Расторжение договора через суд (дарение, купля-продаже, аренда)

Никто и подумать не мог в начале 2020 года, что локальная вспышка нового вируса в Китае всего через месяц приобретет характер пандемии и обрушится на весь мир. Люди самоизолируются дома, организации терпят убытки и задаются вопросом: можно ли расторгнуть договора из-за короновируса? А это порождает массу других вопросов, вытекающих из главного: как отразиться  неоплата в связи с короновирусом на деятельности организации и можно ли считать короновирус форс-мажором в данном контексте? И малый и большой бизнес спешно ищут ответы на поставленные вопросы в судебной практике, а практики и нет. Да и суды практически не работают, что вносит особый градус сумбура в сложившуюся ситуацию. В настоящей статье мы проведем анализ сложившейся ситуации, ответим на поставленные вопросы и поясним, как защитить собственные интересы и при этом остаться в рамках правового поля.

Мы готовы помочь расторгнуть договор как в судебном, так в досудебном порядке.

Законодательство содержит несколько основных механизмов, которые могут помочь Вам в этом вопросе. Это признание обстоятельств форс-мажором, невозможность исполнения обязательства и существенное изменение обстоятельств.

Для начала кратко о том, что именуется в законе понятием форс-мажор. Согласно ГК РФ, указанный термин обозначает чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, доказанность присутствия которых способно освободить лицо или организацию от ответственности в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением взятых на себя обязательств. Подобные обстоятельства способны снять с Вас ответственность за неисполненные обязательства. Множество организации, едва прочитав и осмыслив заложенное в этих словах, сами себе ответили на вопрос «можно ли считать короновирус форс-мажором» положительно и в одностороннем порядке приняли решение расторгнуть договора из-за короновируса. Однако все далеко не так просто, как может показаться на первый взгляд.

Невозможность исполнения обязательства означает, что организация физически не может, как сама исполнить взятое на себя обязательство, так и не сможет перепоручить его исполнение третьему лицу (так как он тоже не сможет) ввиду наступления обстоятельств, за которые никто из сторон не в ответе. Препятствия могут носить также и юридический характер, но об этом поговорим позднее. Существенные изменения это такие изменения, осведомленность о которых привела бы к тому, что стороны вообще избежали бы заключения договора или же заключили его на иных условиях. Наличие представленных обстоятельств приведет, либо к прекращению обязательства, либо предоставит право требовать расторгнуть или изменить договор. В целом, умелое оперирование представленными конструкциями поможет Вам расторгнуть договора из-за короновируса. Перейдем к примерам.

Ни для кого не секрет, что наиболее пострадавшими от сложившейся ситуации организациями выступают турагенты и туроператоры. Так, ввиду закрытия границ, введением карантина, спрос на путешествия, без преувеличения, ушел в минус. У турагентств возникает потребность расторгнуть договора в связи с короновирусом, заключенные ими с туроператорами, так как реализовать их не представляется никакой возможности. В свою очередь, туроператоры желают расторгнуть договора, заключенные с авиакомпаниями (покупка целых чартерных рейсов для перевозки туристов до места отдыха) и с отелями, где туристы размещались бы. И третья сторона в указанных отношениях это сами туристы, которые по договору приобрели туристский продукт, но теперь не имеют возможности им воспользоваться. Все стороны желают прекратить отношения и, либо вернуть уплаченные средства, либо не платить за то, за что еще не уплачено.

И это далеко не все. Ощутимый удар нанесен по организациям, чье поле деятельности проведение досуга. Закрыты кинотеатры, ТЦ, концертные залы, театры, рестораны, салоны красоты и так далее. В этих случаях, возникает потребность расторгнуть договора в связи с короновирусом, как минимум, по поводу аренды. Возможны и иные ситуации. К примеру, Вы заказали продвижение и рекламу услуг, предоставляемых вашей организацией в интернете, однако сложившиеся обстоятельства поставили под запрет Вашу основную деятельность и клиентов в обозримом будущем не предвидится. Ну и зачем, спрашивается, Вам теперь заключенный контракт?

Можно ли считать короновирус форс-мажором? Можно. Во-первых, присутствуют такие признаки, как чрезвычайность и непреодолимость. Сюда также можно присовокупить вышедшие Указы мэра Москвы №12 УМ и №26 УМ от 2020 года, согласно которым новая вирусная инфекция официально наделяется указанным статусом. Не все юристы сходятся во мнении, имелись ли такие полномочия у мэра в соответствие с федеральным законодательством, но практика показывает, что в целом все в рамках закона. Идем дальше. Для того чтобы впоследствии судом позиция о форс-мажоре была принята, необходимо также доказать, что стороны, в момент, когда заключали договор, не могли предвидеть того, что такие обстоятельства возникнут, и они не зависят от их воли. Здесь также можно дать утвердительный ответ: как мы уже сказали, мало кто предполагал еще в начале года, что подобный сценарий развития событий произойдет. И уж точно произошедшие события не зависят от воли сторон договора.

Вот и все, казалось бы, утвердительно киваем, отвечая на вопрос «можно ли считать короновирус форс-мажором» и дело решено. Но не тут-то было.

Во-первых, в законе существуют ограничения. Так, нельзя признать форс-мажором обстоятельства, когда отсутствуют денежные средства для исполнения обязательств и когда на рынке не имеется нужного товара для исполнения обязательств. Первое исключение наиболее болезненно для российского малого бизнеса. У многих турфирм в связи с падением спроса на их товары и услуги, не имеется средств для оплаты аренды офисных помещений, а кому-то нечем платить зарплату сотрудникам. В указанных случаях, форс-мажора действительно не будет, поэтому не получится расторгнуть договор аренды из-за короновируса и платить придется. То же самое и с зарплатой: отсутствие клиентов и выручки не позволяет заявить, что неоплата в связи с короновирусом заработной платы или аренды законна и расторгнуть договора из-за короновируса. Не применимы сюда и другие конструкций, о которых мы говорили ранее.

Во-вторых, организации по-разному воспринимают признак непреодолимости у форс-мажора. Для тех, чья основная деятельность не попала под запрет, не видится никаких оснований для расторжения договоров. В свою очередь организации, деятельность которых на данный период времени парализована могут понести из-за этого существенные убытки. Ниже мы приведем пример такого подхода.

Однако возможны и исключения. Представим ситуацию. Гипотетически у нас имеется салон красоты, у которого заключены контракты на поставку фирменной итальянской косметики свои клиентам. Ввиду того, что внешнее сообщение между странами закрыто в связи с короновирусом, а также многие организации прекратили деятельность, итальянский поставщик не сможет направить товар. Каким образом разрешить ситуацию? Можно ли расторгнуть договора из-за короновируса?

Можно пойти следующим путем. Получите письменное подтверждение от компании поставщика, что он именно  в связи с «короновирусными обстоятельствами» не может исполнить обязательства, обратитесь к аналогичным поставщикам и попробуйте заключить спешно контракт с ними, на что они практически стопроцентно ответят отказом и приложите также его в качестве доказательства. Однако можно ли считать короновирус форс-мажором в данном случае со стопроцентной уверенностью? К сожалению, нет. Тем не менее, Вы сможете представить вполне крепкое обоснование всех четырех признаков форс-мажора, вкупе с письменными доказательствами, что поспособствует склонить чашу весов на Вашу сторону.

С иными из перечисленных нами сфер все не так однозначно. Несмотря на то, что новая инфекция и имеет все признаки форс-мажора, это все равно придется доказывать в суде. Поэтому все перечисленные фирмы могут в подтверждение собственной позиции привести, как уже обозначенные аргументы, так и дополнительные доказательства. В этом плане организациям, осуществляющим деятельность в Москве или Московской области, стоит также сослаться на вышеназванные Указы. Однако отметим, что форс-мажор позволит Вам избежать ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, но не всегда выступит основанием для того, чтобы расторгнуть договора из-за короновируса.

Наиболее предпочтительным вариантом для всех указанных случаев, выступает позиция, в основе которой лежит существенное изменение обстоятельств. Для того, чтобы у Вас появилась возможность изменить или же, что предпочтительнее, расторгнуть договора из-за короновируса, необходимо ссылаться на наличие следующих условий. Во-первых, при заключении договора, вы, как сторона, не могли предполагать того, что произойдет настолько существенное изменение обстоятельств. И речь в данном контексте идет не о самом короновирусе, сколько об его последствиях, а именно: существенном сокращении выручки, падении спроса на товары или услуги, закрытие и запрет отдельных видов деятельности. Скажем, если бы Вам, как турагенту, было бы известно о подобном, Вы бы и не стали заключать большую часть договоров с туроператором. В полной мере это касается и туроператоров и всех перечисленных субъектов. Во-вторых, Вы должны наглядно указать, что последующее исполнение договора без изменения его условий, существенным образом нарушит баланс интересов по договору. Средства оплачены, а равноценного исполнения нет, да и в ближайшем будущем не предвидится. И, в-третьих, необходимо указать, что те условия и причины, что вызвали столь существенное изменение обстоятельств, не могут и не могли быть Вами преодолены при всем желании. Ну не смогли бы Вы обойти закрытие границ или введение режима всеобщей изоляции, это не в ваших силах, какой бы Вы осмотрительностью и заботливостью не обладали.

Еще одним вариантом станет построение позиции на невозможности исполнить обязательства. Так, мы уже упоминали в начале статьи о юридическом характере невозможности. В основе этого лежит простая формула: государство издало НПА или иной акт, и если деятельность организации ему противоречит, Вы не можете ее осуществлять, а соответственно и исполнять взятые на себя обязательства. Так, организаторы концертов и выставок не могут осуществлять деятельность в связи с введением запретов на проведение массовых мероприятий. Клиенты турфирм не смогут воспользоваться купленными по договорам путевками и, соответственно, у них появляется потребность расторгнуть договор с турфирмой из-за короновируса. В практике существует определенный нюанс при применении подобной концепции. Необходимо, чтобы невозможность носила характер окончательной, а не временной. Вместе с тем, Вы можете доказать в суде, что хоть она и носит временный характер, обстоятельства, которые послужили причиной, не исчезнут до истечения срока исполнения обязательства. Это основной постулат при применении указанного способа.

Завершая статью, хочется отметить, что каждый из перечисленных нами способов, необходимо рассматривать применительно к конкретной ситуации. Пока не выработано стабильной практики, рано говорить о том, что каждый сможет расторгнуть договора из-за короновируса. Однако использование советов из настоящей статьи способно подсказать Вам возможный способ отстоять собственные права и интересы в этот непростой жизненный период.

Расторжение ДДУ процесс далеко не самый простой. Мы бы назвали этот процесс даже сложным, к тому же не самым быстрым, а иногда даже небезопасным. Но иногда застройщик просто не оставляет выбора. Расскажем что к чему. Начнем с того, что через года 2-3 договор долевого участия будет вне закона. Да, если не слышали, то почитайте новости по данной тематике. К сожалению, это так. ДДУ не будет существовать, его заменят другие договоры, но пока такие договоры заключаются и, следовательно, такие договоры и расторгаются. Данная статья потеряет свою актуальность в ближайшие годы, однако, пока потребность в этом есть, и мы должны осветить данный вопрос.

Начнем с самого главного: расторгнуть ДДУ просто так, без оснований, просто потому что Вы так хотите, или Вам нужны уже деньги и не нужна квартира, нельзя. По закону нельзя, и нельзя даже по тому договору, который Вы заключили с застройщиком.

Расторгнуть ДДУ можно двумя способами:

1. внесудебный порядок
2. судебный порядок

Самое главное с чего нужно начать – это прочитать закон. ФЗ № 214, нужная Вам статья 9, чтобы Вы Там есть все основания, по которым можно расторгнуть ДДУ. Прочите ее внимательно, если есть время.

Потом следует открыть Ваш ДДУ, там найти информацию относительно расторжения ДДУ, возможно, что там есть что-то дополнительное. Обращаем Ваше внимание на то, что ничего противоречащего закону в Вашем ДДУ не должно быть, а если есть, то оно не имеет никакой юридической силы.

Большинство ДДУ расторгается из-за сроков сдачи объекта. Рассмотрим этот случай. Вам обещали (и это зафиксировано в договоре) сдать квартиру в сентябре 2017, а сейчас уже январь 2018, квартира не сдана, аргументированных оснований этому нет. Вы имеете законное право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то есть согласия застройщика не нужно. Это четко прописано в части 1 вышеуказанной статьи 9. Задержка на 2 месяца – у Вас есть основание расторгнуть ДДУ, получить проценты, вернуть деньги. Но это в идеале.

Вариант в идеале выглядит следующим образом:

1. застройщик нарушил сроки сдачи более чем на 2 месяца, уважительных причин тому нет (просто предупреждение о задержке сроков сдачи не в счет);
2. Вы пишите письмо-уведомление застройщику о том, что Вы расторгаете в одностороннем порядке ДДУ, ссылаетесь на закон, рассчитываете %, которые вам должны, указываете свой счет куда вернуть деньги, отправляете все это заказным письмом с описью вложения;
3. ждете 20 рабочих дней с момента получения письма застройщиком и получаете свои деньги обратно с процентами.

Это вот такой идеальный вариант расторжения ДДУ, он встречается не часто, но встречается. Все зависит от качества Вашего документа, который отправляете застройщику, если юристы застройщика поймут, что все четко, грамотно и по закону (мы так и делаем), то им бессмысленно тянуть время (если не дана установка возвращать только по судебному решению). Но в большинстве случаев на данное уведомление о расторжении приходит отказ, с указанием причин: мол, у нас форс-мажор, извиняемся, не успеваем, но скоро сдадим Вам квартиру. В таких случаях наступает следующий этап, который приведет к возврату денежных средств.

4. исковое заявление в суд о расторжении ДДУ в связи с тем, что застройщик не исполняет свои обязательства;
5. участие в заседаниях, получение решение суда, предъявление застройщику на исполнение;
6. если застройщик не исполняет добровольно, то обращение к приставам.

Судебное разбирательство вместе с исполнением займет около 3 месяцев, не менее этого. Срок не малый, но за весь этот период также будут начислены проценты.

Самое главное, что следует сделать перед тем как начать процедуру расторжения ДДУ – это проверить платежеспособность нашего должника-застройщика. Если этого не сделать, то итог будет плачевным: у вас нет квартиры, а есть решение суда, по которому вам должны деньги, а денег у застройщика нет, он банкрот. Следовательно, начните эту процедуру с проверки сайта арбитражного суда на предмет наличия дела о банкротстве в отношении застройщика и проверьте сайт службы судебных приставов на предмет наличия задолженности у застройщика. Это обезопасит вас от того, что решение не будет исполнено.

Мы готовы оказать Вам услугу по расторжению ДДУ: как вне суда, так и в суде.

Сама процедура расторжения это то, с чем не хочет столкнуться ни одна из сторон: ни продавец, ни покупатель. Но наша практика показывает, что такие случаи не редки, и это может коснуться каждого.

Правом расторжения договора купли-продажи обладает как продавец, так и покупатель, более того – даже третья сторона – та, чьи права были нарушены этой сделкой. Третьей стороной может быть бывший супруг продавца, лицо, которое было ранее зарегистрировано в этой квартире, органы опеки и попечительства и т.п. Бывший супруг – это как раз наш случай. Расскажем ситуацию, которая произошла с нашим клиентом, он – Ответчик и продавец квартиры. К нему с требованием о расторжении договора купли-продажи обратился новый собственник квартиры. Аргументы Истца не будем приводить, они довольно хорошие и толковые, и изложены в документе, который мы приводим ниже. Довольно сложно противостоять таким доводам, но не все так плохо как могло показаться на первый взгляд. Приводим текст нашего возражения чуть ниже.

На момент обращения к нам, у нашего клиента уже было три действующих адвоката. Мы понимаем нашего клиента, когда на кону квартира в Москве, важны мнение, позиция и защита каждого юриста по спорам с недвижимостью. Но это и осложняет дело, ведь свою позицию нужно согласовывать со всеми адвокатами, чтобы она как минимум не противоречила ей, а как максимум – дополняла ее. Возражение нами разработано и передано клиенту. Будем держать Вас в курсе дела. Надеемся на положительный исход. Шансы на успех мы точно увеличили.

Просим Вас внимательно ознакомиться с данным документом. Мы недавно приняли принципиально решение для компании – размещать все наши документы на нашем сайте, естественно, что без персональной информации. Если у Вас ситуация аналогичная, либо просто связана с расторжением договора купли-продажи, мы готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь. Помните, что расторжение договора купли-продажи квартиры приводит стороны в первоначальное положение: продавцу – квартиру, покупателю – деньги. И самое страшное в этом процессе, что стороны могли устно договориться о занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Ниже приведем текст нашего возражения, читайте внимательно – скорее всего, есть что применить и в вашей ситуации. Наша компания дает полное право использовать данной документы, но помните, что эти юридические решения и действия применимы только для данной конкретной ситуации, подойдет ли это Вам, мы не знаем, лучше до этого проконсультироваться с нашим юристом.

Это текст нашего возражения. Довольно сжатый, без лишних отступлений и «воды». На самом деле, это принцип составления всех наших документов: коротко и по существу. Судьи тоже люди, им, поверьте нам, им некогда читать Ваш объемный документ: им лень и неохота, несмотря на то, что это их работа, лишние слова в тексте раздражают и отвлекают от основной мысли. Главное – отвечать на каждый довод истца, даже, если ответ не самый убедительный – пропустить довод нельзя. Если все по существу, выглядит толково, то у суда не будет лишних вопросов, которые могут пошатнуть итак не самую надежную ситуацию. Иногда, мы рекомендуем нашим клиентам не ходить в суд, а доверить все нам. В суде клиентом может быть озвучена совсем ненужная информация.

Сегодня прошло судебное заседание, перенесли на новую дату. О ходе дела будем сообщать дополнительно на этой же странице. Следите за новостями на этой странице.

У нас есть опыт успешного ведения таких дел – они не самые простые, наверное, даже одни из самых сложных, к таким делам нужен комплексный подход, просто возражения на иск недостаточно. Нужно предпринять подготовительную работу, направить запросы, получить ответы, возражать не только на иск, но и на иные документы. Мы специализируемся на таких спорах, наш опыт в судебной защите и сопровождению сделок с недвижимостью, позволяют нам добиваться положительных результатов в защите при оспаривании сделок с недвижимостью, нам проще выявить юридически слабые положения договора, а такие есть, практически, в каждом.

В таком деле Вам нужен не просто адвокат, а адвокат узкой специализацией, который не только сопровождает сделки с недвижимостью, но и имеет успешный опыт судебной защиты. Цена ошибки слишком велика. Стоимость услуги формируется исходя из Вашей ситуации и объема работ. Средняя стоимость ведения дела по Москве и Московской области – 85 000 рублей. Просим написать нам на эл. почту, постараться довольно подробно описать ситуацию, мы изучим, скалькулируем стоимость и направим Вам предложение, либо Вы можете позвонить нам и уточнить всю интересующую Вас информацию по телефону.

Мы сможем Вас защитить как при инициировании процесса расторжения договора Вами, так и в случае, если инициатором являетесь не Вы, а Ваш оппонент, то есть дело инициировано против Вас и Вы – Ответчик. Правильно выбранная позиция, квалифицированный адвокат, порядок действий – это уже залог успеха, но ни в коем случае не гарантия такого.

Относительно гарантий. Мы их даем. Но гарантия будет заключаться не в том, что мы пообещаем, что выиграем дело, нет, на это у нас нет право по закону. Решение принимает суд, поэтому гарантировать положительное или отрицательное решение мы просто не можем. Мы строим работу чуть иначе. Мы реально в процентном соотношении оценим шансы на успех, сообщим об этом Вам, дадим гарантии того, что будут составлены все необходимые процессуальные документы, гарантии того, что Ваш юрист представит Ваши интересы в суде, гарантии того, что мы получим решение и обжалуем при необходимости. Окончательное решение о сотрудничать с нами принимаете только Вы.