться с вами. Мы продолжаем серию статей о выкупе арендуемого недвижимого имущества.

Забегая вперёд, скажем, что нам удалось в несколько раз снизить цену недвижимости. Расскажем об этом ниже.

А пока можно посмотреть основную информацию в видео:

Не согласен со стоимость выкупа: могу ли оспорить?

Отметим, что в случае несогласия с ценой, установленной государством или муниципалитетом, федеральный закон № 159 позволяет арендатору недвижимости оспорить её стоимость.

пункт 8 статьи 4:

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Сразу отметим, что мы можем определить действительную стоимость желаемого объекта выкупа и легальным способом снизить его цену. При этом мы работаем не только в Москве и Московской области. В зависимости от того, насколько город или любой другой субъект Российской Федерации оценил недвижимость, реальная её стоимость может отличаться на 50 и более процентов.

Хочу снизить стоимость выкупа: что делать?

Общая процедура выкупа недвижимости установлено законом № 159. Она включает в себя следующие этапы:

1. Подача заявления субъектом, являющимся малым или средним предпринимателем, в Департамент городского имущества об осуществлении преимущественного права выкупа с приложением необходимых документов.

2. Постановка на кадастровый учёт, соблюдение необходимых условий, подготовка документации для оценки недвижимости.

3. Реализация оценки рыночной стоимости недвижимого имущества по заказу Департамента городского имущества, а также получение экспертного заключения на отчёт о произведённой оценке.

4. Разработка документа о приватизации.

5. Направление проекта договора купли-продажи стороне сделки.

Важно указать, что неподписание договора, а точнее его проекта, ведёт к утрате преимущественного права выкупа. На подписание договора купли-продажи или направления протокола разногласий к нему законом отведено 30 дней. Однако хотим представить пример из судебной практики, в котором на основании, указанном выше, Департамент городского имущества отказал обществу в преимущественному праве выкупа.

Случай из практики Верховного суда:

Общество с ограниченной ответственностью «СТК ПЛАЗА» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества.

Департамент принял решение о приватизации спорного недвижимого имущества и направил в адрес общества для подписания проект договора купли-продажи арендуемого обществом имущества.

Общество сообщило, что не согласно со стоимостью выкупа, предложенной Департаментом, направило в адрес ответчика договор купли-продажи, протокол разногласий с условием, содержащим иную цену, заключение о стоимости на основании независимого отчета об оценке.

Департамент в разумный срок не известил о результатах рассмотрения протокола разногласия, в связи с чем ООО, полагая, что действия препятствуют обществу в праве на выкуп, обратился в суд. Однако в удовлетворении исковых требований было отказано.

Верховный суд не согласился в нижестоящими инстанциями, указав следующее:

1. В течение десяти дней с даты принятия решения об выкупа арендуемого имущества, уполномоченный орган направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора.

2. В случае согласия предпринимателя на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней (отсчет идет со дня получения предложения и/или проекта договора).

3. У предпринимателя есть право в любой день до истечения этого срока подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

4. В законе имеются и основания, в соответствии с которыми предприниматель теряет преимущественное право выкупа, одно из них связано как раз с истечением 30 дневного срока. Следовательно, суды при рассмотрении дела должны были установить истечение обозначенного срока со дня получения таким субъектом проекта договора купли-продажи и неподписание его в этот срок.

5. Вместе с тем, закон № 159 не запрещает арендатору указать, что он не согласен со стоимостью выкупа. Направление обществом на предложенный Департаментом проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества обществом был представлен отчет об оценке. Именно по этой причине обществом не был подписан предложенный проект в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

6. Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ, в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

7. При реализации арендатором преимущественного права на выкуп имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями в проекте договора (например, когда он хочет снизить стоимость выкупа) и использование предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп (ВС РФ).

В данном случае Верховный суд стал на сторону общества с ограниченной ответственностью. Указанное дело стало прецедентом для иных судебных инстанций. А что из этого дела важно подчеркнуть субъекту малого или среднего предпринимательства?

Для того чтобы оспорить стоимость выкупа, предприниматель обязан обратиться в суд с соответствующим иском в суд. Почему обязан? Так как другого выхода у него, в данном случае, нет. Если предприниматель в течение 30 дней не примет одно из двух решений: либо подписывать договор, либо обращаться в суд, то преимущественное право выкупа будет утрачено. Для того чтобы восстановить это право, необходимо будет заново подавать соответствующее заявление в администрацию. Таким образом, с исковым заявлением об оспаривании стоимости выкупа нужно обращаться в течение 30 дней после получения проекта договора купли-продажи недвижимости.

Снизить стоимость выкупа: случай из практики

Что произошло?

Между ООО и Управлением финансов, экономики и имущественных отношений Чукотского муниципального района был заключен договор аренды муниципальной собственности (гаража).

Истец получил проект договора купли-продажи гаража, согласно которому стоимость выкупаемого объекта недвижимости составляет 42 440 184 рублей. Проект Договора содержит ссылку на некий отчет о рыночной стоимости объекта. При этом данный отчет не был доведен до истца. Мы его запросили, но пока не получили.

Позиция ООО (наш клиент):

Общество обратилось в суд с тем, чтобы оспорить стоимость выкупа. Естественно, что наш клиент не готов отдавать за гараж сумму в 42 миллиона рублей, которая непонятно из чего сложилась.

Кроме этого, рыночная оценка имущества безосновательно выполнена оценщиком по состоянию на 29 декабря 2021 года.

Как и чем мы подтвердили позицию истца в суде?

1. ФЗ № 159: Течение тридцатидневного срока на заключение договора купли-продажи приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. Это значит, что истец реализует свое право и оспаривает величину рыночной стоимости объекта, указанную в отчете.

2. Постановление Президиума ВАС: Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Это значит, что выкупная цена помещения должна определяться на дату 2 марта 2021 года — дату обращения истца за приобретением объекта аренды.

3. Постановление Президиума ВАС: При рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки. Это значит, что рыночная стоимость, указанная отчете об оценке, как минимум, раз в 10 превышает реальную стоимость объекта недвижимости, ввиду этого единственный выход – это назначение независимой оценки судом.

Что просили у суда?

1. отчет о рыночной стоимости гаража;

2. признать недостоверной рыночную стоимость гаража;

3. определить рыночную стоимость гаража.

Вот так выглядит документ, подготовленный нашими юристами:

Управление финансов, экономики и имущественных отношений Чукотского муниципального района в ответ на наши требования составило отзыв на искового заявление.

В чем состояла суть возражений:

1. В адрес Управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район от общества с ограниченной ответственностью протокол разногласий к проекту договора, с просьбой урегулировать вопросы, связанные с проектом договора, не поступало.

2. ФЗ № 135: Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, законом.

3. Управление финансов, экономики и имущественных отношений считает, что цена реальная, не является завышенной, как утверждает истец, что цена превышает реальную стоимость как минимум в 10 раз: в результате сравнений рыночной стоимости аналогичных зданий, но меньшей площадью в интернет-сервисах для размещения объявлений о товарах, недвижимости на территории Чукотского автономного округа (Авито, Домклик и других сайтах) видно, что средняя стоимость 1 квадратного метра составляет от 60 000 рублей и выше.

Что попросил ответчик?

Отказать истцу в удовлетворении иска.

Отзыв на наш иск ниже:

Оперативно нами было составлено возражение на отзыв. Вот, что мы указали:

Истец сразу же после получения проекта направил по электронной почте заявление о несогласии со стоимостью оценки рыночной стоимости, это же заявление 08.04.2022 продублировал по Почте России.

Ответчик ссылается на некие скрины объявлений о продаже недвижимости, согласно которым он вычислил стоимость квадратного метра:

Во-первых, ответчик- это не экспертная и не оценочная организация, и не имеет никакого права выводить собственную стоимость.

Во-вторых, истец может предоставить точно такие же объявления, где стоимость в раз 10 ниже. Ни истец, ни ответчик в этом не эксперты.

В-третьих, этим всем должен заниматься оценщик: искать объявления, смотреть другие аналогичные такие сделки, а не как третье лицо — оценивать стоимость гаража на основании, например, следующих вводных данных — восстановительная стоимость единицы аналогичного здания в ценах 1969г. по УПВС № 25 (таблица 72), в рублях за м3. Почему третье лицо не выбрало оценочный метод оценки, а затратный? Если таких аналогичных сделок полно.

Составленное нами возражение:

При этом нами была проведена собственная экспертиза, оценившая спорную недвижимость в 2 700 000 рублей. Однако, как мы как мы и предполагали, управление и администрация не согласились с указанной стоимостью, желая получить за гараж 42 миллиона рублей. Суд согласился с позицией администрации и управления, решив назначить свою экспертизу.

Итог вновь проведённой экспертизы удивил всех участников судебного процесса. Дело в том, что новый эксперт, которого назначил суд, определил стоимость гаража в 1 759 000 рублей. Таким образом, администрации и управлению намного выгоднее было бы согласиться со стоимостью, которую предложил наш оценщик.

В результате муниципальные органы сделали хуже самим себе, а нам удалось снизить стоимость выкупа с 42 000 000 до 1 700 000 рублей.

Выдержка из оценки, запрошенной судом:

Запомнить:

Если вы считаете стоимость выкупаемого имущества не соответствующей действительности, есть возможность ее снижения. Для этого необходимо обратиться в суд в течение 30 дней после получения проекта договора купли-продажи недвижимого имущества. Данный срок пропускать нельзя, так как утрачивается преимущественное право выкупа.

В качестве ответчиков будут выступать следующие субъекты: орган местного самоуправления, с которым планируется заключить договор купли-продажи (то есть орган, с которым у предпринимателя заключён договор аренды недвижимости) и оценщик, который подготовил отчёт для органов местного самоуправления.

Исковое заявление будет рассматриваться в арбитражном суде по правилам, установленным в арбитражном процессуальным кодексе (АПК РФ). В данном случае действует общее правила о подсудности иска, в соответствии с которым иск подается по месту нахождения ответчика. Следовательно, в нашем случае, необходимо определиться, в какой арбитражный суд идти – по месту нахождения органа местного самоуправления либо по месту нахождения оценщика.

Перед подачей искового заявления должна быть уплачена пошлина в размере 6000 рублей.

Составляя исковое заявление, необходимо убедить и удостоверить суд в том, что стоимость действительно необоснованно высока. Необходимо объяснить, почему истец совершенно не согласен со стоимостью выкупа.

Так как эта задача не из лёгких, мы расскажем о четырёх способах обоснования оценки, подготовленной в интересах муниципальных органов.

Первым способом будет являться предоставление заключения специалиста, которое было сделано по заказу истца.

Подобное заключение позволит показать суду разницу между двумя оценками. На основании этого судья поймёт, что первый отчёт, предоставленный администрацией или иным субъектом, может быть недостоверным. В данном случае перед ним станет выбор между двумя заключениями. При такой ситуации суд поступает двумя способами: либо назначает судебную экспертизу, либо самостоятельно анализирует два заключения, отдавая предпочтение тому, в котором допущено минимальное количество ошибок, которые могли бы повлиять на окончательную стоимость выкупаемой недвижимости.

Вторым способом является составление рецензии на оценку, предоставленную ответчиками.

Рецензия — это документ, который также выполняется оценщиком для того, чтобы найти ошибки в отчёте, подготовленном для администрации. Безусловно, большим преимуществом будет поиск такого оценщика, квалификация которого будет выше квалификации оценщика муниципального органа. В рецензии он может подробно указать, какие ошибки были совершены.

Рецензия представляется истцом в суд для того, чтобы убедить суд в необходимости назначения судебной экспертизы, так как документы, предоставляемые администрацией, являются необоснованными и недостоверными. В тексте рецензии стоимость выкупаемого имущества не указывается. Ввиду этого её логическим продолжением будет являться ходатайство о назначении экспертизы.

Третьим способом является возражение истца относительно подготовленного администрацией отчета.

Данный способ можно также отнести к составлению рецензии, однако его отличие от второго способа состоит в том, что свои возражения указывает сам истец, а не квалифицированный оценщик. При этом такой вариант вполне допустим, кроме этого он является более выгодным с материальной точки зрения.

Четвёртым способом будет являться составление ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Так как по делам такой категории у истца есть право просить о назначении подобной экспертизы в случаях, когда он не согласен со стоимостью выкупаемой недвижимости.

Что должно включать в себя в такое ходатайство?

вопросы для оценщика;

стоимость услуг эксперта;

срок проведения экспертизы;

кандидатура оценщика и экспертной организации, в которой он состоит.

Четыре перечисленных способа могут помочь организации или предпринимателю снизить стоимость выкупаемой недвижимости. Из представленных нами примеров из судебной практики видно, что суды, при обоснованной позиции истца, становятся на его сторону. При этом не стоит бояться больших сумм, как видите из нашего примера, мы смогли снизить стоимость выкупа в несколько раз. В случае если вам необходима юридическая помощь и сопровождение подобных сделок, вы можете обратиться к нашим специалистам.