Оспаривание сделки купли-продажи недвижимости

В статье мы коснемся одного из самых сложных и противоречивых вопросов, возникающих в современной практике, а именно вопроса о том, как продать квартиру без согласия бывшей жены. И пока у представительниц прекрасного пола, читающих статью, не возникла мысль о каком-либо сексистском формате статьи, оговоримся, что мы в равной мере уделим внимание и тому, как продать квартиру без согласия бывшего супруга. Однако обо всем по порядку.

Уверены, многие согласятся, что нет ничего более разочаровывающего, как распад семьи и брака. Однако несбывшиеся мечты и разрушенные надежды — это полбеды, после развода встает вопрос о правовом режиме общего имущества. Согласно СК РФ имущество, приобретенное супругами в браке посредством вложения средств из общих доходов, является совместным (общим) имуществом. Что это значит? А значит это то, что последующее распоряжение таковым имуществом возможно исключительно путем волеизъявления обоих супругов. Представим себе следующую ситуацию: в браке Вами на совместные с вашим избранником средства была приобретена квартира. Квартира официально приобретена на Ваше имя. Затем все пошло наперекосяк, вы расторгли брак и решили продать эту квартиру, чтобы она не напоминала Вам о столь болезненном прошлом. И вот здесь появлялась непреодолимая преграда: если Вы не соизволили спросить согласия на указанное действие вашей бывшей второй половинки, то квартира не могла быть продана. Более того, Росреестр отказывался даже регистрировать такие сделки. В итоге, как бы Вы не пытались, продать квартиру без согласия бывшего мужа (жены) затея была обречена на провал. Однако если вы внимательно прочитали фабулу этого незамысловатого примера, вы не упустили фигурирующее в нем прошедшее время.

Как мы уже сказали, Росреестр до недавнего времени отклонял любые попытки проведения подобных сделок без согласия. Все изменилось с принятием в 2015 году поправок к статье 38 Закона «О государственной регистрации недвижимости». Согласно внесенным изменениям, Росреестр более не вправе оказывать в регистрации сделок с недвижимостью при отсутствии согласия бывшего супруга. Теперь об этом делается только запись в соответствующей выписке. Можно предположить, что указанные изменения выступили реакцией на зародившиеся в практике различных регионов подходы к урегулированию указанной проблемы, вкупе с все чаще возникающими противоречиями в судебной практике. Отличным примером резонансного дела по данному вопросу может выступить Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 06.02.2015 года по делу №33-541/2015, которое, по нашему мнению, и внесла новаторское видение по вопросу, как продать квартиру без согласия бывшего супруга.

Тем не менее, несмотря на описанные изменения, отсутствие согласия бывшего супруга на продажу недвижимого имущества все еще способно существенно осложнить Вам жизнь. Объясняется это тем, что в СК РФ изменения-то не вносились. И посему, Росреестр настойчиво продолжает, давая разъяснения на часто задаваемые вопросы, перечислять весь перечень негативных последствий, которые Вас настигнут, реши Вы продать квартиру без согласия бывшей жены или же продать квартиру без согласия бывшего мужа.

Конечно же, в первую очередь это создает все условия, дабы впоследствии сделка могла быть оспорена. Добавляем к этому последствия признания судом сделки недействительной, что в свою очередь может привести к потере перспективного покупателя и денежных средств, которые Вам должны были поступить от продажи и так далее. Опять же вспомним про фиксации отсутствия согласия супруга в выписке ЕГРН. Произведенная запись означает, что продающаяся жилплощадь обладает обременениями, а это, в свою очередь, может существенно снизить стоимость квартиры, а то и вовсе привести к тому, что большая часть покупателей, узнав об этом, тотчас же отчалит в закат. Не стоит забывать и о сложных, долгих и нудных судебных разбирательствах, которые ждут Вас, если супруг прознает о вашем поступке и возжелает во что бы то ни стало помешать Вам. В целом, продать квартиру без согласия бывшего супруга дело чрезвычайно сомнительное и согласие лучше все же получить.

Нередко в практике возникают ситуации, когда брак распался давно, супруги длительное время не проживают друг с другом. Однако совместная собственность за этот период так и не было поделена и каких-либо решений правовых решений по ее поводу принято не было. Справедливо возникает вопрос: при принятии решения продать квартиру без согласия бывшего мужа (жены) какую роль играет сроки исковой давности? Ответ очевиден: самую что ни на есть прямую. По правилам, установленным гражданским правом, к рассматриваемому нами правоотношению применяется общий срок исковой давности в 3 года. Однако важно иметь в виду, что исчисление сроков начинается не с момента расторжения брака, а с момента, когда ваш бывший супруг или супруга могли узнать о совершении оспоримой сделки. Исчисление сроков с момента расторжения брака есть самая распространенная ошибка при судебных разбирательствах по данной категории споров. Если позиция сформирована именно вокруг пропуска срока исковой давности, но вы избрали неправильную исходную точку для его расчета, то риск проиграть дело существенно возрастает.

Довольно интересным в этом контексте выступает следующий вопрос: вносится ли запись об отсутствии согласия бывшего супруга на продажу квартиры в выписку ЕГРН, если брак расторгнут значительное время назад (к примеру, лет 10)? Порой бывает так, что и найти-то бывшего супруга на территории РФ спустя такой значительный период времени не представляется возможным. К сожалению, поиск какой-либо значимой практики по указанному вопросу не принес значимых результатов. Однако, по нашему мнению, в данном случае необходимо руководствоваться положениями Закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому, Росреестр имеет прямую обязанность отражать сведения указанного характера в выписках. Поэтому, если недвижимое имущество не было разделено, то не следует уповать на случай, что ваш бывший супруг не узнает в течение еще 3 лет о проведении сделки. Получите соответствующее согласие и избавьтесь от любого последующего дискомфорта.

Мы 15.03.2020 зарегистрировали сделку, где не было согласия супруга, Росреестр не внес никакую запись об отсутствии согласия на такую сделку. В выписке из ЕГРН все стандартно.

Плавно подходя к завершающей части статьи, отметим, что не все так мрачно, как может показаться на первый взгляд. Несмотря на то, что сделку, направленную на продажу квартиры, можно признать недействительной, в суде бывшему супругу придется также приложить значительные усилия, дабы убедить суд в этом. Вся суть в том, что после расторжения брака, в отношении бывших супругов начинают применяться не только правовые нормы СК РФ, но и нормы ГК РФ, регламентирующие режим совместной собственности. Основную скрипку в этом плане играет статья 253 ГК РФ, в которой не имеется ни слова о получении согласия супруга, но в то же время, исходя из ее толкования, содержится презумпция (предположение, признаваемое истинным, пока не доказано обратное) согласия участников совместной собственности на совершение сделки. Помимо этого, указанной статьей также закрепляется дополнительное правило о недействительности сделки, согласно которому, сделка может быть признана недействительной в виду отсутствия согласия одного из участников совместной собственности только тогда, когда такой участник докажет, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии такого согласия. Таким образом, круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, существенно возрастает и простой ссылки на положения СК РФ, будет уже недостаточно. Тем не менее, сама возможность таких действий способна лишить Вас сна и покоя и поэтому лучше все же озаботиться получением нотариально заверенного согласия бывшего супруга и не бояться каких-либо негативных последствий. Квартира, не имеющая обременений = уверенность в успешности последующей сделки.

Подводя итог, отметим, что продать квартиру без согласия бывшей жены (мужа) вполне возможно, однако к деталям сделки необходимо подходить с особой тщательностью. Несмотря на порой трудоемкий  процесс получения согласия бывшего супруга, будьте уверены – все это окупиться сторицей.

Все чаще встречаются ситуации, когда собственность (квартира, машина, дача, земельный участок и т.п.) становятся предметом ареста за неисполненные денежные обязательства, иными словами за долги. При возникновении такой проблемы, продать имущество во время суда будет одним из вариантов выхода из ситуации (но не решением проблемы). В каких случаях происходит арест имущества?

Примеров довольно много, но есть самые распространенные. Обращаем внимание, что рассматривается ситуация, когда недвижимость не в залоге (если она в залоге, то продать ее нельзя). Например, когда есть долг (дали расписку), оплатить задолженность нет возможности, поэтому кредитор может забрать имущество должника, если не будет погашена задолженность. Но есть выход из этого – продать собственность во время суда. Заемщик может это сделать, для того, чтобы кредитор не смог продать это же имущество за малую стоимость.

Мы с соцсетях:
Наш подкаст на эту тему → 

Соответственно, отсюда и вопрос о реальности совершения действий по продаже имущества во время суда. Да, действительно, такая возможность у должника есть. Но сложностей с реализацией таких действий немало.

Нужно учесть несколько факторов, когда продать квартиру во время суда будет необходимо в результате долга:

1. сам факт того, что кредитор, например, или иное лицо подает исковое заявление в суд, не означает автоматического ареста на имущество должника
2. арест на имущество, будь то квартира или машина, оформляется постановлением суда о наложении такого ареста, и это крайне сложно сделать (кредитору нужно доказать суду, что у него есть все основания предполагать, что вы пытаетесь продать это имущество и не возвращать долг).
3. арест может быть наложен и судебным приставом (именно этот орган осуществляет действия по взысканию долга), но уже на стадии исполнительного производства выносится постановление, а это уже сделать чуть проще, но сумму задолженности должна быть большой, чтобы пристав арестовал квартиру (например, за долг в 200 000 рублей никто не будет арестовывать квартиру).

Поэтому важно отметить, что продать квартиру и любое другое имущество, когда идет суд о взыскании задолженности можно,  возможно даже и во время исполнительного производства. В таком случае должник имеет право законно осуществить свои гражданские права по продаже имущества, передаче другому лицу в собственность и т.д. Ведь ареста нет.

Какие существуют риски для должника?

Если продать собственность во время суда, у кредитора сразу возникают вопросы в связи с этим. И кредитор начинает действовать:  он может оспорить сделку должника, при этом, не являясь стороной данной сделки, то есть заявить требование в суде о признании ее недействительной  и отменить в соответствии с законодательством.
Последствия не самые лучшие, поэтому нужно понимать, каким образом продать машину во время суда или продать квартиру во время суда на законных основаниях – заключить реальную сделку.

Алгоритм действий для признания сделки действительной:
— необходим договор купли-продажи
— взять у покупателя дополнительную расписку о получении денежных средств по договору
— подтвердить факт того, что должник после продажи своего имущества не использует его (не проживает в квартире, которая продана, не передвигается на машине)

Доказательства могут быть и иные, главное, чтобы они были нацелены на факт подтверждения реальности сделки. Иначе, когда продать квартиру во время суда будет необходимо, при недостаточности доказательств такую сделку могут признать мнимой согласно Гражданскому кодексу РФ.

Для справки. Мнимая сделка – это сделка, которая совершается для вида и без намерения создать какие-либо правовые последствия.

Рассмотрев теоретическую базу о возможности должника продать имущество во время суда, посмотрим, как это решается на практике.В судебной практике есть положительные решения в пользу должника, когда кредитор (истец по делу) заявляет требование о признании недействительной сделки по отчуждению имущества.

1. Решение от 17 ноября 2015 г. по делу № 2-6547/2015 Черемушкинский районный суд (Город Москва)
Суть дела:
Гражданин обращается в суд с иском к ответчикам, о признании сделки недействительной по отчуждению земельного участка и отмечает, что сделка была совершена для вида, то есть является мнимой.
Позиция истца:
Для доказательства того, что сделка мнимая и цель ее – сокрытие имущества, истец приводит следующее обстоятельство. Ответчики не находятся в родственных отношениях, но один из них является представителем по гражданским делам второго ответчика. Поэтому отчуждая в пользу одного из них имущество, действия были направлены на сокрытие, а также для невозможности обращения взыскания на данное имущество за долги.
Решение суда:  доказательств истца оказалось недостаточно, тем более, что родственные отношения между ответчиками отсутствуют. А факт осуществления деятельности на земельном участке со стороны ответчика также не подтвержден.
Соответственно, в удовлетворении требований  истцу было отказано, в том числе и не могут обращаться взыскания на имущество.

2. Другое дело также с положительным исходом для должника, но иные обстоятельства. Решение  от 18 июля 2019 г. по делу № 2-2342/2019 Химкинский городской суд (Московская область).

Истец (кредитор) обратился в суд на основании ненадлежащего исполнения должником обязательств по кредитному договору и взыскании с него задолженностей. Но во время исполнения решения суда, было установлено – имущество, на которое может быть обращено взыскание, было передано должником по брачному договору.
Будет ли такая сделка являться недействительной? Ответ отрицательный, так как суд обосновал свое решение таким образом: чтобы признать сделку мнимой нужно установить факт недобросовестности обеих сторон. В данном же случае воля на создание правовых последствий была у одной стороны сделки, что исключает ее недействительность.
Поэтому и в этом решении суд занял позицию должника, исходя из исследованных обстоятельств дела.

Проведя анализ судебных дел, в ситуации, если у должника появилось намерение продать квартиру, когда идет суд – делаем вывод: продать имущество во время суда реально, чтобы в последующем оно не было арестовано за долги.

В этом процессе большим плюсом будет обращение к специалистам, которые помогут сопроводить действия – по передаче права собственности на квартиру или машину, оказание услуг по защите в суде (для затягивания времени в процессе, снижение процентных ставок, также и возможность выиграть судебный спор).

Возникает вопрос, а как быть кредитору, если должник пытается продать имущество во время суда?

У кредитора также есть возможность применить некоторые механизмы для приостановления действия должника:

1. Кредитор имеет право оспорить сделку об отчуждении имущества должником. Такие сделки по решению суда, возможно, признать мнимыми, если они совершены с целью устранения взыскания на имущество должника и будут – ничтожными.
2. Кредитор может доказать в суде недобросовестность сторон по сделке. В своих доводах необходимо ссылать на нарушенное право, и защита которого будет обеспечена при исполнении судебного решения о взыскании.

Для справки.
Помимо кредитора, на стадии исполнительного производства также имеет право оспорить сделку и признать ее недействительной – судебный-пристав. Это обусловлено обязанностью судебного-пристава в принуждении должника исполнить судебный акт.

Что может предоставить в суде кредитор против должника, который решился продать квартиру, когда идет суд:
— информацию, если договор был заключен между родственниками, друзьями
— факт минимальной оплаты по сделке, не соответствующей рыночной стоимости имущества
— должник продолжает пользоваться проданным имуществом по сделке
— отсутствие расчетов между сторонами сделки
Со стороны кредитора, как и со стороны должника, непросто доказать заявленные требования. Чаще всего кредиторы узнают о продаже должником своего имущества уже от судебных-приставов, когда оно перешло в собственность другого лица. Дополнительную информацию по теме можно увидеть также в данной статье.

Также мы оказываем услуги не только для должников, но и содействуем кредиторам в препятствовании реализации имущества должником.