Договор купли-продажи объекта недвижимости (квартира, земля, дом)
Стоимость услуги: 7 500 рублей.
Срок исполнения услуги: 1 рабочий дня.
Стоимость услуги, срок исполнения зависят от объема представленных документов и сведений.
Что включает в себя услуга по разработке договора купли-продажи объекта недвижимости:
- изучение ситуации и документов;
- разработка договора купли-продажи ;
- передача договора купли-продажи клиенту;
- отчет перед клиентом.
Какие документы необходимы от Вас для оказания услуги:
- документы и сведения, регулирующие правоотношения;
- реквизиты сторон договора;
- юридические и экономические условия договора;
- информация об объекте недвижимости;
Что нужно сделать, чтобы заказать услугу:
Позвонить нам по телефону, указанному на сайте, а лучше написать на наш адрес эл. почты, описать Вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут, либо просто кликнув кнопку заказать.
Стоимость услуги
7 500 рублей
Статьи по теме
Предприниматели сталкиваются с тем, что муниципалитеты всячески препятствуют в реализации права на выкуп арендуемого помещения. Например, мы представляли в суде компанию, заявление которой было просто проигнорировано.
В этой статье расскажем, как адвокаты Дело чести предоставили устную консультацию арендатору, столкнувшемуся с отказом администрации в выкупе помещения.
Условия для выкупа муниципального помещения
Что нужно учесть арендатору, чтобы не получить отказ в выкупе помещения? Вопрос риторический. Арендатор может получить отказ даже при соблюдении всех правил. Выкупить муниципальное имущество в упрощенном порядке без суда – удел счастливчиков. Однако все законодательные требования нужно соблюдать, чтоб выиграть суд с госорганом о выкупе помещения.
Выкуп арендуемого помещения регулируется Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «о малой приватизации». С помощью «малой приватизации» субъекты МСП могут получить государственное имущество в упрощенном порядке, без проведения торгов.
С 01 марта 2023 года можно выкупить не только недвижимое имущество, но также движимые вещи
Некоторые объекты власти включают в специальные Перечни. Туда заносится имущество, предназначенное для сдачи в аренду предпринимателям, которые только начинают бизнес и пока не имеют собственных помещений. Также помещения из этих перечней передаются различным центрам поддержки бизнеса, технопаркам, учебно-деловым центрам (инфраструктура поддержки малого и среднего предпринимательства). Тоже благая цель. Но это не значит, что арендатор не может выкупить помещение из Перечня. Просто для этого немного другая процедура.
Перечни утверждаются на всех уровнях власти:
- федеральный: распоряжение Росимущества от 31.10.2023 № 1434-р
- региональный
- местный
Условия для выкупа арендуемого имущества в упрощенном порядке:
С 06 апреля 2024 г. уменьшен срок непрерывной аренды помещения в целях его выкупа – с 2 лет до 1 года (для помещений, не включенных в Перечни), с 3 лет до 2 лет (для помещений из Перечня)
| № | Позиции | Условия для выкупа арендуемого помещения, не включенного в Перечень: | Условия для выкупа арендуемого помещения из Перечня: |
| 1 | Арендатор | Субъект МСП | Субъект МСП |
| Условие не считается выполненным, если предприниматель не включен в реестр МСП | |||
| 2 | Вид имущества | Недвижимое | Движимое и недвижимое |
| Движимое имущество, не включенное в Перечень, не может быть выкуплено по закону «о малой приватизации» | |||
| 3 | Срок аренды | непрерывная аренда 1 год | непрерывная аренда недвижимости — 2 года непрерывная аренда движимых вещей – 1 год |
| Условие не считается выполненным, если: — арендатор в это время не числился в реестре МСП — арендатор в течение всего срока аренды или его части не был поставлен на учет в качестве ИП — договор аренды, заключенный на срок более года, не зарегистрирован в Ростреестре — договор аренды недействующий на момент обращения за выкупом (расторгнут до приватизации) | |||
| 4 | Арендная плата | Отсутствует задолженность по договору аренды | |
| Условие не считается выполненным, если: — числится долг по арендной плате — не оплачены неустойки | |||
| 5 | Назначение имущества | Имущество не предназначено для решения вопросов местного значения (Постановление Конституционного суда № № 22-П от 20.12.2010). | |
| 6 | Период нахождения в Перечне | Нет | недвижимое имущество — более 5 лет движимые вещи — более 3 лет |
Порядок выкупа муниципального помещения
Последовательность действий для выкупа арендуемого муниципального помещения показана в тайм-лайне и может пройти по 4 вариантам:
Конечно, огромное количество споров связано с ценой выкупа: муниципалитеты ее завышают, а предприниматели хотят купить подешевле. Поэтому имейте в виду, что изначально цену указывает госорган. Вы ее найдете в приложениях к уведомлению о приватизации (решение о приватизации, предложение о выкупе, проект ДКП с указанием цены, требование о погашении долга по аренде). Однако арендатор вправе оспорить эту цену и в суде снизить ее до рыночной стоимости выкупаемого помещения. Процедура выкупа приостанавливается на весь срок судебного разбирательства.
ГУПы и МУПы, решившие продать закрепленное за ними имущество, тоже обязаны соблюдать преимущественное право арендатора на выкуп.
Отказ в выкупе арендуемого помещения
Отказ администрации в реализации преимущественного права арендатора может быть выражен в нескольких формах:
- прямой отказ в ответ на заявление арендатора о выкупе
- приватизация помещения без уведомления арендатора
- закрепление помещения на праве хозяйственного ведения за ГУП или МУП
- включение помещения в Перечень
Про последний случай мы рассказывали в статье Отказ Департамента от преимущественного права выкупа. Это ситуация, когда по прошествии 1-2 лет аренды госорган включает помещение в Перечень и тем самым искусственно удлиняет сроки. Такую рокировку в суде признают недобросовестным поведением, а арендатору восстановят право на выкуп.
Огромный риск для арендатор – это заключение договора с новым владельцем и регистрация в Росреестре перехода права собственности. В этому случае суд неизбежен не только с администрацией, но и с новым собственником. Арендатору в срочном порядке (срок – 2 месяца) придется подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.
К нам обратился клиент с такой проблемой: «Здравствуйте. Мне нужна устная консультация в отношении выкупа муниципального имущества. Договор на аренду заключен в октябре 2022 года. Скоро будет два года. Сегодня получил уведомление, что имущество приватизировано в прошлом месяце. Мною платежи вносились без просрочек и по факту внесено как раз 24 месяца. Вчера отправил им заказным письмом заявление на предоставление выкупа. Хочу узнать есть ли шансы побороться за право приватизации».
Человек узнал о приватизация, когда получил во такое письмо о прекращении муниципальной собственности с требованием вносить арендную плату новому «частному» собственнику:
Устная консультация арендатора
Адвокаты Дела чести тщательно подготовились к устной консультации. У арендатора есть шанс на выкуп муниципального помещения.
Устная консультация Дело чести – это тщательная подготовка по внутренним стандартам, изучение проблематики, анализ законодательства и судебной практики, а также рекомендация клиенту, что делать в его конкретном случае. То есть устная консультация – это не просто разговоры. Это предметное обсуждение проблемы клиента, по результатам которого он может как самостоятельно отстаивать свои права, так и поручить юристам ведение своего дела.
Итак, что предполагает устная консультация в Дело чести:
1. Определение проблемы клиента
В данном случае клиента лишили преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Клиент хочет понять, могла ли администрация в обход арендатора продать муниципальное помещение «постороннему» лицу? «Посторонний» взято в кавычки, потому что на деле помещение внесено в уставный капитал подведомственного муниципального предприятия. То есть администрация, чтобы не дать право выкупа арендатору, за месяц до истечения 2-летнего срока поменяла собственника. Для клиента важно найти перспективные пути решения его проблемы.
Отдельно отметим, что мы проводим анализ документов клиента. В данном случае стоит уделить внимание договору аренды, переписке с администрацией, а также просмотреть Перечни на официальном сайте.
Мы обратили внимание, что оснований для расторжения договора аренды не было:
2. Анализ нормативно-правовой базы с адаптацией для клиента
В нашем случае клиенту разъяснили положения закона «о малой приватизации» № 159-ФЗ. И нашли ответ конкретно на его вопрос. Согласно руководящим разъяснениям Высшего арбитражного суда аналогичные действия местной администрации признаются злоупотреблением:
Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение помещения и в том случае, если со стороны государственного органа были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами МСП преимущественного права (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 (пункт 5)
3. Демонстрация клиенту судебной практики
За 15 лет существования закона № 159-ФЗ суды рассмотрели тысячи споров про выкуп муниципальных помещений. Ничто не ново под луной. Поэтому мы изучаем судебную практику, чтобы понять, как служители Фемиды пресекают незаконные действия администраций.
Мы выслали клиенту решения суда по схожим основаниям. Истец-арендатор там выиграл спор. Чтобы клиенту не пришлось читать весь многостраничный судебный акт, мы выделили важные места полужирным шрифтом и подчеркнули.
По результатам анализа судебной практики мы подсветили для клиента важный момент, чтоб выиграть суд. Нужно не просто показать, что администрация намеренно препятствует реализации вашего права. Необходимо заявить, что это помещение вообще никак не используется в хозяйственной деятельности МУПа (новоиспеченного собственника).
«Указав, что поскольку ответчиком не доказана необходимость использования арендуемых помещений для выполнения муниципальных функций и полномочий, целевое назначение имущества не менялось, помещения не планировались для использования в каких-либо иных целях, кроме использования арендатором под столовую – ресторан».
4. План действий
Клиенту недостаточно знать, что он прав. Он может и сам это интуитивно понимал до консультации юриста. Главная наша задача как специалистов – дать пошаговую инструкцию, как защитить свои права. В данном случае – как клиенту выкупить арендуемое муниципальное помещение.
По итогам консультации адвокаты разработали следующий план действий:
- заявление в суд о признании незаконными действий администрации по проведению приватизации без соблюдения преимущественного права арендатора
- заключение договора аренды с новым собственником
- получение решения суда, заключение нового договора аренды с администрацией
- подача заявление о выкупе в администрацию
- получение отказа от администрации, суд.
5. Сообщение клиенту о порядке оказания услуг
В конце каждой устной консультации мы сообщаем клиенту, в какой срок ему нужно начать действовать. Как известно, сроки судебного оспаривания ограничены.
Для клиента мы разъяснили, что срок на первый этап «Заявление в суд о признании действий администрации незаконными» — всего 3 месяца. Этот срок начинается с момента опубликования оспариваемого распоряжения на официальном сайте администрации, то есть с 08.08.2024.
Мы также рассказали, чем смогут помочь наши юристы с указанием конкретной стоимости.
6. Встреча или удаленный формат
Если вы находитесь в Москве, устная консультация может пройти в виде встречи с нашим юристом. В целях экономии драгоценного времени вы можете связаться с нами по телефону, в мессенджерах или в ином удобном удаленном режиме.
При покупке недвижимости приобретатели зачастую сталкиваются с необходимостью внесения предварительной суммы в определенном размере. Однако важно понимать, что передача одной и той же суммы при определенных условиях может иметь различную правовую природу. Нередко люди обращаются к юристам с вопросом, что лучше: задаток или аванс при покупке квартиры? Скажем сразу, что ответить однозначно на этот вопрос нельзя. Мы можем лишь разъяснить, в чем состоит сущность каждого из платежей, рассказать об отличиях задатка от аванса, а выбирать уже Вам. Конечно, у нас есть и кое-какие важные практические советы, с которыми рады будем Вас ознакомить далее в статье.
https://www.instagram.com/p/CZRzKqhrcyf/
Казалось бы, нет ничего проще, чем открыть Гражданский кодекс РФ и черным по белому прочитать, что же такое задаток и что же такое аванс. Но невооруженный взгляд (а точнее, взгляд человека, не снабженного оружием в виде юридического образования) вряд ли сможет выявить разницу.
Согласитесь, выяснить из этих определений, что лучше, задаток или аванс, не представляется возможным. В обоих случаях мы видим, что вносится некий предварительный платеж, который засчитывается в счет обусловленной соглашением суммы.
Так в чем же сущностная разница, что выбрать: задаток иди аванс при покупке квартиры?
Задаток
Прежде всего стоит отметить, что задатку свойственна обязательственная характеристика, он носит обеспечительный характер, выполняет защитно-компенсационную и стимулирующую функцию.
Покупатель квартиры передает продавцу определенную денежную сумму в доказательство заключения договора, а также его обеспечения. Проще говоря, если Вы вносите задаток, то одновременно принимаете на себя обязанность выполнить действия по заключению договора. Задаток остается равнодушным к определению экономически слабой стороны, этот платеж одновременно защищает обе стороны договора (из этого, однако, есть некоторое изъятие, касающееся факта возврата задатка, но об этом чуть позже).
Важно отметить, что, выбирая такой способ обеспечения обязательств, как задаток, необходимо заключать отдельный договор задатка, в котором нужно четко установить сумму задатка, цену квартиры, в счет которой передается задаток, и прочие формальности (дата, подписи и т.д.).
NOTA BENE! Упоминание и использование в договоре формулировки «задаток» еще не придает платежу правового значения этой категории. Если из условий соглашения не следует, что воля сторон была направлена конкретно на передачу задатка, то такой платеж будет признаваться авансом. Об этом прямо указано в ГК. Это и логично, ведь задаток в каком-то отдаленном абстрактном смысле можно представить как наручники, которые одновременно сковывают и продавца, и покупателя. Неосведомленные в юридических тонкостях стороны договора могут не придавать значения используемым в соглашении формулировках, именно от этого отталкивался законодатель, вводя эту норму.
Мы составили и прикрепили для наших читателей форму договора задатка, рекомендуем Вам ознакомиться с этим документом.
Важное отличие задатка от аванса зиждется в условиях и форме его возврата.
При определении судьбы предварительного платежа должны быть приняты во внимание условия, по причине которых договор купли-продажи недвижимости был расторгнут.
- Так, если сделка была прекращена по обоюдному согласию сторон, то сумма задатка в первозданном виде возвращается задаткодателю.
- Если же сделку пришлось отменить по вине покупателя, то продавец сохраняет за собой право на задаток и может его не возвращать.
- Но в случае же, если сделка была расторгнута по вине продавца, то последний обязан не только вернуть задаток, но еще и в двойном размере.
Такая вот нехитрая схема действия задатка. Если бы мы имели дело с авансом, то никаких разветвлений тут бы не было, аванс всегда подлежит возврату при расторжении договора (если иное не предусмотрено соглашением). Пожалуй, можно сказать, что именно это правило зачастую становится определяющим при выборе гражданином задатка или аванса при покупке квартиры.
⇒ Таким образом, задаток в первую очередь защищает как продавца, так и покупателя от недобросовестного поведения контрагента, то есть выполняет защитную функцию, иначе компенсаторную. Задаток призван компенсировать либо предоставить неблагоприятные последствия для кредитора, которые могут возникнуть вследствие неисполнения обязательства должником.
⇒Также задаток выполняет стимулирующую функцию, поскольку задаток побуждает должника исполнить обеспеченное обязательство надлежащим способом.
Подробнее об авансе
Как мы уже писали выше, аванс – это лишь предоплата, засчитываемая в счет суммы будущей покупки недвижимости. Важно понимать, что аванс не несет в себе ни обеспечительной, ни защитно-компенсаторной функции и оттого не дает никаких гарантий обеим сторонам. В этом и есть отличие задатка от аванса. Конечно, это необходимо учитывать при выборе между задатком или авансом при продаже квартиры, ведь, используя аванс, можно столкнуться с определенными финансовыми рисками.
Например, покупатель рассчитывал на покупку определенной квартиры, с определенным расположением, определенного метража. Закупил определенное количество строительных материалов для ремонта, возможно, успел даже устроить детей в садик или школу поближе к будущему дому. И вдруг продавец решает расторгнуть договор, просто возвращает аванс, и его не волнуют Ваши возможные убытки.
Конечно, и задаток не всегда мог бы решить проблему. Все зависит от суммы. Многие юристы советуют стараться договориться на уплату как можно меньшего размера предварительного платежа, чтобы лишний раз не рисковать. Это оправданно. Но если есть сомнения в добросовестности действий продавца, возможно, есть смысл договариваться уже о более внушительных суммах, ведь в случае вины продавца последнему придется возвращать Х2. Одним словом, ответить, что лучше, задаток или аванс, нельзя, нужно отталкиваться от обстоятельств.
Но есть и еще один инструмент. Позволим себе немножко выйти за рамки статьи :)
И название этого инструмента – обеспечительный платеж.
В чем состоит его суть? По своей природе он похож на задаток. Однако обеспечительный платеж, как мягкий пластилин в руках контрагентов, может формировать совершенно разные условия и формы его возврата. Отнюдь не обязательно продавцу возвращать двойную сумму платежа при отказе последнего заключить договор, равно как покупатель не всегда лишится всей предварительно уплаченной суммы. Стороны сами определяют эти размеры, самостоятельно «лепят» условия. Так, задаток используют в качестве рычага давления, гарантии заключения основного договора купли-продажи. Обеспечительный платеж же – инструмент более пластичный, подходит для регулирования выполнения всяких договорных обязательств.
Инструмент это действительно хороший. Так же, как и задаток, защищает обе стороны. Но вот используют его не так часто. В чем таится причина, неясно. Быть может, не все знают о его существовании или же просто не понимают природу этого платежа.
Итак, если перед Вами остро стоит вопрос, что выбрать, задаток или аванс при покупке квартиры, дадим следующий совет.
— Если сделка серьезно Вами обдумана, Вы к ней готовы, готов и контрагент, но Вы хотите обезопасить себя, установить обоюдную ответственность, выбирайте задаток.
— Если ситуация менее серьезная, и Вас не пугают возможные изменения, можно воспользоваться и предоплатой в виде аванса. Но помните – здесь никаких гарантий. Что лучше, задаток или аванс, решать Вам.
Форма договора задатка, риски, размер
Независимо от уплачиваемой суммы, договор задатка должен заключаться в письменной форме, будь то 5000 рублей или 200 000.
В договор необходимо включить подробное описание характеристик передаваемой недвижимости, сумму задатка, срок, на который он вносится, условия возврата, также подлежат внесению паспортные данные сторон, условие о неодобрении кредита банком, если квартира передается в ипотеку, и другие пункты.
Не бойтесь писать много. Чем четче, точнее, конкретней Вы распишете условия, тем безопасней.
Предостерегая возможные неприятности, сразу скажем Вам, что зачастую продавцы отказываются вернуть задаток в случае, если банк не одобрил ипотеку. Важно понимать, что решение банка не стоит в зависимости ни от поведения продавца, ни от поведения покупателя, поэтому отказ вернуть денежные средства будет считаться неправомерным. В таком случае вернуть задаток придется через суд.
Решая вопрос при выборе между задатком или авансом при продаже квартиры, в обоих случаях необходимо сохранять бдительность. Прежде всего это заключается в проверке на добросовестность своего контрагента. Если Вы покупатель, убедитесь, что продавец действительно является собственником жилья, например, попросите предоставить выписку из ЕГРН.
Иначе Вы рискуете не по собственной воле стать кредитором своего продавца. Мошенники иногда пользуются следующей схемой: берут аванс за квартиру, затем резко пропадают, покупатель идет в суд, суд встает на его сторону, обязует должника вернуть деньги, последний это требование соглашается выполнить лишь на условиях помесячной оплаты (при сумме аванса в 100 000 рублей обязуются выплачивать ежемесячно по 10 000 рублей под тем предлогом, что все остальное он уже успел потратить). То же самое и с задатком. При нынешних кредитных ставках мошеннику иногда проще частями вернуть двойной размер задатка, нежели чем долг в банк со всеми процентами.
Прибегая к задатку или авансу при покупке квартиры, не забывайте также составлять расписку о факте передаче денег. В ней укажите паспортные данные, сумму, природу и назначение передаваемой суммы, проставьте дату и подписи.
Мы кратко описали, в чем же состоит разница между задатком и авансом, также рассказали и про такой довольно полезный инструмент, как обеспечительный платеж. Ответить, что лучше, нельзя. Нужно отталкиваться от конкретных обстоятельств, от каждой определенной ситуации. Надеемся, что наша небольшая инструкция поможет Вам при выборе. Если у Вас остались вопросы, нужна консультация специалиста, наши юристы всегда будут рады Вам помочь.
Успешные дела
Говорят, что выгодная сделка, как для покупателя, так и для продавца, та, в которой обе стороны думают, что им удалось друг друга обмануть. По логике, это применяется также и к продаже квартиры, если есть исполнительное производство, только вот не задача: именно по правилам этой игры может получиться так, что одна из сторон окажется в тотальном проигрыше и вовсе потеряет все. В этой статье мы объясним вам, как влияет исполнительное производство при покупке квартиры, в какой последовательности безопасно покупать/продавать недвижимость, если есть долги у продавца квартиры. А также ответим, какие меры защиты есть у покупателя или кредитора, что одному из них делать при нарушении его прав. Рекомендуем вам обратить внимание, что это не единственная наша статья на эту тему, с другой вы можете ознакомиться здесь. Начнём.
Высшую школу пилотажа не освоить без простого взлёта с полосы, поэтому начнём с ввода в курс дела и основных определений.
Есть собственник – это лицо, владеющее, в нашем случае, недвижимым имуществом – квартирой. Он согласно ст. 209 ГК РФ имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться ею. В силу жизненных обстоятельств собственник имущества может приобрести (в плохом смысле этого слова) статус должника.
Есть и должник – это обязанное кому-либо лицо, в нашем случае долг зафиксирован решением суда и уже есть исполнительное производство. Однако для кредитора – лица, предоставившего долг, после решения суда в его пользу все только начинается. После выигранного суда кредитору откроется возможность обратиться по месту жительства ответчика в Федеральную службу судебных приставов, чтобы они могли запустить исполнительное производство. Проще говоря: служба начнет принудительно возвращать долги – описывать собственность должника, арестовывать имущество и так далее. Однако дело в том, что денег может и не быть, а квартира будет единственной жилой площадью должника.
Естественно, судебным приставам не получится реализовать единственное жильё согласно ч.1 статьи 446 ГПК РФ. При всём этом, данное не означает, что эту недвижимость нельзя арестовать, то есть лишить права распоряжения собственника этого жилья, что и происходит. Собственник даже не может сдавать квартиру в аренду, зато имеет законное право проживать в ней. О том, что наложен арест должник может узнать через органы МФЦ или спустя 5 дней наложения санкции — ему просто придёт оповещение. Зачем нужна эта процедура? Чтобы должник не распродал всё своё имущество и не ушёл “в закат” от всех своих кредиторов
Тут у должника, чтобы погасить долг, появляется желание продать квартиру (осознаёт соразмерность, о ней поговорим позже), и он становится продавцом, а у покупателя появляется желание купить. Так и возникает явление «продажа квартиры, если есть исполнительное производство”. Но вот все-таки: долги у продавца квартиры – это приговор или нет? Конечно же нет, а теперь обсудим последовательность купли-продажи квартиры с обременением в виде ФССП. Тут как в песне: “Рухнет мир напополам”, то есть мы рассмотрим, как безопасную продажу квартиры, если есть исполнительное производство, так и покупку.
Вообще возможно избежать всех этих проблем, обратившись к юристам, которые проверят чиста ли юридически квартира или нет. Дело в том, что эта услуга не только позволит вас сэкономить деньги в перспективе, но и самый ценный ресурс для человека – время. Вам не нужно будет ломать голову над тем: есть ли арест на квартире, заложена ли она и прочее. Кстати, мы предоставляем данную услугу.
Если у продавца есть исполнительное производство здесь важно понимать следующее: наложен ли арест/запрет регистрационных действий на недвижимость или нет. Если он есть, то вы ни коим образом без снятие таких ограничений не сможете ни купить эту квартиру, ни продать её, выход только один – для начала снять арест.
Как и упоминалось ранее, квартирой можно будет распорядиться только в случае погашения задолженности — устранения причины наложения ареста. В противном случае, сделку забракуют на стадии регистрации недвижимого имущества. Долги у продавца квартиры можно оплатить следующим образом:
- на сайте Федеральной службы судебных приставов;
- в банкоматах;
- через судебного пристава-исполнителя.
В хорошем случае через 3 дня с квартиры снимут арест, соответственно вам возвратят ваше право распоряжения: со спокойной душой продавайте жилую площадь.
И теперь самый главный вопрос: откуда взять должнику деньги для погашения долга, чтобы арест был снят? Вернее не так: как использовать деньги покупателя для погашения долга и снятия ареста?
Если у продавца есть исполнительное производство, то известны 3 способа покупки квартиры с задолженностью:
- С использованием задатка – вносится первый взнос, который оплачивает задолженности, а затем второй – общую стоимость квартиры. Тут же и отметим, что юрист поможет вам зафиксировать вашу договорённость;
- Перевод долга с продавца на покупателя. Последний гасит долг и затем покупает недвижимость. Опять же, крайне необходима юридическая подковка, а то можно так и в минус уйти;
- С помощью контракта в банке: суть в том, что в две ячейки кладут сумму: на оплату долгов и покупку самой, допустим, квартиры. Соответственно продавец-должник после оплаты долгов предъявляет документы в банк о совершенном действии, после чего ему открывают первую ячейку. Когда право собственности установлено на покупателя, продавец забирает сумму со второй ячейки.
Ещё раз, акцентируйте своё внимание, что вам необходимо будет составить верно документы. Мы предоставляем такие услуги.
Теперь ответим на вопрос: а каким образом погасить долг, если деньги мы получили, например, с помощью одного из вышеуказанных способов. Все просто: мы пользуемся теми же способами оплаты, которые упоминались ранее. Только вот исполнительное производство при покупке квартиры может не закончиться, в этих ситуациях следует:
- Направить судебным приставам копию квитанции об оплате;
- Связаться с судебным приставом-исполнителем.
Если и это не помогает, то необходимо будет связаться с управление федеральной службы судебных приставов (УФССП) по месту вашего проживания (УФССП по гор. Москве, например) и составить обращение, указав в нем вашу квитанцию.
Соответственно в перечисленных ранее ситуациях исполнительное производство прекращается при покупке квартиры. Разобравшись с покупателем и должником-собственником нас интересует вопрос: а каким образом кредитор может защитить себя от продажи имущества собственником?
Напомним ещё раз: есть долг и, например, постановление суда, а денег нет – должник будет отдавать своим имуществом задолженность. Однако и тут порой всё доходит до абсурда: кредитор лично бегает и выискивает имущество должника и у него даже быстрее это получается сделать, чем у федеральной службы судебных приставов. Это всё, не считая того, что в каждой структуре есть свои не очень честные люди, которые могут сделать вид, что не нашли какую-либо собственность должника. Так как же может защитить свои кровные кредитор? Есть пару способов, как это сделать.
Первый – это написать жалобу начальнику отдела судебных приставов. В ней мы ссылаемся на некачественную работу сотрудника. Однако, нам могут спокойно отказать или просто дать другого пристава исполнителя. Но данная жалоба схожа с досудебным требованием – данный этап, в случае удовлетворения решит нашу проблему очень быстро, а в ином – послужит доказательством в суде. Она будет иметь следующую структуру:
- Фактические обстоятельства дела – пишем о том, что вообще произошло и какие лица были задействованы;
- Указываем основания нашей жалобы, например, одним из них можно указать документ приказ ФССП РФ от 12.04.2011 № 124, в котором указывается неотъемлемое качество судебного пристава как “Добросовестность”;
- В требованиях указываете, чтобы имущество должника как можно быстрее было арестовано и реализовано с целью возмещения долгов, а судебного пристава привлекли к ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей;
- В приложениях прикладываем обращения к приставу, а также сведения, которые вы могли найти об имуществе должника. Последняя информация, кстати, важна, она нам поможет доказать халатность пристава, если после этого он не предпримет действий.
Второй – это, как вы поняли, дорога в суд. На этом этапе мы уже должны будем получить к исполнительном листу завершающий акт, свидетельствующий о том, что взыскивать-то нечего. Далее прикладываем нашу жалобу, в которой мы уже указывали, что есть, допустим, квартира, на которую необходимо наложить арест и реализовать её, но пристав этого не сделал. Тем самым мы докажем его халатное отношение и сможем взыскать с ФССП нанесенные нам убытки.
Трудно не заметить, что на какой бы вы из сторон в этой теме не были – это будет очень большая возня с документами, нервотрёпка и потеря времени без нужных знаний. По этой причине, мы рекомендуем вам обращаться к нам – мы решим вашу проблему и поможем избежать негативных эмоций.
