Регистрация договора аренды в Москве и Московской области

К нам часто обращаются физлица и компании, чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды.

Заказать услугу можно ссылке.

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды? 

Это необходимо только тогда, когда зарегистрирован первоначальный договор аренды. Аренда недвижимости – это единственный вид аренды, который подлежит регистрации в Росреестре.

Однако краткосрочные договоры аренды недвижимости не нужно регистрировать. То есть если договор аренды подписан на срок менее года, то регистрировать его не надо.

Чтобы не попасть под действие формулировки «не менее 1 года» обратите внимание на разъяснение Высшего арбитражного суда. Если срок аренды определен, например, с 01.01.20 до 31.12.20, то считается, что он равен одному году. Как следствие, договор аренды и все дополнительные соглашения к нему регистрируются.

Поэтому зачастую в договорах аренды мы видим формулировку: «договор заключен на срок 11 месяцев».

Какие последствия наступают, когда стороны отказались зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды?

Никаких последствий для сторон нет. Они должны исполнять друг перед другом договор аренды с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, на котором они поставили свои подписи.

А вот для третьих лиц считается, что дополнительного соглашения не существует. Например, в ЕГРН существовала запись об обременении здания арендой на срок с 01.01.2018 по 01.06.2020. Арендатор и арендодатель заключили между собой доп.соглашение, согласно которому срок аренды продлен до 31.12.2020. Но регистрировать доп.соглашение стороны не стали. После этого, в июле 2020 арендодатель продает здание иному лицу. Новый собственник не связан этим соглашением, поскольку оно не зарегистрировано и не создало для третьих лиц, в том числе для нового собственника, каких-либо юридических последствий. Новый собственник вправе выселить арендатора из занимаемого здания.

Мы оказываем услуги по регистрации доп. соглашений в Москве и Московской области.

Наша услуга по регистрации доп. соглашения к договору аренды охватывает все необходимые действия от начала и до завершающей стадии:

– запрос у арендодателя/ арендатора конкретных документов, которые понадобятся, чтобы зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды

– разработка проекта доп.соглашения, а если проект доп.соглашения разработан клиентом самостоятельно – правовая экспертиза данного документа

– формирование полного комплекта документов для регистрации

– направление сформированных документов на регистрацию

– получение актуальной выписки из реестра недвижимости и передача этой выписки клиенту

– сопровождение устными консультациями по соответствующим вопросам

Клиенту не нужно совершать никаких дополнительных действий, чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды.

Время оказания услуги – до 8 рабочих дней

Цена – 25 000 рублей.

Чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды, нужно передать следующие документы:

1) Заявление о регистрации по утвержденной форме. Если для регистрации собственности нужно, чтобы за регистрацией обратились как покупатель, так и продавец совместно, то для аренды (в том числе доп.соглашений) достаточно заявления только одной стороны.

2) Дополнительное соглашение (три экземпляра).

Дополнительное соглашение мы подготовим самостоятельно. Для этого от клиента нам понадобится лишь первоначальный договор аренды, актуальные реквизиты арендатора и арендодателя, а также предложения по новым условиям.

3) Нотариально удостоверенная доверенность с полномочиями, необходимыми для подачи документов на гос.регистрацию. Оформление доверенности у нотариуса будет стоить 1 500 рублей. Если документы представляются самим заявителем, то доверенность не требуется.

4) Решение об избрании директора, если заявление подает директор фирмы. Учредительные документы (устав, решение о создании, свидетельство ОГРН) представлять не требуется.

5) Документ (платежное поручение или чек-ордер) об уплате гос.пошлины (пошлина оплачивается обязательно, но можно не представлять подтверждающий документ).

Обращаем внимание, что в законодательство внесены значительные изменения в части госпошлины при регистрация доп. соглашение к договору аренды.

Ранее ГОС.ПОШЛИНА за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды равнялась 1 000 рублей (для компаний) и 350 рублей (для физ.лиц).

Зная эту тонкость, мы помогли нашему клиенту сэкономить 21 000 рублей! Наш доверитель – стоматологическая клиника, являлся арендатором помещения. 10-летний срок аренды истекал. Клиент попросил, чтобы мы составили и зарегистрировали новый договор аренды с тем же арендодателем. Но мы объяснили, что можно заключить дополнительное соглашение и в нем отразить новый срок, а также другие нововведения. В результате вместо 22 000 р. за гос.регистрацию нового договора аренды, клиент заплатил лишь 1 000 р. за регистрацию доп.соглашения.

Документы в МФЦ мы сдали 17 ноября 2020.

А 25 ноября дополнительное соглашение уже было успешно зарегистрировано.

Но 27 ноября 2020 Минфин издал письмо N 03-05-06-03/103538. Теперь госпошлина при регистрация доп.соглашения к договору аренды ничем не отличается от регистрации самого договора аренды: для организаций – 22 тысячи, для физ.лиц, в том числе ИП, – 2 тысячи рублей.

Однако пока информация на сайте Росреестра не обновлена и указаны прежние размеры пошлин:

Таким образом, оперативность наших действий помогла клиенту сэкономить значительную сумму.

Сумма госпошлины не зависит от количества объектов, включенных в договор аренды. Платеж уплачивается в фиксированной сумме – 22 тысячи рублей (2 тысячи рублей).

Остановимся также на СПОСОБАХ направления документов в Росреестр.

Пока самый эффективный способ подачи документов, как показывает наша практика, – это обращение в МФЦ. Наш юрист сможет обратиться в любой МФЦ Москвы или Московской области и передать доп.соглашение на регистрацию.

В отношении МФЦ действует принцип «единого окна», т.е. объект недвижимости может находиться, например, в Свердловской области, а зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды наши юристы смогут через МФЦ в Москве.

Срок регистрации через МФЦ – 9 рабочих дней.

Также существует возможность подать документы в Росреестр. В этом случае гос.регистрация будет осуществлена за 7 рабочих дней.

Реализована техническая возможность электронной регистрации аренды через Личный кабинет на сайте Росреестра.

Есть два очевидных плюса такого способа подачи документов.

Во-первых, ускоренные сроки регистрации, а во-вторых, снижение гос.пошлины на 30 %.

Но для того, чтобы воспользоваться электронным сервисом, нужно заранее получить УКЭП для сайта Росреестра. Это флешка, выданная удостоверяющим центром.

Кроме того, физ.лицо не сможет подписывать документы УКЭП до тех пор, пока лично не посетит МФЦ (или территориальное подразделение Росреестра) и не подтвердит свое желание подавать документы с помощью УКЭП. Такой поход в МФЦ не обязателен только, если УКЭП выдана специальным удостоверяющим центром при кадастровой палате.

Еще один способ подачи документов – по почте России. Но это самый дорогостоящий способ, так как у нотариуса нужно будет удостоверить подпись на заявлении о регистрации, а также само дополнительное соглашение.

ВЫВОДЫ

Во-первых, стоит проанализировать ситуацию – нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды. Эта процедура необходима только тогда, когда зарегистрирован первоначальный договор аренды с недвижимым имуществом.

Во-вторых, подготовку пакета необходимых документов вы может поручить нашим юристам. Это сэкономит ваше время и деньги, ведь госпошлина не вернется заявителю, если в регистрации откажут.

В-третьих, нужно оплатить госпошлину по правильным реквизитам и в верном размере. Деньги перечисляются по реквизитам Росреестра в том субъекте, где находится объект недвижимости.

В-четвертых, выбираем способ подачи документов. Наши юристы подают документы через МФЦ и подразделения Росреестра, расположенные в Москве и Московской области, даже по тем объекта, которые расположены в других регионах.

Регистрация доп. соглашения к договору аренды – процедура, которую в ряде случаев не миновать, если понадобилось внести изменения в подписанный договор или дополнить его новыми пунктами. Именно поэтому мы решили представить нашим читателям пошаговую инструкцию, облегчающую поиск информации по данному вопросу, а также снабдили статью полезными советами.

Предоставляем услуги по регистрации доп. соглашения к договору аренды:

• Проконсультируем по необходимым вопросам касаемо заключения доп. соглашения (проанализируем измененные или новые пункты);
• Подготовим пакет документов для регистрации;
• Подадим сформированный пакет документов в Росреестр (МФЦ, «Мои документы»);
• После получения выписки из ЕГРН передадим ее Вам.

Срок исполнения – около 8 рабочих дней. Стоимость услуги – 25 000 рублей. Услуга предоставляется по Москве и Московской области.

Зададимся вопросом – всегда ли нужно регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды? Забегая вперед, ответим – не всегда.

Значение имеет:

1. срок, на который заключен договор аренды;
2. существо вносимых изменений.

По закону, если договор аренды заключен на срок более, чем на 1 год, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Уверены, что наверняка многие слышали об этом реестре. Но есть и еще одно важное положение, предписывающее, что соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона или договора не вытекает иное.

Из этих двух положений вытекает важное обстоятельство – законодатель обязывает арендодателя и арендатора регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды, если договор аренды тоже был зарегистрирован.

Однако важно учитывать и существо вносимых изменений. Например, изменение размера или формы арендных платежей не обязательно регистрировать даже при зарегистрированном договоре аренде. А вот соглашение о расторжении договора аренды или изменений каких-либо условий, например, в части ответственности или размера арендуемого помещения, обязывает сторон регистрировать доп. соглашение к договору аренды.

Перейдем теперь непосредственно к порядку регистрации доп. соглашения к договору аренды.

Первый шаг – разработка доп. соглашения

Обязательно нужно указать следующее:

1. Факт заключения договора аренды с указанием статуса сторон (кто арендодатель, а кто арендатор);
2. Реквизиты договора аренды (номер и дата);
3. Редакцию измененных пунктов/новые пункты;
4. Реквизиты сторон для идентификации;
5. Дату вступления в юридическую силу

Второй шаг – формируем пакет документов:

1. Подписанное двумя сторонами заявление о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды;
2. Документ, удостоверяющий личность (для ИП – паспорт, для юридических лиц – учредительные документы);
3. Оригиналы доп.соглашения в 3 экземплярах (2 для сторон и один для Росреестра);
4. Оригинал подписанного договора аренды;
5. Доверенность, в случае, если стороны действуют через представителя;
6. Квитанция об уплате гос.пошлины (оплатить обязательно, прилагать не обязательно, все фиксируется в специальной электронной системе, но квитанцию лучше сохранить).

Остановимся на гос.пошлине немного подробнее, потому что частый вопрос – каков размер госпошлины при регистрации доп. соглашения к договору аренды.

Разъясним сразу и по поводу регистрации самого договора аренды, и поводу государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. И там, и там уплата обязательная. Кто-то может подумать, что зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды можно и без уплаты налогового сбора, но такое мнение ошибочно. Единственное, размер такого сбора будет существенно ниже, чем при регистрации самого договора.

При регистрации договора аренды, заключенного между юридическими лицами, уплачивается госпошлина в размере 22 000 рублей. Существенно, не так ли? Для граждан – 2000 рублей.

Размер госпошлины при регистрации доп. соглашения к договору аренды значительно ниже для юридических лиц, и составляет 1000 рублей, а для физических лиц – 350 рублей.

Третий шаг – обращаемся в уполномоченный орган (Росреестр, можно через МФЦ)

Подать заявление с пакетом документов можно в:

1. отделение Росреестра;
2. МФЦ;
3. Лично или через представителя;
4. По почте России или через электронную почту (электронный документооборот возможен только с применением квалифицированной электронной подписи).

Наш опыт

На самом деле клиенты очень часто обращаются к нам с целью регистрации доп. соглашения к договору аренды. В одном из таких случаев к нам обратилась медицинская компания, которая заключила договор аренды на нежилое помещение сроком на 10 (!) лет, откуда она, собственно, и оказывала гражданам медицинские услуги. Не трудно догадаться, что и адресом места нахождения медицинской компании стал адрес арендуемого помещения, и в таком качестве он был зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Встает резонный вопрос, а что делать после прекращения действия договора? Навряд ли арендодателю выгодно, чтобы принадлежащее ему помещение было зарегистрировано на третье лицо.  Но стороны договора аренды стали об этом задумываться ближе к истечению срока действия договора. При заключении гражданских сделок, особенно на такие длительные сроки, очень сложно просчитать все риски наперед.

Вот и решили стороны зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды, в котором арендодатель обязал нашего клиента в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора аренды изменить в ЕГРЮЛе адрес места нахождения.

Забегая за рамки обозначенной темы, необходимо сказать следующее: регистрация доп. соглашение к договору аренды – процедура, вне всяких сомнений, нужная и популярная, но мы хотим Вас обезопасить и донести до Вас, что всего этого можно избежать, если при заключении самого договора аренды будет участвовать профессиональное лицо – Юрист. Системное знание российского (и не только) законодательства – важный элемент правового анализа на предмет рисков для клиента.

В приведенном кейсе необходимость смены адреса юридического лица, не сказать, что была мало очевидной. Компетентный юрист бы просчитал это наперед, так как любая регистрация влечет правовые последствия как на собственника имущества, так и на зарегистрированное лицо. Одно дело, когда возникла объективная необходимость внесения изменений, другое дело, когда необходимость продиктована несовершенством юридической техники.

Безусловно, Дополнительное соглашение к договору – такой же важный документ, как и сам договор. Ошибочно полагать, что дополнительное соглашение обладает меньшей юридической силой, чем сам договор. В связи с этим, важно его правильно составить. Договор аренды обладает своей спецификой, и в равной степени она должна быть отражена и в доп. соглашении к нему.

Что включает в себя заключение договора аренды с участием юриста?

1. Анализ рисков, их минимизация

Здесь все просто, например, договор может содержать неоправданно крупную неустойку за просрочку исполнения (не в срок оплатили аренду), «нагромождающие» пункты, которые вовсе не нужны, либо наоборот – много пробелов, и как следствие – перевес интересов в пользу контрагента.

2. Сбор документов для регистрации договора аренды, если он заключен сроком выше, чем на 1 год. (перечень документов почти такой же, как и при регистрации доп.соглашения, но понадобится еще и документ, подтверждающий право собственности на арендуемое помещение.
3. Взаимодействие с гос.органами (сами подаем в Росреестр, следим за внесением сведений и соблюдением сроков);
4. Получаем выписку из ЕГРН и передаем ее Вам.

Вам ничего не нужно делать, только содействовать в формировании пакета документов, так как доступ к необходимым документам есть только у Вас.

Плюс ко всему, важно проверить помещение на юридическую чистоту сделки. Конечно, подобная необходимость более актуальна при покупке недвижимости, но обременение третьими лицами арендуемого помещения может сказаться и на правах арендатора, и это тоже входит в услугу.

Участие юриста в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды – вне всяких сомнений, правильная инвестиция, которая обезопасит Вас от нежелательных правовых исходов и сэкономит Ваше время.