00

Расторжение договора через суд (дарение, купля-продаже, аренда)

Стоимость услуги: 55 000 рублей – в г. Москва;

                                   60 000 рублей – в Московской области;

Услуга может быть оказана за пределами Москвы и Московской области.

 

Срок исполнения услуги:

  1. срок разработки и подачи иска в суд – 5 рабочих дней;
  2. срок рассмотрения дела судом – около 2 месяцев.

 

Что включает в себя услуга по расторжению договора через суд (дарение, купля-продажа, аренда):

  1. изучение ситуации и документов, выработка правовой позиции;
  2. разработка и подача искового заявления в суд;
  3. участие в судебных заседаниях (не более 3-х заседаний);
  4. получение решение суда и передача клиенту.

 

Какие документы и сведения необходимы от Вас для оказания услуги:

  1. документы, подтверждающие позицию, подлинники;
  2. паспортные данные сторон, при наличии;
  3. квитанция об оплате госпошлины, подлинник;
  4. доверенность на представителя, подлинник.

 

Что нужно сделать, чтобы заказать услугу:

Позвонить нам по телефону, указанному на сайте, а лучше написать на наш адрес эл. почты, описать Вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут, либо просто кликнув кнопку заказать.

Стоимость услуги

55 000 рублей

Статьи по теме

Споры по аренде недвижимости

В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.

Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:

– расторжение договоров аренды через суд 

– выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

– регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.

  1. Расторжение договоров аренды через суд 

Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.

Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):

То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.

Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:

– объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок

– преимущественное право не исключено договором аренды

– арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)

– арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова

– арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду

А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:

а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды

б) нарушение целевого назначения имущества

в) существенное ухудшение состояния объекта

г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата

д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)

Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:

При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.

Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.

  1. Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:

Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!

Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:

а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)

в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.

В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.

Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.

Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:

Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.

Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.

Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.

Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.

Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.

  1. Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.

Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Для оформления аренды потребуется:

– нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)

– договор аренды (составляется нашими юристами)

– акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)

За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).

Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие “экстерриториальное заявление”. То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.

Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).

Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.

В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).

На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:

Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.

Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.

ПОДРОБНЕЕ
Расторгнуть договор с региональным оператором

С 1 января 2015 года деятельность по сбору твердых коммунальных отходов (ТКО) отдана в руки региональных операторов. Повсеместно стали заключаться обязательные договоры на вывоз ТКО. В статье расскажем, как расторгнуть договор с региональным оператором, если он не соответствует требованиям законодательства.

Для многих стало удивлением, почему сейчас нужно «платить за мусор» определенной организации, хотя раньше ТКО утилизировались своими силами или управляющими компаниями. Поэтому для начала расскажем, как определяется и функционирует региональный оператор.

К началу 2019 года по стране сформировалась схема обращения с отходами, которая поделена на части, подведомственные различным региональным операторам. Для столичных регионов срок формирования этой схемы отсрочен до конца 2022 года. Чтобы получить статус регионального оператора, юридическое лицо должно выиграть конкурс, который проводят региональные чиновники. Зона деятельности регоператора = территория одного субъекта РФ. Статус оператора отходов дается на 10 лет, но может быть аннулирован и раньше, если регоператор неправильно обращается с отходами.

Эта коммунальная служба «работает» с мусором после того, как заключит с потребителем договор на оказание услуг по обращению с ТКО. Смысл этих договоров следующий: регоператор обеспечивает транспортировку и захоронение мусора, а жители и компании оплачивают эти действия по цене, установленной региональной тарифной службой. При этом регоператор отвечает только за транспортировку и дальнейшую утилизацию отходов. Обязанность оборудовать специальную бетонную площадку и контейнеры, куда будет складироваться мусор, лежит на потребителе (управляющей компании в случае с МКД).

Договор на обращение ТКО является двусторонне публичным. То есть как «мусорный» оператор, так и собственники ТКО должны при любых обстоятельствах заключить это соглашение. Ни одна, ни другая сторона не может отказаться от его заключения. Почему? С регоператором все понятно: это лицо, ответственное за благоприятную экологическую обстановку в регионе и имеющее исключительное, только ему предоставленное полномочие на утилизацию отходов. Но договор обязателен также для собственника ТКО – а это каждый человек и каждая организация, ведь в процессе жизнедеятельности образуются отходы потребления. Поскольку сам человек не может уничтожить мусор так, чтобы не оставить экологический след, ему запрещается это делать самостоятельно. Вот и получается, что договор с региональным оператором неизбежен.

Исключение: организация вправе отказаться от договора с региональным оператором, если за ней числится полигон для размещения отходов на том же земельном участке, где образуется мусор, или на соседнем участке. В этом случае юридическому лицу разрешается уничтожить отходы самостоятельно.

Для потребителей, которые уклоняются от оформления договоров с регоператором, существует серьезная ответственность:

– административный штраф до 3 000 рублей (для граждан), до 40 000 рублей (для ответственных лиц компаний), до 60 000 рублей (для ИП) или до 350 000 рублей (для компаний);

– приостановление предпринимательской деятельности на 3 месяца;

Это нижний порог административных санкций. Повторные деликты, а также действия, приведшие к причинению вреда или даже эпидемиям, караются гораздо жестче (квалифицированные составы ст. 6.35 КоАП РФ).

– проверки предпринимателей, которые могут быть инициированы по сообщению регионального оператора со ссылкой на то, что есть угроза загрязнения атмосферы в связи с деятельностью проверяемой компании;

– уголовное наказание за нарушения в обращении с опасным мусором (например, радиоактивные вещества) – ст. 247 УК РФ.

К тому же отсутствие договора – это не повод не платить за оказанную услугу. Если регоператор в суде докажет, что по факту мусор вывозился, то шансов не платить у потребителя не останется. Стоимость будет определяться так: норматив потребления умножаем на тариф регоператора.

Отсюда логичный вопрос: есть ли смысл расторгнуть  договор с региональным оператором, если потом его все равно придется снова подписывать? Ответ – расторгнуть договор через суд можно и нужно, если подписанный договор не соответствует закону. В дальнейшем необходимо подписать новый договор на ТКО, но уже в соответствии со всеми нормативными требованиями.

Основания расторгнуть договор с региональным оператором:

  1. Продали квартиру, земельный участок или другую недвижимость, где образуются ТКО.

В этом случае договор со старым собственником прекращается. Одновременно новый собственник должен незамедлительно (через 3 дня) сообщить регоператору о том, что с ним необходимо заключить новый договор.

  1. Соглашение сторон о прекращении договора.
  2. Несоответствие договора на ТКО требованиям закона.

Для того чтобы проверить это основание, нужно сравнить ваш экземпляр договора с Типовым договором на ТКО, утвержденным Постановлением Правительства № 1156 от 12.11.2016. Если какие-то условия отличаются в невыгодную для потребителя сторону, то можно писать иск о расторжении договора в арбитражный суд.

Примеры из судебной практики, когда потребители добивались подписания договора ТКО на их условиях в соответствии с законом:

– срок оплаты установлен Типовым договором: до 10 числа следующего месяца (например, за январь – до 10 февраля). Другие сроки, предлагаемые регоператором, ничтожны.

– регоператор неправомерно установил срок действия договора ранее даты его заключения, а именно с 01.01.2019. Типовой договор не предполагает указание в качестве даты договора на ТКО иную дату, кроме даты заключения такого договора.

– потребитель вправе выбрать способ определения объема ТКО: либо по нормативу, либо исходя из количества и объема контейнеров. Подчеркнем, выбор учета – это прерогатива потребителя. Регоператоры пытались формировать порочную практику (и до какого-то момента у них это получалось!), согласно которой учет по количеству контейнеров мог осуществляться только при раздельном сборе мусора. Но Верховный суд эту практику пресек: в решении от 17.02.2021 № АКПИ20-956 сказано, что есть два альтернативных способа учета – по нормативу накопления ТКО или по числу контейнеров. То, какой способ выберет потребитель – по норме или по контейнерам, нисколько не зависит от организации раздельного сбора отходов.

Не являются основаниями расторгнуть договор с региональным оператором:

× Региональный оператор оказывает услугу по вывозу ТКО ненадлежащим образом.

В этом случае потребитель может требовать перерасчет платы в меньшую сторону или вообще освобождение от оплаты. Например, Пермская прокуратура в феврале 2022 года защитила права местного жителя. Контейнерная площадка находилась почти в километре от его дома. Хотя по нормативу расстояние до контейнеров не может быть более 100 м. Следовательно, нельзя считать, что гражданин пользовался услугами регоператора. Вся оплата должна быть возвращена ему.

× Ненаправление потребителю проекта договора.

Действительно, вместо договоров потребители получили сразу счета на оплату услуг по вывозу ТКО. Однако судебная практика исходит из того, что такое нарушение не включено в число оснований отказа от договора с регоператором (например: 7-ой кассационный суд, № 88-4165/2022).

× Деятельность без образования мусора

Предприниматели нередко ссылаются на то, что их производство является безотходным. Но такой довод для судов неубедителен. Законодательство не дает юридическому лицу право не заключать договор ТКО в случае, когда в его деятельности не образуется мусор. Кроме того, доказать это очень сложно (например: АС Западно-Сибирского округа, № Ф04-1461/2020).

× Отмена тарифа.

Расчеты за мусор с региональным оператором осуществляются по установленным тарифам. Эти тарифы устанавливают тарифные службы регионов. При этом запрещается взыскивать плату за вывоз ТКО до установления тарифов. Бывает так, что общественники идут оспаривать тариф регионального оператора ввиду его необоснованности. И иногда у них это получается. Последствие отмены тарифа – принятие нового обоснованного тарифа и перерасчет потребителям по заменяющему тарифу. Расторгнуть договор в арбитражном суде по причине отмены тарифа не получится.

Порядок, как расторгнуть договор в арбитражном суде

Основания № 1 и № 2 не требуют обращения в суд. Региональный оператор не будет в этих случаях препятствовать прекращению договорных отношений. А вот по основанию № 3 можно расторгнуть договор через суд.

Шаг 1. Сравниваем свой договор с Типовым договором, разработанным Правительством. Если у вас нет на руках экземпляра договора, то запросите его у регионального оператора. Обнаружив несоответствия, нужно обратиться к Закону об отходах, чтобы установить правильные формулировки договора. Эту непростую задачу можно поручить нашим юристам.

Шаг 2. Готовим протокол разногласий. Этот документ составляется в форме таблицы. Первая колонка – указываем порядковый номер статьи договора. Вторая колонка – редакция регионального оператора, приводится как цитата. Третья колонка – редакция потребителя. И четвертая колонка – правовое обоснование правильности редакции потребителя.

Протокол разногласий необходимо направить в адрес регионального оператора в течение 15 рабочих дней с момента получения вами договора. Иначе по истечении этого срока договор считается принятым на условиях, предложенных регоператором.

Но даже если 15-дневный срок пропущен, потребитель все равно вправе ссылаться на незаконность договора ТКО, если положения такого договора противоречат Типовому регламенту.

В протоколе обязательно укажите, что вы готовы подписать договор на условиях, соответствующих закону и в вашей редакции.

Шаг 3. Через 30 дней после направления протокола разногласий подаем иск о расторжении договора в арбитражный суд. В просительной части иска с учетом правила об обязательности договора для потребителя будут следующими: расторгнуть ваш договор с региональным оператором И обязать регоператора заключить новый договор на вывоз ТКО в соответствии со всеми требованиями действующего законодательства.

Наши юристы как раз недавно подали к региональному оператору иск о расторжении договора в арбитражный суд.

Этот иск нужно составить по всем канонам АПК РФ, о которых мы часто пишем в наших статьях. Остановимся лишь на особенностях:

– если иск подает предприниматель или компания, то обращаться нужно в арбитражный суд по месту регистрации регионального оператора. Граждане могут расторгнуть договор через суд общей юрисдикции (районный уровень).

– государственная пошлина в арбитраж = 6 000 рублей.

– обязательный претензионный порядок. Мирное начало здесь приравнивается к направлению протокола разногласий или досудебного требования о расторжении договора.

– в приложение к иску надо включить ваш проект договора.

ОБРАЗЕЦ ИСКА:

К нам обратился предприниматель с просьбой повлиять на регионального оператора, который ничего не делает, но ежемесячно выставляет немаленькие счета. Мы решили расторгнуть договор на ТКО с региональным оператором, воспользовавшись условием о периоде действия договора: контракт нашего клиента предусматривал годичный срок действия и предоставлял возможность отказаться от договора за месяц до конечной даты его действия. Мы направили уведомление об отказе от договора и одновременно предложили подписать новый контракт, но уже на законных условиях. Поскольку наше предложение не было принято, мы написали иск в суд на регионального оператора.

Если удастся расторгнуть договор в арбитражном суде, то вы получите судебное решение, где будет содержаться договор на вывоз ТКО в законной редакции. Это судебное предписание после вступления в силу станет основанием для оказания услуг по обращения с ТКО истцу. Никаких дополнительных действий не требуется.

ПОДРОБНЕЕ
Расторжение договора, если не предоставили документы

Сегодня мы расскажем о том, как правильно осуществить расторжение договора, если не предоставили документы. По этому случаю у нас есть практический пример, о котором мы также обязательно расскажем. Кроме этого, статью хотим посвятить освещению вопроса, касающегося того, как правильно нужно расторгать договоры. Изучив ее, вы получите необходимые знания о том, какие варианты расторжения существуют в принципе и как свести при этом к минимуму негативные последствия.

Как вернуть деньги, если не предоставили документы?

Начнем с основ. В нашем случае это закон, а именно Гражданский кодекс РФ. Этот нормативный акт предлагает альтернативу. Существует три способа расторгнуть договор, если, например, поставщик не предоставил документы на товар. Эти способы следующие:

  1. достижение согласия между сторонами договора;
  2. судебный порядок (если одна из сторон договора сопротивляется и не идет на соглашение);
  3. инициатива одного из участника сделки без суда (в одностороннем порядке), когда такое право закрепляется в законе или в договоре.

Пока ничего толком непонятно. Надо подробнее. Поэтому расскажем о каждом случае по отдельности.

Расторгаем договор по соглашению сторон, если продавец не предоставил документы на товар

Это первый и самый дружелюбный способ. Именно этот вариант является самым минимальным по возможным негативным последствиям. Но даже в таком, казалось бы идеальном, способе есть свои нюансы. И мы не можем о них промолчать.

Обязательно учитывайте:

  • форму расторжения договора: делать это нужно ровно таким же способом, как и осуществляли заключение (даже если заверяли договор у нотариуса, расторгать надо у него же);
  • дату расторжения договора: здесь у вас всего два варианта, – либо указать конкретную дату, либо не указывать ее вообще (тогда обязательства по договору прекратятся сразу с момента подписания соответствующего соглашения);
  • указание о возврате: по общим правилам гражданского оборота стороны договора не могут требовать исполненное в процессе соглашения назад, поэтому, если вы хотите вернуть исполненное, укажите об этом.

Расторжение договора, если не предоставили документы: судебное производство

Когда необходимо идти в суд? Если, например, поставщик не предоставил документы на товар и не собирается выполнять условия договора, необходимо обращаться в суд. Кроме этого, необходимо иметь основания для того, чтобы расторгнуть договор именно таким способом. Причем последние делятся на общие и специальные. Чем отличаются? Общие основания подойдут к любому виду договора, а специальные относятся к конкретному виду соглашения.

Общими основаниями будут являться следующие:

  • Нарушение существенных условий договора (Например, гражданин 1 продал гражданину 2 книги, а гражданин 2 пообещал оплатить их через 3 дня. Прошло дне недели, а оплаты гражданин 1 так и не дождался. Следовательно, гражданин 2 существенно нарушил соглашение).
  • Существенное изменение обстоятельств – важные условия, на которые опирались стороны при заключении договора (Например, Света заказала ко дню рождения дочери композицию из воздушных шаров, однако доставка по каким-то причинам не привезла шары в день рождения, предложив доставить их на следующий день. В этой ситуации обстоятельства существенно изменились, поэтому появилось основание для расторжение договора).

Продавец не предоставил документы на товар: как написать о расторжении договора

Предупредить о намерении расторгнуть соглашение придется не один раз. Сразу после того, как вы решили расторгнуть договор, следует сообщить об этом другой стороне. В каком формате? Можно обойтись сообщением на электронную почту. Так есть возможность расторгнуть контракт без суда. Не забудьте в таком письме уточнить срок ответа на него. Установленный срок — до тридцати дней (однако в тексте вы можете указать любой).

После этого необходимо направить само соглашение о расторжении договора (можно на электронную почту, можно обычной почтой, – заказным письмом с уведомлением о вручении).

Помните, что нет никакой гарантии, что другая сторона договора захочет расторгнуть его. Тогда обязательно обращаться за судебной защитой, составив исковое заявление. По этому случаю хотим рассказать практический случай.

Как вернуть деньги, если не предоставили документы: практика

Между сторонами 12.01.2021 был заключен предварительный договор купли-продажи транспортного средства (специальной техники), согласно которому стороны обязуются в срок до 15.02.2021 заключить договор купли-продажи на условиях, установленных предварительным соглашением.

Согласно содержанию предварительного договора по основному договору ответчик обязуется передать в собственность истца, а последний обязуется принять и уплатить денежную сумму (цену) за транспортное средство.

Транспортное средство было передано ответчиком истцу 24.04.2021 по акту. Но копия акта у истца не сохранилась, но есть у ответчика.

В соответствии с содержанием предварительного договора ответчик передает покупателю оригиналы документов на транспортное средство в течение 10 рабочих дней после передачи последнего. Следовательно, документы должны были быть направлены не позднее 17.05.2021. Отсутствие документов делает невозможным эксплуатацию транспортного средства.

Истец оплатил цену за транспортное средство в размере 3 700 000 рублей, однако продавец не предоставил документы на товар.

Истец после многомесячных обещаний ответчика 10.11.2021 отправил ему уведомление о необходимости предоставления документов на транспортное средство, требование не было исполнено. После этого 14.12.2021 истец направил ответчику досудебное требование о возврате денежных средств, требование также не было исполнено.

В этой связи ответчик не только не выполнил условия договора купли-продажи, но и незаконно пользовался денежными средствами истца. Поэтому в данном случае осуществлялось судебное расторжение договора, если не предоставили документы.

Решение по этому делу еще не принято, о нем мы обязательно расскажем в следующих публикациях.

А пока хотим представить исковое заявление, составленное нами:

Таким образом, выявив существенные нарушения условий договора (в нашей ситуации – продавец не предоставил необходимые для использования транспортного средства документы) и осуществив уведомление другой стороны, становится возможным обращаться в суд за защитой своих прав и произвести расторжение соглашения в одностороннем порядке. Исковое заявление необходимо подавать, соблюдая подсудность, которая определена гражданским или арбитражным процессуальным законодательством. Споры между предпринимателями рассматриваются арбитражными судами, а между физическими лицами – мировыми или районными.

Иск в суд обязательно должен включать следующие положения:

  • наименование суда;
  • информация о сторонах (с обязательным указанием контактных данных);
  • информация о заключенном договоре купли-продажи (предмет контракта, сроки, стоимость и так далее);
  • суть нарушения права, которое является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке;
  • доказательства, которые подтверждают соблюдение досудебного порядка;
  • правовые нормы, которые подкрепляют позицию истца;
  • требования;
  • приложения.

В какой срок возможно вернуть деньги, если не предоставили документы?

Сразу хотим отметить, что соглашение возможно расторгнуть в любой момент в процессе его осуществления. Расторжение контракта непосредственно после его исполнения возможно в случае, когда договор является рамочным (содержит общие условия соглашение и закрепляет то, как в будущем будет осуществляться контракт). Однако, несмотря на это правило, всегда стоит обращать внимание на вид договора. Некоторые соглашения подразумевают специальные правила для досрочного расторжения. Помимо договора важны еще стороны контракта. В некоторых случаях расторжение договора занимает несколько дней, а в других – затягиваются на несколько лет и заканчиваются в итоге судом.

Расторгли договор: какие последствия?

Знали ли вы, что даже после расторжения контракта некоторые обязательства продолжают действовать? Да. Именно так. Основные обязанности прекращают действовать: передать товар по договору купли-продажи, например. Условия о рассмотрении споров, возникших в процессе выполнения договора, продолжают свое действие. Например, в каком суде следует разрешать спор. Кроме этого, после расторжения соглашения остаются обязанности по выплате штрафов и иных задолженностей. Также остаются в силе условия о том, что должны сделать стороны после расторжения соглашения.

В случае, если нарушаются существенные условия соглашения, вследствие чего последний расторгается, то потерпевшая сторона имеет полномочия требовать возмещение убытков.

Поставщик не предоставил документы на товар: расторгаем договор в одностороннем порядке

Стоит отметить, что одностороннее расторжение порой отличается от обычного. Когда происходит односторонний отказ от сделки, договор считается расторженным, когда одна сторона направила соответствующее уведомление, а другая сторона его получила. Поэтому важно направлять заказное письмо с уведомлением. По общим правилам, которые предусмотрены гражданским законодательством, односторонний отказ от исполнения соглашения запрещен. Однако в этом правиле есть несколько исключений. Давайте рассмотрим их.

Разрешен односторонний отказ от сделки, если:

  • вы подписали договор подряда;
  • был заключен договор поставки;
  • подписан агентский договор;
  • заключили договор транспортной экспедиции;
  • был подписан договор о возмездном оказании услуг;
  • подписан договор аренды (на неопределенный срок);
  • вы заключили (в качестве физического лица) договор энергоснабжения;
  • вы – банк по договору банковского счет (в случае, когда в течение двух лет на счету у клиента не осуществляются никакие операции).

Казалось бы, все очень легко: односторонний отказ и прощай обязательства по договору. Но, подобный отказ может оказаться «с приданным»в виде обязанности возмещения фактически понесенных расходов.

Важно запомнить.

Если правомочие на односторонний отказ от сделки без оговорок (то есть императивная норма, которая не содержит словосочетания: если иное не установлено законом или договором), то возмещение расходов в данной ситуации устанавливать нельзя. Это правило было оговорено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении»:

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

В нашем практическом примере мы рассматривали расторжение договора купли продажи (пожалуй, самый распространенный вид соглашения). Поэтому следует отметить особенности расторжения подобного контракта. Поэтому запомнить надо следующее:

если инициативу берет одна сторона договора, то расторжение должно производиться с соблюдением следующих условий:

  • наличие существенных нарушений условий контракта или норм закона;
  • направление письменного сообщения контрагенту с изложением требования/претензии;
  • при отказе в удовлетворении последней – обращение в суд;
  • расторжение договора на основании судебного решения.
ПОДРОБНЕЕ
Досрочное расторжение договора лизинга

Лизинг выступает в качестве успешного помощника бизнесу. На правовом поле можно встретить множество неоднозначных вопросов, связанных с договорами долгосрочной аренды, лизинг же (особенно в России) имеет довольно непростую юридическую основу. В статье поговорим о досрочном расторжении договора лизинга: при каких условиях оно возможно, кто вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, как произвести возврат лизинговых платежей, рассмотрим проблему прекращения договора в современных реалиях, связанных с распространением коронавирусной инфекции, в целом обратим внимание на различные особенности и нюансы.

Договор лизинга – понятие и содержание

 

Лизинг подразумевает собой предоставление лизингодателем в долгосрочное пользование определенное имущество с последующей возможностью выкупа его лизингополучателем. Исходя из положений Постановления от 14.03.2014 когда-то еще существовавшего Высшего Арбитражного Суда, договор лизинга закрепляет интересы лизингодателя в размещении, а затем возврате денежных средств вместе с прибылью, имущественный интерес же лизингополучателя в том, что он приобретает предмет лизинга в собственность за счет тех средств, которые были предоставлены лизингодателем при его содействии.

Правоотношения, связанные с договором лизинга, регулируется на основе ФЗ от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)», 34 главы Гражданского кодекса и иных нормативных источников.

Досрочное расторжение договора лизинга: порядок и условия

 

Досрочное расторжение договора лизинга возможно произвести как в судебном, так и внесудебном порядке. Конечно, порядок расторжения договора вне суда представляется наиболее удачным и удобным. Однако для того, чтобы не пришлось прибегать к помощи этого государственного органа, должен быть соблюден ряд условий.

Внесудебный порядок включает в себя два возможных варианта.

  • Во-первых, договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Этот способ наиболее «мирный», поскольку спора в данном случае не возникает, и при этом не ущемляются интересы обеих сторон соглашения.
  • Во-вторых, возможен односторонний отказ от исполнения (одностороннее расторжение договора лизингополучателем или лизингодателем). Здесь уже проявляется возможность возникновения спора.

Расскажем подробнее про каждый способ отдельно.

Расторжение договора по соглашению сторон

В данном случае одна из сторон обязана уведомить контрагента о своем намерении расторгнуть соглашение, при этом желательно указание в уведомлении причин, служащих основанием для прекращения. Если вторая сторона соглашается со своим контрагентом и готова расторгнуть договор, то лизингодатель и лизингополучатель составляют соглашение о досрочном расторжении договора лизинга. Это соглашение обычно включает в себя положения о моменте, начиная с которого договор прекращает свое действие, об отсутствии каких-либо претензий друг к другу, о прекращении договора в целом. По общему правилу, взаимные обязательства сторон прекращаются с того момента, как обе стороны поставят свои подписи на соглашении (но можно сформулировать и иное условие).

Односторонний порядок расторжения договора

Сразу отметим, что данный вариант возможен лишь в том случае, если сам договор предусматривает возможность одностороннего отказа, поскольку закон не содержит специальных для того положений. Расторжение договора лизинга лизингополучателем или лизингодателем возможно тогда, когда наступили определенные обстоятельства, указанные в договоре, дающие возможность отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Как бы банально не звучало, но нужно обращать внимание на то, действительно ли наступили определенные обстоятельства, и указаны ли именно эти обстоятельства в договоре в качестве основания для одностороннего отказа от соглашения? Например, в судебной практике был случай, когда суд признал недействительным отказ лизингодателя от исполнения договора (Дело N А40-11950/09-4-48). По соглашению сторон было установлено, что в случае неисполнения лизингополучателем обязательства по страхованию имущества в сорокадневный срок с момента передачи имущества, лизингодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Лизингодатель посчитал, что данное обстоятельство наступило, и контрагент нарушил обязательство. Однако суд с мнением последнего не согласился и признал неправомерным расторжение договора лизингодателем.

Судебный порядок расторжения договора лизинга

Судебное разбирательство в целях прекращения договора производится в том случае, если на то имеются законные основания, которые истец сможет доказать. Это может быть существенное нарушение договора одной из сторон, а также иные случаи, перечисленные в ГК, иных законах или самом договоре.

Расторжение договора лизинга лизингополучателем в судебном порядке возможно, согласно ГК, если, например, имущество не было передано ему в указанный срок, если лизингодатель отказывался от обязанности ремонтировать имущество, если в целом последний нарушил какой-либо из пунктов соглашения, и другие основания. По инициативе лизингодателя же судебный порядок возможен, если были допущены существенные нарушения при пользовании имуществом лизингополучателем, если произошло существенное ухудшение имущества и др.

Расторжение договора и его последствия. Возврат лизинговых платежей

 

Сразу стоит обратить внимание на пункт 3.1 вышеупомянутого Постановления ВАС, согласно которому расторжение договора лизинга, даже в случае просрочки платежей лизингополучателем, не должно ставить лизингодателя в более выгодное положение, чем то, в котором он бы находился при исправном выполнении своих обязанностей лизингополучателем.

В случае, если договор был расторгнут по инициативе лизингодателя, например, из-за просрочки, и имущество было изъято, остро встает вопрос о возврате лизинговых платежей. Возможен ли он? Для этого необходимо разобраться в природе договора.

Поскольку лизинговый платеж частично представляет собой плату за пользование имуществом, частично включает в себя погашение стоимости этого имущества для дальнейшего его перехода в собственность, оснований для удержания средств нет. Данная правовая позиция основывается на статьях 421, 423, 454 ГК РФ, а также Постановлениях Президиума ВАС от 18.05.2010 и от 12.07.2011.

Наш опыт

Клиент нашей компании взял автомобиль в лизинг, исправно осуществлял платежи. Затем, в связи с распространением коронавирусной инфекции и связанными с ней ограничениями, экономика и бизнес столкнулись с существенными трудностями. Клиент за неимением возможности перестал исправно отчислять платежи (не платил или платил меньше, чем нужно). В связи с этим лизингодатель направил уведомление и в одностороннем порядке расторгнул договор. Затем он, имея второй комплект ключей, отогнал авто к себе на стоянку, тем самым изъяв имущество у лизингополучателя.

Клиент обратился к нам за юридической помощью относительно законности действий лизингодателя, возможности возврата автомобиля или же каких-либо средств.

Было составлено заявление, в соответствии с которым клиент просил восстановить договор лизинга и предоставить отсрочку по платежам ввиду усложненной эпидемиологической и экономической обстановки.

С ответом лизингодателя можете ознакомиться ниже.

Отметим, что лизингополучатель имеет право на отсрочку платежей (либо на уменьшение этих платежей), сославшись на распространение коронавируса как форс-мажорную ситуацию, апеллируя содержанием п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Но огорчительным для лизингополучателей является тот факт, что лизингодатель может без решения суда расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также изъять предмет лизинга. То есть в случае с нашим клиентом изъятие автомобиля лизинговой компанией нельзя назвать незаконным.

Юристы нашей компании готовы помочь Вам в решении вопросов, связанных с досрочным расторжением договора лизинга. Мы знаем все нюансы и поможем сохранить и возвратить принадлежащие Вам по праву средства. Пандемия коронавируса порождает множество правовых ситуаций, нуждающихся в разрешении. Для этого необходимо разбираться в юридических тонкостях и смело ориентироваться на правовом поле. Специалисты нашей компании имеют богатый опыт в различных отраслях. Защита законных интересов наших клиентов – Дело Чести.

ПОДРОБНЕЕ
Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды

Договор аренды есть,  но возникла потребность в изменении его условий? Популярный вопрос: как зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды и нужно ли его регистрировать вообще. Рассмотрим сам процесс регистрации, дадим ответы на вопросы: к кому обращаться и какие документы прикладывать.

У нас разработана услуга по регистрации доп. соглашения к договору аренды. Берем всю юридическую сложную работу на себя: разработку самого дополнительного соглашения, сбор пакета документов, взаимодействие с Росреестром. С вас нужны только некоторые документы и доверенность. Срок исполнения – 8 рабочих дней. Стоимость – 25 000 рублей. Если вы с контрагентом только на этапе заключения самого договора аренды, то поможем Вам его составить, проведем юридическую экспертизу на предмет рисков для Вас. Обезопасим Ваши интересы, предвидим все.

Итак, что нужно знать для регистрации доп. соглашения к договору аренды

Во-первых, всегда ли нужно регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды? Важны два обстоятельства:

  1. Срок. Если договор аренды заключен на срок свыше года – нужна, значит и доп. соглашения к нему регистрируются в таком же порядке.
  2. Предмет. Например, расторжение договора аренды требует регистрации (что вполне логично), а вот изменение арендной платы, оказывается, может обойтись и без этих формальностей.

Вот, что закреплено в законе: «Соглашение об изменении или о расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное».

Никаких других требований к форме доп. соглашения больше не установлено. Когда вы узнали, что все-таки необходимо зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды, следующим этапом будет сбор пакета документов и непосредственное обращение в Росреестр или МФЦ.

Можно:

  1. Лично;
  2. Через представителя;
  3. По почте;
  4. Через МФЦ;
  5. В электронной форме (нужна электронная квалифицированная подпись).

Документы:

  1. Заявление о регистрации доп. соглашения к договору аренды (могут обратиться как две стороны, так и одна, главное – наличие подписей и печатей).
  2. Документ, удостоверяющий личность. (для юр.лица это будут учредительные документы).
  3. Подлинники доп.соглашения по количеству сторон и один экземпляр для Росреестра;
  4. Оригинал договора аренды;
  5. Доверенность, если через представителя;
  6. Квитанция об уплате гос.пошлины. (1000р. для юридических лиц, но зависит от предмета соглашения); Платить обязательно, прикладывать не обязательно.

Кстати, не всегда госпошлина при регистрации доп. соглашения к договору аренды обязательна к выплате. Например, при доп. соглашении о расторжении договора аренды она не требуется. Но, если все-таки она нужна, то прикладывать со всем перечнем не обязательно. Как только вы оплатили ее, это будет отражаться в течение 5-ти дней в специальной электронной системе. Но лучше сохранить квитанции, так как от сбоев никто не застрахован.

Договор аренды без всяких на то преувеличений один из самых популярных договоров. Знание о том, как его заключать и в каком порядке – по своей полезности и необходимости уж точно будет конкурировать с любым другим не менее распространенным договором.

Но, в том числе, важно знать, и как зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды. Оно должно содержать реквизиты сторон, конкретные положения, изменяющие содержания договора аренды. Условия не должны идти в противоречие с законом и нарушать права третьих лиц, но в целом они не ограничены и могут быть совершенно любыми. Нужно обязательно указать:

  1. Номер основного договора;
  2. место и дата его подписания;
  3. информация о сторонах (реквизиты);
  4. пункты договора аренды, которые подлежат изменению и их текст в новой редакции; либо указание на то, что такие-то пункты вносятся дополнительно;
  5. момент вступления составляемого документа в полную юридическую силу;

Юридическая практика.

Наш клиент – стоматологическая клиника из Москвы. Был заключен договор аренды на помещение клиники сроком на 10 лет, значит гос.регистрация нужна.

В представленном дополнительном соглашении арендодатель (контрагент нашего клиента) обязует медицинскую клинику в течение 10 рабочих дней сменить адрес оказания услуг после расторжения договора или прекращения его действия на другой, при условии, что такой адрес используется нашим клиентом в качестве места нахождения и зарегистрирован в ЕГРЮЛ.

Что требуется от нас?

  1. Мы за Вас собираем нужный пакет документов (он отражен выше);
  2. Сами обращаемся в Росреестр;
  3. Попутно на каждом этапе консультируем по необходимым вопросам;
  4. Можем произвести оценку вносимых условий. В приведенном примере вы видите, что нововведения напрямую направлены в защиту интересов арендодателя.
  5. Выдаем Вам выписку ЕГРН как результат наших действий;
  6. В зависимости от потребности совершаем дополнительные услуги по обращению в другие органы.

Обращение к юристу, если вы ИП или юридическое лицо, даст Вам гарантию защиты Ваших интересов, сэкономит Ваше время и оперативно предоставит желаемый правовой результат.

Если вы физическое лицо, вы избавите себя от лишней волокиты, вся сложная юридическая работа на нас, Вам не придется никуда ходить.

Законодательство об аренде полно всяких нюансов.

Например, если договор аренды заключен на 11 месяцев (то есть меньше года) и продлевается еще на 11 месяцев, нужна ли регистрация договора? С одной стороны, фактический срок договор выше года, а с другой стороны, юридический срок действия 11 месяцев и продлевается еще на 11 месяцев. Судебная практика пришла к тому, что регистрация не требуется. Значит и вопрос о том, нужно ли зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды, устраняется сам собой. Нет, не нужно. Или, например, если не зарегистрировали определенные обязанности к основному договору. Только юрист может Вас сориентировать, ведь даже госпошлина при регистрации доп. соглашения к договору аренды не всегда выплачивается.

Любопытным обстоятельством выступают и те последствия, которые нанесла пандемия. В связи с приостановкой всех денежных потоков, потерей прибыли у предпринимателей, запретом ведения деятельности многие оказались не в состоянии выплачивать арендные платежи, а в договорах аренды подобные условия не были предусмотрены. Да, в каждом договоре есть оговорка про форс-мажорные обстоятельства, но ни слова о порядке действия. Вот и пришлось государству быстро реагировать на существенные изменения: посредством дополнительных соглашений вносилась отсрочка выплаты арендных платежей или снижение стоимости арендных платежей в связи с невозможностью использования имущества.

При этом ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” предусмотрел обязанность арендодателя заключать такие доп.соглашения в течение 30 дней, когда как по общему правило доп.соглашение это продукт обоюдного волеизъявления сторон.

Но важная оговорка состоит и в том, что не на все предприятия распространяются данные новеллы, а на самые пострадавшие отрасли.

Тем не менее, важно все учесть на этапе заключения самого договора аренды. Гос пошлина для регистрации договора аренды и так стоит 22 000р., очевидно, что дополнительно вкладываться никому не охота, да и бюрократическая часть никому (кроме юристов) тоже не приносит удовольствия. Мы можем разработать договор аренды или произвести его юридическую экспертизу.

От вас только потребуются:

  1. Реквизиты арендатора и арендодателя;
  2. Коммерческие условия договора;
  3. Доверенность на представителя, подлинник;
  4. Свидетельство о праве собственности, при наличии;

Все остальное с нас, начиная от разработки и экспертизы, заканчивая вручением выписки из ЕГРН как право подтверждающего документа.

Таким образом, еще на начальном этапе вы можете себя обезопасить, просто обратившись к Нам. Правильно составленный договор, защищающий Ваши интересы, будет выступать гарантией от непредвиденных расходов или действий недобросовестной стороны. Лучше потратиться в начале и быть спокойным на период действия самого договора и после него.

Мы оказываем данную услугу по Москве и Московской области, у нас широкая практика по ведению подобных дел. Тем не менее, у нас налажено и дистанционное оказание услуг, большинство услуг ориентированы также и на другие регионы. С ними вы можете ознакомиться на сайте.

ПОДРОБНЕЕ
Расторгнуть договор из-за короновируса

Никто и подумать не мог в начале 2020 года, что локальная вспышка нового вируса в Китае всего через месяц приобретет характер пандемии и обрушится на весь мир. Люди самоизолируются дома, организации терпят убытки и задаются вопросом: можно ли расторгнуть договора из-за короновируса? А это порождает массу других вопросов, вытекающих из главного: как отразиться  неоплата в связи с короновирусом на деятельности организации и можно ли считать короновирус форс-мажором в данном контексте? И малый и большой бизнес спешно ищут ответы на поставленные вопросы в судебной практике, а практики и нет. Да и суды практически не работают, что вносит особый градус сумбура в сложившуюся ситуацию. В настоящей статье мы проведем анализ сложившейся ситуации, ответим на поставленные вопросы и поясним, как защитить собственные интересы и при этом остаться в рамках правового поля.

Мы готовы помочь расторгнуть договор как в судебном, так в досудебном порядке.

Законодательство содержит несколько основных механизмов, которые могут помочь Вам в этом вопросе. Это признание обстоятельств форс-мажором, невозможность исполнения обязательства и существенное изменение обстоятельств.

Для начала кратко о том, что именуется в законе понятием форс-мажор. Согласно ГК РФ, указанный термин обозначает чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, доказанность присутствия которых способно освободить лицо или организацию от ответственности в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением взятых на себя обязательств. Подобные обстоятельства способны снять с Вас ответственность за неисполненные обязательства. Множество организации, едва прочитав и осмыслив заложенное в этих словах, сами себе ответили на вопрос «можно ли считать короновирус форс-мажором» положительно и в одностороннем порядке приняли решение расторгнуть договора из-за короновируса. Однако все далеко не так просто, как может показаться на первый взгляд.

Невозможность исполнения обязательства означает, что организация физически не может, как сама исполнить взятое на себя обязательство, так и не сможет перепоручить его исполнение третьему лицу (так как он тоже не сможет) ввиду наступления обстоятельств, за которые никто из сторон не в ответе. Препятствия могут носить также и юридический характер, но об этом поговорим позднее. Существенные изменения это такие изменения, осведомленность о которых привела бы к тому, что стороны вообще избежали бы заключения договора или же заключили его на иных условиях. Наличие представленных обстоятельств приведет, либо к прекращению обязательства, либо предоставит право требовать расторгнуть или изменить договор. В целом, умелое оперирование представленными конструкциями поможет Вам расторгнуть договора из-за короновируса. Перейдем к примерам.

Ни для кого не секрет, что наиболее пострадавшими от сложившейся ситуации организациями выступают турагенты и туроператоры. Так, ввиду закрытия границ, введением карантина, спрос на путешествия, без преувеличения, ушел в минус. У турагентств возникает потребность расторгнуть договора в связи с короновирусом, заключенные ими с туроператорами, так как реализовать их не представляется никакой возможности. В свою очередь, туроператоры желают расторгнуть договора, заключенные с авиакомпаниями (покупка целых чартерных рейсов для перевозки туристов до места отдыха) и с отелями, где туристы размещались бы. И третья сторона в указанных отношениях это сами туристы, которые по договору приобрели туристский продукт, но теперь не имеют возможности им воспользоваться. Все стороны желают прекратить отношения и, либо вернуть уплаченные средства, либо не платить за то, за что еще не уплачено.

И это далеко не все. Ощутимый удар нанесен по организациям, чье поле деятельности проведение досуга. Закрыты кинотеатры, ТЦ, концертные залы, театры, рестораны, салоны красоты и так далее. В этих случаях, возникает потребность расторгнуть договора в связи с короновирусом, как минимум, по поводу аренды. Возможны и иные ситуации. К примеру, Вы заказали продвижение и рекламу услуг, предоставляемых вашей организацией в интернете, однако сложившиеся обстоятельства поставили под запрет Вашу основную деятельность и клиентов в обозримом будущем не предвидится. Ну и зачем, спрашивается, Вам теперь заключенный контракт?

Можно ли считать короновирус форс-мажором? Можно. Во-первых, присутствуют такие признаки, как чрезвычайность и непреодолимость. Сюда также можно присовокупить вышедшие Указы мэра Москвы №12 УМ и №26 УМ от 2020 года, согласно которым новая вирусная инфекция официально наделяется указанным статусом. Не все юристы сходятся во мнении, имелись ли такие полномочия у мэра в соответствие с федеральным законодательством, но практика показывает, что в целом все в рамках закона. Идем дальше. Для того чтобы впоследствии судом позиция о форс-мажоре была принята, необходимо также доказать, что стороны, в момент, когда заключали договор, не могли предвидеть того, что такие обстоятельства возникнут, и они не зависят от их воли. Здесь также можно дать утвердительный ответ: как мы уже сказали, мало кто предполагал еще в начале года, что подобный сценарий развития событий произойдет. И уж точно произошедшие события не зависят от воли сторон договора.

Вот и все, казалось бы, утвердительно киваем, отвечая на вопрос «можно ли считать короновирус форс-мажором» и дело решено. Но не тут-то было.

Во-первых, в законе существуют ограничения. Так, нельзя признать форс-мажором обстоятельства, когда отсутствуют денежные средства для исполнения обязательств и когда на рынке не имеется нужного товара для исполнения обязательств. Первое исключение наиболее болезненно для российского малого бизнеса. У многих турфирм в связи с падением спроса на их товары и услуги, не имеется средств для оплаты аренды офисных помещений, а кому-то нечем платить зарплату сотрудникам. В указанных случаях, форс-мажора действительно не будет, поэтому не получится расторгнуть договор аренды из-за короновируса и платить придется. То же самое и с зарплатой: отсутствие клиентов и выручки не позволяет заявить, что неоплата в связи с короновирусом заработной платы или аренды законна и расторгнуть договора из-за короновируса. Не применимы сюда и другие конструкций, о которых мы говорили ранее.

Во-вторых, организации по-разному воспринимают признак непреодолимости у форс-мажора. Для тех, чья основная деятельность не попала под запрет, не видится никаких оснований для расторжения договоров. В свою очередь организации, деятельность которых на данный период времени парализована могут понести из-за этого существенные убытки. Ниже мы приведем пример такого подхода.

Однако возможны и исключения. Представим ситуацию. Гипотетически у нас имеется салон красоты, у которого заключены контракты на поставку фирменной итальянской косметики свои клиентам. Ввиду того, что внешнее сообщение между странами закрыто в связи с короновирусом, а также многие организации прекратили деятельность, итальянский поставщик не сможет направить товар. Каким образом разрешить ситуацию? Можно ли расторгнуть договора из-за короновируса?

Можно пойти следующим путем. Получите письменное подтверждение от компании поставщика, что он именно  в связи с «короновирусными обстоятельствами» не может исполнить обязательства, обратитесь к аналогичным поставщикам и попробуйте заключить спешно контракт с ними, на что они практически стопроцентно ответят отказом и приложите также его в качестве доказательства. Однако можно ли считать короновирус форс-мажором в данном случае со стопроцентной уверенностью? К сожалению, нет. Тем не менее, Вы сможете представить вполне крепкое обоснование всех четырех признаков форс-мажора, вкупе с письменными доказательствами, что поспособствует склонить чашу весов на Вашу сторону.

С иными из перечисленных нами сфер все не так однозначно. Несмотря на то, что новая инфекция и имеет все признаки форс-мажора, это все равно придется доказывать в суде. Поэтому все перечисленные фирмы могут в подтверждение собственной позиции привести, как уже обозначенные аргументы, так и дополнительные доказательства. В этом плане организациям, осуществляющим деятельность в Москве или Московской области, стоит также сослаться на вышеназванные Указы. Однако отметим, что форс-мажор позволит Вам избежать ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, но не всегда выступит основанием для того, чтобы расторгнуть договора из-за короновируса.

Наиболее предпочтительным вариантом для всех указанных случаев, выступает позиция, в основе которой лежит существенное изменение обстоятельств. Для того, чтобы у Вас появилась возможность изменить или же, что предпочтительнее, расторгнуть договора из-за короновируса, необходимо ссылаться на наличие следующих условий. Во-первых, при заключении договора, вы, как сторона, не могли предполагать того, что произойдет настолько существенное изменение обстоятельств. И речь в данном контексте идет не о самом короновирусе, сколько об его последствиях, а именно: существенном сокращении выручки, падении спроса на товары или услуги, закрытие и запрет отдельных видов деятельности. Скажем, если бы Вам, как турагенту, было бы известно о подобном, Вы бы и не стали заключать большую часть договоров с туроператором. В полной мере это касается и туроператоров и всех перечисленных субъектов. Во-вторых, Вы должны наглядно указать, что последующее исполнение договора без изменения его условий, существенным образом нарушит баланс интересов по договору. Средства оплачены, а равноценного исполнения нет, да и в ближайшем будущем не предвидится. И, в-третьих, необходимо указать, что те условия и причины, что вызвали столь существенное изменение обстоятельств, не могут и не могли быть Вами преодолены при всем желании. Ну не смогли бы Вы обойти закрытие границ или введение режима всеобщей изоляции, это не в ваших силах, какой бы Вы осмотрительностью и заботливостью не обладали.

Еще одним вариантом станет построение позиции на невозможности исполнить обязательства. Так, мы уже упоминали в начале статьи о юридическом характере невозможности. В основе этого лежит простая формула: государство издало НПА или иной акт, и если деятельность организации ему противоречит, Вы не можете ее осуществлять, а соответственно и исполнять взятые на себя обязательства. Так, организаторы концертов и выставок не могут осуществлять деятельность в связи с введением запретов на проведение массовых мероприятий. Клиенты турфирм не смогут воспользоваться купленными по договорам путевками и, соответственно, у них появляется потребность расторгнуть договор с турфирмой из-за короновируса. В практике существует определенный нюанс при применении подобной концепции. Необходимо, чтобы невозможность носила характер окончательной, а не временной. Вместе с тем, Вы можете доказать в суде, что хоть она и носит временный характер, обстоятельства, которые послужили причиной, не исчезнут до истечения срока исполнения обязательства. Это основной постулат при применении указанного способа.

Завершая статью, хочется отметить, что каждый из перечисленных нами способов, необходимо рассматривать применительно к конкретной ситуации. Пока не выработано стабильной практики, рано говорить о том, что каждый сможет расторгнуть договора из-за короновируса. Однако использование советов из настоящей статьи способно подсказать Вам возможный способ отстоять собственные права и интересы в этот непростой жизненный период.

ПОДРОБНЕЕ
Расторжение ДДУ

Расторжение ДДУ процесс далеко не самый простой. Мы бы назвали этот процесс даже сложным, к тому же не самым быстрым, а иногда даже небезопасным. Но иногда застройщик просто не оставляет выбора. Расскажем что к чему. Начнем с того, что через года 2-3 договор долевого участия будет вне закона. Да, если не слышали, то почитайте новости по данной тематике. К сожалению, это так. ДДУ не будет существовать, его заменят другие договоры, но пока такие договоры заключаются и, следовательно, такие договоры и расторгаются. Данная статья потеряет свою актуальность в ближайшие годы, однако, пока потребность в этом есть, и мы должны осветить данный вопрос.

Начнем с самого главного: расторгнуть ДДУ просто так, без оснований, просто потому что Вы так хотите, или Вам нужны уже деньги и не нужна квартира, нельзя. По закону нельзя, и нельзя даже по тому договору, который Вы заключили с застройщиком.

Расторгнуть ДДУ можно двумя способами:

  1. внесудебный порядок
  2. судебный порядок

Самое главное с чего нужно начать – это прочитать закон. ФЗ № 214, нужная Вам статья 9, чтобы Вы Там есть все основания, по которым можно расторгнуть ДДУ. Прочите ее внимательно, если есть время.

Потом следует открыть Ваш ДДУ, там найти информацию относительно расторжения ДДУ, возможно, что там есть что-то дополнительное. Обращаем Ваше внимание на то, что ничего противоречащего закону в Вашем ДДУ не должно быть, а если есть, то оно не имеет никакой юридической силы.

Большинство ДДУ расторгается из-за сроков сдачи объекта. Рассмотрим этот случай. Вам обещали (и это зафиксировано в договоре) сдать квартиру в сентябре 2017, а сейчас уже январь 2018, квартира не сдана, аргументированных оснований этому нет. Вы имеете законное право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то есть согласия застройщика не нужно. Это четко прописано в части 1 вышеуказанной статьи 9. Задержка на 2 месяца – у Вас есть основание расторгнуть ДДУ, получить проценты, вернуть деньги. Но это в идеале.

Вариант в идеале выглядит следующим образом:

  1. застройщик нарушил сроки сдачи более чем на 2 месяца, уважительных причин тому нет (просто предупреждение о задержке сроков сдачи не в счет);
  2. Вы пишите письмо-уведомление застройщику о том, что Вы расторгаете в одностороннем порядке ДДУ, ссылаетесь на закон, рассчитываете %, которые вам должны, указываете свой счет куда вернуть деньги, отправляете все это заказным письмом с описью вложения;
  3. ждете 20 рабочих дней с момента получения письма застройщиком и получаете свои деньги обратно с процентами.

Это вот такой идеальный вариант расторжения ДДУ, он встречается не часто, но встречается. Все зависит от качества Вашего документа, который отправляете застройщику, если юристы застройщика поймут, что все четко, грамотно и по закону (мы так и делаем), то им бессмысленно тянуть время (если не дана установка возвращать только по судебному решению). Но в большинстве случаев на данное уведомление о расторжении приходит отказ, с указанием причин: мол, у нас форс-мажор, извиняемся, не успеваем, но скоро сдадим Вам квартиру. В таких случаях наступает следующий этап, который приведет к возврату денежных средств.

  1. исковое заявление в суд о расторжении ДДУ в связи с тем, что застройщик не исполняет свои обязательства;
  2. участие в заседаниях, получение решение суда, предъявление застройщику на исполнение;
  3. если застройщик не исполняет добровольно, то обращение к приставам.

Судебное разбирательство вместе с исполнением займет около 3 месяцев, не менее этого. Срок не малый, но за весь этот период также будут начислены проценты.

Самое главное, что следует сделать перед тем как начать процедуру расторжения ДДУ – это проверить платежеспособность нашего должника-застройщика. Если этого не сделать, то итог будет плачевным: у вас нет квартиры, а есть решение суда, по которому вам должны деньги, а денег у застройщика нет, он банкрот. Следовательно, начните эту процедуру с проверки сайта арбитражного суда на предмет наличия дела о банкротстве в отношении застройщика и проверьте сайт службы судебных приставов на предмет наличия задолженности у застройщика. Это обезопасит вас от того, что решение не будет исполнено.

Мы готовы оказать Вам услугу по расторжению ДДУ: как вне суда, так и в суде.

ПОДРОБНЕЕ
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как избежать и что делать

Сама процедура расторжения это то, с чем не хочет столкнуться ни одна из сторон: ни продавец, ни покупатель. Но наша практика показывает, что такие случаи не редки, и это может коснуться каждого.

Правом расторжения договора купли-продажи обладает как продавец, так и покупатель, более того – даже третья сторона – та, чьи права были нарушены этой сделкой. Третьей стороной может быть бывший супруг продавца, лицо, которое было ранее зарегистрировано в этой квартире, органы опеки и попечительства и т.п. Бывший супруг – это как раз наш случай. Расскажем ситуацию, которая произошла с нашим клиентом, он – Ответчик и продавец квартиры. К нему с требованием о расторжении договора купли-продажи обратился новый собственник квартиры. Аргументы Истца не будем приводить, они довольно хорошие и толковые, и изложены в документе, который мы приводим ниже. Довольно сложно противостоять таким доводам, но не все так плохо как могло показаться на первый взгляд. Приводим текст нашего возражения чуть ниже.

На момент обращения к нам, у нашего клиента уже было три действующих адвоката. Мы понимаем нашего клиента, когда на кону квартира в Москве, важны мнение, позиция и защита каждого юриста по спорам с недвижимостью. Но это и осложняет дело, ведь свою позицию нужно согласовывать со всеми адвокатами, чтобы она как минимум не противоречила ей, а как максимум – дополняла ее. Возражение нами разработано и передано клиенту. Будем держать Вас в курсе дела. Надеемся на положительный исход. Шансы на успех мы точно увеличили.

Просим Вас внимательно ознакомиться с данным документом. Мы недавно приняли принципиально решение для компании – размещать все наши документы на нашем сайте, естественно, что без персональной информации. Если у Вас ситуация аналогичная, либо просто связана с расторжением договора купли-продажи, мы готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь. Помните, что расторжение договора купли-продажи квартиры приводит стороны в первоначальное положение: продавцу – квартиру, покупателю – деньги. И самое страшное в этом процессе, что стороны могли устно договориться о занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Ниже приведем текст нашего возражения, читайте внимательно – скорее всего, есть что применить и в вашей ситуации. Наша компания дает полное право использовать данной документы, но помните, что эти юридические решения и действия применимы только для данной конкретной ситуации, подойдет ли это Вам, мы не знаем, лучше до этого проконсультироваться с нашим юристом.


Это текст нашего возражения. Довольно сжатый, без лишних отступлений и «воды». На самом деле, это принцип составления всех наших документов: коротко и по существу. Судьи тоже люди, им, поверьте нам, им некогда читать Ваш объемный документ: им лень и неохота, несмотря на то, что это их работа, лишние слова в тексте раздражают и отвлекают от основной мысли. Главное – отвечать на каждый довод истца, даже, если ответ не самый убедительный – пропустить довод нельзя. Если все по существу, выглядит толково, то у суда не будет лишних вопросов, которые могут пошатнуть итак не самую надежную ситуацию. Иногда, мы рекомендуем нашим клиентам не ходить в суд, а доверить все нам. В суде клиентом может быть озвучена совсем ненужная информация.

Сегодня прошло судебное заседание, перенесли на новую дату. О ходе дела будем сообщать дополнительно на этой же странице. Следите за новостями на этой странице.

У нас есть опыт успешного ведения таких дел – они не самые простые, наверное, даже одни из самых сложных, к таким делам нужен комплексный подход, просто возражения на иск недостаточно. Нужно предпринять подготовительную работу, направить запросы, получить ответы, возражать не только на иск, но и на иные документы. Мы специализируемся на таких спорах, наш опыт в судебной защите и сопровождению сделок с недвижимостью, позволяют нам добиваться положительных результатов в защите при оспаривании сделок с недвижимостью, нам проще выявить юридически слабые положения договора, а такие есть, практически, в каждом.

В таком деле Вам нужен не просто адвокат, а адвокат узкой специализацией, который не только сопровождает сделки с недвижимостью, но и имеет успешный опыт судебной защиты. Цена ошибки слишком велика. Стоимость услуги формируется исходя из Вашей ситуации и объема работ. Средняя стоимость ведения дела по Москве и Московской области – 85 000 рублей. Просим написать нам на эл. почту, постараться довольно подробно описать ситуацию, мы изучим, скалькулируем стоимость и направим Вам предложение, либо Вы можете позвонить нам и уточнить всю интересующую Вас информацию по телефону.

Мы сможем Вас защитить как при инициировании процесса расторжения договора Вами, так и в случае, если инициатором являетесь не Вы, а Ваш оппонент, то есть дело инициировано против Вас и Вы – Ответчик. Правильно выбранная позиция, квалифицированный адвокат, порядок действий – это уже залог успеха, но ни в коем случае не гарантия такого.

Относительно гарантий. Мы их даем. Но гарантия будет заключаться не в том, что мы пообещаем, что выиграем дело, нет, на это у нас нет право по закону. Решение принимает суд, поэтому гарантировать положительное или отрицательное решение мы просто не можем. Мы строим работу чуть иначе. Мы реально в процентном соотношении оценим шансы на успех, сообщим об этом Вам, дадим гарантии того, что будут составлены все необходимые процессуальные документы, гарантии того, что Ваш юрист представит Ваши интересы в суде, гарантии того, что мы получим решение и обжалуем при необходимости. Окончательное решение о сотрудничать с нами принимаете только Вы.

ПОДРОБНЕЕ

Успешные дела

Администрация расторгает договор аренды

Что делать, если администрация расторгает договор аренды? Не отчаиваться и обратиться к профессиональным юристам, потому что одностороннее расторжение договора с администрацией допускается только в суде. Наши юристы:

проконсультируют Вас по вопросу, дав четкие ответы со ссылками на закон и судебную практику

– подготовят ответ на предупреждение о расторжении договора аренды

– подготовят отзыв на иск администрации

– обеспечат участие в судебных заседаниях непосредственно, по ВКС или через онлайн-заседание

В статье о расторжении договора аренды мы обещали рассказать о продолжении истории с арендой причала на Чукотке. Напомним, администрация сдала в аренду предпринимателю сооружение для швартовки морских судов. Предприниматель использовал причал для стоянки собственного транспорта. Однажды к причалу подплыл теплоход и начал пришвартовываться. Работники предпринимателя оказали ему противодействие, так как никаких предупреждений о стоянке теплохода, а тем более оплаты за такую стоянку не поступало. После этого инцидента администрация решила в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и подала иск в суд:

Иск администрации принят, делу присвоен № А80-417/2021:

Мы, в свою очередь, возражаем против исковых требований. В качестве основания для прекращения договора аренды администрация называет «нарушение целевого использования». Но действия предпринимателя не попадают под этот термин. Договор аренды не обязывает предпринимателя бесплатно обеспечивать пришвартовку и стоянку морских судов третьих лиц. Тем более такой обязанности нет в законе. Смысл аренды и заключался в передаче владения и пользования причалом предпринимателю на возмездной основе. Никто другой, в том числе и сама администрация, не вправе пользоваться этим причалом по своему желанию и по своим условиям. В данном случае было не нарушение целевого использования, а защита своего владения по праву аренды:

Результаты этого спора пока неизвестны, судебное заседание отложено. Если у Вас похожая ситуация – муниципалитет расторгает договор, то следите за развитием событий по нашему спору. Или продолжите чтение статьи. Далее мы расскажем о том, что делать, если администрация расторгает договор аренды муниципального имущества.

  1. Проверить, есть ли основания для расторжения договора аренды с администрацией.

В любом случае договор по инициативе арендодателя-администрации может быть расторгнут по следующим причинам (эти основания установлены законом, и если даже они не прописаны вашем договоре, арендодатель вправе на них ссылаться):

1.1. Существенное или неоднократное нарушение условий договора. Существенность в каждом случае оценивается судьей, но при любом раскладе – это синоним значительности. Например, в одном деле суд расценил как существенное нарушение неполное внесение арендной платы на протяжении большого отрезка времени. Неоднократность означает «2 и более».

1.2. Использование объекта не по назначению.

1.3.  Существенное ухудшение состояния объекта.

1.4. Просрочка арендных платежей 3 раза подряд и более. Очень важно платить вовремя, так как следуя позиции ВС РФ, собственник объекта может расторгнуть договор аренды даже в случае полного погашения долга. Единственное ограничение – разумный срок заявления такого иска (определяется судьей).

1.5. Если капитальный ремонт – обязанность арендатора, то нарушение сроков его производства. Но такое бывает редко, чтобы кап.ремонт осуществлялся арендатором.

Другие случаи могут быть согласованы сторонами в договоре аренды. И они не обязательно должны быть связаны с правонарушениями. Например, суды признали законным договорное условие, согласно которому отказ от аренды допускается, если у собственника возникла производственная необходимость в использовании объекта. Также в договорах встречалось условие о праве арендодателя на отказ при просрочке внесения только одного платежа – оно признано судами законным.

В договоре аренды «B2B» можно согласовать безмотивированный отказ с обязательным предупреждением за несколько дней/ месяцев. Такое условие распространено на практике, так как внешние обстоятельства быстро меняются, и сторонам не хочется, чтобы выгодный изначально договор превращался в оковы.

По ст. 610 ГК РФ договоры, заключенные на неопределенный срок, могут расторгаться в одностороннем порядке с уведомлением другой стороны за 3 месяца.

Часто случается, что имущество переходит из муниципальной собственности в региональную, частную и т.д. Так вот, смена собственника – это не основание для отказа от аренды. Новый владелец должен соблюдать права арендатора.

Также не прекращает аренду истечение срока договора. Когда срок договора подходит к концу, при нежелании сохранения аренды арендодатель должен сообщить об этом арендатору. Иначе договор возобновляется на неопределенный срок (пролонгация).

  1. Особенности расторжения договора аренды с администрацией на землю.

Здесь применяются все основания из пунктов 1.1 – 1.5, а также дополнительные случаи по ст. 46 ЗК РФ:

2.1.  нарушение целевого использования, установленного категориями земель и видом разрешенного использования

2.2. порча земли и отсутствие необходимых мероприятий по рекультивации

2.3. по истечении 3 лет с момента предоставления земли не началось строительство на нем жилого дома или сельхозиспользование

2.4. самовольное строительство. В этом случае договор прекращается, если арендатор не ликвидировал постройку. Не поможет даже наличие на земельном участке иных ОКС арендатора – участок разделят за счет арендатора.

Долгосрочные договоры аренды (более 5 лет) расторгаются только при существенных нарушениях и только по суду.

  1. Получали ли вы предупреждение от арендодателя.

Арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение, где прописывает нарушения и требует их ликвидировать. То есть если в разумный срок арендатор выполняет требования администрации, то договор аренды остается в силе. Разумным сроком, по общему правилу, считается 30 календарный дней. И только если нарушение не устранено, администрация расторгает договор аренды.

Предупреждение должно быть направлено с описью вложения. Иначе непонятно, что именно арендодатель положил в конверт.

  1. Соответствует ли иск администрации требованиям закона.

Договор аренды по основаниям 1.1 – 1.5 может быть расторгнут только в судебном порядке. Конечно, такое правило применимо только для тех ситуаций, когда арендатор хочет продолжить пользоваться объектом.

*Если же арендатор согласен на прекращение арендных отношений, то стороны просто подписывают соглашение о расторжении, передают объект по акту приема-передачи, закрывают сальдо и расходятся с миром.

* По тем основаниям, которые стороны самостоятельно включили в договор, можно установить внесудебный процесс расторжения.

*Также не потребуется идти в суд, если отказ от договора происходит безмотивированно. В этом случае договор прекращается, как только заканчивается указанный в уведомлении срок. За подобный отказ от договора может взыматься плата (≠ штраф). Пропишите в договоре размер этой платы, и сторона, инициировавшая прекращение договорной связи, заплатит ее контрагенту. Аналогичное правило и при неопределенном сроке договора.

Иск администрации о расторжении договора аренды подается в арбитраж, если на другой стороне предприниматель или коммерческая организация, и в районный суд, если дело касается гражданина. Когда администрация перепутала подведомственность, пишите ходатайство о передаче дела по подсудности. Арбитраж передает иск в областной суд, который определит территориальную подсудность и отправит дело в соответствующий районный суд. А СОЮ передает дело в арбитражный суд субъекта.

Также суды возвратят администрации иск, если она не отправляла на адрес арендатора предупреждение, о котором мы писали в пункте 3. Это расценивается как непринятие мер досудебного урегулирования конфликта (аналогично претензионному порядку).

Иск оставят без рассмотрения, когда представитель органа повторно не явился в суд, а ответчик-арендатор не просит рассматривать дело. Здесь действует правило интереса: если истец не активен, то суд, а тем более ответчик работать за него не будут.

Производство по иску администрации прекратят при мирном урегулировании вопроса. Мировое соглашение на взаимовыгодных условиях – это способ прекращения судебного дела.

  1. Соответствует ли позиция арендодателя, изложенная на бумаге, его действиям.

Бывает так, что собственник направил арендатору предупреждение о намерении прекратить аренду, но потом в суд не обратился. Арендатор при этом продолжает пользоваться его имуществом. Арендодатель вроде как и не возражает, да к тому же берет арендную плату.

Если такое состояние длится достаточно долго, то при обращении в суд арендатор может смело ссылаться на это, говоря, что арендатора все устраивало. А если отказ был безмотивированным,  то уведомление о расторжении и вовсе утрачивает силу и считается ненаправленным.

  1. Расторжение договора аренды и ковид.

Короновирус настолько сильно повлиял на бизнес, что Верховный суд принял уже три «короновирусных» обзора. В Обзоре детально разъясняются положения закона, позволяющие отказаться от договора аренды.

1 апреля 2020 на фоне пандемии короновирусной инфекции был принят Закон № 98-ФЗ. Нас интересует ст. 19 этого закона, собственно, разъяснением которой и занимался Верховный суд.

В вопросе 3 Обзора № 2 (апрель 2020) разъяснен порядок предоставление отсрочки по внесению арендных платежей предпринимателям, функционировавшим в отраслях бизнеса, включенных в «мораторный список» (был размещен на сайте ФНС). До 1 октября 2020 им было разрешено не вносить аренду. Следовательно, если администрация ссылается на просрочку платежей как на основание расторжения аренды, а эта просрочка имела место в 2020 году, при том что арендатор включен в мораторный список, то такой отказ незаконен.

Далее в обзоре изложено право на уменьшение арендной платы по причине ограничений в использовании помещений из-за локдауна. То есть если администрация отказалась уменьшать арендную плату, а потом по причине просрочки муниципалитет расторгает договор, то в суде арендатор вправе на это указать.

В вопросе 5 Обзора № 3 (февраль 2021) сказано, что уменьшение аренды не препятствует дополнительно просить отсрочку.

  1. Расторжение договора аренды и банкротство арендатора

Есть общее правило, что все требования к должнику по основаниям, возникшим до возбуждения дела о банкротстве, предъявляются исключительно в банкротном деле. При нарушении этого правила судьи оставляют иск без рассмотрения. Но с правом аренды оказалось не все так очевидно, и Верховному суду пришлось разрешать этот вопрос. Администрация обратилась в суд в общем порядке с иском к ООО «Почтовый ящик 287» о расторжении договора аренды лесного участка. Как вы понимаете, организация уже была банкротом. Суды трех инстанций оставили иск без рассмотрения, а вот ВС РФ рассказал, почему все не так просто.

В деле о банкротстве рассматриваются только споры, способные повлиять на размер конкурсной массы. Право аренды может быть реализовано, только если арендатор вправе сдавать имущество в перенаем без согласия арендодателя. В этом случае право аренды продается с торгов. Тогда оно, безусловно, влияет на размер конкурсной массы.

А вот если для передачи прав и обязанностей по договору аренды нужно согласие собственника, то есть два варианта. Если собственник дает согласие на перенаем, то это актив должника. Но, конечно, это лишь в теории. На практике, если уж администрация расторгает договор аренды, то она явно не намерена давать согласие на смену арендатора. Тогда муниципалитет расторгает договор в общеисковом процессе, а не в деле о банкротстве.

Итак, отказаться от договора не так-то просто, даже если об этом просит администрация. Если вы действительно заинтересованы в пользовании объектом, обращайтесь к нашим юристам. Мы обязательно постараемся найти спасательный круг для вашей аренды.

ПОДРОБНЕЕ
Как расторгнуть договор аренды?

Заключение договора аренды – это очень важная и ответственная процедура. Многие наши клиенты осознают это уже впоследствии его применении, когда оказывается, что они хотят поступить не так как, предусматривает договор аренды. Договор аренды их ограничивает. Хотят увеличить арендную плату – не могут, хотят поменять дату оплаты – не могут, хотят сдать в субаренду – не могут, хотят просто расторгнуть договор аренды – тоже не могут.

Кроме всего прочего в договоре аренды стоит предусмотреть и процедуру расторжения такого договора. Желательно выгодную для Вас и носящую уведомительный характер – так проще. Если не закрепить это в договоре, то будут применять общие условия ГК о договоре аренды, а они далеко не всегда выгодны для вас. Либо придется обращаться в суд для расторжения такого договора. Это займет много времени и финансовые расходы на это тоже не малы: госпошлина, стоимость работ юриста, время – минимум 2 месяца. И все это время арендатор будет спокойно пользоваться имуществом арендодателя. Да, конечно же, он потом все это компенсируется, но потом нужно будет исполнять это решение, привлекать приставов, договариваться о выезде, бегать за должником-арендатором и т.п. Никто не хочет проходить через всю эту процедуру. Судебное расторжение договора аренды не самая приятная процедура и нужно стараться ее избежать. По крайней мере попробовать это сделать вы можете.  Либо поручить все это нам и это сделаем мы. Вам останется только подождать итога.

К нам обратился клиент – Арендодатель, который заключил невыгодный для себя договор аренды и безуспешно искал пути его расторжения. Ему нужно было срочно освободить площадку для ремонта, а арендатор не хотел этого делать, его и так все устраивало. Наш Клиент безуспешно уговаривал арендатора, в один прекрасный момент ему все это надоело. Клиент обратился к нам с просьбой в судебном порядке расторгнуть договор аренды и «выгнать их уже». Но нами был предложен более выгодный и не затратный вариант, который принял клиент и он дал результаты. Мы составили аргументированное уведомление о прекращении договора аренды с указанием на возможную материальную ответственность. Арендатора это убедило. Благо у него было толковые юристы, которые довели до сведения руководящих лиц, что в суде ждет полный провал и дополнительные материальные расходы. Ниже приведен текст нашего уведомления. Это не эталон, это вовсе не означает, что он применим именно в вашей ситуации, но в нашей ситуации он сработал на все 100%. Мы настоятельно рекомендуем использовать его только после консультации с нашими юристами.

В таком уведомлении важно просто и четко показать, что дано, чего хотим и что будет, если исполнить наши требования, обязательна ссылка на законодательство РФ, без голословных утверждений. А если в договоре аренды предварительно указать материальные санкции на досудебное неисполнение законных требований, то сторона спора точно задумается стоит ли идти в суд. Адекватный оппонент все поймет и не допустит судебного разбирательства. Но оппонент может преследовать иную цель – просто потянуть время, посудиться и все это время пользоваться арендуемым имуществом. Тут довольно сложно этому противостоять, только в последствие взыскать всевозможные убытки с него. Это частично компенсирует убытки.

Мы готовы Вам оказать услугу по разработке договора аренды, по разработке аналогичного уведомления о расторжении договора аренды, по судебному и досудебному расторжению договора аренды. Помните, что правильно составленный договор аренды позволит избежать многих проблем в будущем, в том числе и проблем, связанным с его расторжением. Лучше сейчас оплатить стоимость разработки договора аренды, чем потом оплачивать в 5 раз больше за судебное расторжение такого договора. Любую из этих услуг мы выполним оперативно. Мы понимаем, что время в таких ситуациях очень важно.

ПОДРОБНЕЕ
error: