Судебный спор по выкупу помещения
Стоимость услуги: 150 000 рублей.
Услуга может быть оказана во всех регионах России. Наши специалисты участвуют в заседаниях во всех судах России в дистанционном (онлайн) формате с помощью системы видео-конференц-связи.
Срок выполнения услуги: 3 месяца.
Что включает в себя услуга по выкупу помещения через суд:
- изучение Вашей ситуации и анализ документов, выработка правовой позиции;
- разработка и подача искового заявления в суд;
- участие в судебных заседаниях;
- получение решение суда и помощь клиенту в его исполнении.
Какие документы и сведения необходимы от Вас для оказания услуги:
- договор аренды помещения;
- результаты независимой оценки стоимости выкупа помещения;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- доверенность на представителя (подлинник).
Что нужно сделать, чтобы заказать услугу по снижению кадастровой стоимости через суд:
Вы можете позвонить нам по телефону, указанному на сайте, или написать на наш адрес электронной почты, и мы ответим Вам в течение 10 минут, либо просто кликнуть кнопку заказа услуги. Опишите вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут.
Стоимость услуги
150 000 рублей
Статьи по теме
Для успешного функционирования любого субъекта малого и среднего предпринимательства необходимы стабильные условия и надежная имущественная база. Выкуп арендуемого помещения у города или муниципалитета может стать стратегически важным шагом для таких предпринимателей, ведь это обеспечит долгосрочную стабильность и защиту от возможных изменений условий аренды. Кроме того, собственность на помещение открывает новые возможности для инвестиций и улучшения инфраструктуры бизнеса. Немало важно и то, что наличие собственного помещения может повысить кредитоспособность компании и привлечь дополнительные инвестиции, что крайне важно для малого и среднего предпринимательства в современных экономических условиях в России.
В нашем материале мы расскажем последовательность действий, необходимых для выкупа арендуемого помещения, и проиллюстрируем этот процесс на примере успешного дела, которое мы реализовали. Вы увидите, как можно эффективно взаимодействовать с государственными органами и какие шаги помогут минимизировать риски.
Мы готовы помочь вам оперативно и гарантированно выкупить помещение из государственной и муниципальной собственности. Если потребуется, мы также готовы представлять ваши интересы в суде, чтобы добиться наилучшего результата. Обратитесь к нам за консультацией, и мы поможем вам сделать следующий шаг к стабильности и успеху вашего бизнеса!
Последовательность шагов
Возможность выкупа арендуемого у государства или муниципалитета имущества предусмотрена в первую очередь для субъектов малого и среднего предпринимательства. Это лишь одна из многих других экономических льгот и мер поддержки, которое государство предоставляет малому и среднему бизнесу – поэтому вам крайне важно знать, относится ли ваше предприятие к нему.
Проверить это просто: достаточно ввести ИНН или ОГРН вашего бизнеса в официальный Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства от Федеральной налоговой службы. В появившемся списке необходимо найти ваше предприятие и посмотреть на столбец «категория»: там будет указано либо микропредприятие, либо малое предприятие, либо среднее предприятие. Если напротив вашего бизнеса указано, что оно «не является субъектом МСП» – к сожалению, выкупить помещение по данной инструкции не получится.
Если вы оказались включены в данный реестр, поздравляем – первое условие для выкупа арендуемого помещения уже соблюдено!
Помимо этого, вы должны убедиться в том, что у вас отсутствует задолженность по арендной плате за помещение и неустойки в форме штрафов или пени на день, когда вы подаете заявление о реализации преимущественного права выкупа помещения. Если вы арендуете недвижимость в Москве, то проверить наличие задолженности можно с помощью онлайн-сервиса сверки финансово-лицевых счетов от Департамента городского имущества Москвы. Если же вы арендуете помещение в другом регионе – обратитесь к нашим специалистам, которые проверят вас на наличие задолженности и оперативно подготовят отчет.
Важное условие – вы должны арендовать помещение не менее двух лет непрерывно. Что касается самого помещения, то если оно включено в особый перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам малого и среднего бизнеса, то оно должно там находиться в течение не менее 5 лет, чтобы вы могли его выкупить. Этот перечень обновляется регулярно и различается в зависимости от региона, в связи с чем мы рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые изучат арендуемое вами помещение и определят, подпадает ли оно под необходимые для выкупа условия.
Итак, если все вышеуказанные условия соблюдены, вы вправе рассчитывать на преимущественное право выкупа вашего помещения. Для этого вам необходимо направить собственнику помещения, указанному в договоре аренды в качестве арендодателя, заявление о выкупе помещения. Необходимо грамотно составить данное заявление, чтобы муниципалитет серьезно отнесся к нему и реализовал ваше право на покупку.
Оценка стоимости выкупа помещения
Исходя из требований закона, цена выкупа помещения будет рыночной, а ее оценка будет произведена независимым оценщиком. Такой подход, безусловно, имеет для вас преимущество – вы можете рассчитывать на беспристрастную оценку стоимости помещения без ее завышения со стороны продавца. Оценка будет производиться на момент подачи заявления.
Закон также предоставляет вам как субъектам малого или среднего предпринимательства оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на семь лет. Вам также предоставляется право выбора способа оплаты в рассрочку (ежемесячно или поквартально).
Что делать в случае отказа со стороны муниципалитета
В нашей практике к нам обратился субъект малого бизнеса – общество с ограниченной ответственностью, которое на протяжении нескольких лет добросовестно арендовало нежилое помещение в Чукотском муниципальном районе. Проверив его статус и убедившись, что все вышеперечисленные условия из нашей инструкции соблюдены, мы порекомендовали нашему доверителю обратиться в Администрацию муниципалитета с заявлением о реализации преимущественного права выкупа данного помещения.
Однако мы ожидаемо столкнулись с противодействием со стороны Администрации – они отказались в реализации права ООО на выкуп помещения.
Обычно для отказа в выкупе помещения муниципалитеты ссылаются на несоблюдение условий: наличие задолженности, отсутствие регистрации договора аренды, отсутствие статуса субъекта малого и среднего бизнеса. Иногда муниципалитеты могут прибегать к откровенному затягиванию процесса, вынуждая вас отказаться от идеи выкупа помещения. Если вы столкнулись с этим, необходимо судебное разбирательство.
Подача иска против муниципалитета
Судебное разбирательство происходит в рамках искового производства в арбитражном суде России по месту нахождения помещения.
Шаг 1. Подача иска
В исковом заявлении необходимо соблюсти определенную структуру:
- реквизиты (наименование суда, данные истца, его представителя и ответчика)
- описание основных фактов (дата заключения договора аренды, информация о пролонгировании договора путем заключения дополнительных соглашений, ваша попытка выкупить помещение законным способом и необоснованный отказ муниципалитета)
- позиция истца и основание требований (здесь необходимо предоставить нормативную базу, подтверждающую ваши требования)
- сами требования (обязать Администрацию устранить допущенные нарушения ваших прав и реализовать ваше преимущественное право на выкуп помещения)
- приложения (все документы, подтверждающие ваши заявление требования)
Не забудьте заплатить государственную пошлину за подачу искового заявления и предоставить квитанцию об оплате, что является обязательным условием принятия вашего иска к производству.
В нашем деле мы указали и документально подтвердили, что нашим клиентом были соблюдены все необходимые условия: непрерывное владение помещением с 2019 по 2022 годы, включение истца в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и т.д. Мы также указали на все предыдущие попытки договориться с Администрацией без судебного разбирательства и привели в пример абсурдную причину отказа со стороны муниципалитета – «техническая невозможность выделить помещение из здания» (иными словами, помещение не обособлено и не может быть самостоятельным объектом недвижимости и предметом купли-продажи).
Наши специалисты изучили техническую характеристику помещения и доказали, что помещение может быть выделено, а причина отказа необоснованна. В подтверждение мы привели позицию законодателя и судебных органов. Наши доводы были доказаны судебной строительно-технической экспертизой. Если вы столкнулись с аналогичной причиной отказа, вы можете ознакомиться нашими аргументами и привести их в качестве довода в суде:
Если вы столкнулись с иной причиной отказа со стороны Администрации муниципалитета и считаете ее необоснованной, мы рекомендуем вам обратиться к нашим юристам, которые имеют большой опыт оспаривания в суде незаконных решений и бездействий муниципальных органов.
Шаг 2. Участие в судебном разбирательстве
После подачи иска наступает стадия судебного разбирательства. На начальном этапе судья определяет, какие доказательства необходимы для рассмотрения дела. Важно, чтобы вы представили все документы, подтверждающие вашу позицию: оригиналы договоров аренды, результаты строительно-технической экспертизы, кадастровый паспорт помещения и другие.
Если вам не хватает доказательств, вы можете истребовать их у муниципалитета путем подачи ходатайства. Например, вы может попросить суд запросить документы у муниципалитета, которые подтверждают ваши требования. Судья оценивает обоснованность таких ходатайств и принимает решение о том, какие документы следует истребовать.
После сбора доказательств начинается стадия прений. На этом этапе стороны излагают свои позиции, аргументируя свои требования и возражения. По итогам прений суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах и аргументах. Стадия судебного разбирательства требует от участников активной подготовки и внимательного отношения к деталям, что играет ключевую роль в успешном разрешении спора. Именно поэтому мы считаем крайне важным привлечь на данной стадии специалистов, которые имеют опыт судебных прений с органами власти и участия в разбирательствах в арбитражных судах.
На этапе судебного разбирательства Администрация муниципалитета может прибегать к откровенно недобросовестным действиям по затягиванию процесса и воспрепятствованию реализации вами законных прав.
В нашем деле Администрация Чукотского муниципального района прибегала не раз к подобным шагам:
- пыталась доказать, что договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРН и по этой причине считается незаключенным (хотя договор обоюдно исполнялся и Администрация все годы получала арендную плату, а внезапное заявление о незаключенности такого договора показывает недобросовестность Администрации)
- заявляла в подтверждение своей необоснованной позиции разъяснения Федеральной службы Росреестра (которые не являются нормативными правовыми актами и не обязательны для суда, о чем известно Администрации)
- подавала встречный иск с необоснованными требованиями (несмотря на то, что при обжаловании решений муниципалитетов ответчик не вправе подавать встречный иск)
Суд первой инстанции справедливо встал на нашу сторону и признал решение Администрации Чукотского района незаконным. Несмотря на попытки Администрации обжаловать решение в апелляционной и кассационной инстанциях, наша правовая позиция выстояла и решение по-прежнему принято в нашу пользу.
Выводы
Разбирательство с Администрацией Чукотского муниципального района длилось более двух лет: начиная с досудебного порядка разрешения спора и заканчивая рассмотрением в кассационной инстанции. На каждом этапе представители муниципалитета пытались воспрепятствовать реализации нашим клиентом его преимущественного права выкупа помещения.
Двухлетнее разбирательство требует значительных затрат: материальных, временных и даже моральных.
Наши юристы обладают широким опытом в разбирательствах с муниципалитетами, что позволяет нам эффективно защищать интересы наших клиентов. Мы уже успешно завершили ряд дел, включая рассмотренный нами в этой статье случай.
Наши специалисты готовы оказать вам помощь на любой стадии процесса — от предварительной консультации до представительства в суде. Мы понимаем все тонкости взаимодействия с муниципальными органами и можем предложить вам комплексный подход к решению ваших проблем по выкупу арендуемого помещения.
Наша команда работает на результат и стремится обеспечить максимальную защиту ваших прав и интересов. Обратитесь к нам, и мы поможем вам справиться с любыми юридическими трудностями!
Предприниматели сталкиваются с тем, что муниципалитеты всячески препятствуют в реализации права на выкуп арендуемого помещения. Например, мы представляли в суде компанию, заявление которой было просто проигнорировано.
В этой статье расскажем, как адвокаты Дело чести предоставили устную консультацию арендатору, столкнувшемуся с отказом администрации в выкупе помещения.
Условия для выкупа муниципального помещения
Что нужно учесть арендатору, чтобы не получить отказ в выкупе помещения? Вопрос риторический. Арендатор может получить отказ даже при соблюдении всех правил. Выкупить муниципальное имущество в упрощенном порядке без суда – удел счастливчиков. Однако все законодательные требования нужно соблюдать, чтоб выиграть суд с госорганом о выкупе помещения.
Выкуп арендуемого помещения регулируется Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «о малой приватизации». С помощью «малой приватизации» субъекты МСП могут получить государственное имущество в упрощенном порядке, без проведения торгов.
С 01 марта 2023 года можно выкупить не только недвижимое имущество, но также движимые вещи
Некоторые объекты власти включают в специальные Перечни. Туда заносится имущество, предназначенное для сдачи в аренду предпринимателям, которые только начинают бизнес и пока не имеют собственных помещений. Также помещения из этих перечней передаются различным центрам поддержки бизнеса, технопаркам, учебно-деловым центрам (инфраструктура поддержки малого и среднего предпринимательства). Тоже благая цель. Но это не значит, что арендатор не может выкупить помещение из Перечня. Просто для этого немного другая процедура.
Перечни утверждаются на всех уровнях власти:
- федеральный: распоряжение Росимущества от 31.10.2023 № 1434-р
- региональный
- местный
Условия для выкупа арендуемого имущества в упрощенном порядке:
С 06 апреля 2024 г. уменьшен срок непрерывной аренды помещения в целях его выкупа – с 2 лет до 1 года (для помещений, не включенных в Перечни), с 3 лет до 2 лет (для помещений из Перечня)
№ | Позиции | Условия для выкупа арендуемого помещения, не включенного в Перечень: | Условия для выкупа арендуемого помещения из Перечня: |
1 | Арендатор | Субъект МСП | Субъект МСП |
Условие не считается выполненным, если предприниматель не включен в реестр МСП | |||
2 | Вид имущества | Недвижимое | Движимое и недвижимое |
Движимое имущество, не включенное в Перечень, не может быть выкуплено по закону «о малой приватизации» | |||
3 | Срок аренды | непрерывная аренда 1 год | непрерывная аренда недвижимости — 2 года непрерывная аренда движимых вещей – 1 год |
Условие не считается выполненным, если: — арендатор в это время не числился в реестре МСП — арендатор в течение всего срока аренды или его части не был поставлен на учет в качестве ИП — договор аренды, заключенный на срок более года, не зарегистрирован в Ростреестре — договор аренды недействующий на момент обращения за выкупом (расторгнут до приватизации) | |||
4 | Арендная плата | Отсутствует задолженность по договору аренды | |
Условие не считается выполненным, если: — числится долг по арендной плате — не оплачены неустойки | |||
5 | Назначение имущества | Имущество не предназначено для решения вопросов местного значения (Постановление Конституционного суда № № 22-П от 20.12.2010). | |
6 | Период нахождения в Перечне | Нет | недвижимое имущество — более 5 лет движимые вещи — более 3 лет |
Порядок выкупа муниципального помещения
Последовательность действий для выкупа арендуемого муниципального помещения показана в тайм-лайне и может пройти по 4 вариантам:
Конечно, огромное количество споров связано с ценой выкупа: муниципалитеты ее завышают, а предприниматели хотят купить подешевле. Поэтому имейте в виду, что изначально цену указывает госорган. Вы ее найдете в приложениях к уведомлению о приватизации (решение о приватизации, предложение о выкупе, проект ДКП с указанием цены, требование о погашении долга по аренде). Однако арендатор вправе оспорить эту цену и в суде снизить ее до рыночной стоимости выкупаемого помещения. Процедура выкупа приостанавливается на весь срок судебного разбирательства.
ГУПы и МУПы, решившие продать закрепленное за ними имущество, тоже обязаны соблюдать преимущественное право арендатора на выкуп.
Отказ в выкупе арендуемого помещения
Отказ администрации в реализации преимущественного права арендатора может быть выражен в нескольких формах:
- прямой отказ в ответ на заявление арендатора о выкупе
- приватизация помещения без уведомления арендатора
- закрепление помещения на праве хозяйственного ведения за ГУП или МУП
- включение помещения в Перечень
Про последний случай мы рассказывали в статье Отказ Департамента от преимущественного права выкупа. Это ситуация, когда по прошествии 1-2 лет аренды госорган включает помещение в Перечень и тем самым искусственно удлиняет сроки. Такую рокировку в суде признают недобросовестным поведением, а арендатору восстановят право на выкуп.
Огромный риск для арендатор – это заключение договора с новым владельцем и регистрация в Росреестре перехода права собственности. В этому случае суд неизбежен не только с администрацией, но и с новым собственником. Арендатору в срочном порядке (срок – 2 месяца) придется подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.
Человек узнал о приватизация, когда получил во такое письмо о прекращении муниципальной собственности с требованием вносить арендную плату новому «частному» собственнику:
Устная консультация арендатора
Адвокаты Дела чести тщательно подготовились к устной консультации. У арендатора есть шанс на выкуп муниципального помещения.
Устная консультация Дело чести – это тщательная подготовка по внутренним стандартам, изучение проблематики, анализ законодательства и судебной практики, а также рекомендация клиенту, что делать в его конкретном случае. То есть устная консультация – это не просто разговоры. Это предметное обсуждение проблемы клиента, по результатам которого он может как самостоятельно отстаивать свои права, так и поручить юристам ведение своего дела.
Итак, что предполагает устная консультация в Дело чести:
1. Определение проблемы клиента
В данном случае клиента лишили преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Клиент хочет понять, могла ли администрация в обход арендатора продать муниципальное помещение «постороннему» лицу? «Посторонний» взято в кавычки, потому что на деле помещение внесено в уставный капитал подведомственного муниципального предприятия. То есть администрация, чтобы не дать право выкупа арендатору, за месяц до истечения 2-летнего срока поменяла собственника. Для клиента важно найти перспективные пути решения его проблемы.
Отдельно отметим, что мы проводим анализ документов клиента. В данном случае стоит уделить внимание договору аренды, переписке с администрацией, а также просмотреть Перечни на официальном сайте.
Мы обратили внимание, что оснований для расторжения договора аренды не было:
2. Анализ нормативно-правовой базы с адаптацией для клиента
В нашем случае клиенту разъяснили положения закона «о малой приватизации» № 159-ФЗ. И нашли ответ конкретно на его вопрос. Согласно руководящим разъяснениям Высшего арбитражного суда аналогичные действия местной администрации признаются злоупотреблением:
Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение помещения и в том случае, если со стороны государственного органа были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами МСП преимущественного права (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 (пункт 5)
3. Демонстрация клиенту судебной практики
За 15 лет существования закона № 159-ФЗ суды рассмотрели тысячи споров про выкуп муниципальных помещений. Ничто не ново под луной. Поэтому мы изучаем судебную практику, чтобы понять, как служители Фемиды пресекают незаконные действия администраций.
Мы выслали клиенту решения суда по схожим основаниям. Истец-арендатор там выиграл спор. Чтобы клиенту не пришлось читать весь многостраничный судебный акт, мы выделили важные места полужирным шрифтом и подчеркнули.
По результатам анализа судебной практики мы подсветили для клиента важный момент, чтоб выиграть суд. Нужно не просто показать, что администрация намеренно препятствует реализации вашего права. Необходимо заявить, что это помещение вообще никак не используется в хозяйственной деятельности МУПа (новоиспеченного собственника).
«Указав, что поскольку ответчиком не доказана необходимость использования арендуемых помещений для выполнения муниципальных функций и полномочий, целевое назначение имущества не менялось, помещения не планировались для использования в каких-либо иных целях, кроме использования арендатором под столовую – ресторан».
4. План действий
Клиенту недостаточно знать, что он прав. Он может и сам это интуитивно понимал до консультации юриста. Главная наша задача как специалистов – дать пошаговую инструкцию, как защитить свои права. В данном случае – как клиенту выкупить арендуемое муниципальное помещение.
По итогам консультации адвокаты разработали следующий план действий:
- заявление в суд о признании незаконными действий администрации по проведению приватизации без соблюдения преимущественного права арендатора
- заключение договора аренды с новым собственником
- получение решения суда, заключение нового договора аренды с администрацией
- подача заявление о выкупе в администрацию
- получение отказа от администрации, суд.
5. Сообщение клиенту о порядке оказания услуг
В конце каждой устной консультации мы сообщаем клиенту, в какой срок ему нужно начать действовать. Как известно, сроки судебного оспаривания ограничены.
Для клиента мы разъяснили, что срок на первый этап «Заявление в суд о признании действий администрации незаконными» — всего 3 месяца. Этот срок начинается с момента опубликования оспариваемого распоряжения на официальном сайте администрации, то есть с 08.08.2024.
Мы также рассказали, чем смогут помочь наши юристы с указанием конкретной стоимости.
6. Встреча или удаленный формат
Если вы находитесь в Москве, устная консультация может пройти в виде встречи с нашим юристом. В целях экономии драгоценного времени вы можете связаться с нами по телефону, в мессенджерах или в ином удобном удаленном режиме.
Успешные дела
Для успешного функционирования любого субъекта малого и среднего предпринимательства необходимы стабильные условия и надежная имущественная база. Выкуп арендуемого помещения у города или муниципалитета может стать стратегически важным шагом для таких предпринимателей, ведь это обеспечит долгосрочную стабильность и защиту от возможных изменений условий аренды. Кроме того, собственность на помещение открывает новые возможности для инвестиций и улучшения инфраструктуры бизнеса. Немало важно и то, что наличие собственного помещения может повысить кредитоспособность компании и привлечь дополнительные инвестиции, что крайне важно для малого и среднего предпринимательства в современных экономических условиях в России.
В нашем материале мы расскажем последовательность действий, необходимых для выкупа арендуемого помещения, и проиллюстрируем этот процесс на примере успешного дела, которое мы реализовали. Вы увидите, как можно эффективно взаимодействовать с государственными органами и какие шаги помогут минимизировать риски.
Мы готовы помочь вам оперативно и гарантированно выкупить помещение из государственной и муниципальной собственности. Если потребуется, мы также готовы представлять ваши интересы в суде, чтобы добиться наилучшего результата. Обратитесь к нам за консультацией, и мы поможем вам сделать следующий шаг к стабильности и успеху вашего бизнеса!
Последовательность шагов
Возможность выкупа арендуемого у государства или муниципалитета имущества предусмотрена в первую очередь для субъектов малого и среднего предпринимательства. Это лишь одна из многих других экономических льгот и мер поддержки, которое государство предоставляет малому и среднему бизнесу – поэтому вам крайне важно знать, относится ли ваше предприятие к нему.
Проверить это просто: достаточно ввести ИНН или ОГРН вашего бизнеса в официальный Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства от Федеральной налоговой службы. В появившемся списке необходимо найти ваше предприятие и посмотреть на столбец «категория»: там будет указано либо микропредприятие, либо малое предприятие, либо среднее предприятие. Если напротив вашего бизнеса указано, что оно «не является субъектом МСП» – к сожалению, выкупить помещение по данной инструкции не получится.
Если вы оказались включены в данный реестр, поздравляем – первое условие для выкупа арендуемого помещения уже соблюдено!
Помимо этого, вы должны убедиться в том, что у вас отсутствует задолженность по арендной плате за помещение и неустойки в форме штрафов или пени на день, когда вы подаете заявление о реализации преимущественного права выкупа помещения. Если вы арендуете недвижимость в Москве, то проверить наличие задолженности можно с помощью онлайн-сервиса сверки финансово-лицевых счетов от Департамента городского имущества Москвы. Если же вы арендуете помещение в другом регионе – обратитесь к нашим специалистам, которые проверят вас на наличие задолженности и оперативно подготовят отчет.
Важное условие – вы должны арендовать помещение не менее двух лет непрерывно. Что касается самого помещения, то если оно включено в особый перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам малого и среднего бизнеса, то оно должно там находиться в течение не менее 5 лет, чтобы вы могли его выкупить. Этот перечень обновляется регулярно и различается в зависимости от региона, в связи с чем мы рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые изучат арендуемое вами помещение и определят, подпадает ли оно под необходимые для выкупа условия.
Итак, если все вышеуказанные условия соблюдены, вы вправе рассчитывать на преимущественное право выкупа вашего помещения. Для этого вам необходимо направить собственнику помещения, указанному в договоре аренды в качестве арендодателя, заявление о выкупе помещения. Необходимо грамотно составить данное заявление, чтобы муниципалитет серьезно отнесся к нему и реализовал ваше право на покупку.
Оценка стоимости выкупа помещения
Исходя из требований закона, цена выкупа помещения будет рыночной, а ее оценка будет произведена независимым оценщиком. Такой подход, безусловно, имеет для вас преимущество – вы можете рассчитывать на беспристрастную оценку стоимости помещения без ее завышения со стороны продавца. Оценка будет производиться на момент подачи заявления.
Закон также предоставляет вам как субъектам малого или среднего предпринимательства оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на семь лет. Вам также предоставляется право выбора способа оплаты в рассрочку (ежемесячно или поквартально).
Что делать в случае отказа со стороны муниципалитета
В нашей практике к нам обратился субъект малого бизнеса – общество с ограниченной ответственностью, которое на протяжении нескольких лет добросовестно арендовало нежилое помещение в Чукотском муниципальном районе. Проверив его статус и убедившись, что все вышеперечисленные условия из нашей инструкции соблюдены, мы порекомендовали нашему доверителю обратиться в Администрацию муниципалитета с заявлением о реализации преимущественного права выкупа данного помещения.
Однако мы ожидаемо столкнулись с противодействием со стороны Администрации – они отказались в реализации права ООО на выкуп помещения.
Обычно для отказа в выкупе помещения муниципалитеты ссылаются на несоблюдение условий: наличие задолженности, отсутствие регистрации договора аренды, отсутствие статуса субъекта малого и среднего бизнеса. Иногда муниципалитеты могут прибегать к откровенному затягиванию процесса, вынуждая вас отказаться от идеи выкупа помещения. Если вы столкнулись с этим, необходимо судебное разбирательство.
Подача иска против муниципалитета
Судебное разбирательство происходит в рамках искового производства в арбитражном суде России по месту нахождения помещения.
Шаг 1. Подача иска
В исковом заявлении необходимо соблюсти определенную структуру:
- реквизиты (наименование суда, данные истца, его представителя и ответчика)
- описание основных фактов (дата заключения договора аренды, информация о пролонгировании договора путем заключения дополнительных соглашений, ваша попытка выкупить помещение законным способом и необоснованный отказ муниципалитета)
- позиция истца и основание требований (здесь необходимо предоставить нормативную базу, подтверждающую ваши требования)
- сами требования (обязать Администрацию устранить допущенные нарушения ваших прав и реализовать ваше преимущественное право на выкуп помещения)
- приложения (все документы, подтверждающие ваши заявление требования)
Не забудьте заплатить государственную пошлину за подачу искового заявления и предоставить квитанцию об оплате, что является обязательным условием принятия вашего иска к производству.
В нашем деле мы указали и документально подтвердили, что нашим клиентом были соблюдены все необходимые условия: непрерывное владение помещением с 2019 по 2022 годы, включение истца в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и т.д. Мы также указали на все предыдущие попытки договориться с Администрацией без судебного разбирательства и привели в пример абсурдную причину отказа со стороны муниципалитета – «техническая невозможность выделить помещение из здания» (иными словами, помещение не обособлено и не может быть самостоятельным объектом недвижимости и предметом купли-продажи).
Наши специалисты изучили техническую характеристику помещения и доказали, что помещение может быть выделено, а причина отказа необоснованна. В подтверждение мы привели позицию законодателя и судебных органов. Наши доводы были доказаны судебной строительно-технической экспертизой. Если вы столкнулись с аналогичной причиной отказа, вы можете ознакомиться нашими аргументами и привести их в качестве довода в суде:
Если вы столкнулись с иной причиной отказа со стороны Администрации муниципалитета и считаете ее необоснованной, мы рекомендуем вам обратиться к нашим юристам, которые имеют большой опыт оспаривания в суде незаконных решений и бездействий муниципальных органов.
Шаг 2. Участие в судебном разбирательстве
После подачи иска наступает стадия судебного разбирательства. На начальном этапе судья определяет, какие доказательства необходимы для рассмотрения дела. Важно, чтобы вы представили все документы, подтверждающие вашу позицию: оригиналы договоров аренды, результаты строительно-технической экспертизы, кадастровый паспорт помещения и другие.
Если вам не хватает доказательств, вы можете истребовать их у муниципалитета путем подачи ходатайства. Например, вы может попросить суд запросить документы у муниципалитета, которые подтверждают ваши требования. Судья оценивает обоснованность таких ходатайств и принимает решение о том, какие документы следует истребовать.
После сбора доказательств начинается стадия прений. На этом этапе стороны излагают свои позиции, аргументируя свои требования и возражения. По итогам прений суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах и аргументах. Стадия судебного разбирательства требует от участников активной подготовки и внимательного отношения к деталям, что играет ключевую роль в успешном разрешении спора. Именно поэтому мы считаем крайне важным привлечь на данной стадии специалистов, которые имеют опыт судебных прений с органами власти и участия в разбирательствах в арбитражных судах.
На этапе судебного разбирательства Администрация муниципалитета может прибегать к откровенно недобросовестным действиям по затягиванию процесса и воспрепятствованию реализации вами законных прав.
В нашем деле Администрация Чукотского муниципального района прибегала не раз к подобным шагам:
- пыталась доказать, что договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРН и по этой причине считается незаключенным (хотя договор обоюдно исполнялся и Администрация все годы получала арендную плату, а внезапное заявление о незаключенности такого договора показывает недобросовестность Администрации)
- заявляла в подтверждение своей необоснованной позиции разъяснения Федеральной службы Росреестра (которые не являются нормативными правовыми актами и не обязательны для суда, о чем известно Администрации)
- подавала встречный иск с необоснованными требованиями (несмотря на то, что при обжаловании решений муниципалитетов ответчик не вправе подавать встречный иск)
Суд первой инстанции справедливо встал на нашу сторону и признал решение Администрации Чукотского района незаконным. Несмотря на попытки Администрации обжаловать решение в апелляционной и кассационной инстанциях, наша правовая позиция выстояла и решение по-прежнему принято в нашу пользу.
Выводы
Разбирательство с Администрацией Чукотского муниципального района длилось более двух лет: начиная с досудебного порядка разрешения спора и заканчивая рассмотрением в кассационной инстанции. На каждом этапе представители муниципалитета пытались воспрепятствовать реализации нашим клиентом его преимущественного права выкупа помещения.
Двухлетнее разбирательство требует значительных затрат: материальных, временных и даже моральных.
Наши юристы обладают широким опытом в разбирательствах с муниципалитетами, что позволяет нам эффективно защищать интересы наших клиентов. Мы уже успешно завершили ряд дел, включая рассмотренный нами в этой статье случай.
Наши специалисты готовы оказать вам помощь на любой стадии процесса — от предварительной консультации до представительства в суде. Мы понимаем все тонкости взаимодействия с муниципальными органами и можем предложить вам комплексный подход к решению ваших проблем по выкупу арендуемого помещения.
Наша команда работает на результат и стремится обеспечить максимальную защиту ваших прав и интересов. Обратитесь к нам, и мы поможем вам справиться с любыми юридическими трудностями!