00

Регистрация договора аренды в Москве и Московской области

Стоимость услуги: 25 000 рублей
Услуга может быть оказана как в Москве, Московской области, так и за пределами этих регионов.

Срок исполнения услуги:
8  рабочих дней.


Что включает в себя услуга по регистрации договора аренды в Москве и Московской области:

  1. устные консультации в период оказания услуги;
  2. запрос, получение от арендодателя необходимых документов для сделки;
  3. разработка (экспертиза) договора аренды;
  4. формирование полного пакета документов для регистрации сделки;
  5. подача документов в Росреестр (центр государственных услуг, МФЦ, “Мои документы”)
  6. получение и передача клиенту выписки из ЕГРН – документа, подтверждающего переход права собственности.


Какие документы необходимы от Вас для оказания услуги:

  1. реквизиты арендодателя и арендатора, копия;
  2. свидетельство о праве собственности, при наличии;
  3. коммерческие условия сделки;
  4. доверенность на представителя, подлинник.


Дополнительные услуги, которые могу потребоваться:

  1. проверка кредитного договора;
  2. участие в дополнительных переговорах с банком, продавцом, госорганом;
  3. экспертиза юридической чистоты сделки.


Что нужно сделать, чтобы заказать услугу:

Позвонить нам по телефону, указанному на сайте, а лучше написать на наш адрес эл. почты, описать Вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут, либо просто кликнув кнопку заказать.

Стоимость услуги

25 000 рублей

Статьи по теме

Споры по аренде недвижимости

В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.

Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:

– расторжение договоров аренды через суд 

– выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

– регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.

  1. Расторжение договоров аренды через суд 

Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.

Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):

То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.

Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:

– объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок

– преимущественное право не исключено договором аренды

– арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)

– арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова

– арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду

А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:

а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды

б) нарушение целевого назначения имущества

в) существенное ухудшение состояния объекта

г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата

д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)

Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:

При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.

Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.

  1. Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:

Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!

Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:

а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)

в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.

В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.

Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.

Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:

Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.

Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.

Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.

Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.

Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.

  1. Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.

Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Для оформления аренды потребуется:

– нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)

– договор аренды (составляется нашими юристами)

– акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)

За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).

Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие “экстерриториальное заявление”. То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.

Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).

Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.

В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).

На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:

Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.

Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.

ПОДРОБНЕЕ
Администрация не дает в аренду участок

Для компаний и ИП, которым нужен земельный участок, есть удобный способ, который выражается в получении земли во временное пользование от местной администрации (иначе говоря аренда). Но что делать, если администрация не дает в аренду участок? Как происходит спор по аренде земельных участков? Об этом мы и расскажем.  В статье представлен пример иска.

 

Администрация не дает в аренду участок: все об аренде

Все положения и нормы, которые пригодятся в исследовании вопросов аренды земельных участков, находятся в двух актах, – Гражданском и Земельном кодексах. Первый из них регулирует заключение, действие и расторжение указанного договора, а второй содержит положения об особенностях аренды земли. Право арендовать земельный участок закрепляется не только за гражданами России, но и за иностранцами и лицами без гражданства. Каких-то особенных требований к арендатору закон не предъявляет. Исходя из этого, делаем вывод, что любой гражданин может взять в аренду участок, который находится в муниципальной или государственной собственности. Расскажем об основаниях.

Для проявления инициативы необходимо подать заявление. Если в процессе проведения проверки документации, поданной заинтересованным лицом, не обнаружится нарушений законодательства, то выносится положительное решение. Есть определенные ограничения. В аренду нельзя взять любой приглянувшийся участок. Итак, нельзя претендовать на аренду следующих земель:

  • заповедников или национальных парков;
  • Вооруженных Сил России;
  • органов государственной власти для осуществления их деятельности и т. д.
  • Помимо указанных ограничений, существует ряд запретов на проведения аукциона таких земель, как:
  • границы которых не уточнены;
  • собственность на которые не зарегистрирована;
  • использование которых не разрешено;
  • категория которых не установлена;
  • участки которых изъяты из оборота;
  • на которых расположен незавершенный строительный объект.

Получить участок в аренду можно несколькими способами:

  • бесплатно (в тех пределах, которые установлены законом);
  • на торгах;
  • без проведения торгов.

Нас интересует именно второй вариант. В указанном случае проведение аукциона является обязательным. В процессе торга определяется право на пользование земельным участком, полностью готового к использованию (у него есть кадастровый номер и определено целевое назначение). Участвовать в таких торгах имеют право все желающие. Победителем является тот субъект, который предложил максимальную цену. Основанием проведения торгов выступает распоряжение местной администрации. Ну а что делать, если администрация не дает в аренду участок? Как отменить аукцион по аренде земельных участков?

Департамент не дает в аренду участок: пошаговая инструкция обжалования

Оспорить отказ в предоставлении земли становится возможным после получения решения комиссии (соответствующей выписки) или справки об отказе, которая была представлена на этапе предварительного согласования.

При ненадлежащем либо малоубедительном пояснении, касающихся причин отказа, необходимо руководствоваться нормами статей с 39.14 по 39.17, 64 ЗК РФ. Исходя из этого, субъект, который является претендентом на участок, должен выполнить следующее:

  1. опровергнуть основания, которые указаны в обозначенных документах;
  2. указать на то, что следствием отрицательного решения администрации стало нарушение прав;
  3. представить доказательства того, что право на земельный участок является законным.

Спор по аренде земельных участков: досудебное урегулирование спора

Законодательством установлено, что земельные споры разрешаются в судебном порядке. До того, как принять дело к своему производству, последнее может быть направлено в третейский суд. Важно учитывать, что если департамент не дает в аренду участок, то обжаловать данное действие сначала необходимо именно там. То есть администрация будет выступать первым шагом, после которого наступает второй – обращение в суд, где будет рассмотрено все то, что не удалось урегулировать на досудебном этапе.

Заявление необходимо адресовать уполномоченному лицу администрации. Кто именно будет таковым зависит от конкретного субъекта России. Например, глава городской или районной администрации.

Администрация не дает в аренду участок: содержание жалобы

  • необходимо указать причины, на основании которых гражданин претендовал на получение земли и положения, послужившие основанием отказа;
  • обозначить дату рассмотрения вопроса на слушаниях либо дату подачи заявления;
  • перечислить правовые нормы, которые были нарушены, следствием чего стало отрицательное решение;
  • указать статьи закона, которые должно было учитывать должностное лицо в процессе принятия решения;
  • изложить описание ситуации по существу.

На обозначенное выше заявление должен быть дан ответ. Последний включает доказательства, которые подтверждают позицию администрации, со ссылкой на нормативные акты. Если и в этом случае заявление отклонено, то разрешение спора возможно только через суд.

Отменить аукцион по аренде земельных участков: обращаемся в суд

Если администрация не дает в аренду участок, то в течение десяти дней необходимо обратиться в суд. Данный срок начинает течь с момента получения отрицательного ответа на жалобу. Если пропустить обозначенный в законе срок, то принятое решение вступит в силу и земельный участок получить не удастся. Не отчаивайтесь, указанная информация актуальна для тех, кто пропустил срок без уважительной причины. В случае, если имеют место объективные обстоятельства, ввиду которых лицо не имело возможности обратиться в суд, то последний можно восстановить. Для этого следует оформить заявление и приложить к нему доказательства, которые подтвердят причину пропуска подачи иска.

Департамент не дает в аренду участок: в какой суд идти?

Споры, которые касаются решений администрации, должны рассматриваться в соответствии со статьями 218-224 КАС РФ. К подобным вопросам можно применить и нормы гражданского права, которые регламентируют осуществление искового производства. Исходя из норм закона, необходимо обращаться в районный или городской суды по месту нахождения органа, который отказал в аренде земельного участка.

Спор по аренде земельных участков: содержание иска

То, что в исковое заявление должны быть включены все базовые элементы, которые полагаются для исков любой категории, вы и так знаете. Расскажем лучше о том, что важно указать при обжаловании решения администрации на примере случая, который произошел с нашим клиентом. Коротко о том, что стало поводом для обращения в суд:

Наш клиент (юридическое лицо) желал получить 4 земельных участка (находятся в государственной собственности, в выписке из ЕГРН нет сведений о зарегистрированных на них правах) на праве аренды с соблюдением конкурентных способов определения арендатора. Желаемый срок аренды земельных участков 20 лет. Земельные участки хотел приобрести в аренду в целях расположения на них складских помещений и гаражей для автомототранспортной техники. В связи с этим он обратился к администрации, но ответа не получил.

Мы пошли в суд, составив при этом исковое заявление. Что важно учитывать:

  • коротко и по существу рассказать суть спора/проблемы;
  • представить позицию заявителя:
  • В нашей ситуации заявитель указал, что на лицо полное игнорирование требований законодательства всеми заинтересованными лицам. Заявитель хочет получить в аренду участки, платить и пополнять бюджет, но получает отписки, никто не хочет исполнять свои функции. Клиент считает, что заинтересованное лицо намерено бездействует, просто не хочет предоставлять в аренду земельные участки в связи с личной неприязнью к директору ООО.
  • перечислить нормы закона, которые были нарушены администрацией;
  • четко указать требования:
  • В нашем случае были перечислены следующие: признать бездействие заинтересованных лиц незаконным; обязать последних предоставить сведения о собственниках земельных участков и вынести решение о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельных участков.
  • составить перечень приложений к заявлению. Ими могут быть выписки из ЕГРН, квитанция об оплате государственной пошлины, ответы от органов местного самоуправления и т. д.

После подачи искового заявления к нам поступил ответ от администрации. Его суть состоит в том, что на двух земельных участках стоят зарегистрированные строения. Однако на двух других участках есть строения, но они являются бесхозными. Поэтому два из четырех земельных участков они должны были предоставить в аренду.

Составить ответ на указанные доводы администрации нам еще предстоит. Однако представим те положения закона, на которые мы будем опираться:

  • Согласно пп. 8 и 9 п. 8. статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, государству или муниципалитетам:

Администрация будет ссылаться на то, что на земельных участках расположены некие объекты недвижимости (хотя таковыми их назвать нельзя), которые находятся в непригодном для эксплуатации состоянии. Заявитель понимает позицию администрации, она следующая: пусть все разрушится, пусть никто не пользуется, лишь бы оно не досталось директору ООО. Это сделано намерено, чтобы ограничить конкуренцию, не дать экономических преимуществ заявителю. Однако администрация не обладает разрешительной документацией на данные «объекты недвижимости», они никому не принадлежат, они также не являются бесхозными в установленном законом порядке, нет ни кадастрового паспорта, нет правоустанавливающих документов – нет ничего, фактически – это незарегистрированный самострой;

  • при определении правил подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации воля законодателя была направлена на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование и принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка. Это логично, но у «объекта недвижимости» нет собственника, следовательно, ничье право не нарушается.
  • согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Поскольку доказательств наличия зарегистрированного за кем-либо вещного или иного права на здания, расположенные на Земельных участках, Администрацией не представлено, логично сделать вывод о том, что оснований для применения положений подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ в рассматриваемом случае не имеется. В свою очередь наличие не принадлежащего кому-либо на праве собственности, ином вещном или другом праве здания на испрашиваемом Заявителем земельном участке не ограничивает иных потенциальных участников на участие в торгах на право заключения договора аренды такого земельного участка, таким образом, возможное заявленное Администрацией основание не является в рассматриваемом случае препятствием в заключении договора аренды земельного участка на конкурентной основе.

Это дело еще не завершено. Однако мы рассчитываем исключительно на положительный исход. Мы не раз сталкивались с тем, чтобы назначить или отменить аукцион по аренде земельных участков, знаем, как разговаривать с органами местного самоуправления, что указать в заявлении для суда. В следующих публикациях обязательно поделимся результатом нашей работы. А пока можно прочитать или посмотреть много других интересных случаев.

ПОДРОБНЕЕ
Расторжение договора аренды через суд

Расторжение договора аренды через судвполне возможно осуществить по требованию одной из сторон соглашения. Но как это сделать правильно? И что вообще нужно делать? Вопросов достаточно много, поэтому основные из них мы разберем в сегодняшней публикации. А пока что можно ознакомиться с еще одним интересным случаем из нашей практики.

Что вы узнаете в сегодняшней статье:

  • Каков порядок расторжения договора через суд?
  • Как правильно составить иск о досрочном расторжении договора аренды?
  • В каких случаях возможно одностороннее расторжение договора аренды?

порядок расторжения договора через суд

Закон гласит, что если другая сторона договора существенным образом нарушила его условия, то можно требовать расторжения соглашения. Есть и иные случаи, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Одним из общих причин разрыва контракта является существенное изменения обстоятельств сделки, в результате которого одна из сторон потеряла интерес к дальнейшему сотрудничеству. Но доказать суду существенность какого либо изменения довольно сложно. Например, если вы представите условие об ухудшении своего финансового положения, то это не будет признано судьей в качестве существенного условия.

2 одностороннее расторжение договора арендыпо желанию арендодателя

Небольшое отступление:

арендатор – тот, кто арендует что либо;

арендодатель – тот, кто предоставляет что либо в аренду.

Итак, давайте разбираться с основаниями для вышеобозначенного расторжения:

  • ухудшение состояния имущества (опять же существенное);
  • использование имущества с нарушением условий, установленных соглашением;
  • отсутствие оплаты более двух раз (подряд);
  • отсутствие проведения капитального ремонта (если эта обязанность лежит на плечах арендатора).

Кстати, все перечисленные условия содержатся в одной норме – 619 статья ГК РФ. Отметим сразу, что на практике доказать наличие хотя бы одного из них достаточно проблематично. Почему? Так как все эти условия так или иначе связаны с субъективной оценкой судьи. Помните, что признак существенности отводится всегда на усмотрение суда. Но опытные юристы знают некоторые лазейки, которые могут убедить суд в существенности того или иного условия.

В связи со сказанным, можем посоветовать арендодателям указывать в соглашении дополнительные условия для расторжение договора аренды через суд. Основания, которые будут предъявлены вами могут быть обусловлены спецификой арендуемого имущества.

3 Претензионный порядок

Должны отметить, что расторжение договора аренды через суд должно всегда сопровождаться досудебным урегулированием возникшего спора. Здесь, в принципе, ничего нового: в суд можно обращаться только в случае, если вторая сторона отказывает в расторжении договора либо вовсе молчит в ответ на вашу претензию. Это общий порядок, который установлен гражданским законом. Но и специальные условия для договора аренды мало чем отличаются от общих: арендодатель может рассчитывать на одностороннее расторжение договора аренды досрочно только после письменного обращения к арендатору. Последствия несоблюдения претензионного порядка довольно печальные: иск не будет рассмотрен.

4 Я устранил имеющиеся нарушения сделки, будет ли предъявлен иск о досрочном расторжении договора аренды?

На этот вопрос ответил Высший Арбитражный Суд. Если в разумный срок были устранены нарушения, которые были причиной обращения в суд, то имеющееся требование не подлежит удовлетворению. Есть и иная позиция, в соответствии с которой даже если нарушения были устранены (по выплате арендного платежа), то арендодатель не теряет возможности обращения в суд и расторжения договора. Однако если соответствующее требования он не предъявил, а срок уже прошел, тогда право требования на расторжение договора по этому основанию отсутствует.

Таким образом, расторжение договора в суде подразумевает под собой предъявление доказательств суду о наличии специального основания, а также соблюдения всех обязательных процедур, например, досудебного порядка.

5 Практический случай

Давайте рассмотрим ситуацию, которая произошла с нашим клиентом

Между арендодателем (Управление имущественных отношений) и арендатором (наш клиент) был заключен договор аренды сооружения (причала) сроком до 2028 года. Однако арендатор (наш клиент) 31.07.2021 получил уведомление от арендодателя о расторжении договора. Согласно уведомлению, арендатором нарушены следующие условия договора:

  • а) «п. 1.1. Договора, целевое назначение объекта (причала) является: безопасная стоянка судов, их загрузка, разгрузка и обслуживание, а также посадка пассажиров на суда и высадка их с судов»;
  • б) «п. 3.3.1. Арендатор обязан использовать по прямому назначению имущество, переданное ему в пользование по Договору».

Уведомление арендодателя основано на письме АО «Анадырский морской порт», согласно которому «…экипаж судна столкнулся с противодействием…выражалось в откидывании швартовых канатов т/х «Капитан Сотников» с причального сооружения в воду. Наш клиент мотивировал свои действия тем, что является арендатором данного сооружения и предоставит возможность причалить судну только после заключения договора».

Прикладываем уведомление о расторжении договора аренды:

Мы выразили позицию нашего клиента, которая заключается в том, что оснований расторгать договор нет. Нами был разработан ответ, в котором мы указали, что со слов арендодателя получается, что наш клиент арендует причал за 2 704 951 руб. в год и должен бесплатно давать пользоваться другим судам своим причалом? Тогда для чего он арендует этот причал? В договоре отсутствует обязанность бесплатно предоставлять другим судам право пользования причалом, есть только целевое назначение, которое соблюдается. Арендатор не благотворительностью занимается и использует причал для ведения бизнеса, запрета на субаренду нет, он имеет права сдавать этот причал, оказывать платные услуги и т. п.

Наш ответ также размещаем:

Позиция нашего клиента не удовлетворила арендодателя, в связи с чем последний подал иск о досрочном расторжении договора аренды.

Прикладываем исковое заявление:

Ответ на заявление арендодателя мы разрабатываем в настоящее время. Позже обязательно поделимся результатом нашей работы.

6 Нужно запомнить:

Если одна из сторон договора отказывается от расторжения договора или игнорирует ваши предложения, можно идти в суд. Помните, что исковое заявление можно подавать не раньше, чем пройдет 30 дней с момента отправки предложения другой стороне. Есть исключения из этого срока: если самим договором или законом установлен другой срок.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции. Но если стороны являются ИП или юридическими лицами, тогда обращаться нужно в арбитражный суд (как, например, в нашем случае).

Для того, чтобы обратиться в суд для расторжения договора аренды необходимо:

  • определиться, в какой суд идти;
  • подготовить иск с требованием о расторжении соглашения об аренде;
  • собрать необходимы документы по делу, которые подтверждают вашу позицию (в их число входит предупреждение о том, что условия договора нарушены и предложение о расторжении договора);
  • оплата госпошлины (ее размер можно рассчитать в онлайн калькуляторе на сайте соответствующего суда);
  • отправить копию искового и приложений к нему ответчику;
  • подать исковое заявление в суд.

Требования к содержанию искового заявления общие (как и для всех иных заявлений). Содержатся в 131 статье ГПК РФ. Ну а если дело касается арбитража, то ознакомьтесь с содержанием статьи 125 АПК РФ. Обязательные элементы искового заявления:

  • наименование и адрес суда;
  • данные об истце и ответчике (личные данные, адрес, телефон и т.д);
  • описание основных обстоятельств произошедшего;
  • требование о расторжении соглашения;
  • перечисление доказательств, которые подтверждают вашу позицию;
  • перечень приложений к исковому заявлению.

Иск необходимо заверить подписью самого истца либо его представителя.

7 Последствия расторжения договора

После решения суда о расторжении соглашения отношения между сторонами прекращаются. Это значит, что они возвращаются в условия, которые были до заключения соответствующего договора. К арендодателю возвращается все имущество, а у арендатора исчезает возможность им пользоваться, но при этом исчезает и обязанность платить за арендуемое имущество.

Для того, чтобы осуществить передачу имущества, следует составить акт приема-передачи. В последнем должны быть указаны состояние арендного объекта на момент передачи, перечисляются имеющиеся дефекты (если есть). Если в момент заключения договора дефектов не было, то арендодатель вправе требовать возмещения причиненного ущерба. В этом случае также обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Если этот способ не работает, обращаемся в суд.

8 Наша помощь

Мы довольно часто сталкиваемся с делами о расторжении договора аренды. Знаем, что необходимо указать в исковом заявлении и какие доводы повлияют на решение суда в нашу пользу. Чаще всего другая сторона, не отвечая на досудебную претензию, рассчитывает на то, что первая сдастся и оставит все как есть. Мы доведем дело до победного конца. Наши специалисты будут сопровождать вас, начиная от составления досудебной жалобы (либо ответа на претензию) и заканчивая обращением в суд (неважно какой, арбитражный или общей юрисдикции). Результат истории с нашим клиентом мы обязательно опубликуем. А пока вы можете посмотреть эту и другие услуги на нашей странице.

ПОДРОБНЕЕ
Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды

К нам часто обращаются физлица и компании, чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды.

Заказать услугу можно ссылке.

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды? 

Это необходимо только тогда, когда зарегистрирован первоначальный договор аренды. Аренда недвижимости – это единственный вид аренды, который подлежит регистрации в Росреестре.

Однако краткосрочные договоры аренды недвижимости не нужно регистрировать. То есть если договор аренды подписан на срок менее года, то регистрировать его не надо.

Чтобы не попасть под действие формулировки «не менее 1 года» обратите внимание на разъяснение Высшего арбитражного суда. Если срок аренды определен, например, с 01.01.20 до 31.12.20, то считается, что он равен одному году. Как следствие, договор аренды и все дополнительные соглашения к нему регистрируются.

Поэтому зачастую в договорах аренды мы видим формулировку: «договор заключен на срок 11 месяцев».

Какие последствия наступают, когда стороны отказались зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды?

Никаких последствий для сторон нет. Они должны исполнять друг перед другом договор аренды с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, на котором они поставили свои подписи.

А вот для третьих лиц считается, что дополнительного соглашения не существует. Например, в ЕГРН существовала запись об обременении здания арендой на срок с 01.01.2018 по 01.06.2020. Арендатор и арендодатель заключили между собой доп.соглашение, согласно которому срок аренды продлен до 31.12.2020. Но регистрировать доп.соглашение стороны не стали. После этого, в июле 2020 арендодатель продает здание иному лицу. Новый собственник не связан этим соглашением, поскольку оно не зарегистрировано и не создало для третьих лиц, в том числе для нового собственника, каких-либо юридических последствий. Новый собственник вправе выселить арендатора из занимаемого здания.

Мы оказываем услуги по регистрации доп. соглашений в Москве и Московской области.

Наша услуга по регистрации доп. соглашения к договору аренды охватывает все необходимые действия от начала и до завершающей стадии:

– запрос у арендодателя/ арендатора конкретных документов, которые понадобятся, чтобы зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды

– разработка проекта доп.соглашения, а если проект доп.соглашения разработан клиентом самостоятельно – правовая экспертиза данного документа

– формирование полного комплекта документов для регистрации

– направление сформированных документов на регистрацию

– получение актуальной выписки из реестра недвижимости и передача этой выписки клиенту

– сопровождение устными консультациями по соответствующим вопросам

Клиенту не нужно совершать никаких дополнительных действий, чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды.

Время оказания услуги – до 8 рабочих дней

Цена – 25 000 рублей.

Чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды, нужно передать следующие документы:

1) Заявление о регистрации по утвержденной форме. Если для регистрации собственности нужно, чтобы за регистрацией обратились как покупатель, так и продавец совместно, то для аренды (в том числе доп.соглашений) достаточно заявления только одной стороны.

2) Дополнительное соглашение (три экземпляра).

Дополнительное соглашение мы подготовим самостоятельно. Для этого от клиента нам понадобится лишь первоначальный договор аренды, актуальные реквизиты арендатора и арендодателя, а также предложения по новым условиям.

3) Нотариально удостоверенная доверенность с полномочиями, необходимыми для подачи документов на гос.регистрацию. Оформление доверенности у нотариуса будет стоить 1 500 рублей. Если документы представляются самим заявителем, то доверенность не требуется.

4) Решение об избрании директора, если заявление подает директор фирмы. Учредительные документы (устав, решение о создании, свидетельство ОГРН) представлять не требуется.

5) Документ (платежное поручение или чек-ордер) об уплате гос.пошлины (пошлина оплачивается обязательно, но можно не представлять подтверждающий документ).

Обращаем внимание, что в законодательство внесены значительные изменения в части госпошлины при регистрация доп. соглашение к договору аренды.

Ранее ГОС.ПОШЛИНА за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды равнялась 1 000 рублей (для компаний) и 350 рублей (для физ.лиц).

Зная эту тонкость, мы помогли нашему клиенту сэкономить 21 000 рублей! Наш доверитель – стоматологическая клиника, являлся арендатором помещения. 10-летний срок аренды истекал. Клиент попросил, чтобы мы составили и зарегистрировали новый договор аренды с тем же арендодателем. Но мы объяснили, что можно заключить дополнительное соглашение и в нем отразить новый срок, а также другие нововведения. В результате вместо 22 000 р. за гос.регистрацию нового договора аренды, клиент заплатил лишь 1 000 р. за регистрацию доп.соглашения.

Документы в МФЦ мы сдали 17 ноября 2020.

А 25 ноября дополнительное соглашение уже было успешно зарегистрировано.

Но 27 ноября 2020 Минфин издал письмо N 03-05-06-03/103538. Теперь госпошлина при регистрация доп.соглашения к договору аренды ничем не отличается от регистрации самого договора аренды: для организаций – 22 тысячи, для физ.лиц, в том числе ИП, – 2 тысячи рублей.

Однако пока информация на сайте Росреестра не обновлена и указаны прежние размеры пошлин:

Таким образом, оперативность наших действий помогла клиенту сэкономить значительную сумму.

Сумма госпошлины не зависит от количества объектов, включенных в договор аренды. Платеж уплачивается в фиксированной сумме – 22 тысячи рублей (2 тысячи рублей).

Остановимся также на СПОСОБАХ направления документов в Росреестр.

Пока самый эффективный способ подачи документов, как показывает наша практика, – это обращение в МФЦ. Наш юрист сможет обратиться в любой МФЦ Москвы или Московской области и передать доп.соглашение на регистрацию.

В отношении МФЦ действует принцип «единого окна», т.е. объект недвижимости может находиться, например, в Свердловской области, а зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды наши юристы смогут через МФЦ в Москве.

Срок регистрации через МФЦ – 9 рабочих дней.

Также существует возможность подать документы в Росреестр. В этом случае гос.регистрация будет осуществлена за 7 рабочих дней.

Реализована техническая возможность электронной регистрации аренды через Личный кабинет на сайте Росреестра.

Есть два очевидных плюса такого способа подачи документов.

Во-первых, ускоренные сроки регистрации, а во-вторых, снижение гос.пошлины на 30 %.

Но для того, чтобы воспользоваться электронным сервисом, нужно заранее получить УКЭП для сайта Росреестра. Это флешка, выданная удостоверяющим центром.

Кроме того, физ.лицо не сможет подписывать документы УКЭП до тех пор, пока лично не посетит МФЦ (или территориальное подразделение Росреестра) и не подтвердит свое желание подавать документы с помощью УКЭП. Такой поход в МФЦ не обязателен только, если УКЭП выдана специальным удостоверяющим центром при кадастровой палате.

Еще один способ подачи документов – по почте России. Но это самый дорогостоящий способ, так как у нотариуса нужно будет удостоверить подпись на заявлении о регистрации, а также само дополнительное соглашение.

ВЫВОДЫ

Во-первых, стоит проанализировать ситуацию – нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды. Эта процедура необходима только тогда, когда зарегистрирован первоначальный договор аренды с недвижимым имуществом.

Во-вторых, подготовку пакета необходимых документов вы может поручить нашим юристам. Это сэкономит ваше время и деньги, ведь госпошлина не вернется заявителю, если в регистрации откажут.

В-третьих, нужно оплатить госпошлину по правильным реквизитам и в верном размере. Деньги перечисляются по реквизитам Росреестра в том субъекте, где находится объект недвижимости.

В-четвертых, выбираем способ подачи документов. Наши юристы подают документы через МФЦ и подразделения Росреестра, расположенные в Москве и Московской области, даже по тем объекта, которые расположены в других регионах.

ПОДРОБНЕЕ
Регистрация доп. соглашения к договору аренды

Регистрация доп. соглашения к договору арендыпроцедура, которую в ряде случаев не миновать, если понадобилось внести изменения в подписанный договор или дополнить его новыми пунктами. Именно поэтому мы решили представить нашим читателям пошаговую инструкцию, облегчающую поиск информации по данному вопросу, а также снабдили статью полезными советами.

Предоставляем услуги по регистрации доп. соглашения к договору аренды:

  • Проконсультируем по необходимым вопросам касаемо заключения доп. соглашения (проанализируем измененные или новые пункты);
  • Подготовим пакет документов для регистрации;
  • Подадим сформированный пакет документов в Росреестр (МФЦ, «Мои документы»);
  • После получения выписки из ЕГРН передадим ее Вам.

Срок исполнения – около 8 рабочих дней. Стоимость услуги – 25 000 рублей. Услуга предоставляется по Москве и Московской области.

Зададимся вопросом – всегда ли нужно регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды? Забегая вперед, ответим – не всегда.

Значение имеет:

  1. срок, на который заключен договор аренды;
  2. существо вносимых изменений.

По закону, если договор аренды заключен на срок более, чем на 1 год, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Уверены, что наверняка многие слышали об этом реестре. Но есть и еще одно важное положение, предписывающее, что соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона или договора не вытекает иное.

Из этих двух положений вытекает важное обстоятельство – законодатель обязывает арендодателя и арендатора регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды, если договор аренды тоже был зарегистрирован.

Однако важно учитывать и существо вносимых изменений. Например, изменение размера или формы арендных платежей не обязательно регистрировать даже при зарегистрированном договоре аренде. А вот соглашение о расторжении договора аренды или изменений каких-либо условий, например, в части ответственности или размера арендуемого помещения, обязывает сторон регистрировать доп. соглашение к договору аренды.

Перейдем теперь непосредственно к порядку регистрации доп. соглашения к договору аренды.

Первый шаг – разработка доп. соглашения

Обязательно нужно указать следующее:

  1. Факт заключения договора аренды с указанием статуса сторон (кто арендодатель, а кто арендатор);
  2. Реквизиты договора аренды (номер и дата);
  3. Редакцию измененных пунктов/новые пункты;
  4. Реквизиты сторон для идентификации;
  5. Дату вступления в юридическую силу

Второй шаг – формируем пакет документов:

  1. Подписанное двумя сторонами заявление о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды;
  2. Документ, удостоверяющий личность (для ИП – паспорт, для юридических лиц – учредительные документы);
  3. Оригиналы доп.соглашения в 3 экземплярах (2 для сторон и один для Росреестра);
  4. Оригинал подписанного договора аренды;
  5. Доверенность, в случае, если стороны действуют через представителя;
  6. Квитанция об уплате гос.пошлины (оплатить обязательно, прилагать не обязательно, все фиксируется в специальной электронной системе, но квитанцию лучше сохранить).

Остановимся на гос.пошлине немного подробнее, потому что частый вопрос – каков размер госпошлины при регистрации доп. соглашения к договору аренды.

Разъясним сразу и по поводу регистрации самого договора аренды, и поводу государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. И там, и там уплата обязательная. Кто-то может подумать, что зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды можно и без уплаты налогового сбора, но такое мнение ошибочно. Единственное, размер такого сбора будет существенно ниже, чем при регистрации самого договора.

При регистрации договора аренды, заключенного между юридическими лицами, уплачивается госпошлина в размере 22 000 рублей. Существенно, не так ли? Для граждан – 2000 рублей.

Размер госпошлины при регистрации доп. соглашения к договору аренды значительно ниже для юридических лиц, и составляет 1000 рублей, а для физических лиц – 350 рублей.

Третий шаг – обращаемся в уполномоченный орган (Росреестр, можно через МФЦ)

Подать заявление с пакетом документов можно в:

  1. отделение Росреестра;
  2. МФЦ;
  3. Лично или через представителя;
  4. По почте России или через электронную почту (электронный документооборот возможен только с применением квалифицированной электронной подписи).

Наш опыт

На самом деле клиенты очень часто обращаются к нам с целью регистрации доп. соглашения к договору аренды. В одном из таких случаев к нам обратилась медицинская компания, которая заключила договор аренды на нежилое помещение сроком на 10 (!) лет, откуда она, собственно, и оказывала гражданам медицинские услуги. Не трудно догадаться, что и адресом места нахождения медицинской компании стал адрес арендуемого помещения, и в таком качестве он был зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Встает резонный вопрос, а что делать после прекращения действия договора? Навряд ли арендодателю выгодно, чтобы принадлежащее ему помещение было зарегистрировано на третье лицо.  Но стороны договора аренды стали об этом задумываться ближе к истечению срока действия договора. При заключении гражданских сделок, особенно на такие длительные сроки, очень сложно просчитать все риски наперед.

Вот и решили стороны зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды, в котором арендодатель обязал нашего клиента в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора аренды изменить в ЕГРЮЛе адрес места нахождения.

Забегая за рамки обозначенной темы, необходимо сказать следующее: регистрация доп. соглашение к договору аренды – процедура, вне всяких сомнений, нужная и популярная, но мы хотим Вас обезопасить и донести до Вас, что всего этого можно избежать, если при заключении самого договора аренды будет участвовать профессиональное лицо – Юрист. Системное знание российского (и не только) законодательства – важный элемент правового анализа на предмет рисков для клиента.

В приведенном кейсе необходимость смены адреса юридического лица, не сказать, что была мало очевидной. Компетентный юрист бы просчитал это наперед, так как любая регистрация влечет правовые последствия как на собственника имущества, так и на зарегистрированное лицо. Одно дело, когда возникла объективная необходимость внесения изменений, другое дело, когда необходимость продиктована несовершенством юридической техники.

Безусловно, Дополнительное соглашение к договору – такой же важный документ, как и сам договор. Ошибочно полагать, что дополнительное соглашение обладает меньшей юридической силой, чем сам договор. В связи с этим, важно его правильно составить. Договор аренды обладает своей спецификой, и в равной степени она должна быть отражена и в доп. соглашении к нему.

Что включает в себя заключение договора аренды с участием юриста?

  1. Анализ рисков, их минимизация

Здесь все просто, например, договор может содержать неоправданно крупную неустойку за просрочку исполнения (не в срок оплатили аренду), «нагромождающие» пункты, которые вовсе не нужны, либо наоборот – много пробелов, и как следствие – перевес интересов в пользу контрагента.

  1. Сбор документов для регистрации договора аренды, если он заключен сроком выше, чем на 1 год. (перечень документов почти такой же, как и при регистрации доп.соглашения, но понадобится еще и документ, подтверждающий право собственности на арендуемое помещение.
  2. Взаимодействие с гос.органами (сами подаем в Росреестр, следим за внесением сведений и соблюдением сроков);
  3. Получаем выписку из ЕГРН и передаем ее Вам.

Вам ничего не нужно делать, только содействовать в формировании пакета документов, так как доступ к необходимым документам есть только у Вас.

Плюс ко всему, важно проверить помещение на юридическую чистоту сделки. Конечно, подобная необходимость более актуальна при покупке недвижимости, но обременение третьими лицами арендуемого помещения может сказаться и на правах арендатора, и это тоже входит в услугу.

Участие юриста в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды – вне всяких сомнений, правильная инвестиция, которая обезопасит Вас от нежелательных правовых исходов и сэкономит Ваше время.

ПОДРОБНЕЕ
Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды

Договор аренды есть,  но возникла потребность в изменении его условий? Популярный вопрос: как зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды и нужно ли его регистрировать вообще. Рассмотрим сам процесс регистрации, дадим ответы на вопросы: к кому обращаться и какие документы прикладывать.

У нас разработана услуга по регистрации доп. соглашения к договору аренды. Берем всю юридическую сложную работу на себя: разработку самого дополнительного соглашения, сбор пакета документов, взаимодействие с Росреестром. С вас нужны только некоторые документы и доверенность. Срок исполнения – 8 рабочих дней. Стоимость – 25 000 рублей. Если вы с контрагентом только на этапе заключения самого договора аренды, то поможем Вам его составить, проведем юридическую экспертизу на предмет рисков для Вас. Обезопасим Ваши интересы, предвидим все.

Итак, что нужно знать для регистрации доп. соглашения к договору аренды

Во-первых, всегда ли нужно регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды? Важны два обстоятельства:

  1. Срок. Если договор аренды заключен на срок свыше года – нужна, значит и доп. соглашения к нему регистрируются в таком же порядке.
  2. Предмет. Например, расторжение договора аренды требует регистрации (что вполне логично), а вот изменение арендной платы, оказывается, может обойтись и без этих формальностей.

Вот, что закреплено в законе: «Соглашение об изменении или о расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное».

Никаких других требований к форме доп. соглашения больше не установлено. Когда вы узнали, что все-таки необходимо зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды, следующим этапом будет сбор пакета документов и непосредственное обращение в Росреестр или МФЦ.

Можно:

  1. Лично;
  2. Через представителя;
  3. По почте;
  4. Через МФЦ;
  5. В электронной форме (нужна электронная квалифицированная подпись).

Документы:

  1. Заявление о регистрации доп. соглашения к договору аренды (могут обратиться как две стороны, так и одна, главное – наличие подписей и печатей).
  2. Документ, удостоверяющий личность. (для юр.лица это будут учредительные документы).
  3. Подлинники доп.соглашения по количеству сторон и один экземпляр для Росреестра;
  4. Оригинал договора аренды;
  5. Доверенность, если через представителя;
  6. Квитанция об уплате гос.пошлины. (1000р. для юридических лиц, но зависит от предмета соглашения); Платить обязательно, прикладывать не обязательно.

Кстати, не всегда госпошлина при регистрации доп. соглашения к договору аренды обязательна к выплате. Например, при доп. соглашении о расторжении договора аренды она не требуется. Но, если все-таки она нужна, то прикладывать со всем перечнем не обязательно. Как только вы оплатили ее, это будет отражаться в течение 5-ти дней в специальной электронной системе. Но лучше сохранить квитанции, так как от сбоев никто не застрахован.

Договор аренды без всяких на то преувеличений один из самых популярных договоров. Знание о том, как его заключать и в каком порядке – по своей полезности и необходимости уж точно будет конкурировать с любым другим не менее распространенным договором.

Но, в том числе, важно знать, и как зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды. Оно должно содержать реквизиты сторон, конкретные положения, изменяющие содержания договора аренды. Условия не должны идти в противоречие с законом и нарушать права третьих лиц, но в целом они не ограничены и могут быть совершенно любыми. Нужно обязательно указать:

  1. Номер основного договора;
  2. место и дата его подписания;
  3. информация о сторонах (реквизиты);
  4. пункты договора аренды, которые подлежат изменению и их текст в новой редакции; либо указание на то, что такие-то пункты вносятся дополнительно;
  5. момент вступления составляемого документа в полную юридическую силу;

Юридическая практика.

Наш клиент – стоматологическая клиника из Москвы. Был заключен договор аренды на помещение клиники сроком на 10 лет, значит гос.регистрация нужна.

В представленном дополнительном соглашении арендодатель (контрагент нашего клиента) обязует медицинскую клинику в течение 10 рабочих дней сменить адрес оказания услуг после расторжения договора или прекращения его действия на другой, при условии, что такой адрес используется нашим клиентом в качестве места нахождения и зарегистрирован в ЕГРЮЛ.

Что требуется от нас?

  1. Мы за Вас собираем нужный пакет документов (он отражен выше);
  2. Сами обращаемся в Росреестр;
  3. Попутно на каждом этапе консультируем по необходимым вопросам;
  4. Можем произвести оценку вносимых условий. В приведенном примере вы видите, что нововведения напрямую направлены в защиту интересов арендодателя.
  5. Выдаем Вам выписку ЕГРН как результат наших действий;
  6. В зависимости от потребности совершаем дополнительные услуги по обращению в другие органы.

Обращение к юристу, если вы ИП или юридическое лицо, даст Вам гарантию защиты Ваших интересов, сэкономит Ваше время и оперативно предоставит желаемый правовой результат.

Если вы физическое лицо, вы избавите себя от лишней волокиты, вся сложная юридическая работа на нас, Вам не придется никуда ходить.

Законодательство об аренде полно всяких нюансов.

Например, если договор аренды заключен на 11 месяцев (то есть меньше года) и продлевается еще на 11 месяцев, нужна ли регистрация договора? С одной стороны, фактический срок договор выше года, а с другой стороны, юридический срок действия 11 месяцев и продлевается еще на 11 месяцев. Судебная практика пришла к тому, что регистрация не требуется. Значит и вопрос о том, нужно ли зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды, устраняется сам собой. Нет, не нужно. Или, например, если не зарегистрировали определенные обязанности к основному договору. Только юрист может Вас сориентировать, ведь даже госпошлина при регистрации доп. соглашения к договору аренды не всегда выплачивается.

Любопытным обстоятельством выступают и те последствия, которые нанесла пандемия. В связи с приостановкой всех денежных потоков, потерей прибыли у предпринимателей, запретом ведения деятельности многие оказались не в состоянии выплачивать арендные платежи, а в договорах аренды подобные условия не были предусмотрены. Да, в каждом договоре есть оговорка про форс-мажорные обстоятельства, но ни слова о порядке действия. Вот и пришлось государству быстро реагировать на существенные изменения: посредством дополнительных соглашений вносилась отсрочка выплаты арендных платежей или снижение стоимости арендных платежей в связи с невозможностью использования имущества.

При этом ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” предусмотрел обязанность арендодателя заключать такие доп.соглашения в течение 30 дней, когда как по общему правило доп.соглашение это продукт обоюдного волеизъявления сторон.

Но важная оговорка состоит и в том, что не на все предприятия распространяются данные новеллы, а на самые пострадавшие отрасли.

Тем не менее, важно все учесть на этапе заключения самого договора аренды. Гос пошлина для регистрации договора аренды и так стоит 22 000р., очевидно, что дополнительно вкладываться никому не охота, да и бюрократическая часть никому (кроме юристов) тоже не приносит удовольствия. Мы можем разработать договор аренды или произвести его юридическую экспертизу.

От вас только потребуются:

  1. Реквизиты арендатора и арендодателя;
  2. Коммерческие условия договора;
  3. Доверенность на представителя, подлинник;
  4. Свидетельство о праве собственности, при наличии;

Все остальное с нас, начиная от разработки и экспертизы, заканчивая вручением выписки из ЕГРН как право подтверждающего документа.

Таким образом, еще на начальном этапе вы можете себя обезопасить, просто обратившись к Нам. Правильно составленный договор, защищающий Ваши интересы, будет выступать гарантией от непредвиденных расходов или действий недобросовестной стороны. Лучше потратиться в начале и быть спокойным на период действия самого договора и после него.

Мы оказываем данную услугу по Москве и Московской области, у нас широкая практика по ведению подобных дел. Тем не менее, у нас налажено и дистанционное оказание услуг, большинство услуг ориентированы также и на другие регионы. С ними вы можете ознакомиться на сайте.

ПОДРОБНЕЕ
error: