Сопровождение сделки с недвижимостью (покупка, продажа, найм)
Стоимость услуги
35 000 рублей
Статьи по теме
В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.
Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:
— расторжение договоров аренды через суд
— выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа
— регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему
Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.
- Расторжение договоров аренды через суд
Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.
Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):
То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.
Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:
— объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок
— преимущественное право не исключено договором аренды
— арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)
— арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова
— арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду
А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:
а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды
б) нарушение целевого назначения имущества
в) существенное ухудшение состояния объекта
г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата
д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)
Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:
При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.
Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.
- Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа
Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:
⇒ Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!
Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:
а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)
в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.
В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.
Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.
Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:
Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.
Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.
Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.
Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.
Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.
- Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему
Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.
Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.
Для оформления аренды потребуется:
— нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)
— договор аренды (составляется нашими юристами)
— акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)
За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).
Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие «экстерриториальное заявление». То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.
Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).
Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.
В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).
На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:
Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.
Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.
При покупке недвижимости приобретатели зачастую сталкиваются с необходимостью внесения предварительной суммы в определенном размере. Однако важно понимать, что передача одной и той же суммы при определенных условиях может иметь различную правовую природу. Нередко люди обращаются к юристам с вопросом, что лучше: задаток или аванс при покупке квартиры? Скажем сразу, что ответить однозначно на этот вопрос нельзя. Мы можем лишь разъяснить, в чем состоит сущность каждого из платежей, рассказать об отличиях задатка от аванса, а выбирать уже Вам. Конечно, у нас есть и кое-какие важные практические советы, с которыми рады будем Вас ознакомить далее в статье.
https://www.instagram.com/p/CZRzKqhrcyf/
Казалось бы, нет ничего проще, чем открыть Гражданский кодекс РФ и черным по белому прочитать, что же такое задаток и что же такое аванс. Но невооруженный взгляд (а точнее, взгляд человека, не снабженного оружием в виде юридического образования) вряд ли сможет выявить разницу.
Согласитесь, выяснить из этих определений, что лучше, задаток или аванс, не представляется возможным. В обоих случаях мы видим, что вносится некий предварительный платеж, который засчитывается в счет обусловленной соглашением суммы.
Так в чем же сущностная разница, что выбрать: задаток иди аванс при покупке квартиры?
Задаток
Прежде всего стоит отметить, что задатку свойственна обязательственная характеристика, он носит обеспечительный характер, выполняет защитно-компенсационную и стимулирующую функцию.
Покупатель квартиры передает продавцу определенную денежную сумму в доказательство заключения договора, а также его обеспечения. Проще говоря, если Вы вносите задаток, то одновременно принимаете на себя обязанность выполнить действия по заключению договора. Задаток остается равнодушным к определению экономически слабой стороны, этот платеж одновременно защищает обе стороны договора (из этого, однако, есть некоторое изъятие, касающееся факта возврата задатка, но об этом чуть позже).
Важно отметить, что, выбирая такой способ обеспечения обязательств, как задаток, необходимо заключать отдельный договор задатка, в котором нужно четко установить сумму задатка, цену квартиры, в счет которой передается задаток, и прочие формальности (дата, подписи и т.д.).
NOTA BENE! Упоминание и использование в договоре формулировки «задаток» еще не придает платежу правового значения этой категории. Если из условий соглашения не следует, что воля сторон была направлена конкретно на передачу задатка, то такой платеж будет признаваться авансом. Об этом прямо указано в ГК. Это и логично, ведь задаток в каком-то отдаленном абстрактном смысле можно представить как наручники, которые одновременно сковывают и продавца, и покупателя. Неосведомленные в юридических тонкостях стороны договора могут не придавать значения используемым в соглашении формулировках, именно от этого отталкивался законодатель, вводя эту норму.
Мы составили и прикрепили для наших читателей форму договора задатка, рекомендуем Вам ознакомиться с этим документом.
Важное отличие задатка от аванса зиждется в условиях и форме его возврата.
При определении судьбы предварительного платежа должны быть приняты во внимание условия, по причине которых договор купли-продажи недвижимости был расторгнут.
- Так, если сделка была прекращена по обоюдному согласию сторон, то сумма задатка в первозданном виде возвращается задаткодателю.
- Если же сделку пришлось отменить по вине покупателя, то продавец сохраняет за собой право на задаток и может его не возвращать.
- Но в случае же, если сделка была расторгнута по вине продавца, то последний обязан не только вернуть задаток, но еще и в двойном размере.
Такая вот нехитрая схема действия задатка. Если бы мы имели дело с авансом, то никаких разветвлений тут бы не было, аванс всегда подлежит возврату при расторжении договора (если иное не предусмотрено соглашением). Пожалуй, можно сказать, что именно это правило зачастую становится определяющим при выборе гражданином задатка или аванса при покупке квартиры.
⇒ Таким образом, задаток в первую очередь защищает как продавца, так и покупателя от недобросовестного поведения контрагента, то есть выполняет защитную функцию, иначе компенсаторную. Задаток призван компенсировать либо предоставить неблагоприятные последствия для кредитора, которые могут возникнуть вследствие неисполнения обязательства должником.
⇒Также задаток выполняет стимулирующую функцию, поскольку задаток побуждает должника исполнить обеспеченное обязательство надлежащим способом.
Подробнее об авансе
Как мы уже писали выше, аванс – это лишь предоплата, засчитываемая в счет суммы будущей покупки недвижимости. Важно понимать, что аванс не несет в себе ни обеспечительной, ни защитно-компенсаторной функции и оттого не дает никаких гарантий обеим сторонам. В этом и есть отличие задатка от аванса. Конечно, это необходимо учитывать при выборе между задатком или авансом при продаже квартиры, ведь, используя аванс, можно столкнуться с определенными финансовыми рисками.
Например, покупатель рассчитывал на покупку определенной квартиры, с определенным расположением, определенного метража. Закупил определенное количество строительных материалов для ремонта, возможно, успел даже устроить детей в садик или школу поближе к будущему дому. И вдруг продавец решает расторгнуть договор, просто возвращает аванс, и его не волнуют Ваши возможные убытки.
Конечно, и задаток не всегда мог бы решить проблему. Все зависит от суммы. Многие юристы советуют стараться договориться на уплату как можно меньшего размера предварительного платежа, чтобы лишний раз не рисковать. Это оправданно. Но если есть сомнения в добросовестности действий продавца, возможно, есть смысл договариваться уже о более внушительных суммах, ведь в случае вины продавца последнему придется возвращать Х2. Одним словом, ответить, что лучше, задаток или аванс, нельзя, нужно отталкиваться от обстоятельств.
Но есть и еще один инструмент. Позволим себе немножко выйти за рамки статьи :)
И название этого инструмента – обеспечительный платеж.
В чем состоит его суть? По своей природе он похож на задаток. Однако обеспечительный платеж, как мягкий пластилин в руках контрагентов, может формировать совершенно разные условия и формы его возврата. Отнюдь не обязательно продавцу возвращать двойную сумму платежа при отказе последнего заключить договор, равно как покупатель не всегда лишится всей предварительно уплаченной суммы. Стороны сами определяют эти размеры, самостоятельно «лепят» условия. Так, задаток используют в качестве рычага давления, гарантии заключения основного договора купли-продажи. Обеспечительный платеж же – инструмент более пластичный, подходит для регулирования выполнения всяких договорных обязательств.
Инструмент это действительно хороший. Так же, как и задаток, защищает обе стороны. Но вот используют его не так часто. В чем таится причина, неясно. Быть может, не все знают о его существовании или же просто не понимают природу этого платежа.
Итак, если перед Вами остро стоит вопрос, что выбрать, задаток или аванс при покупке квартиры, дадим следующий совет.
— Если сделка серьезно Вами обдумана, Вы к ней готовы, готов и контрагент, но Вы хотите обезопасить себя, установить обоюдную ответственность, выбирайте задаток.
— Если ситуация менее серьезная, и Вас не пугают возможные изменения, можно воспользоваться и предоплатой в виде аванса. Но помните – здесь никаких гарантий. Что лучше, задаток или аванс, решать Вам.
Форма договора задатка, риски, размер
Независимо от уплачиваемой суммы, договор задатка должен заключаться в письменной форме, будь то 5000 рублей или 200 000.
В договор необходимо включить подробное описание характеристик передаваемой недвижимости, сумму задатка, срок, на который он вносится, условия возврата, также подлежат внесению паспортные данные сторон, условие о неодобрении кредита банком, если квартира передается в ипотеку, и другие пункты.
Не бойтесь писать много. Чем четче, точнее, конкретней Вы распишете условия, тем безопасней.
Предостерегая возможные неприятности, сразу скажем Вам, что зачастую продавцы отказываются вернуть задаток в случае, если банк не одобрил ипотеку. Важно понимать, что решение банка не стоит в зависимости ни от поведения продавца, ни от поведения покупателя, поэтому отказ вернуть денежные средства будет считаться неправомерным. В таком случае вернуть задаток придется через суд.
Решая вопрос при выборе между задатком или авансом при продаже квартиры, в обоих случаях необходимо сохранять бдительность. Прежде всего это заключается в проверке на добросовестность своего контрагента. Если Вы покупатель, убедитесь, что продавец действительно является собственником жилья, например, попросите предоставить выписку из ЕГРН.
Иначе Вы рискуете не по собственной воле стать кредитором своего продавца. Мошенники иногда пользуются следующей схемой: берут аванс за квартиру, затем резко пропадают, покупатель идет в суд, суд встает на его сторону, обязует должника вернуть деньги, последний это требование соглашается выполнить лишь на условиях помесячной оплаты (при сумме аванса в 100 000 рублей обязуются выплачивать ежемесячно по 10 000 рублей под тем предлогом, что все остальное он уже успел потратить). То же самое и с задатком. При нынешних кредитных ставках мошеннику иногда проще частями вернуть двойной размер задатка, нежели чем долг в банк со всеми процентами.
Прибегая к задатку или авансу при покупке квартиры, не забывайте также составлять расписку о факте передаче денег. В ней укажите паспортные данные, сумму, природу и назначение передаваемой суммы, проставьте дату и подписи.
Мы кратко описали, в чем же состоит разница между задатком и авансом, также рассказали и про такой довольно полезный инструмент, как обеспечительный платеж. Ответить, что лучше, нельзя. Нужно отталкиваться от конкретных обстоятельств, от каждой определенной ситуации. Надеемся, что наша небольшая инструкция поможет Вам при выборе. Если у Вас остались вопросы, нужна консультация специалиста, наши юристы всегда будут рады Вам помочь.
Успешные дела
Говорят, что выгодная сделка, как для покупателя, так и для продавца, та, в которой обе стороны думают, что им удалось друг друга обмануть. По логике, это применяется также и к продаже квартиры, если есть исполнительное производство, только вот не задача: именно по правилам этой игры может получиться так, что одна из сторон окажется в тотальном проигрыше и вовсе потеряет все. В этой статье мы объясним вам, как влияет исполнительное производство при покупке квартиры, в какой последовательности безопасно покупать/продавать недвижимость, если есть долги у продавца квартиры. А также ответим, какие меры защиты есть у покупателя или кредитора, что одному из них делать при нарушении его прав. Рекомендуем вам обратить внимание, что это не единственная наша статья на эту тему, с другой вы можете ознакомиться здесь. Начнём.
Высшую школу пилотажа не освоить без простого взлёта с полосы, поэтому начнём с ввода в курс дела и основных определений.
Есть собственник – это лицо, владеющее, в нашем случае, недвижимым имуществом – квартирой. Он согласно ст. 209 ГК РФ имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться ею. В силу жизненных обстоятельств собственник имущества может приобрести (в плохом смысле этого слова) статус должника.
Есть и должник – это обязанное кому-либо лицо, в нашем случае долг зафиксирован решением суда и уже есть исполнительное производство. Однако для кредитора – лица, предоставившего долг, после решения суда в его пользу все только начинается. После выигранного суда кредитору откроется возможность обратиться по месту жительства ответчика в Федеральную службу судебных приставов, чтобы они могли запустить исполнительное производство. Проще говоря: служба начнет принудительно возвращать долги – описывать собственность должника, арестовывать имущество и так далее. Однако дело в том, что денег может и не быть, а квартира будет единственной жилой площадью должника.
Естественно, судебным приставам не получится реализовать единственное жильё согласно ч.1 статьи 446 ГПК РФ. При всём этом, данное не означает, что эту недвижимость нельзя арестовать, то есть лишить права распоряжения собственника этого жилья, что и происходит. Собственник даже не может сдавать квартиру в аренду, зато имеет законное право проживать в ней. О том, что наложен арест должник может узнать через органы МФЦ или спустя 5 дней наложения санкции — ему просто придёт оповещение. Зачем нужна эта процедура? Чтобы должник не распродал всё своё имущество и не ушёл “в закат” от всех своих кредиторов
Тут у должника, чтобы погасить долг, появляется желание продать квартиру (осознаёт соразмерность, о ней поговорим позже), и он становится продавцом, а у покупателя появляется желание купить. Так и возникает явление «продажа квартиры, если есть исполнительное производство”. Но вот все-таки: долги у продавца квартиры – это приговор или нет? Конечно же нет, а теперь обсудим последовательность купли-продажи квартиры с обременением в виде ФССП. Тут как в песне: “Рухнет мир напополам”, то есть мы рассмотрим, как безопасную продажу квартиры, если есть исполнительное производство, так и покупку.
Вообще возможно избежать всех этих проблем, обратившись к юристам, которые проверят чиста ли юридически квартира или нет. Дело в том, что эта услуга не только позволит вас сэкономить деньги в перспективе, но и самый ценный ресурс для человека – время. Вам не нужно будет ломать голову над тем: есть ли арест на квартире, заложена ли она и прочее. Кстати, мы предоставляем данную услугу.
Если у продавца есть исполнительное производство здесь важно понимать следующее: наложен ли арест/запрет регистрационных действий на недвижимость или нет. Если он есть, то вы ни коим образом без снятие таких ограничений не сможете ни купить эту квартиру, ни продать её, выход только один – для начала снять арест.
Как и упоминалось ранее, квартирой можно будет распорядиться только в случае погашения задолженности — устранения причины наложения ареста. В противном случае, сделку забракуют на стадии регистрации недвижимого имущества. Долги у продавца квартиры можно оплатить следующим образом:
- на сайте Федеральной службы судебных приставов;
- в банкоматах;
- через судебного пристава-исполнителя.
В хорошем случае через 3 дня с квартиры снимут арест, соответственно вам возвратят ваше право распоряжения: со спокойной душой продавайте жилую площадь.
И теперь самый главный вопрос: откуда взять должнику деньги для погашения долга, чтобы арест был снят? Вернее не так: как использовать деньги покупателя для погашения долга и снятия ареста?
Если у продавца есть исполнительное производство, то известны 3 способа покупки квартиры с задолженностью:
- С использованием задатка – вносится первый взнос, который оплачивает задолженности, а затем второй – общую стоимость квартиры. Тут же и отметим, что юрист поможет вам зафиксировать вашу договорённость;
- Перевод долга с продавца на покупателя. Последний гасит долг и затем покупает недвижимость. Опять же, крайне необходима юридическая подковка, а то можно так и в минус уйти;
- С помощью контракта в банке: суть в том, что в две ячейки кладут сумму: на оплату долгов и покупку самой, допустим, квартиры. Соответственно продавец-должник после оплаты долгов предъявляет документы в банк о совершенном действии, после чего ему открывают первую ячейку. Когда право собственности установлено на покупателя, продавец забирает сумму со второй ячейки.
Ещё раз, акцентируйте своё внимание, что вам необходимо будет составить верно документы. Мы предоставляем такие услуги.
Теперь ответим на вопрос: а каким образом погасить долг, если деньги мы получили, например, с помощью одного из вышеуказанных способов. Все просто: мы пользуемся теми же способами оплаты, которые упоминались ранее. Только вот исполнительное производство при покупке квартиры может не закончиться, в этих ситуациях следует:
- Направить судебным приставам копию квитанции об оплате;
- Связаться с судебным приставом-исполнителем.
Если и это не помогает, то необходимо будет связаться с управление федеральной службы судебных приставов (УФССП) по месту вашего проживания (УФССП по гор. Москве, например) и составить обращение, указав в нем вашу квитанцию.
Соответственно в перечисленных ранее ситуациях исполнительное производство прекращается при покупке квартиры. Разобравшись с покупателем и должником-собственником нас интересует вопрос: а каким образом кредитор может защитить себя от продажи имущества собственником?
Напомним ещё раз: есть долг и, например, постановление суда, а денег нет – должник будет отдавать своим имуществом задолженность. Однако и тут порой всё доходит до абсурда: кредитор лично бегает и выискивает имущество должника и у него даже быстрее это получается сделать, чем у федеральной службы судебных приставов. Это всё, не считая того, что в каждой структуре есть свои не очень честные люди, которые могут сделать вид, что не нашли какую-либо собственность должника. Так как же может защитить свои кровные кредитор? Есть пару способов, как это сделать.
Первый – это написать жалобу начальнику отдела судебных приставов. В ней мы ссылаемся на некачественную работу сотрудника. Однако, нам могут спокойно отказать или просто дать другого пристава исполнителя. Но данная жалоба схожа с досудебным требованием – данный этап, в случае удовлетворения решит нашу проблему очень быстро, а в ином – послужит доказательством в суде. Она будет иметь следующую структуру:
- Фактические обстоятельства дела – пишем о том, что вообще произошло и какие лица были задействованы;
- Указываем основания нашей жалобы, например, одним из них можно указать документ приказ ФССП РФ от 12.04.2011 № 124, в котором указывается неотъемлемое качество судебного пристава как “Добросовестность”;
- В требованиях указываете, чтобы имущество должника как можно быстрее было арестовано и реализовано с целью возмещения долгов, а судебного пристава привлекли к ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей;
- В приложениях прикладываем обращения к приставу, а также сведения, которые вы могли найти об имуществе должника. Последняя информация, кстати, важна, она нам поможет доказать халатность пристава, если после этого он не предпримет действий.
Второй – это, как вы поняли, дорога в суд. На этом этапе мы уже должны будем получить к исполнительном листу завершающий акт, свидетельствующий о том, что взыскивать-то нечего. Далее прикладываем нашу жалобу, в которой мы уже указывали, что есть, допустим, квартира, на которую необходимо наложить арест и реализовать её, но пристав этого не сделал. Тем самым мы докажем его халатное отношение и сможем взыскать с ФССП нанесенные нам убытки.
Трудно не заметить, что на какой бы вы из сторон в этой теме не были – это будет очень большая возня с документами, нервотрёпка и потеря времени без нужных знаний. По этой причине, мы рекомендуем вам обращаться к нам – мы решим вашу проблему и поможем избежать негативных эмоций.