Сопровождение сделки купли-продажи земельного участка

Отказать в приватизации нельзя, но публично-правовые препятствия имеют место быть

«Малая приватизация» по закону № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства исключительное право — приобрести в собственность арендуемые ими нежилые помещения из государственного или муниципального фонда без проведения торгов. Однако на практике даже при безупречном соблюдении всех формальных условий со стороны предпринимателя уполномоченные органы нередко отказывают в реализации этого права, что вынуждает арендаторов обращаться за судебной защитой.

Яркой иллюстрацией подобной ситуации служит дело из нашей практики. Наш доверитель, являясь субъектом МСП и добросовестно арендуя гараж более двух с половиной лет при своевременной оплате, обратился в администрацию с заявлением о выкупе. Объект не входил в ограничительные перечни, все требования закона были выполнены, однако последовал немотивированный отказ.

В судебном процессе администрация пыталась обосновать своё решение формальными претензиями, утверждая, например, о недостатках в оформлении заявки. Однако суд отметил, что эти доводы не были подкреплены доказательствами. Более того, суд установил, что хотя исходный договор аренды был заключен на год, в силу положений ст. 17.1 Закона о защите конкуренции он автоматически продлевался, что подтверждалось многолетним фактическим принятием арендных платежей администрацией (дело № А80-278/2021). Таким образом, судебные инстанции полностью поддержали законные требования предпринимателя.

Эта история демонстрирует, что первую формальную преграду — получение решения о признании права на выкуп — преодолеть возможно. Однако на этом путь не заканчивается. Даже после положительного судебного акта местная администрация может продолжить противодействие на следующем критическом этапе — определении выкупной цены и согласовании условий договора купли-продажи.

Распространённой практикой становится установление цены, которая в разы, а иногда и на порядок превышает реальную рыночную стоимость объекта, что по сути является скрытой формой саботажа законных процедур. Следовательно, успешная реализация права на «малую приватизацию» требует не только победы в суде о признании самого права, но и готовности к последовательной защите интересов на всех последующих стадиях, включая оспаривание необоснованно завышенной выкупной стоимости.

Срок обращения в суд за выкупом

Закон № 159-ФЗ, регулирующий вопросы «малой приватизации», предусматривает действенные механизмы защиты прав предпринимателей в случаях, когда уполномоченный орган необоснованно завышает стоимость выкупаемого имущества. Для оспаривания такой цены предприниматель вправе и обязан обратиться с иском в арбитражный суд с требованием о её пересмотре и установлении в размере, соответствующем рыночной стоимости.

Ключевое значение здесь имеет строгое соблюдение процессуальных сроков: предприниматель обязан либо подписать полученный от администрации проект договора купли-продажи, либо направить в суд иск о снижении выкупной цены в течение тридцати календарных дней с момента получения этого проекта. Пропуск данного срока влечет за собой утрату преимущественного права на выкуп конкретного объекта по данному конкретному заявлению, однако, как подтверждает судебная практика, не лишает предпринимателя права инициировать процедуру заново, подав новое заявление в административный орган.

Ярким примером является правовая позиция, сформированная Верховным Судом Российской Федерации. Муниципальные образования нередко пытались трактовать пропуск тридцатидневного срока как безвозвратную потерю права на приватизацию вообще, утверждая, что предприниматель лишается возможности повторно обратиться с заявлением.

Однако Верховный Суд в Определении от 29 января 2019 года по делу № 304-КГ18-15768 однозначно отверг этот подход, указав, что предприниматель сохраняет право на повторную подачу заявления о выкупе, независимо от того, по чьей инициативе была прекращена предыдущая процедура. Суды также последовательно признают несостоятельными ссылки органов власти на ведомственные разъяснения, противоречащие федеральному закону, как это было с письмом Минэкономразвития от 14 августа 2018 года № Д13и-442, которое не было официально опубликовано и носило лишь рекомендательный характер.

Так, законодательная конструкция обеспечивает баланс: с одной стороны, она устанавливает жесткий месячный срок для активных действий по оспариванию цены в суде, стимулируя предпринимателя к оперативности, а с другой — не допускает злоупотреблений со стороны публичных собственников, позволяя предпринимателю, пропустившему этот срок, начать процедуру выкупа заново, не утрачивая само право на приватизацию как таковое. Это означает, что тактическая неудача на одном этапе не закрывает стратегическую возможность достичь цели — приобрести арендуемое помещение в собственность.

Содержание иска, способы обоснования недостоверности отчета об оценке арендуемого имущества

В качестве ответчиков по иску об оспаривании выкупной стоимости необходимо указывать как орган местного самоуправления (администрацию), с которым заключен договор аренды, так и оценщика, подготовившего оспариваемый отчет об оценке. Иск подается в арбитражный суд по месту нахождения одного из ответчиков, что определяется общими правилами территориальной подсудности. Государственная пошлина при подаче такого имущественного требования, не подлежащего оценке, составляет 50 000 рублей в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Основной задачей искового заявления является доказывание необоснованности и неправомерности установленной администрацией выкупной цены объекта недвижимости. Для опровержения представленного отчета об оценке существует несколько ключевых процессуальных методов.

Первый метод — представление заключения независимого специалиста, которое, в отличие от судебной экспертизы, подготавливается до суда по инициативе стороны. Такое заключение помогает продемонстрировать суду наличие существенных сомнений в достоверности и методической корректности первоначальной оценки, создавая убедительные основания для назначения судебной экспертизы.

Второй подход — подготовка рецензии на отчет оценщика силами другого профессионального оценщика. Рецензия представляет собой детальный критический анализ, выявляющий нарушения методики, некорректный подбор аналогов, ошибки в применении поправочных коэффициентов и иные недостатки, которые ставят под сомнение объективность выводов. Её цель — убедить суд в невозможности использования спорного отчета и необходимости проведения полноценной экспертизы.

Третий вариант — подготовка собственных мотивированных возражений истца против отчета. Этот способ допустим законодательством и позволяет экономить ресурсы, однако требует от предпринимателя или его представителя глубокого погружения в оценочную методику и тщательной аргументации каждой претензии.

Четвертый и наиболее распространенный способ — заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы. В ходатайстве необходимо четко сформулировать вопросы эксперту, предложить кандидатуру экспертной организации или конкретного эксперта, подтвердив их квалификацию, а также представить доказательство внесения денежных средств на депозитный счет суда для оплаты экспертизы. Квалификация эксперта должна быть подтверждена документально, а экспертная организация — соответствовать требованиям законодательства и стандартов. Начиная с 2022 года, при перечислении средств на депозит суда в платежном документе в обязательном порядке указывается специальный код бюджетной классификации (КБК), который можно уточнить на официальном сайте соответствующего арбитражного суда.

Возможные основания проведения повторной оценочной экспертизы

Судебная экспертиза, назначенная по инициативе арбитражного суда, завершается представлением официального заключения, в котором определяется рыночная стоимость помещения на дату, установленную для его выкупа. В случае несогласия одной из сторон с выводами эксперта суд вправе вызвать его в судебное заседание для предоставления необходимых пояснений. Также при наличии достаточных оснований суд может назначить повторную экспертизу, поручив её проведение другому эксперту или экспертной организации, либо дополнительную экспертизу, которую проводит тот же эксперт для исследования новых обстоятельств или уточнения ранее данных ответов.

В случае успешного оспаривания истцом выкупной стоимости, установленной администрацией, суд выносит решение, которым фиксирует подлежащую уплате цену помещения. Именно эта сумма является обязательной к оплате предпринимателем в пользу органа местного самоуправления для перехода права собственности на объект.

Судебная практика различных регионов России подтверждает возможность значительного снижения первоначально заявленной выкупной стоимости. В частности, предприниматель, встретивший отказ администрации в согласовании разумной цены, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи на предложенных им условиях. Арбитражные суды, ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженную в постановлении № 11657/11, удовлетворяют такие требования. Примером служит дело № А28-8694/2020, рассмотренное Арбитражным судом Кировской области 11 ноября 2020 года.

Что касается порядка оплаты, предприниматель вправе выбрать единовременный расчёт или рассрочку платежа с внесением средств ежемесячно либо поквартально, причём этот выбор является его прерогативой, а не администрации. В случае предоставления рассрочки на объект недвижимости в силу закона возникает залог в пользу продавца (администрации) до момента полной оплаты. При этом требование администрации об обязательном страховании объекта на период рассрочки является неправомерным, что подтверждено, например, решением Арбитражного суда Московской области от 31 июля 2020 года по делу № А41-12205/2020.

Важным аспектом является освобождение выкупной стоимости от обложения налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ. Следовательно, рыночная стоимость, определяемая в рамках судебного спора, указывается без учёта НДС. Данный подход находит своё отражение в судебной практике, как, например, в решении Арбитражного суда Омской области от 17 февраля 2020 года по делу № А46-2653/2019.

Текущее дело нашего доверителя

В рамках настоящего судебного разбирательства детально исследуется ситуация, связанная с определением необходимой площади земельного участка для эксплуатации нежилых зданий. На наш взгляд, позиция ответчика (Администрации) лишена какого-либо технико-экономического обоснования. Единственным принципом, которым руководствовался ответчик при формировании участка, было предоставление площади «максимально малой», без проведения какой-либо оценки её достаточности для нормального использования конкретных капитальных объектов.

Предметом спора стали два нежилых складских помещения, расположенные в отдельных зданиях. Общая площадь этих помещений составляет 319,6 квадратных метров (209,4 кв. м + 110,2 кв. м). Администрация предложила к предоставлению земельный участок площадью 752 кв. м. На первый взгляд, эта цифра более чем вдвое превышает площадь застройки, однако такой формальный подсчёт не учитывает функциональное назначение объектов. Для складских помещений критически важны не только «пятно застройки», но и зоны для маневрирования и загрузки транспорта, безопасные проезды, места для временного хранения товаров и соблюдение противопожарных разрывов. С учётом этих требований выделенная площадь в 752 кв. м не должна быть признана ни необходимой, ни достаточной для полноценной и безопасной эксплуатации складов.

Ключевым аргументом, подтверждающим данные выводы, стали сами договорные отношения сторон. Истец (Заявитель) и Администрация ранее заключили договоры аренды, в которых прямо указано, что арендатор пользуется двумя зданиями и земельным участком, на котором они расположены. Сам факт заключения таких договоров означает, что стороны, как равноправные участники гражданского оборота, определили и согласовали, что для эксплуатации именно этих зданий требуется использование земельного участка конкретной, оговоренной контуром аренды, площади. Заявитель добросовестно вкладывал средства и вел деятельность, рассчитывая именно на эти согласованные условия пользования. Таким образом, действия ответчика по выделению участка заведомо малой и недостаточной площади нарушают не только градостроительные нормы, но и принцип сохранения установленного договором положения вещей (принцип «стабильности гражданского оборота»), на который вправе был рассчитывать предприниматель.

В нашем деле возникли следующие фактические обстоятельства:

Помимо перечисления фактологии мы отразили в своем исковом заявлении и правовое обоснование:

Как итог, мы потребовали проведения новой независимой экспертизы, а также попросили суд об удовлетворении иных требований:

Вы можете получить консультацию по вашему вопросу о выкупе помещения, а также земельных участков от наших экспертов, а также найти дополнительную аналитическую информацию в нашем специализированном Telegram-канале.

Регистрация объекта незавершенного строительства процесс трудоемкий, но вполне себе выполнимый. В этой статье мы обойдемся без большого вступления и перейдем непосредственно к ответу на насущные вопросы. И в первую очередь, разъясним, для чего необходима регистрация недостроенного дома, куда следует обращаться, и какой пакет документов для этого нужен.

Для того чтобы ответить на первый из поставленных нами вопросов, необходимо уяснить тот факт, что все рассматриваемые объекты относятся законодателем к недвижимому имуществу. И, как и любой объект недвижимости, они подлежат обязательной регистрации. Обратимся к специальным нормативным актам в данной сфере, а именно к  ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Основным назначением регистрации, согласно положениям представленного закона, выступает отображение информации о наличии у лица права собственности на объект, а также информации о любых изменениях или ограничениях данного права. Учету подлежит также любая информация о возможных обременениях объекта. Регистрация объекта незавершенного строительства не только позволяет закрепить за конкретным лицом или организацией право собственности на такой объект, но, и призвана ввести его в гражданский оборот.

Вся указанная информация подлежит включению в ЕГРН, а любые изменения фиксируются Росреестром. Именно Росреестр является тем органом, в который необходимо подавать заявление о регистрации объектов недвижимости, в том числе и в случаях, когда необходимо зарегистрировать незавершенный дом.

Обращение в Росреестр по рассматриваемому нами вопросу оформляется в виде заявления. Предусматривается несколько способов подачи заявления: направление почтового отправления, направление в виде электронного документа. В последнем случае, заявление может быть подано, как непосредственно на сайт Росреестра, так и посредством обращения в МФЦ. При направлении посредством почтового отправления, необходимо учитывать некоторые особенности, связанные с комплектностью прикладываемых документов. Так, все документы должны быть представлены не менее чем в двух экземплярах, среди которых должен быть и подлинник (если право на регистрируемый объект возникло на основании договора, к примеру). Не стоит беспокоиться: впоследствии подлинный экземпляр будет возвращен заявителю. При подаче заявления в электронном варианте, данное правило сохраняется. В остальных случаях, при электронном обращении направляются копии. Обратите внимание, что некоторые электронные документы перед подачей должны быть подписаны электронной подписью.

Как и к любому иному документу юридического характера, вне зависимости от органа в который он подается, заявление, посредством которого осуществляется регистрация объекта незавершенного строительства, должно содержать исчерпывающую информацию о заявителе. При направлении заявления физическим лицом, прилагается документ, удостоверяющий его личность (по общему правилу паспорт). При возложении процедурных аспектов подачи заявления на представителя, к заявлению прикладывается доверенность. Схожие положения предусматриваются и в случае, если заявление поступает от юридического лица. Необходимо указать индивидуальные идентификаторы организации (ИНН, КПП, ОГРН), а также дату регистрации. Обязательным является также указание на адрес местонахождения организации.

Зарегистрировать незавершенное строительство не представляется возможным без приложения к заявлению правоустанавливающих документов. Это документы, позволяющие определить, на каком праве вы использовали земельный участком, на котором непосредственно осуществлялось строительство. Исходя из положений, как вышеназванного Закона, так и положений ЗК РФ, к числу таких документов могут быть отнесены: свидетельство о праве собственности, договор аренды, договор безвозмездного пользования и т.д. (полный перечень документов указанного характера содержится в статье 14 ФЗ №218-ФЗ). Однако, возможно возникновение ситуации, когда приняв решение зарегистрировать незавершенный дом, у вас будут отсутствовать такие документы. В этом случае, статья 40 ФЗ № 218-ФЗ, указывает, что регистрация объекта незавершенного строительства происходит совместно с регистрацией права заявителя на данный земельный участок. В этом случае необходимо учитывать, что комплект документов расширяется, т.е. в него включаются документы необходимые для этой процедуры. Если же документы на земельный участок у вас имелись, но по каким либо причинам отсутствуют, вы можете получить их все в том же Росреестре при осуществлении отдельного обращения.

Особое влияние на представляемые документы оказывает статус сооружаемого строения. В случаях, когда регистрация объекта незавершенного строительства, касается жилого дома, построенного на землях соответствующей категории (земли населенных пунктов, земли, предназначенные для индивидуального строительства), к заявлению необходимо приложить разрешение на строительство. Выдача данного документа осуществляется органом МСУ. Иначе вопрос решается в тех обстоятельствах, когда разрешение на строительство отсутствует или срок его действия истек. Регистрация объекта незавершенного строительства, если разрешения у вас нет, происходит на основании статьи 51 ГК РФ. В первую очередь, вам необходимо обратится в орган МСУ с соответствующим заявлением. Вместе с тем, вам необходимо получить градостроительный план участка и  провести в соответствие с полученной информацией топографическую съемку местности. Следующим шагом выступит заключение договора с кадастровым инженером и составление плана объекта недвижимого имущества (который впоследствии также надлежит приложить к заявлению о регистрации незавершенного объекта строительства). После этого вы можете вновь осуществить обращение для получения разрешения. Зарегистрировать незавершенное строительство, когда истекает срок действия разрешения на строительство, значительно проще: необходимо обратиться за его продлением также в МСУ. Нужно отметить тот факт, что одним из оснований для отказа, может выступить установление факта непроведения каких-либо работ на момент подачи заявления о продлении. Основанием для отказа также может послужить окончательно истекший срок действия разрешения.

Иной порядок предусмотрен при регистрации объекта незавершенного строительства, для регистрации которого не требуется получения разрешения на строительство. В число таких объектов входят здания хозяйственного характера, к примеру сараи. В эту группу также включаются гаражи и бани. В этом случае, необходимым документом, которые необходимо будет приложить к заявлению, выступает технический план такого строения. Как получить такой план? Как и в случае, описанном нами в предыдущем абзаце, следует обратиться к кадастровому инженеру. При обращении вы прикладываете правоустанавливающие документы на земельный участок и измеряемый нежилой объект. Обратиться вы можете в любую организацию, оказывающие услуги подобного характера. Технический план предоставляется в Росреестр в электронной форме, заверенной электронной подписью исполнившего его инженера. Детальная информация о содержании и формах технического плана содержатся в статье  24 ФЗ № 218-ФЗ. Вместе с техническим планом к заявлению также прилагается декларация. Декларация является составной частью технического плана и подписывается непосредственно заявителем. Именно в декларации фиксируются основные сведений об объекте.

Последним аспектом, необходимым для того, чтобы зарегистрировать незавершенное строительство, является приложение к заявлению документов, подтверждающих оплату пошлины. Несмотря на тот факт, что прямого указания в законе на обязательность приложения этого документа нет, во избежание недоразумений, настоятельно призываем прикладывать данные документы.

Как уже говорилось в начале, регистрация объекта незавершенного строительства дело в достаточной степени трудоемкое, но вполне себе выполнимое. Мы готовы предоставить вам свои услуги по составлению заявления и в срок не превышающий более чем 20 рабочих дней, разрешить этот вопрос для вас.