Расторжение договора через суд (дарение, купля-продаже, аренда)
Стоимость услуги: 55 000 рублей – в г. Москва;
60 000 рублей – в Московской области;
Услуга может быть оказана за пределами Москвы и Московской области.
Срок исполнения услуги:
- срок разработки и подачи иска в суд – 5 рабочих дней;
- срок рассмотрения дела судом – около 2 месяцев.
Что включает в себя услуга по расторжению договора через суд (дарение, купля-продажа, аренда):
- изучение ситуации и документов, выработка правовой позиции;
- разработка и подача искового заявления в суд;
- участие в судебных заседаниях (не более 3-х заседаний);
- получение решение суда и передача клиенту.
Какие документы и сведения необходимы от Вас для оказания услуги:
- документы, подтверждающие позицию, подлинники;
- паспортные данные сторон, при наличии;
- квитанция об оплате госпошлины, подлинник;
- доверенность на представителя, подлинник.
Что нужно сделать, чтобы заказать услугу:
Позвонить нам по телефону, указанному на сайте, а лучше написать на наш адрес эл. почты, описать Вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут, либо просто кликнув кнопку заказать.
Стоимость услуги
55 000 рублей
Статьи по теме

В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.
Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:
— расторжение договоров аренды через суд
— выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа
— регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему
Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.
- Расторжение договоров аренды через суд
Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.
Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):
То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.
Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:
— объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок
— преимущественное право не исключено договором аренды
— арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)
— арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова
— арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду
А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:
а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды
б) нарушение целевого назначения имущества
в) существенное ухудшение состояния объекта
г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата
д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)
Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:
При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.
Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.
- Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа
Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:
⇒ Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!
Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:
а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)
в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.
В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.
Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.
Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:
Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.
Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.
Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.
Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.
Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.
- Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему
Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.
Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.
Для оформления аренды потребуется:
— нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)
— договор аренды (составляется нашими юристами)
— акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)
За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).
Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие «экстерриториальное заявление». То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.
Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).
Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.
В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).
На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:
Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.
Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.

С 1 января 2015 года деятельность по сбору твердых коммунальных отходов (ТКО) отдана в руки региональных операторов. Повсеместно стали заключаться обязательные договоры на вывоз ТКО. В статье расскажем, как расторгнуть договор с региональным оператором, если он не соответствует требованиям законодательства.
Для многих стало удивлением, почему сейчас нужно «платить за мусор» определенной организации, хотя раньше ТКО утилизировались своими силами или управляющими компаниями. Поэтому для начала расскажем, как определяется и функционирует региональный оператор.
К началу 2019 года по стране сформировалась схема обращения с отходами, которая поделена на части, подведомственные различным региональным операторам. Для столичных регионов срок формирования этой схемы отсрочен до конца 2022 года. Чтобы получить статус регионального оператора, юридическое лицо должно выиграть конкурс, который проводят региональные чиновники. Зона деятельности регоператора = территория одного субъекта РФ. Статус оператора отходов дается на 10 лет, но может быть аннулирован и раньше, если регоператор неправильно обращается с отходами.
Эта коммунальная служба «работает» с мусором после того, как заключит с потребителем договор на оказание услуг по обращению с ТКО. Смысл этих договоров следующий: регоператор обеспечивает транспортировку и захоронение мусора, а жители и компании оплачивают эти действия по цене, установленной региональной тарифной службой. При этом регоператор отвечает только за транспортировку и дальнейшую утилизацию отходов. Обязанность оборудовать специальную бетонную площадку и контейнеры, куда будет складироваться мусор, лежит на потребителе (управляющей компании в случае с МКД).
Договор на обращение ТКО является двусторонне публичным. То есть как «мусорный» оператор, так и собственники ТКО должны при любых обстоятельствах заключить это соглашение. Ни одна, ни другая сторона не может отказаться от его заключения. Почему? С регоператором все понятно: это лицо, ответственное за благоприятную экологическую обстановку в регионе и имеющее исключительное, только ему предоставленное полномочие на утилизацию отходов. Но договор обязателен также для собственника ТКО — а это каждый человек и каждая организация, ведь в процессе жизнедеятельности образуются отходы потребления. Поскольку сам человек не может уничтожить мусор так, чтобы не оставить экологический след, ему запрещается это делать самостоятельно. Вот и получается, что договор с региональным оператором неизбежен.
Исключение: организация вправе отказаться от договора с региональным оператором, если за ней числится полигон для размещения отходов на том же земельном участке, где образуется мусор, или на соседнем участке. В этом случае юридическому лицу разрешается уничтожить отходы самостоятельно.
Для потребителей, которые уклоняются от оформления договоров с регоператором, существует серьезная ответственность:
— административный штраф до 3 000 рублей (для граждан), до 40 000 рублей (для ответственных лиц компаний), до 60 000 рублей (для ИП) или до 350 000 рублей (для компаний);
— приостановление предпринимательской деятельности на 3 месяца;
Это нижний порог административных санкций. Повторные деликты, а также действия, приведшие к причинению вреда или даже эпидемиям, караются гораздо жестче (квалифицированные составы ст. 6.35 КоАП РФ).
— проверки предпринимателей, которые могут быть инициированы по сообщению регионального оператора со ссылкой на то, что есть угроза загрязнения атмосферы в связи с деятельностью проверяемой компании;
— уголовное наказание за нарушения в обращении с опасным мусором (например, радиоактивные вещества) – ст. 247 УК РФ.
К тому же отсутствие договора – это не повод не платить за оказанную услугу. Если регоператор в суде докажет, что по факту мусор вывозился, то шансов не платить у потребителя не останется. Стоимость будет определяться так: норматив потребления умножаем на тариф регоператора.
Отсюда логичный вопрос: есть ли смысл расторгнуть договор с региональным оператором, если потом его все равно придется снова подписывать? Ответ — расторгнуть договор через суд можно и нужно, если подписанный договор не соответствует закону. В дальнейшем необходимо подписать новый договор на ТКО, но уже в соответствии со всеми нормативными требованиями.
Основания расторгнуть договор с региональным оператором:
- Продали квартиру, земельный участок или другую недвижимость, где образуются ТКО.
В этом случае договор со старым собственником прекращается. Одновременно новый собственник должен незамедлительно (через 3 дня) сообщить регоператору о том, что с ним необходимо заключить новый договор.
- Соглашение сторон о прекращении договора.
- Несоответствие договора на ТКО требованиям закона.
Для того чтобы проверить это основание, нужно сравнить ваш экземпляр договора с Типовым договором на ТКО, утвержденным Постановлением Правительства № 1156 от 12.11.2016. Если какие-то условия отличаются в невыгодную для потребителя сторону, то можно писать иск о расторжении договора в арбитражный суд.
Примеры из судебной практики, когда потребители добивались подписания договора ТКО на их условиях в соответствии с законом:
— срок оплаты установлен Типовым договором: до 10 числа следующего месяца (например, за январь – до 10 февраля). Другие сроки, предлагаемые регоператором, ничтожны.
— регоператор неправомерно установил срок действия договора ранее даты его заключения, а именно с 01.01.2019. Типовой договор не предполагает указание в качестве даты договора на ТКО иную дату, кроме даты заключения такого договора.
— потребитель вправе выбрать способ определения объема ТКО: либо по нормативу, либо исходя из количества и объема контейнеров. Подчеркнем, выбор учета – это прерогатива потребителя. Регоператоры пытались формировать порочную практику (и до какого-то момента у них это получалось!), согласно которой учет по количеству контейнеров мог осуществляться только при раздельном сборе мусора. Но Верховный суд эту практику пресек: в решении от 17.02.2021 № АКПИ20-956 сказано, что есть два альтернативных способа учета – по нормативу накопления ТКО или по числу контейнеров. То, какой способ выберет потребитель – по норме или по контейнерам, нисколько не зависит от организации раздельного сбора отходов.
Не являются основаниями расторгнуть договор с региональным оператором:
× Региональный оператор оказывает услугу по вывозу ТКО ненадлежащим образом.
В этом случае потребитель может требовать перерасчет платы в меньшую сторону или вообще освобождение от оплаты. Например, Пермская прокуратура в феврале 2022 года защитила права местного жителя. Контейнерная площадка находилась почти в километре от его дома. Хотя по нормативу расстояние до контейнеров не может быть более 100 м. Следовательно, нельзя считать, что гражданин пользовался услугами регоператора. Вся оплата должна быть возвращена ему.
× Ненаправление потребителю проекта договора.
Действительно, вместо договоров потребители получили сразу счета на оплату услуг по вывозу ТКО. Однако судебная практика исходит из того, что такое нарушение не включено в число оснований отказа от договора с регоператором (например: 7-ой кассационный суд, № 88-4165/2022).
× Деятельность без образования мусора
Предприниматели нередко ссылаются на то, что их производство является безотходным. Но такой довод для судов неубедителен. Законодательство не дает юридическому лицу право не заключать договор ТКО в случае, когда в его деятельности не образуется мусор. Кроме того, доказать это очень сложно (например: АС Западно-Сибирского округа, № Ф04-1461/2020).
× Отмена тарифа.
Расчеты за мусор с региональным оператором осуществляются по установленным тарифам. Эти тарифы устанавливают тарифные службы регионов. При этом запрещается взыскивать плату за вывоз ТКО до установления тарифов. Бывает так, что общественники идут оспаривать тариф регионального оператора ввиду его необоснованности. И иногда у них это получается. Последствие отмены тарифа – принятие нового обоснованного тарифа и перерасчет потребителям по заменяющему тарифу. Расторгнуть договор в арбитражном суде по причине отмены тарифа не получится.
Порядок, как расторгнуть договор в арбитражном суде
Основания № 1 и № 2 не требуют обращения в суд. Региональный оператор не будет в этих случаях препятствовать прекращению договорных отношений. А вот по основанию № 3 можно расторгнуть договор через суд.
Шаг 1. Сравниваем свой договор с Типовым договором, разработанным Правительством. Если у вас нет на руках экземпляра договора, то запросите его у регионального оператора. Обнаружив несоответствия, нужно обратиться к Закону об отходах, чтобы установить правильные формулировки договора. Эту непростую задачу можно поручить нашим юристам.
Шаг 2. Готовим протокол разногласий. Этот документ составляется в форме таблицы. Первая колонка – указываем порядковый номер статьи договора. Вторая колонка – редакция регионального оператора, приводится как цитата. Третья колонка – редакция потребителя. И четвертая колонка – правовое обоснование правильности редакции потребителя.
Протокол разногласий необходимо направить в адрес регионального оператора в течение 15 рабочих дней с момента получения вами договора. Иначе по истечении этого срока договор считается принятым на условиях, предложенных регоператором.
Но даже если 15-дневный срок пропущен, потребитель все равно вправе ссылаться на незаконность договора ТКО, если положения такого договора противоречат Типовому регламенту.
В протоколе обязательно укажите, что вы готовы подписать договор на условиях, соответствующих закону и в вашей редакции.
Шаг 3. Через 30 дней после направления протокола разногласий подаем иск о расторжении договора в арбитражный суд. В просительной части иска с учетом правила об обязательности договора для потребителя будут следующими: расторгнуть ваш договор с региональным оператором И обязать регоператора заключить новый договор на вывоз ТКО в соответствии со всеми требованиями действующего законодательства.
Наши юристы как раз недавно подали к региональному оператору иск о расторжении договора в арбитражный суд.
Этот иск нужно составить по всем канонам АПК РФ, о которых мы часто пишем в наших статьях. Остановимся лишь на особенностях:
— если иск подает предприниматель или компания, то обращаться нужно в арбитражный суд по месту регистрации регионального оператора. Граждане могут расторгнуть договор через суд общей юрисдикции (районный уровень).
— государственная пошлина в арбитраж = 6 000 рублей.
— обязательный претензионный порядок. Мирное начало здесь приравнивается к направлению протокола разногласий или досудебного требования о расторжении договора.
— в приложение к иску надо включить ваш проект договора.
ОБРАЗЕЦ ИСКА:
К нам обратился предприниматель с просьбой повлиять на регионального оператора, который ничего не делает, но ежемесячно выставляет немаленькие счета. Мы решили расторгнуть договор на ТКО с региональным оператором, воспользовавшись условием о периоде действия договора: контракт нашего клиента предусматривал годичный срок действия и предоставлял возможность отказаться от договора за месяц до конечной даты его действия. Мы направили уведомление об отказе от договора и одновременно предложили подписать новый контракт, но уже на законных условиях. Поскольку наше предложение не было принято, мы написали иск в суд на регионального оператора.
Если удастся расторгнуть договор в арбитражном суде, то вы получите судебное решение, где будет содержаться договор на вывоз ТКО в законной редакции. Это судебное предписание после вступления в силу станет основанием для оказания услуг по обращения с ТКО истцу. Никаких дополнительных действий не требуется.
Успешные дела

Что делать, если администрация расторгает договор аренды? Не отчаиваться и обратиться к профессиональным юристам, потому что одностороннее расторжение договора с администрацией допускается только в суде. Наши юристы:
— проконсультируют Вас по вопросу, дав четкие ответы со ссылками на закон и судебную практику
— подготовят ответ на предупреждение о расторжении договора аренды
— подготовят отзыв на иск администрации
— обеспечат участие в судебных заседаниях непосредственно, по ВКС или через онлайн-заседание
В статье о расторжении договора аренды мы обещали рассказать о продолжении истории с арендой причала на Чукотке. Напомним, администрация сдала в аренду предпринимателю сооружение для швартовки морских судов. Предприниматель использовал причал для стоянки собственного транспорта. Однажды к причалу подплыл теплоход и начал пришвартовываться. Работники предпринимателя оказали ему противодействие, так как никаких предупреждений о стоянке теплохода, а тем более оплаты за такую стоянку не поступало. После этого инцидента администрация решила в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и подала иск в суд:
Иск администрации принят, делу присвоен № А80-417/2021:
Мы, в свою очередь, возражаем против исковых требований. В качестве основания для прекращения договора аренды администрация называет «нарушение целевого использования». Но действия предпринимателя не попадают под этот термин. Договор аренды не обязывает предпринимателя бесплатно обеспечивать пришвартовку и стоянку морских судов третьих лиц. Тем более такой обязанности нет в законе. Смысл аренды и заключался в передаче владения и пользования причалом предпринимателю на возмездной основе. Никто другой, в том числе и сама администрация, не вправе пользоваться этим причалом по своему желанию и по своим условиям. В данном случае было не нарушение целевого использования, а защита своего владения по праву аренды:
Результаты этого спора пока неизвестны, судебное заседание отложено. Если у Вас похожая ситуация — муниципалитет расторгает договор, то следите за развитием событий по нашему спору. Или продолжите чтение статьи. Далее мы расскажем о том, что делать, если администрация расторгает договор аренды муниципального имущества.
- Проверить, есть ли основания для расторжения договора аренды с администрацией.
В любом случае договор по инициативе арендодателя-администрации может быть расторгнут по следующим причинам (эти основания установлены законом, и если даже они не прописаны вашем договоре, арендодатель вправе на них ссылаться):
1.1. Существенное или неоднократное нарушение условий договора. Существенность в каждом случае оценивается судьей, но при любом раскладе – это синоним значительности. Например, в одном деле суд расценил как существенное нарушение неполное внесение арендной платы на протяжении большого отрезка времени. Неоднократность означает «2 и более».
1.2. Использование объекта не по назначению.
1.3. Существенное ухудшение состояния объекта.
1.4. Просрочка арендных платежей 3 раза подряд и более. Очень важно платить вовремя, так как следуя позиции ВС РФ, собственник объекта может расторгнуть договор аренды даже в случае полного погашения долга. Единственное ограничение – разумный срок заявления такого иска (определяется судьей).
1.5. Если капитальный ремонт – обязанность арендатора, то нарушение сроков его производства. Но такое бывает редко, чтобы кап.ремонт осуществлялся арендатором.
Другие случаи могут быть согласованы сторонами в договоре аренды. И они не обязательно должны быть связаны с правонарушениями. Например, суды признали законным договорное условие, согласно которому отказ от аренды допускается, если у собственника возникла производственная необходимость в использовании объекта. Также в договорах встречалось условие о праве арендодателя на отказ при просрочке внесения только одного платежа – оно признано судами законным.
В договоре аренды «B2B» можно согласовать безмотивированный отказ с обязательным предупреждением за несколько дней/ месяцев. Такое условие распространено на практике, так как внешние обстоятельства быстро меняются, и сторонам не хочется, чтобы выгодный изначально договор превращался в оковы.
По ст. 610 ГК РФ договоры, заключенные на неопределенный срок, могут расторгаться в одностороннем порядке с уведомлением другой стороны за 3 месяца.
Часто случается, что имущество переходит из муниципальной собственности в региональную, частную и т.д. Так вот, смена собственника – это не основание для отказа от аренды. Новый владелец должен соблюдать права арендатора.
Также не прекращает аренду истечение срока договора. Когда срок договора подходит к концу, при нежелании сохранения аренды арендодатель должен сообщить об этом арендатору. Иначе договор возобновляется на неопределенный срок (пролонгация).
- Особенности расторжения договора аренды с администрацией на землю.
Здесь применяются все основания из пунктов 1.1 — 1.5, а также дополнительные случаи по ст. 46 ЗК РФ:
2.1. нарушение целевого использования, установленного категориями земель и видом разрешенного использования
2.2. порча земли и отсутствие необходимых мероприятий по рекультивации
2.3. по истечении 3 лет с момента предоставления земли не началось строительство на нем жилого дома или сельхозиспользование
2.4. самовольное строительство. В этом случае договор прекращается, если арендатор не ликвидировал постройку. Не поможет даже наличие на земельном участке иных ОКС арендатора – участок разделят за счет арендатора.
Долгосрочные договоры аренды (более 5 лет) расторгаются только при существенных нарушениях и только по суду.
- Получали ли вы предупреждение от арендодателя.
Арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение, где прописывает нарушения и требует их ликвидировать. То есть если в разумный срок арендатор выполняет требования администрации, то договор аренды остается в силе. Разумным сроком, по общему правилу, считается 30 календарный дней. И только если нарушение не устранено, администрация расторгает договор аренды.
Предупреждение должно быть направлено с описью вложения. Иначе непонятно, что именно арендодатель положил в конверт.
- Соответствует ли иск администрации требованиям закона.
Договор аренды по основаниям 1.1 – 1.5 может быть расторгнут только в судебном порядке. Конечно, такое правило применимо только для тех ситуаций, когда арендатор хочет продолжить пользоваться объектом.
*Если же арендатор согласен на прекращение арендных отношений, то стороны просто подписывают соглашение о расторжении, передают объект по акту приема-передачи, закрывают сальдо и расходятся с миром.
* По тем основаниям, которые стороны самостоятельно включили в договор, можно установить внесудебный процесс расторжения.
*Также не потребуется идти в суд, если отказ от договора происходит безмотивированно. В этом случае договор прекращается, как только заканчивается указанный в уведомлении срок. За подобный отказ от договора может взыматься плата (≠ штраф). Пропишите в договоре размер этой платы, и сторона, инициировавшая прекращение договорной связи, заплатит ее контрагенту. Аналогичное правило и при неопределенном сроке договора.
Иск администрации о расторжении договора аренды подается в арбитраж, если на другой стороне предприниматель или коммерческая организация, и в районный суд, если дело касается гражданина. Когда администрация перепутала подведомственность, пишите ходатайство о передаче дела по подсудности. Арбитраж передает иск в областной суд, который определит территориальную подсудность и отправит дело в соответствующий районный суд. А СОЮ передает дело в арбитражный суд субъекта.
Также суды возвратят администрации иск, если она не отправляла на адрес арендатора предупреждение, о котором мы писали в пункте 3. Это расценивается как непринятие мер досудебного урегулирования конфликта (аналогично претензионному порядку).
Иск оставят без рассмотрения, когда представитель органа повторно не явился в суд, а ответчик-арендатор не просит рассматривать дело. Здесь действует правило интереса: если истец не активен, то суд, а тем более ответчик работать за него не будут.
Производство по иску администрации прекратят при мирном урегулировании вопроса. Мировое соглашение на взаимовыгодных условиях – это способ прекращения судебного дела.
- Соответствует ли позиция арендодателя, изложенная на бумаге, его действиям.
Бывает так, что собственник направил арендатору предупреждение о намерении прекратить аренду, но потом в суд не обратился. Арендатор при этом продолжает пользоваться его имуществом. Арендодатель вроде как и не возражает, да к тому же берет арендную плату.
Если такое состояние длится достаточно долго, то при обращении в суд арендатор может смело ссылаться на это, говоря, что арендатора все устраивало. А если отказ был безмотивированным, то уведомление о расторжении и вовсе утрачивает силу и считается ненаправленным.
- Расторжение договора аренды и ковид.
Короновирус настолько сильно повлиял на бизнес, что Верховный суд принял уже три «короновирусных» обзора. В Обзоре детально разъясняются положения закона, позволяющие отказаться от договора аренды.
1 апреля 2020 на фоне пандемии короновирусной инфекции был принят Закон № 98-ФЗ. Нас интересует ст. 19 этого закона, собственно, разъяснением которой и занимался Верховный суд.
В вопросе 3 Обзора № 2 (апрель 2020) разъяснен порядок предоставление отсрочки по внесению арендных платежей предпринимателям, функционировавшим в отраслях бизнеса, включенных в «мораторный список» (был размещен на сайте ФНС). До 1 октября 2020 им было разрешено не вносить аренду. Следовательно, если администрация ссылается на просрочку платежей как на основание расторжения аренды, а эта просрочка имела место в 2020 году, при том что арендатор включен в мораторный список, то такой отказ незаконен.
Далее в обзоре изложено право на уменьшение арендной платы по причине ограничений в использовании помещений из-за локдауна. То есть если администрация отказалась уменьшать арендную плату, а потом по причине просрочки муниципалитет расторгает договор, то в суде арендатор вправе на это указать.
В вопросе 5 Обзора № 3 (февраль 2021) сказано, что уменьшение аренды не препятствует дополнительно просить отсрочку.
- Расторжение договора аренды и банкротство арендатора
Есть общее правило, что все требования к должнику по основаниям, возникшим до возбуждения дела о банкротстве, предъявляются исключительно в банкротном деле. При нарушении этого правила судьи оставляют иск без рассмотрения. Но с правом аренды оказалось не все так очевидно, и Верховному суду пришлось разрешать этот вопрос. Администрация обратилась в суд в общем порядке с иском к ООО «Почтовый ящик 287» о расторжении договора аренды лесного участка. Как вы понимаете, организация уже была банкротом. Суды трех инстанций оставили иск без рассмотрения, а вот ВС РФ рассказал, почему все не так просто.
В деле о банкротстве рассматриваются только споры, способные повлиять на размер конкурсной массы. Право аренды может быть реализовано, только если арендатор вправе сдавать имущество в перенаем без согласия арендодателя. В этом случае право аренды продается с торгов. Тогда оно, безусловно, влияет на размер конкурсной массы.
А вот если для передачи прав и обязанностей по договору аренды нужно согласие собственника, то есть два варианта. Если собственник дает согласие на перенаем, то это актив должника. Но, конечно, это лишь в теории. На практике, если уж администрация расторгает договор аренды, то она явно не намерена давать согласие на смену арендатора. Тогда муниципалитет расторгает договор в общеисковом процессе, а не в деле о банкротстве.
Итак, отказаться от договора не так-то просто, даже если об этом просит администрация. Если вы действительно заинтересованы в пользовании объектом, обращайтесь к нашим юристам. Мы обязательно постараемся найти спасательный круг для вашей аренды.