Спор с государственным органом
Стоимость услуги: 55 000 рублей – в г. Москва;
55 000 рублей – в Московской области;
Услуга может быть оказана за пределами Москвы и Московской области.
Срок исполнения услуги:
- срок разработки и подачи иска в суд – 5 рабочих дней;
- срок рассмотрения дела судом – около 2 месяцев.
Что включает в себя услуга по спору с государственным органом в арбитражном суде:
- изучение ситуации и документов, выработка правовой позиции;
- разработка и подача искового заявления в арбитражный суд;
- участие в судебных заседаниях (не более 3-х заседаний);
- получение решение суда и передача клиенту.
Какие документы и сведения необходимы от Вас для оказания услуги:
- документ, подтверждающий вашу позицию, подлинники;
- документы, подтверждающие соблюдение претензионного порядка(при наличии), подлинник;
- реквизиты сторон, при наличии;
- доверенность на представителя, подлинник.
Что нужно сделать, чтобы заказать услугу:
Позвонить нам по телефону, указанному на сайте, а лучше написать на наш адрес эл. почты, описать Вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут, либо просто кликнув кнопку заказать.
Стоимость услуги
50 000 рублей
Статьи по теме

В каких случаях вы можете получить отказ Департамента от преимущественного права выкупа? Как понять, имеете ли вы право на выкуп или отказ в выкупе помещения не обоснован? Можно ли оспорить данный отказ и как это сделать?
Сразу оговоримся, что несмотря на то, что в названии статьи речь про Департамент, то речь будет идти не только про Москву, ни и все остальные регионы РФ.
Очень много юридических лиц, в особенности в таком большом городе как Москва, нередко оказываются в следующей ситуации: между ними и муниципалитетом заключается договор аренды нежилого помещения, они добросовестно исполняют все свои обязанности по договору, не нарушают сроков оплаты и по истечении двух лет обращаются в Департамент, чтобы приобрести данное помещение. Да, по закону это возможно. Но Департамент городского имущества отправляет организации отказ. Исходя из практического опыта нашей работы, мы можем сделать вывод, что такой отказ часто не обоснован – причины, которые приводятся в обосновании не соответствуют закону или их недостаточно для того, чтобы отказать. В таком случае отказ можно и нужно оспаривать – обращаться в суд о выкупе недвижимости.
Главное, что вы должны знать – это условия для выкупа помещения, ведь как мы можем оспаривать отказ Департамента от преимущественного права выкупа, если не знаем, предусмотрено ли это право нам законом или нет? В этом нам поможет Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Какие же условия выкупа помещения?
Второе условие – помещение в аренде должно находиться более двух лет. При этом важно учитывать два основных фактора:
1) Не должно быть перерывов в данный период времени. Аренда должна быть постоянной и непрерывной.
2) В период аренды вы уже должны быть субъектом малого и среднего предпринимательства. То есть, если вы арендуете помещение уже два года, но статус получили полгода назад, вы не будете допущены к выкупу.
3) Всё должно соответствовать законодательным требованиям, главное из которых – государственная регистрация договора.
Условие четвертое. То условие, которое многих ставит в тупик из-за не понимания, ведь очень часто не дают выкупить помещение именно из-за него. И именно с ним было связано несколько дел из практики. Условие следующее – имущество не должно быть включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Да, такие перечни действительно существуют, но здесь стоит быть очень внимательными, поскольку не всегда всё так просто. Так¸ закон предусматривает исключение, а именно – часть 2.1 ст. 9 ФЗ №159, которая предусматривает возможность подать заявление, если имущество включено в перечень, при этом учитывая два условия:
1) Аренда должна длиться не менее трёх лет.
2) Арендуемое помещение включено в перечень более пяти лет.
Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предоставлено право выкупить арендованное имущество тем лицам, чье имущество не включено в упомянутый перечень, так и для включенных в перечень при соблюдении определённых условий.
Какие могут быть причины для отказа в выкупе помещения?
В 99% случаев отказ мотивируется тем, что собственник не имеет право на выкуп в связи с отсутствием какого-либо из вышеназванного условия.
1) Нет договора аренды или аренда менее двух лет.
2) Арендатор – не субъект малого и среднего предпринимательства.
3) Имеется задолженность по платежам.
4) Помещение не обособленное.
5) Помещение находится в списке имущества, которое нельзя приватизировать.
С первыми 4 ситуациями всё довольно просто, так как если действительно не соблюдено одно из условий, вряд ли удастся доказать то, что Вы, например, не зарегистрировав свою деятельность, являлись предпринимателем. Мало того, это влечёт административную, а порой даже уголовную ответственность, ведь осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации является прямым нарушением законодательства. Кстати, госорган довольно часто отказывает часто утверждает, что помещение не обособленное, а это уже может установить только экспертиза, если есть сомнения в этом.
Сегодня остановимся на последнем основании в нашем списке. Гораздо более сложным и запутанным является последнее основание – о перечне. Разберём его более подробно на реальном примере из нашей практики.
Между Управлением и Индивидуальным предпринимателем был заключён договор аренды нежилого помещения. Управление рассмотрело запрос о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества и ответило отказом. Ссылалось оно на следующее основание – не прошло пяти лет с момента включения в Перечень данного имущества, что предусматривает ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, о чём мы говорили ранее. Отказ в выкупе помещения связан с тем, что арендуемое помещение включено в перечень 2 года. Однако, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. Например, таким действием может быть включение имущества в перечень, о котором мы говорим. Данная позиция изложена в Информационном письме ВАС РФ № 134.
Теперь нам необходимо выяснить, были ли совершены такие действия.
Для этого проанализируем целевое назначение помещения. В договоре аренды указано, что основное назначение – складское. Иных требований к помещению нет. Обременений в отношении арендуемого здания также не имеется.
Обосновав данную позицию с фактической и нормативной точки зрения, приложив все необходимые имеющиеся по делу доказательства, мы написали исковое заявление к Администрации муниципального образования и соответствующему Управлению о признании бездействия незаконным.
Суд вскоре, проанализировав все обстоятельства дела и доводы, пришёл к следующему выводу: нахождение спорного имущества в Перечне менее пяти лет на момент обращения заявителя, как единственное основание для отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, не является препятствием для приватизации этого имущества при соответствии заявителя всем требованиям и критериям Федерального закона № 159-ФЗ. В связи с этим действия по включению имущества в данный перечень создают препятствия предпринимателю для осуществления предпринимательской деятельности, что прямо противоречит действующему законодательству.
Суд признал отказ необоснованным. Судом было вынесено решение обязать администрацию устранить допущенные нарушения.
Мы выиграли спор.
Подобная ситуация произошла недавно с Департаментом городского имущества города Москвы. Клиент – Общество с ограниченной ответственностью, обратилось к нам со следующим проблемой – не дают выкупить помещение, которое Общество арендует уже на протяжении двух лет. Основной аргумент Департамента – как и в прошлом деле – не прошло 5 лет с момента внесения помещения в Перечень.
Сталкиваясь с данной проблемой, мы уже понимаем, как её решать – обращаться в суд о выкупе недвижимости. Как это сделать?
Нам необходимо составить исковое заявление об отказе Департамента от преимущественного права выкупа помещения, где мы требуем признать незаконным бездействие органа, который отказал нам в выкупе.
Как написать исковое заявление об отказе в выкупе помещения?
- Нам необходимо описать основные факты и обстоятельства дела: укажите дату и номер договора аренды, его стороны, имущество, которое в соответствии с ним передавалось.
Также важно указать основные моменты, которые могут служить условиями (о них мы с вами уже знаем). Мы сделали для вас небольшую подсказку. Ответив на эти вопросы, вы сможете последовательно и чётко описать основные имеющие значения для дела факты:
– являетесь ли вы субъектом малого и среднего предпринимательства? Включены ли в Реестр?
– сколько арендуете данное помещение?
– имеете ли вы задолженности по оплате?
– входит ли оно в Перечень, о котором шла ранее речь?
– когда обращались с заявлением о выкупе помещения? Куда?
– когда и какой ответ был получен? Какие основные аргументы были представлены в обоснование?
Далее. Переходим к пункту №2. Доводы истца. Если говорить кратко, то в данном пункте мы отражаем своё мнение на ситуацию.
– Почему считаем данные действия незаконными?
– Что было сделано неправильно?
– Все ли условия, по нашему мнению, были соблюдены?
Пункт №3. Основания требований. Здесь мы разъясняем все законодательные нормы, которые подтверждают нашу позицию. Основные нормативные правовые акты, которые необходимо учитывать при написании данного пункта:
– Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…».
– Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
– Распоряжение Росимущества от 01.11.2022 № 667-р “Об утверждении перечня федерального имущества, свободного от прав третьих лиц…» Пункт №4. Требования истца. Здесь всё довольно просто – пишем, что требуем признать бездействия Администрации/Департамента городского имущества или иного органа незаконным.
– Постановление Правительства РФ от 21.08.2010 № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества».
Кроме того, не забывайте про Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, которое отражает основную мысль нашей позиции – включение уполномоченными органами власти в соответствующий перечень рассматриваемого имущества после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.
И, безусловно, это п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, который закрепляет, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Теперь подаём данное исковое заявление и ждём суд о выкупе недвижимости.
Таким образом, мы разобрали подробный алгоритм действий при отказе в выкупе помещения.
Краткая справка по написанному:
- Анализируем своё положение с точки зрения условий предоставления нам имущества для выкупа. В этом вам помогут наши вопросы-подсказки.
- Анализируем отказ Департамента от преимущественного права выкупа и определяем, согласны ли мы с доводами и аргументами, указанными в отказе, или нет.
- Если не согласны, то пишем исковое заявление с требованием признать бездействие органа незаконным.
- Подаём исковое заявление, для этого:
– описываем основные факты, имеющие значение для дела;
– указываем свои доводы;
– нормативно обосновываем сказанную позицию;
– отмечаем свои требования
- Ожидаем судебное заседание и вынесение решения.
Мы надеемся, что данная статья была вам полезна. Если вдруг у вас остались вопросы или вы нуждаетесь в помощи квалифицированных юристов, которые неоднократно выигрывали суды, в том числе – по данным спорам, вы всегда можете к нам обратиться.
И помните. Мы всегда готовы прийти к вам на помощь.

Однажды к нам обратился клиент с просьбой о помощи. Ситуация, очевидно, не соответствующая закону и к тому же трудно решаемая – одностороннее расторжение муниципального контракта. Но мы помогли, причём качественно и результативно. На примере нашего клиента мы подробно расскажем об этом явлении, дадим необходимые советы, а главное, ответим на главный вопрос – как оспорить одностороннее расторжение контракта.
Суть спора состояла в следующем. Между бюджетным учреждением и обществом с ограниченной ответственностью был заключён муниципальный контракт, главной целью которого являлось выполнение ремонта канализационных сетей. То есть мы понимаем, что с одной стороны заказчик, для которого необходимо выполнить определённую работу, а с другой – подрядчик, который обязан всё сделать по условиям контракта. В данном случае заказчиком является учреждение, а подрядчиком – общество с ограниченной ответственностью. Таким образом, мы можем ответить на первый вопрос – что такое муниципальный контракт.
Муниципальный контракт – это договор, который заключается заказчиком от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования для того, чтобы обеспечить государственные, муниципальные нужды.
С понятием и сущностью определились. Идём дальше.
«В чём же сложность такого контракта?», – спросите вы.
А в том, что заказчик – это фактически представитель органа власти, а значит, ответственность в данном случае будет гораздо выше нежели при выполнении иных видов гражданско-правового договора. В том числе, это происходит потому, что стоимости работ по контрактам зачастую гораздо выше.
Так и в нашей ситуации. В условиях контракта содержались положения о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения контракта подрядчику необходимо будет выплатить большие денежные суммы, включая неустойку, штрафы. Данные меры ответственности предусмотрены законодательством Российской Федерации.
И вдруг произошло следующее. Место, где было необходимо выполнить ремонт канализационных сетей, находилось на дальнем севере нашего государства, и трубы просто-напросто не успели прийти в срок. В связи с этим заказчик указал на то, что подрядчик просрочил исполнение договора и издал Приказ о расторжении муниципального контракта в одностороннем порядке. Здесь указан закон, на основании которого заказчик посчитал данное право относящимся к ситуации (Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»), а также основная причина – неисполнение своих обязательств.
Наш клиент в замешательстве. Что делать? Как быть? Ведь одностороннее расторжение контратака заказчиком по 44 ФЗ это очень серьёзно. Можно ли с этим что-то сделать? Как быть? Можно ли оспорить одностороннее расторжение контракта?
Проделанная нами работа – это пример того, что можно! Если и вы столкнулись с ситуацией, в которое имеет место одностороннее расторжение муниципального контракта, то вы также можете обратиться к нашим профессиональным и высококвалифицированным юристам, которые сделают всё в лучшем виде.
Мы начали разбираться в ситуации.
Совет №1, который хотим дать вам при анализе всего происходящего – определить причину, из-за которой вам не удалось выполнить работу в надлежащем виде и в надлежащий срок. Возможно, это подтолкнёт вас на мысль о том, что здесь не всё зависело от вас, а значит – имеются шансы на то, чтобы оспорить одностороннее расторжение контракта.
Анализируя сложившиеся обстоятельства мы в первую очередь попросили все доказательства, которые могут иметь значение: контракт, переписки, документы по покупке труб. В документе по покупке труб были указаны все необходимые сведения, которые свидетельствовали о том, что подрядчик действительно их заказал, оплатил и предпринял все необходимые действия, чтобы товар был доставлен. При этом мы обратили внимание на даты – передаточный акт был оформлен в довольно короткий срок после заключения контракта, особенно если учитывать, что было необходимо найти продавца, обсудить с ним все тонкости и договориться о поставке. Данный факт свидетельствует о добросовестности подрядчика. Его мы обязательно учтём в дальнейшем при написании искового заявления.
Совет №2. Обращайте внимание на факты и доказательства, которые свидетельствуют о вашей добросовестности как исполнителя работы, ведь это может сыграть как решающий аргумент в вашу пользу при судебном разбирательстве.
Далее перейдём к переписке сторон. Дело в том, что перед тем, как расторгнуть контракт, учреждением была направлена в адрес общества претензия, в которой было указано, что подрядчик всё ещё не приступил к работе, необходимо в кратчайшие сроки всё выполнить. Затем после этого последовал ответ на претензию и многочисленные просьбы, объясняющие причины таких действий и требующие продлить срок работ. Дело в том, что в связи с расположенностью объекта на Крайнем Севере, образовались трудности с доставкой труб на местность. Пассажирские перевозки туда исключительно воздушным путём с помощью вертолёта с периодичностью 1—2 раза в месяц, что и стало причиной задержки доставки груза и начала работ, так как причин начинать работу раньше доставки товара в регионе с крайне низкой температурой не представляется логичным.
Совет №3. Выстройте причинно-следственную связь ваших действий. Почему случилось так, что работа вами выполнена не была.
Совет №4. Обращайте внимание на действия противоположной стороны в досудебном порядке. Если лицо не отвечает на многочисленные просьбы, полностью игнорируя их, это может послужить аргументом, свидетельствующим о его нежелательности содействовать вам.
Изучив все необходимые материалы, нормы законодательства и выстроив линию защиту, мы переходим к самому интересному – обращаемся в суд за одностороннее расторжение контракта. Однако, для этого сначала необходимо написать качественное исковое заявление о признании незаконным приказа о расторжении муниципального контракта в одностороннем порядке, в котором ответчиком будет выступать учреждение, заключившее с вами контракт.
- Описание основных фактов
Здесь мы кратко и чётко разъясняем все обстоятельства, имеющие значение для дела. Заключение контракта, его основные условия, все переписки, просьбы, сделки с иными лицами для осуществления контракта. Указываем всё с датами и с последствиями. Можно, цитируя, привести основные выдержки из документов для того, чтобы суд при прочтении искового заявления определил в чём именно состоит спорность ситуации.
- Позиция истца
В данном пункте мы указываем все свои доводы. Как, по нашему мнению, эта ситуация выглядит. Например,
-мы считаем, что цель Ответчика – постараться внести Истца в реестр недобросовестных поставщиков;
-мы считаем, что выполнили все необходимые действия, и что действительно нет иных способов доставить груз, товар;
-мы считаем, что ответчиком нарушены законодательные нормы, в связи с тем, что в данном случае сроки должны быть перенесены, и одностороннее расторжение муниципального контракта не имеет места.
Совет №5. Не забывайте, что каждый довод, который вы указываете в данном пункте, стоит по возможности подкреплять доказательствами. Например, довод о том, что в данное место нельзя иным образом доставить груз, можно подтвердить перепиской с перевозчиком, общеизвестными фактами из открытых источников, географическим описанием.
Переходим к самому сложному и важному пункту – основания требований. Здесь мы обращаемся к серьёзному и тщательному изучению законодательства для того, чтобы ничего не упустить и нормативно обосновать каждый сказанный нами довод.
Для того, чтобы понимать, что принимать за основание, в вопросе, где необходимо оспорить одностороннее расторжение контракта заказчиком по 44 ФЗ, мы обращаемся к положениям Гражданского кодекса РФ и уже вышеупомянутому Федеральному закону от 05.04.2013 № 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд”, а также положениям самого контракта. Для того, чтобы понять, насколько незаконны действия Заказчика, нам необходимо подробно изучить статью 95 ФЗ №44, где подробно описаны все основания, в соответствии с которым контракт может/не может быть изменён или расторгнут.
Пункт 8 ст. 95 гласит о том, что расторжение контракта заказчиком по 44 ФЗ допускается по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством.
А пункт 9 говорит о следующем: Заказчик вправе принять решение об одностороннем отказе от исполнения контракта по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для одностороннего отказа от исполнения отдельных видов обязательств, при условии, если это было предусмотрено контрактом.
Однако, обращаясь к п. 3 ст. 401 ГК РФ, мы видим, что, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, то лицо, не исполнившее обязательств, ответственность нести не будет.
В соответствии с этим мы убеждены, что возникшая с доставкой груза ситуация – это обстоятельство непреодолимой силы, а именно природное явление, которое не позволило бы грузчику выгрузиться на местности.
Это также было указано в муниципальном контракте, где говорилось о том, что в случаях наступления обстоятельств непреодолимой силы, вызванных прямо или косвенно проявлением, сроки выполнения этих обязательств отодвигаются на время действия этих обстоятельств, если они значительно влияют на исполнение контракта в срок.
Следовательно, в нашем случае заказчик нарушил не только требования законодательства, но и условия контракта.
Совет №6. Обращайте внимание на все положения контракта. Здесь может быть найдено положение, которое сам заказчик нарушил. Если оно будет касаться спора – ваши шансы выиграть дело близки к 100%.
И теперь, когда мы всё обосновали, описали, разъяснили, мы переходим к завершающему пункту.
- Требования истца
Обращаясь в суд за одностороннее расторжение контракта, мы обязательно должны указать, что просим его признать Приказ о расторжении незаконным. Обязательно советуем указать все реквизиты данного Приказа, включая дату и номер.
После этого мы указываем приложения, в которых перечисляем все документы, которые будут приложены к исковому заявлению.
Таким образом, мы разъяснили, что делать, чтобы обратиться в суд за одностороннее расторжение контракта. Повторим ещё раз все действия.
- Изучаем все обстоятельства дела, всю документацию и положения законодательства относительно данного вопроса.
- Определяем причину, из-за которой нам не удалось выполнить работу в надлежащем виде и в надлежащий срок.
- Выстраиваем причинно-следственную связь наших действий. Почему случилось так, что работа вами выполнена не была?
- Обращаем особое внимание на факты и доказательства, которые свидетельствуют о вашей добросовестности как исполнителя работы.
- Обращайте внимание на действия противоположной стороны в досудебном порядке, делая акцент на нарушение ею обязанностей по контракту.
- Переходим к написанию искового заявления, где описываем основные факты, разъясняем свою позицию, указываем нормативное обоснование и основные требования, которое будет посвящено просьбе признать Приказ о расторжении контракта недействительным, а значит и одностороннее расторжение муниципального контракта незаконным.
- Подаём исковое заявление в суд и ждём вынесения решения.
Мы очень надеемся, что данная статья была для вас полезна. Надеемся, мы вас убедили в том, что одностороннее расторжение контракта заказчиком по 44 ФЗ – ситуация, которая далеко не всегда имеет законные основания.
Ещё раз напоминаем, что вы всегда можете обратиться к нашим юристам, которые помогут вам не только в составлении искового заявления, но и в грамотном юридическом ведении переписки и написании просьб, ответов на претензии и иных важных процессуальных документов. Нами гарантируется качество и высокий процент выигрыша судебного дела, а главное – уважительное отношение к нашим клиентам.
И не забывайте о словах Вальтера Скотта: «Если люди не научатся помогать друг другу, то род человеческий исчезнет с лица земли». Не бойтесь протягивать руку помощи.
Успешные дела

Суд по выкупу помещения или как легально и без особых потерь приобрести в собственность недвижимость муниципалитета. Субъекты малого и среднего предпринимательства довольно часто арендуют помещения у города, района ( любого муниципалитета). Скажем сразу, что это неудобно для многих бизнесменов: собственник помещения может ограничивать аренду, всегда необходимо уточнять о возможности ремонта или смены назначения арендуемого здания. К слову, у собственника помещения таких проблем не возникает вовсе. Для того, чтобы им стать, законодатель закрепил за предпринимателями право выкупа арендуемого помещения (или официально – преимущественное право на приобретение арендуемого имущества). То есть тот бизнес у которого есть деньги на приобретение этого помещения, может это сделать (причем даже в рассрочку).
Для того, чтобы разобраться в теме, ответим на несколько вопросов:
- Что такое выкуп помещения у города, когда возникает такое право?
- Какой бизнес имеет возможность выкупить арендованное помещение?
- Каким образом реализуется на практике право выкупа арендуемого помещения?
- Как определяется цена?
- Какие споры чаще всего рассматривает суд по выкупу помещения?
- Зачем нужен юрист по выкупу помещения?
- Какие самые частые причины отказа чиновников по выкупу помещения у города?
Преимущественное право, то есть право выкупа арендованного помещения, регулируется многими нормативными актами, основным из которых является ФЗ 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
Статья 3 обозначенного закона:
Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в Федеральном законе «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для того, чтобы выкупить помещение у администрации необходимо соответствовать ряду условий, которые тоже указаны в законе, который был назван выше:
- арендуемое помещение находится в пользовании предпринимателя два и более года непрерывно;
- нет никакой задолженности по арендным платежам, штрафам или пеням (вы — добросовестный арендатор);
- сведения о предпринимателе не исключены из единого реестра субъектов предпринимательства на день заключения соглашения;
- недвижимое имущество (помещение) не предназначено для передачи во владение и пользование субъектами малого и среднего бизнеса.
Таким образом, осуществить выкуп помещения у города сможет малый или средний предприниматель, который вовремя платит за арендуемое помещение, состоит в реестре субъектов предпринимателей и более двух лет арендует недвижимость у муниципалитета (либо у государства).
Разберем на примере Москвы.
Как выкупить арендованное помещение у ДГИ (Департамент городского имущества Москвы)?
Любой предприниматель малого или среднего бизнеса для того чтобы выкупить помещение у администрации должен разработать и подать заявление. Интересно, что инициатором может быть не только арендатор, но и собственник помещения. Он направляет бизнесмену предложение о выкупе помещения у города. При такой ситуации процедура будет выглядеть следующим образом:
- предпринимателю направляют предварительный договор купли-продажи, который следует подписать в течение месяца;
- в случае, когда все условия соглашения устраивают бизнесмена (в том числе условие о выкупной цене), тогда сделка реализуется также в течение месяца;
- после оплаты (либо установления рассрочки) документы подают в Росреестр, где удостоверяют переход права собственности.
Есть и второй случай. Когда инициатором является сам предприниматель, то процедура будет иной:
- разработка и подача заявления в Департамент городского имущества Москвы. Если по данному обращению будет принят положительный результат, то помещение будет занесено в перечень объектов, которые предназначаются для отчуждения. Здесь важно отметить, что ДГИ Москвы или иной подобный орган может отказать в осуществлении льготной приватизации. Подобное может произойти из-за того, что предприниматель не соответствует условиям, которые перечислены в 159 законе. Отказ оформляют письменно и направляют бизнесмену. Уполномоченный субъект предоставляет ответ в течение месячного срока.
- реализация оценки собственником в течение двух месяцев;
- разработка проекта соглашения, в котором будут содержаться все условия сделки;
- заключение договора и оформление права собственности.
На подписание и отчуждение имущества дается две недели, которые начинают течь с момента проведения рыночной оценки недвижимости.
Иногда, по независящим от арендатора обстоятельствам, он не может воспользоваться правом выкупа арендованного помещения. В этом случае он может не подписывать договор, заявить об отказе от сделки, после этого соглашение будет считаться расторгнутым в одностороннем порядке. В случае нарушения существенных условий контракта уполномоченный орган имеет возможность прервать дальнейший ход сделки.
Право выкупа арендованного помещения: как определить цену недвижимости?
Цена в данном случае будет рыночной, а ее размер будет определен на основании независимой оценки. У арендатора, желающего выкупить арендованное помещение, есть выбор: либо сразу оплатить всю сумму полностью, либо получить рассрочку платежа сроком на семь лет. Кроме этого, покупатель сам определяет период оплаты – можно вносить деньги каждый месяц, а можно раз в квартал.
Выкуп помещения у города: что делать, если ДГИ завышает цену?
Как правило, именно этот вопрос чаще всего вызывает спор между сторонами. Разрешить его можно в суде (в который желательно пригласить юриста по выкупу помещения). Но это не единственный способ. Еще можно решить все в досудебном порядке (но, к сожалению, в 90 процентах случаев он не является эффективным). Так, после того, как арендатор получит на руки проект соглашения от ДГИ, следует разработать проект разногласий, в котором написать действительную рыночную цену недвижимости. Для этого, как вы уже могли догадаться, необходимо провести самостоятельную оценку, обратившись к квалифицированным оценщикам. Важно отметить, что оценку надо провести после получения проекта договора, а не до того, как подать заявление в ДГИ (или любой другой уполномоченный субъект).
Если ДГИ не идет навстречу, отказывая в изменении стоимости помещения, то арендатор идет в Арбитражный суд по выкупу помещения. Окончательная стоимость заключаемой сделки будет установлена именно этим органом. Поэтому в такой сложной ситуации лучше довериться юристу по выкупу помещения.
Выкуп помещения у города: судебные споры
Конечно муниципалитет не всегда в восторге о того, что надо продавать помещение, что вообще у предпринимателя есть право выкупа арендованного помещения. Чаще всего хочется сдавать недвижимость, поэтому он всеми правдами и неправдами пытается препятствовать этому. Так происходит не всегда, но количество судебных споров по выкупу помещения у города говорит о многом.
Вот самые частые причины отказа для предпринимателей:
- нельзя выделить помещение, а, следовательно, и продать;
- помещение входит в реестр объектов недвижимости, продажа которых запрещена;
- фактически у нас договор не действовал, да мы получали арендую плату, не возражали, но соглашение считаем незаключенным.
Начнем говорить о практике, ознакомившись с делом, станет все ясно (в том числе и то, зачем нужен юрист по выкупу помещения).
Между предпринимателем, который и является нашим клиентом и Управлением финансов, экономики и имущественных отношений субъекта РФ (будем так его называть) был заключен договор аренды нежилого здания, площадью 582, 0 кв.
Предприниматель является добросовестным, ввиду чего ни раз не допускал просрочек платежей. При этом арендуемое помещение принадлежит Управлению на праве собственности. А земля, на которой расположено помещение, принадлежит муниципалитету.
Мы указали, что у предпринимателя имеет место право выкупа арендуемого помещения.
В правовом обосновании своего искового мы сослались и использовали нормы 159 закона. Важно было указать, что на принятый акт позволяет участникам малого и среднего бизнеса осуществить выкуп арендуемых у государства или муниципальных образований нежилых помещений (зданий) без проведения торгов, объект недвижимости выкупается по рыночной стоимости, которая определяется независимым оценщиком.
Кроме этого, мы указали, что предприниматель соответствует всем условиям, на основании которых можно претендовать на то, чтобы выкупить помещение у администрации.
И еще прикрепили норму о проведении указанной процедуры (статья 4 ФЗ 159).
В завершении своего заявления мы попросили суд по выкупу помещения предоставить нам такую возможность.
Как вы думаете, был ли ответ от Управления? Конечно, да. Итак, через некоторое время поступает отзыв на наше исковое, в котором указано, что предприниматель обращался и в Управление, и в Администрацию, но положительного ответа так и не получил. Управление в отзыве просит суд отказать в удовлетворении заявления, так как запрашиваемое имущество находится в перечне муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства менее 5 лет. Соответственно, Управление считает, что предоставить преимущественное право выкупа недвижимого имущества невозможно.
А после этого ответчик представил еще и дополнение к отзыву. Вот, что он указал:
- сообщили, что ответ на заявление ИП о намерении выкупить объект недвижимого имущества, был направлен, а доказательство направления заявителю прилагается»;
- постановление Администрации было размещено на сайте в разделе – район/экономическая основа/ малое и среднее предпринимательство/ Имущественная поддержка субъектам МСП, так как данное постановление регулирует вопросы по предоставлению имущества субъекту малого и среднего предпринимательства;
- информацию о размещении документации на сайтах можно узнать в различных программах, которые находятся в открытом доступе в сети Интернет. По данным сайта вышеуказанная информация была размещена».
- кроме этого, ответчик указал, что направил вышеуказанную информацию в ООО, членом которого является истец (но по другому делу).
Наши юристы по выкупу помещения представили ответ – возражение на отзыв Управления и дополнение к нему. Мы позицию клиента отстаивали в высшей степени убедительно. Привели следующие контраргументы:
- мы указали, что те почтовые квитанции, которые представлены в материалах дела не содержат описи вложений, и, следовательно, невозможно установить, что именно отправлял ответчик, учтивая, что межу сторонами десятки споров – это может быть все что угодно. Ответчик тем самым хочет сказать, что на этот раз ответил за неделю, хотя обычно тянет время до последнего и отвечает в последний день;
- ответчик деликатно молчит о том, что все документы, принятые им, должны публиковаться в Информационном Вестнике, а указанного им постановления нет на этой сайте, хотя другие есть. Стоит отметить, что это единственный официальный способ публикации. И все его «отмазки» выглядят надуманными;
- в рамках другого дела, на которое ссылается ответчик, он тоже ничего не высылал истцу, ответчик как обычно отправил письменные пояснения, а приложения к ним не отправил. Ответчик так делает всегда, чтобы не дать истцу возможность увидеть, какие там приложения. Ответчик приложил почтовые квитанции, которые никак не показывают, что именно было отправлено. Более того, если ответчик приложил данное постановление в суд по абсолютно аналогичному делу по выкупу, а суд не счел его основанием для отказа, то почему ответчик снова поступает аналогичным образом;
- помимо этого, мы указали, что арендуемое истцом помещение включено (якобы включено, хотя совсем не включено, а документы, вероятнее всего, подделаны) в Перечень муниципального имущества после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ, что нарушает права и законные интересы предпринимателя, создает ему препятствия в реализации им преимущественного права выкупа спорного имущества, предоставленного законом. Причем указанный нами довод основан на уже вступивших в силу решениях арбитражных судов по аналогичным делам.
Мы снова поддержали те требования, которые были изложены в исковом заявлении.
Ну и чтобы закрепить суть спора и дать вам понять, как можно бороться с администрацией, ДГИ и иными органами, мы сделали таблицу:
Стороны по делу | ИП (истец – наш клиент)
Управление имущ.отношений (ответчик) |
|
Суть спора | предоставить право преимущественного выкупа арендуемого помещения | |
Аргументы (иск и отзыв) | истец:
право на выкуп возникло в силу 159 закона; я подхожу под все критерии, указанные в статье 3 закона; я являюсь добросовестным арендатором и плачу вовремя все платежи |
ответчик:
мы не можем предоставить вам помещение, так как оно входит в реестр имущества, распоряжение которым ограничено |
Аргументы (дополнение к отзыву и возражение) | истец:
по почтовым квитанциям невозможно судить, что именно/какая информация содержалась в отправлении; в рамках другого дела, ответчик также ничего не присылал; а еще все документы должны были публиковаться на официальном сайте (который является единственно верным источником), но этого не произошло; смею предположить, что документы о включении недвижимости в реестр, являются поддельными, она туда не включена вовсе; причем это «включение» произошло уже после вступления в силу 159 закона; мои права нарушены, хотя они принадлежат мне по закону. |
ответчик:
мы вам присылали все подтверждения и почтовые квитанции; мы также отправляли все это ООО, к которому относится истец, но в рамках другого дела; информацию могли взять из какого-то стороннего сайта. |
Решение суда еще неизвестно, но мы рассчитываем только на положительный результат. О завершении этого дела можно будет узнать в следующих наших статьях.
А пока перейдем к делу № 2, у которого уже подведен счастливый итог (а вы еще думаете, нужен ли юрист по выкупу помещения, конечно да).
Ситуация заключается вот в чем: между Управлением (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 906 кв. м. Потом ООО как субъект малого и среднего предпринимательства обратилось в Администрацию с заявлениями о намерении выкупить объект недвижимости (гараж). А Администрация в ответ что сделала? Правильно, промолчала. Согласно ее пояснениям, ответ на заявление о намерении выкупить объект недвижимости не давался в связи с отсутствием подписи на заявлении. Во исполнение определения суда (которое было представлено в прошлом 2021 году) Администрацией доказательства получения заявления от без подписи заявителя не представлены.
А еще Администрация сообщила, что поскольку срок действия договора аренды установлен с 08.12.2015 по 07.11.2016, то заявитель не подходит под условия, установленные статьей 3 ФЗ-159.
А потом наш клиент – ООО также обратилось в Управление с заявлениями о намерении выкупить объект недвижимости (гараж). Ответным письмом ему указали, что прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2021 год не утверждался, в связи с этим продажа муниципального имущества не представляется возможной (каждый орган решает эту проблему как может, как видите). Суд предложил Управлению представить доказательства направления ответа в адрес заявителя, на что Управление ответило, что письмо вернулось ему ввиду отсутствия ООО по указанному адресу.
ООО разумно предположило, что бездействие Администрации в части принятия решения об отчуждении гаража и бездействие Управления в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества являются незаконными и обратилось сначала к юристам по выкупу помещения, ну а потом уже и в суд.
Что требовало ООО:
- признать незаконным бездействие Администрации в части принятия решения об отчуждении арендуемого ООО гаража и бездействие Управления в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- обязать Управление обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;
- обязать Администрацию принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке;
- обязать Управление направить ООО проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Ответчики (Администрация и Управление) направили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей, дело рассматривалось без их участия.
Спустя время, Администрацией был представлен отзыв на исковое заявление, выражающий несогласие с заявленными исковыми требованиями: Администрация указала, что спорный договор аренды заключен на срок с 08.12.2015 по 07.11.2016, учитывая указанные нормы права, срок действия договора истек 07.11.2016, в связи с чем, у истца не возникло преимущественное право на приобретение арендуемого спорного имущества. Кроме того, Администрация указывает, что требование о бездействии не подлежит удовлетворению, в обоснование прикладывает копии ответов на заявления истца.
Управление тоже не осталось в стороне и оставило отзыв на исковое заявление. Указало, что спорное нежилое помещение находится в собственности муниципального образования. Указали, что на момент обращения истца с заявлением о намерении выкупить объект недвижимости между сторонами договорные отношения отсутствовали, в связи с чем, в адрес заявителя был направлен мотивированный ответ о невозможности реализовать имущество.
Ну а после этого в суд поступили еще и дополнения к отзывам.
Суд решил возникший между сторонами спор следующим образом:
Во-первых, это самое важное – в пользу ООО (то есть в нашу). Ну а во-вторых теперь сами выводы судебного органа.
Довод относительно того, что договор аренды был заключен на год, а арендатор должен более двух лет непрерывно арендовать спорное помещение:
Закон № 135-ФЗ предоставляет преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
Согласно разъяснениям, приведенным в ППВАС РФ от 17.11.2011 № 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
На основании статьи 622 ГК РФ любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, что спорное имущество фактически не выбывало из владения и пользования заявителя в период действия договора и после истечения срока его действия.
Управлением в адрес Общества направлялись уведомления об оплате арендной платы в рамках договора от 08.12.2015 за период с 01.01.2017 по 31.03.2021.
Таким образом, в связи с тем, что Управлением не представлено доказательств прекращения договора аренды 08.12.2015, суд указал, что договор возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ.
Довод относительно того, что истец не соответствует требованиям, указанным в статье 3 ФЗ-159:
В пункте 1 Информационного письма разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).
После истечения срока действия договора аренды заявитель продолжал пользоваться спорным помещением, регулярно вносил арендную плату.
В свою очередь, доказательств совершения Управлением в дальнейшем каких-либо действий, направленных на прекращение арендных отношений и доказательств возврата помещений арендодателю не имеется.
На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что заявитель не утратил преимущественное право приобретения спорного имущества, поскольку на момент подачи заявления о выкупе и на настоящий момент договора аренды является действующим.
Материалами дела подтверждается и ответчиками не оспаривается, что ООО относится к категории субъектов малого предпринимательства, а задолженность по арендной плате за арендуемое имущество у ООО отсутствует.
Доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона No 159-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на день обращения заявителя с соответствующим заявлением, материалы дела не содержат.
Арендуемое заявителем недвижимое имущество на момент подачи заявления находилось во временном владении и пользовании Общества непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на момент подачи заявления.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что все условия соблюдены ООО.
И вот сам результат:
Таким образом, необходимо понимать, что администрация может придумывать каждый раз абсолютно разные поводы для продолжения спора. Однако есть закон, внимательно и тщательно изучая который можно опровергнуть доводы ответчика. Исследование и анализ норм – это работа юриста (как и участвовать в судебных заседаниях). В этой связи важно найти квалифицированного специалиста, работа с которым даст реальный результат. Об итогах нашей работы мы не говорим голословно, мы показываем реальные документы и решения судов. Выбирая верный путь, выбирайте специалистов. А мы всегда на связи с вами.