00

Сопровождение сделки долевого участия (ДДУ)

Стоимость услуги: 40 000 рублей
Услуга может быть оказана как в Москве, Московской области, так и за пределами этих регионов.

Срок исполнения услуги:

  1. срок проверки юридической чистоты сделки – 7 рабочих дней;
  2. срок регистрации сделки – 8  рабочих дней.


Что включает в себя услуга по сопровождению сделки долевого участия (ДДУ):

  1. устные консультации в период оказания услуги;
  2. запрос, получение от застройщика необходимых документов для сделки и проведение экспертизы документов;
  3. проверка юридической чистоты сделки, выдача письменного консультационного заключения клиенту;
  4. проверка застройщика на предмет наличия исковых требований в отношении него, исполнительных производств;
  5. правовая экспертиза ДДУ;
  6. участие в переговорах с застройщиком;
  7. участие в переговорах с кредитной организацией или депозитарием;
  8. формирование полного пакета документов для регистрации сделки;
  9. подача документов в Росреестр (центр государственных услуг, МФЦ, “Мои документы”)
  10. получение и передача клиенту выписки из ЕГРН – документа, подтверждающего переход права собственности.


Какие документы необходимы от Вас для оказания услуги:

  1. данные застройщика и покупателя, копия;
  2. коммерческие условия сделки;
  3. доверенность на представителя, подлинник.


Дополнительные услуги, которые могу потребоваться:

  1. проверка кредитного договора;
  2. получение разрешения органов опеки и попечительства;
  3. участие в дополнительных переговорах с банком, продавцом, госорганом.


Что нужно сделать, чтобы заказать услугу:

Позвонить нам по телефону, указанному на сайте, а лучше написать на наш адрес эл. почты, описать Вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут, либо просто кликнув кнопку заказать.

Стоимость услуги

40 000 рублей

Статьи по теме

Юридическая экспертиза договора долевого участия: проверить ДДУ

Одним из направлений деятельности нашей юридической компании является экспертиза ДДУ. Проверка ДДУ юристом является очень популярной услугой среди клиентов нашей фирмы.

Рынок долевого строительства вообще, и договоры долевого участия в частности, содержат много подводных камней, поэтому всегда необходима проверка ДДУ, для того, чтобы обезопасить себя.

Проблемы с застройщиками на сегодня вышли за пределы каких-то конкретных населенных пунктов и находятся теперь на федеральном уровне, так как огромное количество людей оказались обмануты застройщиками. Проверка ДДУ имеет своей целью снизить риски для клиента, обезопасить его от недобросовестных застройщиков.

Среднее количество таких заказов – не менее 5 в месяц. В последнее время таких заказов становится все больше. Причем они все дистанционные (без посещения нашего офиса) – так удобнее и нам, и клиенту. Количество заключенных договор долевого участия увеличивается, несмотря на экономическую ситуацию. Это довольно разные договоры: на квартиру, на апартаменты, на автомойку в жилом комплексе и т.д. Объект недвижимости может находиться как в Москве, Московской области и далеко за ее пределами. Для заказа нашей услуги не имеет значение ни место Вашего проживания, ни местонахождения объекта долевого участия. Проверить ДДУ мы можем вне зависимости от этих факторов.

Проверка ДДУ юристом необходима при заключении ДДУ, так как риски для клиента достаточно высоки, так как:

  • в случае с покупкой недвижимости как правило клиент платит достаточно крупные суммы денег, а в случае с ДДУ недвижимости ещё нет, она появится только в будущем;
  • застройщик является более сильной стороной договора долевого участия, у застройщика имеется возможность нанять целый штат высокопрофессиональных юристов, которые как прямо, так и завуалировано включают в ДДУ невыгодные для клиента условия;
  • рынок долевого участия лихорадит, в средствах массовой информации постоянно возникают новости о том, как какой-либо застройщик обанкротился;
  • законодательство в сфере долевого участи в строительстве достаточно сложное для восприятия и объемное по содержанию, а кроме законодательства существует ещё и множество судебных актов, формирующих практику в области долевого строительства.

Проверка ДДУ юристом не занимает много времени и не сильно затратна в финансовом плане. В пользу того, что проверка ДДУ должна быть осуществлена говорит и тот факт, что застройщики очень часто банкротятся и клиент теряет свои деньги.

Каким образом проводится экспертиза ДДУ?

Клиент получает от застройщика и направляет нам проект ДДУ (можем и мы запросить, это на Ваше усмотрение), мы калькулируем клиенту стоимость правовой экспертизы (зависит от объема документа), клиент согласовывает и оплачивает (также дистанционно) стоимость услуги и через пару дней получает наше консультационное заключение на эл. почту. Проверка ДДУ – это довольная быстрая процедура. Приезжать к нам в офис с готовым договором, чтобы мы провели экспертизу на месте, не имеет смысла. Мы это не сделаем устно – нужно подробно изучать договор, и у нас просто не будет времени на это. Такая экспертиза делается только письменно и занимает не менее одного дня. Спешить с этим вопросом не стоит, застройщики предусматривают очень много нюансов. И это нормально, что застройщик предусматривает выгодный для себя договор, вопрос в том насколько выгодный. Иногда нам встречаются «шедевры» ДДУ, где например, может быть указано, что при расторжении ДДУ по инициативе участника, застройщик оставляет себе до 20% от стоимости договора. Либо ДДУ может предусматривать условия, согласно которым спор разрешается в третейском суде, а обратится туда участник не сможет т.к. стоимость судебного разбирательства выше, чем размер его требований. У участника ДДУ просто не будет денег на это.

По нашей статистике 95% застройщиков НЕ вносит изменения в свои договоры долевого участия, даже незначительные. Это бывает очень редко: например, если стоимость объекта значительна и застройщик готов идти на компромиссы. Но большая часть наших правок к договору остается без удовлетворения. Тогда зачем нам заказывают эту услугу?

Во-первых, дольщик, уже понимая все плюсы и минусы этого ДДУ, делает для себя вывод – является ли это допустимым риском для него, либо данный договор он не заключит ни в коем случае и не пойдет на риски. В нашем консультационном заключении будут подробно отображены все плюсы и минусы этого договора, будут указаны рекомендуемые изменения и обязательные изменения. Вывод о том заключать его или нет, дольщик будет делать сам.

Во-вторых, дольщик хочет проверить свои суждения на этот счет. Ему кажутся, что все экономические условия данной сделки довольно выгодны, что стоимость ниже рыночной, и нет ли тут подвоха. Это мы также проверим.

В-третьих, экспертиза ДДУ включает в себя и проверку учредительных документов застройщика, оценка застройщика с точки зрения финансовой стабильности и устойчивости, риски банкротства застройщика, проверяются открытые и закрытые рейтинги застройщиков.

В-четвертых, если брать обобщено, то в любой мало-мальски значимой ситуации необходимо знать свои права и обязанности, а если это касается таких вещей, как недвижимость и крупные суммы денежных средств, знать свои права и обязанности просто необходимо. Для этого и осуществляется проверка ДДУ.

Что именно мы проверяем? Мы проверяем сам договор на предмет юридических рисков, мы проверяем основные требования к самому договору по комплектности. Требования к этому договору установлены законом, и упущение какой-то детали приведет к его расторжению, скорее всего на невыгодных для дольщика условиях. Мы также проверяем наличие исполнительных производств (задолженности) в отношении застройщика, инициирована ли процедура банкротства в отношении застройщика и т.д.

Чтобы Вы приблизительное представляли себе что получите за эти деньги, ниже мы приведем часть нашего консультационного заключения. Наш раздел «Юридические рекомендации» в консультационном заключении будет выглядеть приблизительно так:

Это только пример нашего заключения. Мы разберем, прокомментируем и дадим рекомендации по каждому пункту, который каким-то образом не защищает Ваши права. Сделаем это довольно быстро, высокое качество юридической услуги также гарантируем.

Как видите, мы описываем все довольно подробно, важные моменты выделяем в тексте, если будет что-то непонятно из того, что мы написали, Вы всегда можете позвонить нам и получить наш устный комментарий.

Довольно часто клиент после получения нашего заключения задает вопрос о том подписывать ли договор или нет. Это решение принимает только клиент. Наше консультационное заключение, если проверка ДДУ прошла успешно, будет содержать следующую фразу «Предоставленный Договор не содержит критических и неустранимых условий, соответствует законодательству РФ. Застройщик не злоупотребляет правом и существенно не ограничивает права участника долевого строительства».

В заключении хотелось бы дать ряд рекомендаций при заключении ДДУ:

  • Проверить выписку из единого государственного реестра юридических лиц на застройщика. Сейчас это можно сделать по интернету. В выписке будет отражено кто является руководителем застройщика, размер уставного капитала, дата создания юридического лица;
  • Проверить сайт арбитражного суда вашего региона на наличие судебных тяжб застройщика, проверить не находится ли застройщик в стадии банкротства;
  • Проверить сайт службы судебных приставов на наличие или отсутствие исполнительных производств в отношении застройщика;
  • Запросить у застройщика разрешение на строительство, а также выписку на земельный участок, на котором предполагается строительство.
  • Соотнести хотя бы примерно реально ли в сроки, указанные застройщиком построить дом;
  • Соотнести цену строительства с ценами у других застройщиков по похожим объектам недвижимости. Чересчур низкая цена может являться признаком мошенничества;
  • Проверить отзывы в интернете о выбранном застройщике.

Выше дан только минимальный перечень рекомендаций, которые является универсальным для всех случаев, в каждом конкретном случае могут запрашиваться ещё и дополнительные документы, поэтому лучше обратиться к юристу.

Нужно проверять любой ДДУ, абсолютно любой. Проверка ДДУ стоит дешевле, чем последствия ДДУ, который придется расторгать на невыгодных для Вас условиях. Заказать услугу можно перейдя по ссылке.

ПОДРОБНЕЕ

Успешные дела

Право собственности при банкротстве застройщика

Заключение договора долевого участия (далее – ДДУ) сегодня один из самых востребованных способов приобретения недвижимости среди граждан. Но что делать с правом собственности при банкротстве застройщика, когда последний не успел его оформить? Фактически-то оно есть, но без юридического закрепления Вы не сможете распоряжаться отведенной Вам площадью, будь то квартира, нежилое помещение или машино-место.

При благоприятном стечении обстоятельств застройщик самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности от имени всех дольщиков, и ему для этого даже не нужна доверенность – закон напрямую уполномочивает его на регистрацию (ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее по тексту – ФЗ о ДДУ)

Мы же рассматриваем ситуации, когда застройщик не успел зарегистрировать право собственности дольщиков и оказался вовлеченным в процедуру банкротства. Нам будет важен один из заключительных этапов этого сложного, многоступенчатого правоотношения – признание права собственности при банкротстве застройщика.

Законодатель предусмотрел решение данной проблемы в действующем законодательстве. И предусмотрел довольно тщательно.

  • Ввел в действие специальный закон о ДДУ, который мы упомянули Выше. Отсюда нам особенно будут важны моменты по передаче объекта долевого строительства дольщикам в собственность, обязанность застройщика по регистрации их права собственности и многое другое;
  • Разработал отдельную главу (Гл. 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – ФЗ о банкротстве) о банкротстве застройщика как особого субъекта.

Но не пугайтесь! Можно признать право собственности. Застройщик банкрот – не приговор, и Вы в этом сейчас убедитесь. Порядок признания наличия права собственности при банкротстве застройщика не так сложен, как кажется.

Подготовка заявления в суд с требованием о признании права собственности

Нужно обратиться в суд, где открыто дело о банкротстве застройщика. Подсудность – Арбитражный суд.

Если арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено дольщиком исключительно в рамках дела о банкротстве (пп. 1 п. 1 ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»)

Судья при рассмотрении дела о признании права собственности при банкротстве застройщика будет обращать внимание на следующие юридически значимые факты:

  • Факт заключения договора (подтверждаем договором, подписанным с двух сторон со всеми существенными условиями);
  • Факт исполнения со стороны дольщика обязательств по уплате (доказательством может служить платежное поручение);
  • Факт передачи объекта долевого строительства по правилам статьи 8 ФЗ о ДДУ.

Намеренно заострим Ваше внимание на процедуре передачи дольщикам объекта долевого строительства, потому что важно соблюсти требования к такой передаче.

«Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Подтверждается передача передаточным актом (он может и по-другому называться, главное, чтобы в нем был отражен срок передачи, объект долевого строительства и воля Сторон в виде их подписей).

На основе освещенных ключевых фактов сформировалась и нужная доказательственная база

  1. копия договора участия в долевом строительстве;
  2. копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве полностью или в части (платежное поручение);
  3. документ об уплате госпошлины;
  4. передаточный акт для подтверждения передачи недвижимости;
  5. документы, подтверждающие разрешение на ввод в эксплуатацию;
  6. иные документы, подтверждающие ваши требования (переписка с застройщиком);

Как видите, более чем возможно признать право собственности через суд. ДДУ для этого будет основанием. Помимо ДДУ, кстати, основанием требования могут служить и другие виды договоров (ч. 6 ст. 201.1 ФЗ О банкротстве):

  • Договор купли-продажи;
  • Предварительный договор на заключение ДДУ или на куплю-продажи недвижимости;

К заявлению предъявляются общие требования к форме и содержанию иска, установленные АПК РФ:

  • Сведения о суде и сторонах (наименование каждого, адрес, регистрационные данные из ЕГРЮЛ застройщика;
  • конкретное требование – о признании права собственности;
  • обстоятельства, на которых основываются требования (перечень ключевых фактов приведен выше);
  • правовое обоснование;
  • документ, подтверждающий направление участникам дела копии иска и приложений к нему;
  • доверенность, если через представителя.

Право собственности при банкротстве застройщика может быть признано и без передаточного акта. Давайте разберемся какие из условий должны соблюдаться.

Если в отношении значительной части помещений, машино-мест иных частей недвижимости, но не менее 1/3 от общего числа таких помещений при условии:

  • право собственности участника строительства (дольщика) на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;
  • осуществлена гос.регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Теперь, когда судом признано за Вами право собственности. Застройщик банкрот не помешает нам обратиться в Росреестр в административном порядке и зарегистрировать заветное право.

Необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление о регистрации (форма есть на официальном сайте Росреестра);
  • копия решения суда, вступившего в законную силу;
  • нотариально заверенная доверенность, если через представителя.

Подать можно несколькими способами:

  • лично в отделение Росреестра;
  • Почтой письмом с объявленной ценностью, с описью и уведомлением о вручении;
  • Через портал госуслуг (но нужно учитывать, что электронные документы должны быть подписаны только усиленной квалифицированной электронной подписью).

Регистрация занимает немного времени – до 14 дней.

Важное примечание для каждого дольщика

Многие ошибочно полагают, что из-за ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства могут сдвинуться сроки передачи недвижимости дольщикам. Вместе с тем, если ввод в эксплуатацию был осуществлен гораздо позже обусловленного в договоре срока на передачу, передача после ее ввода в любом случае будет считаться просрочкой передачи объекта, и можно смело начислять законную неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования на момент исполнения обязательства! (это п. 2 той же статьи).

Объект долевого строительства должен быть передан строго в сроки, предусмотренные договором независимо от каких-либо обстоятельств. Данный вывод подтверждается позицией ВС РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018

Чтобы возможно было признать право собственности. Застройщик банкрот, все его активы будут управляться арбитражным управляющим, если быть точнее – конкурсным, так как в отношении застройщика сразу вводится конкурсное производство, соответственно, в любом случае нужно будет взаимодействовать с этим субъектом.

Мы, понимаем, Если Вы читаете эту статью, значит Вы с высокой долей вероятности заключили договор долевого участия и направили денежные средства на строительство недвижимости, и все шло гладко: здание строилось, сроки соблюдались, вот-вот можно смело начать им пользоваться, но нет тут-то было. Тема непростая, особенно для граждан, и данная инструкция призвана помочь в решении вопроса о признании права собственности через суд.ДДУ ли заключен или предварительный договор – не столь важно.

Наш опыт

У нас есть уже такой опыт.  Но ситуация была осложнена еще и тем, что в процессе необходимо было реализовать процедуру правопреемства с супруга на непосредственно нашего клиента, так как по брачному договору клиенту переходило право собственности на объект строительства. В подтверждение положительное решение суда о признании и наше заявление, которое было разработано на основе той информации, с которой мы с Вами поделились.

Таким образом, можно установить право собственности через суд.ДДУ для этих целей будет основным подтверждающим документом. Но юрист возьмет всю юридическую работу, в том числе и по сопровождению заключения договора ДДУ.

ПОДРОБНЕЕ
error: