Сопровождение сделки с недвижимостью (покупка, продажа, найм)

В жизни каждого человека рано или поздно наступает момент, связанный с покупкой квартиры. Никто не будет спорить, что к этому делу надо относиться с полной серьёзностью, и, чтобы уберечь себя от неблагоприятных последствий и гарантировать себе успешную покупку долгожданной квартиры, лучше всего обратиться к юристу по сопровождению сделки с недвижимостью. Только юрист сможет проверить юридическую чистоту Вашей квартиры, чтобы она не досталась Вам с различными обременениями и «сюрпризами», а ведь и такое может быть. Нередко покупка квартиры заканчивается тяжёлыми и долгими судебными разбирательствами, дополнительными денежными и временными затратами. Чтобы всего этого избежать, необходимо проверить квартиру до покупки.

Проверка квартиры до покупки- процесс не из самых легких, нередко многие юристы, у которых отсутствует опыт в этой сфере, не видят очевидных вещей, что приводит к неблагоприятным последствиям, поэтому обращаться необходимо только к тем специалистам, за плечами которых большая практика в проверке юридической чистоты квартиры.

Проверка юридической чистоты квартиры- наш ключевой вектор деятельности, поэтому обращаясь к нам, Вы получаете только грамотную и квалифицированную помощь. Сейчас поподробнее расскажем Вам о том, что конкретно мы делаем, чтобы проверить Вашу квартиру до покупки.  Итак, прежде всего, юристу, который будет сопровождать Вашу сделку, необходимо узнать адрес объекта недвижимости и контакты продавца, можно даже электронную почту, всё остальное мы сделаем сами.

Всю информацию Вы присылаете нам дистанционно, Вам не нужно никуда приезжать, Вы сэкономите себе время. Ещё важно подчеркнуть, что мы не выезжаем на сам объект, мы не будем допрашивать продавца или проверять внешний вид квартиры, так как для нас важнее провести юридическую проверку квартиры (если сделать это некачественно, Вы рискуете потерять и деньги, и саму квартиру!), а сделать мы это можем и дистанционно.

Далее мы запрашиваем и проверяем следующие документы продавца:

 – паспорт собственник, чтобы узнать действителен ли он;

 – правоустанавливающий документ, благодаря которому продавец стал собственником;

 – справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, чтобы уберечь Вас от различного рода долгов, ведь вряд ли Вы хотите покупать квартиру с подобными обременениями;

–  выписку из домовой книги, финансового лицевого счёта, чтобы Вы знали есть ли зарегистрированные лица в квартире, потому что при их наличии, Вам придётся выписывать их через суд;

– нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на отчуждение квартиры или заявление об отсутствии брачных отношений, чтобы в дальнейшем исключить риск оспаривания сделки супругом/супругой.

Далее мы сами закажем выписку из ЕГРН, чтобы узнать основные характеристики квартиры, опять-таки, чтобы убедиться в отсутствии всех подводных камней, и вторую выписку из ЕГРН о переходе прав. Последнюю выписку заказать самостоятельно у Вас не получится, но она имеет большое значение для проверки Вашей квартиры, так как покажет нам кто и в какое время был собственником интересующей Вас квартиры, именно поэтому мы не пренебрегаем возможностью её получить. Любая информация, которую мы запрашиваем достоверна, в этом Вы можете абсолютно не сомневаться, так она исходит из официальных, независимых источников, на которые Вы и мы точно можем полагаться.

После вышеизложенных действий, юрист при покупке квартиры займётся проверкой Вашего договора, если он есть, так как бывают случаи, когда риэлтор его предоставляет, если же он отсутствует, то мы предоставим Вам форму договора купли-продажи и сами его заполним. Конечно же мы не забудем проверить и самого собственника квартиры, а именно запросим справки из психоневрологического и наркологического диспансера, чтобы мы абсолютно точно были уверены, что Вы заключаете сделку с дееспособным лицом, и, что в дальнейшем возможности оспорить сделку по причинам недееспособности собственника квартиры не будет. Также важным аспектом проверки квартиры до покупки является проверка задолженности собственника квартиры. Так мы предостережём Вас от взыскателей, которые в дальнейшем могут оспорить эту сделку. Более того, юрист при покупке квартиры проверит, соответствует ли продавец критериям лица, которое находится на стадии признания его банкротом или же лицом, которого уже признали таковым. Данная информация позволит Вам обезопасить себя от дальнейшего оспаривания сделки по причинам того, что собственник хотел намеренно избавиться от имущества.

Далее обозначим круг моментов, которые юрист при покупке квартиры ни за что не упустит из виду, и, что точно будет проверено:

-наличие в квартире несовершеннолетних детей. Грамотный юрист обязательно проверит факт того, чтобы эти дети были выписаны законным путём из квартиры;

-продавец вашей квартиры- человек пожилого возраста, на это также следует обратить внимание, так как нередко пожилые люди совершают такие сделки, находясь в недееспособном состоянии (а мы помним, что заключать сделку можно только с дееспособным лицом);

-если Вы имеете дело с бывшим супругом, юрист при проверке квартиры обязательно проверит был ли выписан бывший супруг из квартиры. Например, супруги давно в разводе, бывший муж продаёт квартиру, из которой всё ещё не выписана его бывшая жена. Конечно на такой момент также следует обратить внимание; в такой ситуации также следует проверить был ли официально проведён раздел имущества, чтобы не столкнуться с тем, что второй супруг отказывается продавать квартиру (без этого согласия продажа квартиры невозможна);

-если Вы имеете дело с лицами, приговорёнными к лишению свободы или же в квартире прописаны такие лица;

-лица безвестно отсутствующие, либо признанные судом умершими;

-наличие возможных наследников квартиры (как по закону, так и по завещанию), которые просто пока не заявили свои права на наследство.

Подобные категории лиц юристом при проверке квартиры будут проверяться неоднократно, чтобы убедиться, что они не представляют ни Вам, ни Вашей сделке дальнейшей угрозы и не станут причиной признания покупки квартиры недействительно, и, конечно же, не затянут Вас в долгие и тяжёлые судебные разбирательства.

Совершая сделку по покупке недвижимости, в ней может фигурировать риэлтор, если же Вы обратились к нему за помощью, и должен фигурировать нотариус, так как он удостоверяет Вашу сделку. Но при этом необходимо пронимать, что эти лица не являются гарантией того, что Вы покупаете квартиру без обременений или, что она юридически чиста, так как ни нотариус, ни риэлтор не проверяют юридическую чистоту квартиры. К тому же, данные лица не напишут Вам никаких письменных заключений или же удостоверений, в отличии от юриста. Мы же ставим акцент на том, что по итогу нашей проверки квартиры до покупки Вы получите именно письменное консультационное заключение с плюсами и минусами предстоящей сделки. В этом заключении Вы получите рекомендации относительно того, стоит ли вам применять титульное страхование, стоит ли вообще Вам заключать данную сделку, и какие шаги Вам необходимо применять, чтобы себя обезопасить.

Мы понимаем, что на процесс покупки квартиры нужно потратить много времени и энергии, поэтому мы не затягиваем со всеми проверками, мы всё делаем быстро и качественно, а главное дистанционно. Юрист по сопровождению сделки с недвижимостью ответит на все интересующие Вас вопросы, он знает на что следует обращать внимание, и что требует более детальной проверки. У нас есть опыт в подобных делах, поэтому мы знаем с чем Вы можете столкнуться. По итогу вы получите консультационное заключение, из которого Вам будет понятно, стоит ли Вам покупать данную квартиру. В отличии от риэлтора, нотариуса или же банка мы даём реальные гарантии и несём ответственность за свою проверку. Мы приложим все усилия к тому, чтобы покупка Вашей квартиры состоялась!

В последнее время у граждан все чаще возникают вопросы относительно возможности обращения в суд с тем, чтобы выписать до приватизации из квартиры тех лиц, которые в ней больше не проживают. Такое желание вполне объяснимо, на то есть две причины:

1. приватизация осуществляется при получении согласия всех лиц, которые проживают в жилом помещении (по факту – лиц, которые в нем зарегистрированы). Нет согласия хотя бы одного из зарегистрированных лиц – никто не сможет приватизировать;
2. не хочется делится. Чем больше зарегистрированных лиц в квартире, тем меньшая доля в праве собственности Вам достанется. А зачем делится с тем, кто уже давно не проживает в данной квартире, ведь у Вас законное право не делать этого?

Начнем с основанного – мы можем сделать все комплексно, либо отдельную услугу:

1. выписать «неугодных» лиц;
2. приватизировать квартиру;
3. сопроводить процедуру продажи.

Прежде всего у граждан по этой категории дел возникают вопросы относительно того, как выписать через суд до приватизации бывших членов семьи и возможно ли это сделать? Отвечаем: выписать до приватизации можно как «действующих», так и бывших членов семьи. Однако следует учитывать, что если имеется возможность соблюсти формальность по признанию гражданина бывшим членом семьи до обращения в суд, то лучше это сделать (например, официально расторгнуть брак).

Следующим по популярности вопросом является следующий: как выписать через суд до приватизации несовершеннолетнего гражданина, который в квартире не проживает, и предоставляется ли такая возможность? Ответ: факт несовершеннолетия гражданина, постоянно не проживающего в жилом помещении, вовсе не «блокирует» право заинтересованного лица обратиться до приватизации в суд с иском с требованием выписать тех, кто постоянно в квартире не проживает. Специфика заключается в том, что нужно указать в исковом заявлении законного представителя такого несовершеннолетнего.

Определяя алгоритм действий, необходимых для того, чтобы выписать до приватизации квартиры тех, кто в ней не проживает, отметим следующее. В отличие от тех ситуаций, когда у жилого помещения собственник есть, по общему правилу, единственно возможным основанием для снятия гражданина с регистрационного учета выступает факт его отсутствия в жилом помещении, причем не временного, а постоянного. То есть если, например, гражданин на данный момент времени не проживает в квартире, потому что он уехал в командировку, то выписать его из квартиры до приватизации не представляется возможным.

Если Вы хотите перед приватизацией выписать тех, кто не проживает в квартире постоянно, то рекомендуется сначала попытаться договориться с такими гражданами. Для этого нужно составить письмо (уведомление), в котором будет излагаться просьба выписаться из помещения до приватизации добровольно. В таком письме важно указать дату, до наступления которой такой гражданин должен выписаться из жилого помещения. Данное письмо желательно отправить по почте с уведомлением о вручении. Конечно, допускается вручить его лично в руки, но в таком случае на втором экземпляре письма, который остается у Вас, такой гражданин должен поставить дату и свою подпись.

Допустим, попытка договориться мирным путем не удалась. Может быть, такую попытку делать даже бессмысленно, если, к примеру, Вы не знаете, где гражданин сейчас проживает. В таком случае выписать до приватизации поможет только суд.

Стоит обратить внимание на то, что жилищное законодательство РФ не называет конкретные обстоятельства, которые способствуют принятию судом решения в пользу гражданина, который до приватизации обратился в суд с тем, чтобы выписать из квартиры «мнимых» жильцов. Поэтому будем исходить из того, что подсказывает нам на сегодняшний день практика. Позиция Верховного Суда РФ заключается в том, что, обращаясь в суд с подобными требованиями, истец должен прежде всего доказать факт добровольного выезда ответчика из квартиры, неоплаты им коммунальных услуг.  Кроме того, к наиболее существенным фактам суды относят наличие у ответчика в пользовании другой квартиры или иного жилого помещения (это мы сможем выяснить). При этом следует иметь в виду, что суд не может отказать в удовлетворении Вашего иска только лишь по тому основанию, что у ответчика отсутствует право пользования другой квартирой либо право собственности на нее.

Итак, для того чтобы выписать до приватизации из квартиры «мнимых» жильцов, важно выстроить целую систему доказательств, которые подтверждают: 1) ответчик выехал из квартиры добровольно; 2) отсутствие ответчика в квартире носит постоянный характер.

В первую очередь найдите тех граждан, которые могут дать свидетельские показания по данному делу. Например, свидетелями могут стать граждане, которые проживают с Вами в одном и том же многоквартирном доме или, лучше всего, подъезде.

Далее нужно составить акт осмотра жилого помещения, в котором будет отражено следующее: 1) кто прописан в данной квартире или ином жилом помещении; 2) кто на данный момент времени в ней проживает фактически и др. После того, как данный акт будет подписан свидетелями, нужно удостоверить его в управляющей компании, ТСЖ и т.п. Данный акт впоследствии необходимо приложить к исковому заявлению.

Непосредственно в исковом заявлении нужно указать, какой период времени ответчик в квартире не проживает, остались ли в квартире его личные вещи, кто производил оплату коммунальных услуг, где и с кем ответчик проживает на данный момент времени (если об этом есть какие-то сведения) и т.п.

Выше мы охарактеризовали общее правило того, как выписать через суд до приватизации тех, кто постоянно не проживает в квартире. Но есть и исключительные случаи, которые касаются лишь бывших членов семьи гражданина, обладающего статусом нанимателя. Так, если данное лицо регулярно нарушает права и законные интересы гражданина, имеющего статус нанимателя, или членов его семьи (например, слушает музыку в ночное время на большой громкости), то в этом случае также можно потребовать в судебном порядке принудительно выписать его из квартиры.

Итак, если у Вас возникла потребность в обращении в суд с иском для того, чтобы выписать из жилого помещения «мнимых» жильцов для беспрепятственной реализации процедуры приватизации, то обращайтесь за помощью к нам. Мы не только дадим правовую оценку Вашей ситуации, но и также поможем Вам в составлении искового заявления и формировании необходимой доказательственной базы.

На самом деле, выписать человека из квартиры не просто. Если юрист скажет Вам, что это плевое дело, то у Вас есть все основания сомневаться в его квалификации. О сложности таких категорий дел говорит тот факт, что сделать это можно только в суде. И в суде будет участвовать прокурор, чтобы права выселяемого не были нарушены. Фактически, его выписка означает, что человек превращается в БОМЖа. А в этом государство не заинтересовано, поэтому, нужно будет собрать большую доказательственную базу, чтобы выселить его и спокойно приватизировать квартиру.