Судебный спор по выкупу помещения
Стоимость услуги: 150 000 рублей.
Услуга может быть оказана во всех регионах России. Наши специалисты участвуют в заседаниях во всех судах России в дистанционном (онлайн) формате с помощью системы видео-конференц-связи.
Срок выполнения услуги: 3 месяца.
Что включает в себя услуга по выкупу помещения через суд:
- изучение Вашей ситуации и анализ документов, выработка правовой позиции;
- разработка и подача искового заявления в суд;
- участие в судебных заседаниях;
- получение решение суда и помощь клиенту в его исполнении.
Какие документы и сведения необходимы от Вас для оказания услуги:
- договор аренды помещения;
- результаты независимой оценки стоимости выкупа помещения;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- доверенность на представителя (подлинник).
Что нужно сделать, чтобы заказать услугу по снижению кадастровой стоимости через суд:
Вы можете позвонить нам по телефону, указанному на сайте, или написать на наш адрес электронной почты, и мы ответим Вам в течение 10 минут, либо просто кликнуть кнопку заказа услуги. Опишите вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут.
Стоимость услуги
150 000 рублей
Статьи по теме

Одним из направлений экономической политики Российской Федерации является оказание содействия частным хозяйствующим субъектам в приватизации государственного и муниципального имущества.
Отдельное внимание в данной сфере уделяется вопросу о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности.
Среди нормативных актов, регулирующих данные правоотношения, особое внимание заслуживает Федеральный закон «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ), статья 3 которого определяет применяемые по общему правилу основные одновременно необходимые условия реализации субъектами МСП преимущественного права покупки арендуемого ими недвижимого имущества, находящего в публичной собственности:
2) имущество должно находиться во временном владении и (или) пользовании субъекта МСП в течение одного года и более в соответствии с ранее заключенным договором аренды;
3) у субъекта МСП отсутствует задолженность по арендной плате за указанное имущество;
4) наличие субъекта МСП в реестре субъектов МСП на дату заключения договора-купли-продажи арендуемого имущества.
Однако, несмотря на наличие достаточно однозначных условий реализации субъектами МСП преимущественного права на приобретение такого имущества, на практике нередки ситуации, когда, даже при их соблюдении арендаторами, собственники не торопятся расставаться с арендуемым имуществом под различными предлогами. В таких случаях субъекты МСП вынуждены обращаться за судебной защитой своих прав.
По данной категории споров сформировалась достаточно обширная судебная практика, которая помогает систематизировать наиболее частные основания отказа публичных субъектов в содействии субъектам МСП в реализации их законных прав по приобретению арендуемого имущества, а также получить представление о том, на какую из сторон и с какой мотивировкой встают суды при рассмотрении исков арендаторов о признании незаконными действий собственников имущества и понуждении их в устранении предполагаемых нарушений Закона № 159-ФЗ.
Кроме того, изучение судебной практики позволяет предвосхитить возможные возражения собственника имущества и совершить все необходимые действия, которые в случае перехода спора в судебную стадию окажут решающее значение при его рассмотрении:
1. Наличие в технической документации арендуемого помещения сведений о его неизолированности и невозможности обособления само по себе не является безусловным основанием для признания невозможным выделения такого помещения в самостоятельный объект и отчуждения его в пользу субъекта МСП.
Администрацией в продаже имущества было отказано со ссылкой на то, арендуемое помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и является частью здания, осуществить раздел путем выделения испрашиваемого объекта технически невозможно. Указанные доводы были подтверждены техническим паспортом объекта, а также заключением кадастрового инженера.
В ходе судебного разбирательства Обществом была инициирована судебная строительно-техническая экспертиза, результаты которой показали, что сформировать в качестве обособленного объекта нежилое помещение общей площадью 450 кв. м, расположенное в нежилом двухэтажном здании общей площадью 1104,6 кв. м, без каких-либо дополнительных условий возможно.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и вышестоящих инстанций пришли к выводу о том, что законодательство не устанавливает единственно верного способа подтверждения возможности обособления помещения в связи с чем при наличии противоречащих друг другу доказательств их следует оценивать в совокупности.
Учитывая наличие положительного заключения по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы помещения, подтверждающего возможность его обособления, а также соответствие Общества всем необходимым условиям, предусмотренным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, суды признали бездействие Администрации незаконным. (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.10.2024 по делу № А80-91/2022).
2. Отсутствие утверждения со стороны представительного органа муниципального образования условий приватизации объектов недвижимости не может являться препятствием для реализации субъектом МСП преимущественного права покупки арендованного имущества.
Общество обратилось в Администрацию муниципального образования с заявлением о намерении выкупить арендуемую им производственную базу.
Администрацией в реализации преимущественного права было отказано со ссылкой на то, что представительным органом муниципального образования решение об утверждении условий приватизации арендуемой производственной базы не принималось.
Бездействие Администрации по неисполнению обязанностей по проведению мероприятий, направленных на отчуждение производственной базы в пользу Общества, было обжаловано последним в судебном порядке.
Признавая бездействие Администрации незаконным суды мотивировали его тем, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту МСП, соответствующему установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества и обязан совершить все перечисленные в ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ действия, субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.04.2024 по делу № А03-11298/2023).
3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества не распространяется на случаи, когда собственником имущества является акционерное общество с государственным участием.
Общество обратилось к Акционерному обществу с заявлением о выкупе арендуемого им здания, мотивируя его выполнением всех необходимых условий, предусмотренных ст. 3 Закона № 159-ФЗ. В ответ на заявление от Акционерного общества поступил отказ, который был обжалован Обществом в судебном порядке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суды пришли к выводу отсутствии оснований удовлетворения заявленных требований, мотивируя его тем, что Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, его положения не распространяют свои действия на коммерческие организации, целью деятельности общества является извлечение прибыли. Ответчик вправе по своему усмотрению совершать в отношении здания любые действия, в том числе, отчуждать данное имущество в собственность других лиц. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.07.2024 по делу № А40-143235/2023).
4. Уклонение муниципального образования от заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом МСП имущества не может быть признано добросовестным в условиях недоказанности собственником значимости такого имущества для решения социальных вопросов местного значения.
Общество обратилось к Департаменту городского имущества с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества.
Департаментом городского имущества в реализации указанного права отказано со ссылкой на то, что в соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П принудительное отчуждение из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых для решения вопросов местного значения, не предполагается.
Впоследствии отказ был обжалован в судебном порядке.
Признавая отказ незаконным, суды исходили из того, что Департаментом не представлено доказательств, свидетельствующих о принятии им мер, направленных на использование спорного помещения в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на муниципальное образование, а также негативных последствий отчуждения муниципального имущества для его собственника. Указанное имущество не включено в специальный перечень, утвержденный в соответствии с п. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2024 по делу № А53-26403/2023).
5. Несогласие собственника имущества на зачет стоимости произведенных с его согласия арендатором – субъектом МСП неотделимых улучшений арендованного имущества при заключении договора купли-продажи не может являться основанием для отказа в заключении такого договора.
Вступившим в законную силу судебным актом на Министерство государственного имущества и земельных отношений была возложена обязанность по заключению договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества с Обществом – субъектом МСП.
Впоследствии Министерство отказалось от заключения договора купли-продажи в связи с несогласием с выкупной ценой по договору, из которой Обществом была вычтена стоимость произведенных за время аренды неотделимых улучшений имущества.
Отказ Министерства послужил основанием для обращения Общества в суд с заявлением о разрешении разногласий по договору купли-продажи и определении цены имущества за вычетом стоимости его неотделимых улучшений.
Отклоняя доводы Министерства о том, что неотделимые улучшения произведены только для целей самого общества, суды пришли к выводу, что из положений п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ прямо следует обязанность арендодателя зачесть в счет стоимости выкупаемого имущества стоимость неотделимых улучшений в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Оснований для отказа в заключении договора купли-продажи у Министерства не имелось.
6. Наличие в арендованном помещении иного имущества, в отношении которого не был заключен договор аренды, не является препятствием для реализации преимущественного права на приобретение такого помещения.
Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им теплопункта.
В удовлетворении заявления Администрацией было отказано в связи с наличием в арендуемом помещении иного имущества, демонтаж которого невозможен, в отношении которого договор аренды заключен не был. Заявление было оспорено Предпринимателем в судебном порядке.
При разрешении спора судами доводы Администрации о том, что помещение и находящееся в нем имущество соотносятся как главная вещь и принадлежность и из этого следовала необходимость заключения договора аренды в отношении всего имущественного комплекса были отклонены, отказ в реализации преимущественного права на приобретение теплопункта признан незаконным. (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2024 по делу № А39-6488/2023).
7. Реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящего в хозяйственном ведении государственного унитарного предприятия, допускается только при наличии согласия собственника этого имущества.
Предприниматель обратился в управление и предприятие с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ.
Управление сообщило предпринимателю, что принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение, а также указало об отсутствии намерения муниципального образования дать согласие на отчуждение предпринимателю спорного нежилого помещения.
Отказывая в удовлетворении иска суды указали, что по смыслу ст. 3 Закона № 159 -ФЗ принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.
Положениями Закона № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке. (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024 по делу № А66-6134/2024).
8. Отсутствие под арендуемым нежилым зданием сформированного земельного участка не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение такого здания.
Предприниматель обратился к Администрации муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества в собственность. В удовлетворении заявления было отказано в связи с отсутствием сформированных земельных участков под указанными объектами.
Предприниматель, считая отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества незаконным, обратился в суд.
Признавая отказ незаконным, суды исходили из того, что положения Закона № 159-ФЗ предоставляют субъектам МСП исключительное право на выкуп арендованных у государства объектов недвижимости и не распространяются на отношения по выкупу земельных участков. Кроме того, отсутствие сформированного под испрашиваемыми нежилыми зданиями земельного участка, необходимого для использования здания, не может служить основанием для отказа индивидуальному предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, поскольку такое основание для отказа не предусмотрено названным Законом. (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 по делу № А07-29844/2023).
Таким образом, рассмотренная судебная практика свидетельствует о том, что случаи уклонения публично-правовых образований от заключения договоров купли-продажи в отношении арендуемого субъектами МСП имущества не являются редкостью. При этом при подготовке обоснованной правовой позиции и обжаловании подобного бездействия в судебном порядке суды нередко встают на сторону субъектов МСП, если они соответствуют всем критериям, установленным в Законе № 159-ФЗ.
Если вы столкнулись с подобной ситуацией, то важно своевременно обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы не пропустить срок на обжалование бездействия и увеличить шансы на признание его незаконным.

«Семь раз отмерь, один раз отрежь», — гласит русская пословица. Прежде чем писать иск в суд, надо тоже семь раз подумать, ведь неправильная оценка своих шансов приведет к финансовым и временным потерям при нулевом результате. Расскажем, как мы помогли предпринимателю оценить шансы на выкуп муниципальной собственности.
В данном случае речь пойдет про выкуп по Закону № 159-ФЗ от 22.07.2008, так называемый закон «о малой приватизации». Он дает предпринимателям, арендующим муниципальные помещения, право на их выкуп без торгов. Для реализации этого права нужно соблюсти ряд условий. Об этих условиях мы подробно писали в статье Администрация отказала в выкупе помещения (с актуальными изменениями закона).
В октябре 2024 года к нам обратился бизнесмен с просьбой оценить шансы на выкуп муниципальной собственности. В 2021 он через процедуру торгов взял в аренду часть муниципального помещения с условием, что отремонтирует его. В течение следующих лет предприниматель, как обещал, отремонтировал помещение, исправно вносил арендную плату. Несмотря на это комитет по управлению имуществом отказал предпринимателю в выкупе по закону № 159-ФЗ, так как спорное помещение закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием (МУП).
Перед юристами Дело Чести встал вопрос: может ли бизнесмен в инициативном порядке выкупить муниципальное помещение, закрепленное на праве хозяйственного ведения за МУП, когда решение о приватизации этого помещения не принято.
Буква закона
Закон № 159-ФЗ регулирует вопросы выкупа из государственной/ муниципальной собственности движимых и недвижимых вещей. Раньше можно было выкупать только недвижимые объекты, но с 01.03.2023 законодательство поменялось и движимое имущество тоже попало под прицел малой приватизации.
Однако есть 6 случаев, где закон № 159-ФЗ не действует:
- имущество закреплено за организациями, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП
- имущественные комплексы ГУПов и МУПов
- имущество бюджетных учреждений, закрепленное на праве оперативного управления
- имущество, ограниченное в обороте
- уже «торгующееся» или проданное имущество (до момента регистрации в Росреестре)
- движимое имущество, не включенное в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП
По закону № 159-ФЗ есть два варианта, когда у арендатора возникнет право выкупа муниципального помещения.
1 вариант – орган власти принимает решение о приватизации муниципального помещения. В таком случае чиновники должны в течение 10 дней направить арендатору уведомление о возможности реализации преимущественного права на выкуп муниципального помещения, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В свою очередь, у арендатора есть 30 дней, чтобы отреагировать на это щедрое предложение. Цена объекта будет указана в соответствии с оценочным отчетом в размере рыночной стоимости. Если арендатор не согласен с этой ценой, он вправе оспорить ее в суде.
2 вариант — арендатор вправе не дожидаться, пока муниципальное помещение включат в план приватизации и решат продать. Арендатор в инициативном порядке может сам подать заявление на выкуп, и тогда органу местного самоуправления придется принять решение о приватизации с соблюдением преимущественного права арендатора. Это следует из ч. 2, ч. 2.1, ч. 3 ст. 9 закона № 159-ФЗ.
До 01.01.2009 варианта № 2 не существовало. Заявление предпринимателя о намерении приобрести в собственность арендуемое помещение по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не являлось основанием для приватизации. Только с 2009 года «малая приватизация» с бумаги переместилась в реальность и помогла многим предпринимателям получить в собственность арендуемые площади.

Наш подкаст про то, как Выкупить арендуемое помещение
Однако для помещений, которые закреплены за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, законодатель предусмотрел особый правовой режим.
Право на приобретение муниципального имущества не может быть реализовано в инициативном порядке, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, пункт 13
Само по себе право хозяйственного ведения – это ограниченное вещное право, пришедшее к нам из советского прошлого. Некоторые ученые называют его «рудиментом», тем не менее, оно полноправно существует в современном Гражданском кодексе (ст. 294 – 295). Унитарное предприятие вправе свободно распоряжаться почти всем своим имуществом, кроме недвижимого. Например, для продажи муниципального помещения требуется согласие органа местного самоуправления.
Преимущественное право арендатора на выкуп такого помещения возникнет при одновременном наличии 3 условий:
- МУП, за которым помещение закреплено на праве хозяйственного ведения, приняло решение о приватизации объекта
- орган местного самоуправления выдал согласие на приватизацию
- арендатор соответствует критериям по закону № 159-ФЗ
Главная сложность заключается в том, что у МУПа нет обязанности принять решение о приватизации, даже если к нему обратился арендатор с такой просьбой. Равно как и у муниципального образования нет обязанности давать согласие на приватизацию. В законе № 159-ФЗ используется слово «вправе». Это означает, что решение о приватизации такого хозяйственно-обособленного имущества принимается по усмотрению органов власти, исходя из тех факторов, которые покажутся им важными.
Если МУП не принимает решение о приватизации, то у предпринимателя не возникает преимущественное право на выкуп.
Оценка шансов на выкуп муниципального помещения
На нашего клиента распространяется закон № 159-ФЗ, ведь часть помещения нельзя признать имущественным комплексом и эта часть закреплена за МУПом на праве хозяйственного ведения, а не оперативного управления.
По задумке предпринимателя, выкуп должен был пройти по второму варианту, то есть в инициативном порядке. Описанный первый вариант не подходит, так как само муниципальное образование решение о приватизации не принимало.
Запросив у предпринимателя договор аренды, мы выяснили, что договор заключен не муниципалитетом, а с унитарным предприятием. Значит, в данном случае нужно учитывать особый правовой режим выкупа муниципального помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием.

Помимо этого мы обратили внимание на отдельные положения договора аренды:
- Срок аренды — с 15.01.2021 по 15.01.2023, и по его окончании договор прекращает свое действие, если арендатор не обратится с ходатайством о пролонгации
- В пунктах 2.2.4, 2.2.9 упоминается балансодержатель объекта
- При заключении договора стороны согласились, что объект не может быть отчужден из собственности муниципального образования (п. 6.8 Договора)
Подписывая такой договор, предпринимателю нужно было обратить внимание на этот пресловутый пункт 6.8. Это положение договора должно было уже на этапе подачи заявки на торги заставить предпринимателя оценить шансы на выкуп муниципального помещения.
Поэтому мы сделали вывод, что преимущественное право на выкуп в настоящее время не возникло: МУП не принимало решение о приватизации, а Управление выразило свое несогласие на отчуждение. На момент заключения договора помещение уже закреплено за МУПом, поэтому нельзя сделать вывод, что муниципальный орган осуществлял действия, направленные на воспрепятствование реализации преимущественного права.
Соответствие критериям (отнесение к субъектам МСП, непрерывный срок аренды, отсутствие задолженности по арендной плате) в данном случае не порождает право на выкуп.
Судебная практика
Мы никогда не дадим правовое заключение, опираясь только на букву закона. Множество ответов на сложные вопросы можно найти только в судебной практике. Среди решений Верховного суда РФ мы нашли подходящие правовые позиции.
Принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение. Положениями Закона № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию.
Определение Верховного суда РФ от 13.08.2019 по делу № А14-297/2018
Относительно свежая позиция Верховного суда звучит убедительно. До настоящего времени она не пересматривалась. Нижестоящие суды толкуют закон именно таким образом. Арендатор муниципального помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием, не имеет право на выкуп в инициативном порядке (п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ) и может реализовать преимущественное право лишь в случае, когда МУП примет решение о приватизации с согласия муниципалитета. В качестве примера мы привели ссылки на решения судов Восточно-Сибирского и Западно-Сибирского округов (релевантная практика по месту нахождения клиента).
Единственный шанс
Уже достаточно давно существует правовая позиция, что суд может признать за арендатором преимущественное права на выкуп, если орган местного самоуправления специально закрепил муниципальное помещение за унитарным предприятием, только чтоб лишить арендатора права на приобретение.
К сожалению, анализ показал, что этот вариант не применим к нашему случаю:
- помещение изначально было закреплен на праве хозяйственного ведения за МУП
- арендодателем по договору выступает МУП, а не орган местного самоуправления
- на момент заключения договора объект уже был закреплен за МУПом, что исключает злоупотребление со стороны муниципального образования
- последующее изъятие объекта у одного МУПа и его передача в хозяйственное ведение второму МУПу не свидетельствует о злоупотреблении со стороны муниципального собственника, так как при вступлении в арендные отношения предпринимателю было очевидно, что контрагентом является МУП, а не муниципалитет
Но мы решили написать здесь про это, чтобы читатели могли использовать эту позицию в своей работе.
Варианты для клиента
1. Пойти в суд с заявлением об оспаривании отказа МУП и муниципалитета в выкупе помещения.
Со своей стороны, юристы Дело чести дали исчерпывающую письменную консультацию по поводу шансов предпринимателя на реальный выкуп муниципального помещения. Каждый вывод подкреплен ссылкой на закон и судебную практику.
Ниже вы можете ознакомиться с Консультационным заключением, подготовленным юристами Дело чести:






Проведенный анализ показал, что арендатор муниципального помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием, не имеет право на выкуп этого помещения в инициативном порядке (в соответствие с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).
Мы честно и без прикрас сообщили об этом предпринимателю.
Мы не тянули время, а наоборот, сделали это максимально быстро. Ведь решать, что делать дальше, будет только сам предприниматель. Возможно, он все-таки решит попытать судьбу и обратится в суд. А медлить с таким заявлением нельзя. Срок на его подачу всего 3 месяца.
Мы уважаем любое решение клиента. Именно поэтому наши юристы дали рекомендации предпринимателю и на случай судебной перспективы. Мы обратили внимание, что арендуется не помещение, а его часть. Эта часть не поставлена на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости.
«В случае, если Клиент решит обратиться в суд, рекомендуется провести государственный кадастровый учет Объекта с учетом того, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом МСП договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134)».
2. Мы порекомендовали предпринимателю провести переговоры с представителями МУП и Управлением имущества с целью выяснения их позиции о дальнейшей судьбе объекта (продолжение аренды или приватизация).
Если местному бюджету в тягость содержать это помещение в собственности (большие налоги, затраты на капитальный ремонт), то они могут пойти на приватизацию. Тогда у предпринимателя возникнет преимущественное право на выкуп.
Если же местные органы выскажут категоричный отказ от приватизации, то предпринимателю следует решить – продолжать аренду без права выкупа или расторгнуть эту аренду, подобрав другое помещение для ведения бизнеса. При заключении нового договора аренды муниципального помещения, предпринимателю придется учесть прошлые ошибки и заключать договор напрямую с органом местного самоуправления.
При подготовке письменных консультаций мы руководствуемся исключительно интересами клиента. У нас нет и никогда не будет цели строить воздушные замки, чтобы подтолкнуть клиента к судебной тяжбе. Если шансов на выигрыш в суде нет, мы честно скажем вам об этом и предложим альтернативные варианты решения вашей проблемы. Мы считаем письменную консультацию по оценке судебных перспектив очень важным документом. Поэтому при его подготовке наши юристы руководствуются стандартами, обеспечивающими всестороннее исследование вопроса клиента.
Успешные дела

В последние годы российская власть предпринимает активные шаги для улучшения бизнес-климата в стране и расширения прав субъектов малого и среднего бизнеса. Одним из значимых мероприятий, направленных на поддержку предпринимателей, стало принятие закона, позволяющего малым и средним предприятиям выкупать у муниципалитетов помещения, которые они арендуют. Данная инициатива открывает новые горизонты для бизнеса, предоставляя ему возможность не только снизить финансовые затраты на аренду, но и обеспечить стабильность в ведении своей деятельности.
Выкуп арендуемого помещения у администрации представляет собой выгодное решение для предпринимателей. Почему? Дело в том, что это позволяет не только сэкономить средства в долгосрочной перспективе, но и создать надежную основу для дальнейшего развития бизнеса.
В нашей практике мы сталкивались с успешными примерами реализации данного механизма. Так, одно из малых предприятий в нашем сопровождении смогло выкупить помещение, в котором велась его деятельность на протяжении нескольких лет. Это позволило бизнесу не только снизить финансовые риски, но и укрепить свои позиции на рынке, обеспечив долгосрочную стабильность, о чем мы и расскажем в данной статье.
Если у вас остались вопросы относительно процедуры выкупа помещений у муниципалитета или вам необходима помощь в этом вопросе, не стесняйтесь обращаться к нам. Наши специалисты готовы предоставить квалифицированную консультацию и поддержку на всех этапах процесса.
Кто может выкупить помещение у администрации?
Выкуп помещения у администрации возможен лишь при соблюдении определенных условий, о которых мы расскажем вам далее.
Во-первых, вы должны быть субъектом малого и среднего предпринимательства, ведь законодательство предоставляет возможность выкупа в первую очередь для них.
Проверить это просто: достаточно ввести ИНН или ОГРН вашего бизнеса в официальный Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства от Федеральной налоговой службы. В появившемся списке необходимо найти ваше предприятие и посмотреть на столбец «категория»: там будет указано либо микропредприятие, либо малое предприятие, либо среднее предприятие. Если напротив вашего бизнеса указано, что оно «не является субъектом МСП» – к сожалению, выкупить помещение по данной инструкции не получится.
Итак, если вы обнаружили себя в данном реестре, то выкуп помещения у администрации для вас возможен. Следует обратиться к остальным условиям.
Во-вторых, у вас не должно быть задолженности по арендной плате за помещение, включая неустойку в форме штрафов или пени. Проверить задолженность можно по-разному в зависимости от того российского региона, где вы арендуете помещение. Наши специалисты готовы помочь вам определить, подходите ли вы под это условие.
Например, в Москве вы можете проверить наличие задолженности по арендуемому помещению с помощью онлайн-сервиса от Департамента городского имущества Москвы по ссылке.
Важно помнить, что задолженности у вас не должно быть на день, когда вы подаете заявление в администрацию для выкупа помещение. Если вы погасите задолженность до этого момента, то данное условие можно считать соблюденным.
В-третьих, важен срок аренды, который должен превышать два года непрерывно. Иными словами, с момента заключения договора или дополнительного соглашения к договору и до момента подачи заявления о выкупе помещения должно пройти не менее двух лет.
Какое помещение можно выкупить?
Законодательство предусматривает условия для выкупа не только в отношении самого предпринимателя, но и в отношении помещения, которое он выкупает.
Если оно входит в специальный список государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи в собственность или пользование субъектам малого и среднего бизнеса, то оно должно находиться в этом списке не менее 5 лет, чтобы вы могли его приобрести в рамках выкупа.
Этот список регулярно обновляется и варьируется в зависимости от региона, поэтому мы рекомендуем обратиться к нашим специалистам. Они проанализируют арендуемое вами помещение и выяснят, соответствует ли оно требованиям для выкупа.
Для любого предприятия важно определить стоимость помещения, которое он намеревается выкупить. Чтобы исключить риск коррупционных факторов, закон предусматривает, что стоимость помещения должна быть рыночной. Как это определить? Оценку стоимости произведет независимый оценщик, который никак не связан ни с вами, ни с администрацией, чтобы обеспечить его объективность. Вы можете рассчитывать на беспристрастную оценку стоимости помещения, причем стоимость будет определена на день подачи заявления о выкупе.
Как договориться с администрацией о выкупе помещения?
Согласно действующему законодательству, процесс выкупа помещения у администрации начинается с подачи соответствующего заявления. Данный шаг является обязательным условием для инициирования процедуры. Заявление может быть составлено в свободной форме: это предоставляет заявителям возможность выразить свои намерения наиболее удобным и понятным способом.
Несмотря на то, что обязательных реквизитов заявления закон не предусматривает, мы рекомендуем вам указать там обязательно следующие сведения:
- информация о заключенном договоре аренды (номер договора, дата заключения, дополнительные соглашения – при наличии)
- сведения о помещении (адрес местоположения, площадь, информация из реестра государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи в собственность или пользование субъектам малого и среднего бизнеса)
- предпочтительный способ оплаты помещения (единовременно, в ежемесячную или ежеквартальную рассрочку на семь лет)
В конечном итоге, правильное оформление и подача заявления могут значительно ускорить процесс получения разрешения на выкуп помещения, поэтому мы рекомендуем внимательно отнестись к данному этапу и обратиться при необходимости за помощью к профессиональным юристам.
Как оспорить отказ местной администрации?
В последние годы мы все чаще наблюдаем, как администрации муниципалитетов отказывают субъектам малого и среднего бизнеса в выкупе арендуемых помещений. Причины таких отказов зачастую оказываются необоснованными и могут варьироваться от формальных отговорок до оспаривания условий договоров аренды. Подобные действия приводят к затягиванию процесса и создают серьезные препятствия для развития бизнеса.
Помните, что такая порочная практика игнорирования ваших интересов как предпринимателей требует активного реагирования: обращения в суд за защитой нарушенных прав.
Судебное разбирательство по таким спорам осуществляется в арбитражных судах, поскольку необоснованный отказ в выкупе помещения относится к экономическим спорам и подсуден системе арбитражных судов.
Шаг 1. Подача иска
В исковом заявлении необходимо соблюсти определенную структуру:
- реквизиты (наименование суда, данные истца, его представителя и ответчика)
- описание основных фактов (дата заключения договора аренды, информация о пролонгировании договора путем заключения дополнительных соглашений, ваша попытка выкупить помещение законным способом и необоснованный отказ муниципалитета)
- позиция истца и основание требований (здесь необходимо предоставить нормативную базу, подтверждающую ваши требования)
- сами требования (обязать Администрацию устранить допущенные нарушения ваших прав и реализовать ваше преимущественное право на выкуп помещения)
- приложения (все документы, подтверждающие ваши заявление требования)
Не забудьте заплатить государственную пошлину за подачу искового заявления и предоставить квитанцию об оплате, что является обязательным условием принятия вашего иска к производству.
Шаг 2. Участие в судебном разбирательстве
После подачи иска наступает стадия судебного разбирательства. На начальном этапе судья определяет, какие доказательства необходимы для рассмотрения дела. Важно, чтобы вы представили все документы, подтверждающие вашу позицию: оригиналы договоров аренды, результаты строительно-технической экспертизы, кадастровый паспорт помещения и другие.
Если вам не хватает доказательств, вы можете истребовать их у муниципалитета путем подачи ходатайства. Например, вы может попросить суд запросить документы у муниципалитета, которые подтверждают ваши требования. Судья оценивает обоснованность таких ходатайств и принимает решение о том, какие документы следует истребовать.
После сбора доказательств начинается стадия прений. На этом этапе стороны излагают свои позиции, аргументируя свои требования и возражения. По итогам прений суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах и аргументах. Стадия судебного разбирательства требует от участников активной подготовки и внимательного отношения к деталям, что играет ключевую роль в успешном разрешении спора. Именно поэтому мы считаем крайне важным привлечь на данной стадии специалистов, которые имеют опыт судебных прений с органами власти и участия в разбирательствах в арбитражных судах.
На этапе судебного разбирательства Администрация муниципалитета может прибегать к откровенно недобросовестным действиям по затягиванию процесса и воспрепятствованию реализации вами законных прав. Именно поэтому необходимо профессиональное юридическое сопровождение, которое поможет вам отразить аргументы администрации и отстоять свою позицию.
Наше успешное дело
В нашей практике к м обратился субъект малого бизнеса – общество с ограниченной ответственностью, которое на протяжении нескольких лет добросовестно арендовало нежилое помещение в Чукотском муниципальном районе. Наш клиент обратился к нам с просьбой помочь составить заявление о выкупе помещения, и мы ему в этом посодействовали. Однако далее мы столкнулись с отказом со стороны Администрации.
На этапе составления иска для дальнейшего судебного разбирательства мы обратили особое внимание на то, что нашим клиентом были соблюдены необходимые условия:
- непрерывное владение помещением с 2019 по 2022 годы
- включение истца в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства
- соответствие помещения требованиям закона
- направление заявления о выкупе помещения в рамках претензионного порядка
Для того, чтобы оспорить незаконные аргументы администрации, наши специалисты привлекли строительно-техническую экспертизу и отразили ее результаты в исковом заявлении.
Благодаря убедительной аргументации мы выиграли дело, и суд встал на нашу сторону, обязав администрацию не препятствовать выкупу помещения.


Что мы можем предложить?
Мы команда высококвалифицированных профессионалов в области гражданско-правовых дел, и наши юристы специализируются в том числе на выкупе арендуемых помещений у администраций муниципалитетов. Наше сопровождение охватывает все этапы данного процесса, начиная от анализа правовых аспектов и заканчивая представлением ваших интересов в суде. Мы готовы оказать вам всестороннюю поддержку вне зависимости от региона вашей деятельности, ведь мы понимаем, что каждая ситуация уникальна.
Сложности, возникающие при взаимодействии с муниципальными органами, могут быть значительными, однако наш опыт позволяет эффективно преодолевать любые преграды. Мы тщательно изучаем законодательство и практику, что помогает нам находить оптимальные решения для наших клиентов. Мы индивидуально подходим к каждому делу, разрабатывая стратегию, максимально соответствующую вашим потребностям и целям.
Кроме того, мы обладаем возможностями для участия в арбитражных процессах с использованием системы видео-конференц-связи, что позволяет нам оперативно реагировать на вызовы и защищать ваши интересы в любой точке России. Мы также обеспечиваем полное сопровождение сделок, включая подготовку необходимых документов и консультации по вопросам оценки недвижимости. Доверьте свое дело нашей команде, и мы сделаем все возможное для достижения положительного результата и защиты ваших прав.