Разработка договора и акта передачи имущества (дарение, аренда, найм, купля-продажа)

Участились случаи незаконного использования нанимателями квартир. Даже слишком часто обращаются с потребностью – как выселить жильцов, как выселить квартирантов? Самые распространенные случаи:

1. нанимателем не платится стоимость владения, пользования и проживания;
2. наниматели пересдали данную квартиру другим лицам;
3. наниматели вселили в квартиру дополнительных людей.

Причин много, но их все можно разделить на две категории:

1. наниматель нарушает условия договора;
2. наниматель не нарушает условия договора, наймодатель просто хочет выселить.

Рассмотрим сначала первый случай.

Итак, Вы имеете право выселить людей, проживающих в Вашей квартире, если они нарушают условия договора найма: шумят по ночам, не платят, причинили ущерб Вашему имуществу и т.д. За все это Вы можете их выселить. Предположим, что у вас в договоре нет таких условий по выселению, но в этом нет ничего страшного. Выселить их дает Вам право Гражданский Кодекс. Так, статья 687 ГК РФ дает Вам право расторгнуть договор и выселить жильцов. Но есть одно большое «НО». Это делается в судебном порядке, о чем четко написано в законе. То есть, если Вы захотите выселить жильцов из квартиры, то Вам нужно будет обратиться с исковым заявлением в суд. Это займет в лучшем случае 3 месяца, потом дело дойдет до пристава, и судебный пристав-исполнитель будет обязан их выселить. Но если в этот период Вам не оплачивали стоимость проживания в квартире, то Вы можете взыскать с них в рамках этого же дела стоимость за все месяцы проживания. Да, долго, не совсем выгодно, но таков закон и соблюдать мы его должны.

Почему нельзя вызвать участкового и просто их выгнать?

По закону нельзя. Этот вопрос должен решать суд. Может Вы нарушаете права нанимателей, и у них есть право проживания там? Участковому покажут договор найма, и он не будет разбираться в том кто прав, а кто виноват. Он Вам резонно ответит, что нужно обращаться в суд и что это гражданско-правовые отношения.

Если не было договора вообще?

Ситуация лучше. Если нет договора, то вызываете участкового и пробуйте выселить сразу же. У квартирантов нет ни одного правового основания там жить, им не на что ссылаться. Все зависит от сотрудника полиции, формально Вы можете сказать, что это посягательство на Вашу частную собственность и потребовать выселения. Могут сразу же выселить, а могут и попросить обратиться в суд.

Второй случай: наймодатель просто хочет выселить проживающих в квартире людей.

Это возможно сделать законно. Можно в договоре найма предусмотреть условие о том, что договор может быть расторгнут по предварительному письменному уведомлению одной и сторон. И Вам останется письменно уведомить об этом.

Как обезопасить себя? Есть минимальные и элементарные способы защиты

1. составить хороший договор найма квартиры: передать все имущество по акту, оценив их стоимость, ограничить право на пересдачу квартиры, ввести штрафные санкции за порчу имущества и т.п.;
2. взять депозит с жильцов;
3. проверить паспорта жильцов на действительность, есть такой онлайн сервис на сайте госоргана;
4. не предоставлять даже копию свидетельства о праве собственности, только дать ознакомиться визуально;
5. проверить по базам исполнительных производств на наличии у жильцов задолженности;

Это минимум того, что Вы можете сделать, чтобы обезопасить себя. И помните самое главное –не стоит выселять самостоятельно силой. Даже, если это получится, то вы из категории истец перейдете в категорию обвиняемый.

Надеемся, что Вам не понадобится, но приведем пример одного из наших последних дел о выселении. Пришлось обращаться в суд и выселять в судебном порядке. Не будет усложнять текст нормами закона, просто скажем, что исковые требования были удовлетворены. Жильцы, не дожидаясь выезда приставов, покинули дом.

Исковое заявление о выселении

1. ОПИСАНИЕ ОСНОВНЫХ ФАТКОВ
   • Истец является собственником жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: ________________________________________________.
   • В настоящее время в доме никто не зарегистрирован.
   • В конце апреля ______ г. Ответчик обратился к моей маме – __________________, пенсионерке, ветерану труда, проживающей _________ – с просьбой предоставить ему и его семье возможность проживания в указанном выше домовладении. Она сказала, что дом не сдается, все коммуникации опломбированы. Однако __________ настоял на том, чтобы она показала дом, вошел в доверие, сказал, что работает в полиции.
   • Ответчик незаконно проник в домовладение и в настоящее время незаконно проживает там.
   • Ответчик не является членом семьи Истца, никаких договорных обязательств между Истцом и Ответчиком не существует.
   • Ответчик добился от сотрудников коммунальной службы _________ района подключения газа, воды и электричества. Акт установки (снятия) пломбы прибора учета на газовом вводе Ответчик подписал вместо Истца, а договор (и акт) о подключении воды не представляет.
   • Истец с апреля _______ года и по настоящее время оплачивал все коммунальные услуги (счет за газ и электричество), хотя фактически там проживал Ответчик. Счета за подключение и использование воды, а также вывоз мусора не оплачены ни Ответчиком, ни Истцом.
   • Ответчик в добровольном порядке отказывается освободить принадлежащий Истцу дом и земельный участок . В присутствии участкового полицейского Ответчик и его мать устроили скандал, оскорбляли и угрожали Истцу, в том числе и возможностью использовать свое служебное положение. Данный факт может быть подтвержден показаниями участкового полицейского.
2. ПОЗИЦИЯ ИСТЦА
   • Истец считает, что Ответчик обязан:
     • освободить жилой дом, расположенный по адресу:________________
     • компенсировать моральный вред Ответчика.
     • уплатить транспортные расходы Ответчика, связанные с защитой нарушенного права.

3. ИСКОВЫЕ требования
   • На основании вышеизложенного и руководствуясь нормами гл. 12 ГПК РФ, Истец просит суд:
     • выселить Ответчика и всех проживающих с ним граждан с жилого дома, расположенного по адресу: _______________
     • взыскать моральный вред в размере 100 000 рублей.;
     • взыскать транспортные расходы;
     • расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей;
   • Истребовать у Ответчика информацию лицах, проживающих совместно с ним в жилом помещении, расположенном по адресу: ______________________.
   • Истребовать у Ответчика все паспортные данные для дальнейшего оформления исполнительного листа на выселение, а именно: полное ФИО, №, серия паспорта, орган выдавший паспорт, дата выдачи, место рождения, дата выдачи, код подразделения.
   • Рассмотреть дело без участия Истца или его Представителя в случае их неявки.
   • Подлинники всех документов будут представлены Истцом в суд.