Экспертиза договора передачи имущества (дарение, аренда, найм, купля-продажа)

В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.

Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:

– расторжение договоров аренды через суд 

– выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

– регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.

1. Расторжение договоров аренды через суд 

Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.

Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):

То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.

Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:

– объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок

– преимущественное право не исключено договором аренды

– арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)

– арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова

– арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду

А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:

а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды

б) нарушение целевого назначения имущества

в) существенное ухудшение состояния объекта

г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата

д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)

Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:

При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.

Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.

2. Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:

⇒ Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!

Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:

а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)

в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.

В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.

Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.

Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:

Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.

Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.

Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.

Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.

Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.

3. Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.

Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Для оформления аренды потребуется:

– нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)

– договор аренды (составляется нашими юристами)

– акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)

За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).

Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие “экстерриториальное заявление”. То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.

Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).

Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.

В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).

На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:

Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.

Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.

Экспертиза договоров – неотъемлемая составляющая бизнеса. Да и не только бизнеса. Сегодня все мы переходим на документарный и формальный деловой оборот, что, с одной стороны, в какой-то мере защищает нас от рисков, а с другой стороны, наоборот делает отношения более уязвимыми. Сегодня мы поговорим про экспертизу договора аренды.

Заказать услугу можно по ссылке.

Стоимость от 5 000 руб. , сроки – от 2 часов.

Почему проверка договора аренды так важна? Неважно, что мы арендуем, здание ли, помещение ли, оборудование ли. Часто речь идет о долгосрочных отношениях и немалых суммах. Договоры представляют из себя огромные пласты информации, написанные сложным юридическим языком. Прочитав документ, может сложиться ложное впечатление, что все ясно, все нормально, можно подписывать. Но нельзя забывать, что на стороне контрагента может быть хитрый юрист, использующий двоякие и двусмысленные формулировки, которыми можно будет впоследствии апеллировать отнюдь не в Вашу пользу. Поэтому договоры нужно проверять. И лучше отдавать на экспертизу договор аренды грамотному юристу.

Во-первых, нужно выявить риски. В целом, это очевидно. Но увидеть эти риски среди полотна заумных терминов под силу не каждому. Во-вторых, необходимо проанализировать, кто по итогу окажется в более выгодной позиции. В-третьих, согласно Гражданскому кодексу РФ, если неправильно указать существенные условия договора, он и вовсе может быть признан незаключенным. Так, например, если при проверке договора аренды выяснится, что предмет договора сформулирован неточно, неполно, то последствием будет незаключенность. Вы можете подумать, ну не заключен, так не заключен, сформируем новый договор. Но нет. Какие-то обязательства уже могут быть выполнены с Вашей стороны. Быть может, уже произведены какие-то расходы и построены планы. С контрагента в таком случае ничего взыскать будет нельзя.

Более подробно о рисках, возможных подводных камнях расскажем чуть позже. Также для наглядности мы Вам продемонстрируем результат нашей экспертизы договора аренды. Но для начала необходимо разобраться в общих терминах. Наша задача – донести до читателя реальную необходимость анализа договоров. Зачастую на сайтах пишут о том, как хорошо работают юристы, и как в целом важна их аналитическая деятельность. Не спорим. Но чтобы в это поверить, читателю необходимо убедиться в сложности некоторых договорных конструкций.

Итак, договор аренды. Что это такое? Этой договорной конструкции и ее видам в ГК РФ посвящены пара-тройка десятков статей.

Исходя из формулировки, можно сразу сделать вывод, что договор носит консенсуальный характер. То есть он считается заключенным с момента достижения соглашения между контрагентами об условиях сделки. Проще говоря, с момента подписания сторонами договора. Но для аренды не всегда необходима письменная форма договора. Согласно ст. 609 ГК РФ, письменная форма потребуется в случае, если аренда заключается на срок более года. То есть 12 месяцев + 1 день.

В абзаце втором статьи 606 указано, что плоды, продукция и доходы принадлежат арендатору. Если мы говорим, допустим, о садовом участке, то эта норма представляется логичной: мы арендуем этот участок, чтобы разводить на нем различные культуры, заниматься их сбором и переработкой. Но представьте следующую ситуацию. Вы – арендодатель. По договору аренды Вы передаете в пользование корову. Цель арендатора – получение от этой коровы молока. Но случилось так, что корова родила теленка. Исходя из буквального толкование 606 статьи, можно сделать вывод, что теленок – собственность арендатора. Но это не так. Теленок все равно будет находиться в собственности арендодателя, поскольку цель договора аренды коровы (понимаем, что звучит не очень трепетно по отношению к корове, однако, согласно сегодняшнему законодательству, животные у нас признаются вещами) – получение ее молока, а не выводка. Об этих нюансах знают опытные юристы с богатым багажом судебной практики и представители правовой науки. «Обычный» человек такой корреляции не почувствует. И это мы только самую первую статью разобрали. Таких нюансов и тонкостей еще совсем не мало.

Также в договоре аренды должен быть прямо указан его предмет. Предмет – это не то, что Вы будете передавать по договору, предмет не есть объект. Предмет – это то, о чем договариваются стороны. Условно: передаю во владение и пользование в такие-то даты такой-то земельный участок, находящийся по адресу такому-то и проч. То есть имущество, которое Вы передаете, должно быть описано конкретно, чтобы избежать дальнейших разногласий и последствия незаключенности. Указать, например, «по договору аренды во временное владение и пользование передается велосипед», нельзя. Необходимо указать, какой именно велосипед передается, его модель, цвет.

ДЕНЬГИ. Что же касается арендной платы, то она не является существенным условием договора (за исключением аренды зданий и сооружений). Указать размер оплаты арендатором за пользование вещью – в интересах обеих сторон, но в целом это условие не есть необходимое. Если цена договора в документе не прописана, она будет определяться по общим правилам, согласно ст. 424 ГК РФ. Во внимание будут браться рыночные цены.

СРОКИ. Срок договора аренды также не является существенным условием. Если период действия договора не оговорен, он считается заключенным на неопределенный срок.

Для того чтобы договор аренды был исполнен, необходимо, чтобы арендодатель обладал правом собственности на передаваемое имущество или хотя бы был на то управомочен законом или собственником.

Важно! Правом собственности (или иным правом) арендодатель должен обладать не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи.

Проверка договора аренды потребуется в случае, если на этапе подготовки документа у Вас возникли какие-либо сомнения насчет его условий.

⇒ Так, подготовка договора начинается с описания сторон: если контрагенты являются физическими лицами, указываются их ФИО и реквизиты, если юридическими – все необходимые для ЮЛ реквизиты. Проставляется дата заключения договора и адрес.

В наиболее серьезных договорах далее идет раздел с описанием основных терминов и понятий. Инструмент хороший и полезный. Поможет в разрешении потенциальных споров. Но этот смысловой блок включать не обязательно.

Далее идет предмет договора, о котором мы говорили выше. Также необходимо прописать, для каких целей передается имущество. Если это какое-то помещение, которое арендатор планирует переоборудовать под салон красоты, необходимо обязательно отразить этот факт в договоре. Согласно ст. 615 ГК РФ, «арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества». Но согласитесь, что не у каждого имущества можно определить его назначение, особенно, если это пустое помещение. Лучше перебдеть, чем недобдеть.

Важно проверить, что имущество ничем не обременено: не находится под арестом или, например, в залоге.

Советуем отдельно осветить и возможность субаренды. Согласно гражданскому законодательству, сдавать имущество в субаренду можно только с согласия арендодателя. Получить такое согласие следует заранее, согласовать все условия. В противном случае арендодатель может расторгнуть договор, потребовать компенсацию ущерба и выплату штрафа.

Итак, думаем, Вы уже успели понять, что аренда – достаточно сложная договорная конструкция, которой так просто не овладеть. Юрист, обладающий глубокими знаниями и знающий судебную практику, подскажет, какие условия добавить, какие исключить, какие скорректировать. Стоимость проверки договора аренды будет зависеть от ситуации, от сложности правоотношений между будущими контрагентами и т.д.

♦ Что будет делать юрист, проводя экспертизу договора аренды:

– проанализирует целиком весь документ;

– на основе выявленных данных укажет, какие имущественные, налоговые и финансовые риски возможны;

– даст рекомендации по изменению условий в договоре или вовсе их исключению;

– внесет правки в Ваш документ (мы для удобства клиентов прямо в договоре при помощи инструмента «примечания» зачеркиваем или дополняем какие-то условия, в сносках пишем свою позицию, также отдельно составляем документ с комментариями);

– проконсультирует и даст какие-то предложения по дальнейшим действиям;

– в зависимости от ситуации, могут быть оказаны дополнительные услуги.

И по традиции, предлагаем теперь Вам ознакомиться с практикой нашей компании.

Нам на экспертизу клиентом был передан договор краткосрочной субаренды помещения в здании торгово-развлекательного центра.

Этот договор как раз относится к тем «серьезным» договорам, где даже в отдельном разделе разъясняются основные термины и понятия 🙂

Обратите внимание, как точно и емко сформулирован предмет договора. Здесь все хорошо.

Самое интересное началось в разделе «Права и обязанности сторон». Так, например, в пункте 6.2.6 мы обратили внимание клиента на тот факт, что указано слишком много условий для ограничения доступа в помещение.

Также примечательным представляется пункт 6.2.7. Там мы добавили буквально одно слово, но смысл поменялся в корне. В предложении «если субарендатор прекращает осуществлять деятельность в помещении по собственной инициативе без разрешения субарендодателя в совокупности на 10 и более календарных дней, субарендодатель имеет право произвести односторонний внесудебный отказ от исполнения договора», мы добавили слово «подряд», поскольку так условие звучит гораздо справедливее.

Вот еще один пример игры слов:

Пункт 7.1.28 нас также смутил. Условие об уведомлении за 5 месяцев о смене товарного знака неосуществимо на практике, поскольку за такое время никто подобного не планирует. Более того, за такое неуведомление санкций в законе не предусмотрено, поэтому это условие, в принципе, можно оставить. Негативных условий по договору из нарушения этого пункта также не следует.

Также мы посоветовали клиенту изъять обязанность по предоставлению копии о присвоении кодов. Поскольку это ничем никому не поможет, а время клиента по получению документа займет немало.

Наибольшее количество вопросов у нас вызвал раздел «Ответственность сторон», а именно размеры неустоек, указанных контрагентом. По нашим соображениям, это слишком высокие неустойки, подписание такого договора повлечет то, что контрагент в любой момент выставить любую неустойку, а исполнить этот договор без нарушения крайне сложно.

Договор достаточно большой, весь мы показывать не будем. Мы проанализировали его «от и до» и дали соответствующие рекомендации обратившемуся к нам клиенту. Если Вам также необходима экспертиза договора, мы готовы помочь. Уточнить стоимость проверки договора аренды Вы можете, написав нам на почту или позвонив по указанному на сайте номеру.

А проводить экспертизу договора аренды мы настоятельно рекомендуем. Если дело дойдет до суда, знайте, что иски по таким делам достаточно сложны ввиду того, что необходимо будет озаботиться сбором всей доказательственной базы, которую суд еще может и не принять. Также в этом вопросе необходимо хорошо разбираться в гражданском законодательстве, в нормах, посвященных аренде и праву собственности. Придется тратиться на юриста, только судебные расходы уже будут выше, чем экспертиза. Представляется, что стоимость проверки договора аренды и цена Ваших нервов в случае судебного спора – несоразмерны!

Мы давно находимся на юридическом рынке и знаем особенности многих договорных конструкций. Поэтому, если Вам нужна помощь по какому-то вопросу, обращайтесь, мы проконсультируем Вас и при необходимости проведем экспертизу документов.