Договор аренды
Стоимость услуги: 10 000 рублей.
Срок исполнения услуги: 3 рабочих дня.
Стоимость услуги, срок исполнения зависят от объема представленных документов и сведений.
Что включает в себя услуга по разработке договора аренды:
- изучение ситуации и документов;
- разработка договора аренды;
- передача договора аренды клиенту;
- отчет перед клиентом.
Какие документы необходимы от Вас для оказания услуги:
- документы и сведения, регулирующие правоотношения;
- реквизиты сторон договора;
- юридические и экономические условия договора.
Что нужно сделать, чтобы заказать услугу:
Позвонить нам по телефону, указанному на сайте, а лучше написать на наш адрес эл. почты, описать Вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут, либо просто кликнув кнопку заказать.
Стоимость услуги
10 000 рублей
Статьи по теме
В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.
Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:
– расторжение договоров аренды через суд
– выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа
– регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему
Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.
- Расторжение договоров аренды через суд
Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.
Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):
То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.
Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:
– объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок
– преимущественное право не исключено договором аренды
– арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)
– арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова
– арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду
А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:
а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды
б) нарушение целевого назначения имущества
в) существенное ухудшение состояния объекта
г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата
д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)
Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:
При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.
Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.
- Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа
Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:
⇒ Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!
Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:
а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)
в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)
К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.
В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.
Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.
Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:
Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.
Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.
Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.
Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.
Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.
- Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему
Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.
Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.
Для оформления аренды потребуется:
– нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)
– договор аренды (составляется нашими юристами)
– акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)
За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).
Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие “экстерриториальное заявление”. То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.
Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).
Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.
В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).
На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:
Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.
Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.
В данной статье расскажем про отказ в выкупе помещения по закону о «малой приватизации».
Мы повстречали очень много отказов администраций, никто просто так Вам не даст возможность выкупить, хотя по закону у Вас есть такое правое, поэтому будьте готовы, что Вас может ждать бой в виде суда.
Ранее мы уже писали, как выкупить арендуемое помещение в упрощенном порядке. Напомним основные моменты «малой приватизации»:
Основание: Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ
Субъекты: малый и средний бизнес
Объекты: недвижимое имущество, принадлежащее РФ, субъекту РФ или муниципалитету.
Преимущество: в отличие от обычной приватизации не требуется проведение аукционов, а недвижимое имущество передается в частную собственность по упрощенным процедурам.
В статье мы будем говорить о помещениях. Но аналогичные правила распространяются и на другие объекты недвижимости: здания, сооружения, инженерные сети (да, даже на них) и все, что имеет и не имеет кадастровый номер. В то же время, не любая недвижимость может быть выкуплена в таком облегченном порядке. Законодатель запрещает передавать без торгов следующие объекты:
– имущественные комплексы ГУПов и МУПов
– объекты, закрепленные за учреждениями на праве оперативного управления
– объекты, ограниченные в обороте
– земельные участки (специальные разъяснения Высшего арбитражного суда). Но это не значит, что земля под выкупленным объектом никогда не будет принадлежать заявителю. Есть принцип единства судьбы здания и земли под ним. В силу этого принципа Земельный кодекс предусматривает упрощенный способ получения в собственность государственной земли – также без торгов. Просто, это делается по другой процедуре, а не в рамках «малой приватизации”.
Также неприкосновенным для преимущественного выкупа признается имущество, которое уже передано на торги (опубликовано объявление о торгах), а если имущество закреплено за унитарным предприятием, то имущество не подпадает по «малую приватизацию”, когда оно продано в частную собственность.
Далее остановимся на порядке выкупа объектов недвижимости по процедурам «малой приватизации».
Этап 1. Определяем, включено ли арендуемое вами помещение в Перечень имущества, подлежащего передаче предпринимателям по договору аренды.
Такие перечни формируются для того, чтобы в публичной собственности остался необходимый минимум объектов, которые могут быть предоставлены нуждающимся в них предпринимателям. Перечни формируются федеральными, региональными и местными властями. Актуальный перечень подобного федерального имущества утвержден распоряжением Росимущества от 29.10.2021 № 501-р и размещен на официальном сайте ведомства. В этом списке вы найдете буквально всю информацию об объекте: начиная с адреса и кадастрового номера, заканчивая наименованием арендатора. На сайте московского департамента городского имущества такие перечни для удобства размещены с разбивкой на земельные участки, объекты нежилого фонда и объекты нежилого фонда, закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.
Если арендуемое вами помещение не включено в перечень, то процедура проходит в соответствии с «Этапом 2 (Упрощенный)». Если имущество в таком реестре значится, то выкуп будет осуществляться согласно «Этапу 2 (Упрощенный, по Перечню)».
Этап 2 (Упрощенный). Данный этап заключается в проверке условий для осуществления выкупа. В случае, когда арендуемое помещение не включено в Перечень, предприниматель – субъект МСП должен соответствовать следующим критериям:
1) Аренда длится минимум два года. Данное условие считается выполненным только тогда, когда все эти два года заявитель числился в реестре МСП. Кроме того, аренда должна быть непрерывной (без существенных перерывов). Применительно к данному критерию судебная практика выработала такие подходы:
– рассматривался случай, когда арендатором выступал гражданин как физическое лицо; затем он получил статус ИП; через год после регистрации в качестве ИП гражданин обратился за выкупом. В выкупе правомерно отказано, так как не доказано, что гражданин арендовал помещение в течение 2 лет в статусе МСП.
– второй кейс связан с незарегистрированным договором аренды, когда такая регистрация обязательна (срок аренды более 11 месяцев). Незарегистрированный договор считается незаключенным. Следовательно, нет оснований полагать, что аренда длилась два года.
– важно, чтобы договор действовал, когда администрация примет решение о приватизации. Если он прекратился ранее, то рассчитывать на выкуп не стоит.
2) На момент подачи заявления о выкупе отсутствует задолженность по договору аренды. Сюда включается как сама арендная плата, так и санкции (пени за просрочку, штрафы за нарушение целевого использования и т.д.).
3) Отсутствует необходимость использования арендуемого помещения для решения вопросов местного значения. Это условие в законе не прописано, но содержится в обязательном для применения Постановлении Конституционного суда № № 22-П от 20.12.2010.
Этап 2 (Упрощенный, по перечню). Здесь мы также проверяем соответствие критерием, но только для ситуации, когда имущество присутствует в Перечне. Предпринимателю – субъекту МСП нужно соблюсти совокупность условий:
1) Аренда длится минимум три года. Используются те же самые подходы к определению срока аренды, как описано выше.
2) На момент подачи заявления о выкупе отсутствует задолженность по договору аренды.
3) Отсутствует необходимость использования арендуемого помещения для решения вопросов местного значения.
4) Арендуемое помещение находится в Перечне 5 и более лет.
Если предприниматель соответствует всем перечисленным критериям, то можно подавать заявление о выкупе.
Этап 3. Направляем собственнику заявление о выкупе арендуемого посещения.
Данное заявление проверяется муниципалитетом на предмет соответствия требованиям закона.
После проверки орган должен заказать оценочный отчет о рыночной стоимости выкупаемого помещения.
Определив цену помещения, а также иные существенные условия будущего договора, орган направляет заявителю проект договора купли-продажи.
На практике зачастую администрация отказывает в выкупе, ссылаясь на невыполнение требований закона или на недопустимость передачи помещения в частную собственность. В таком случае нужно инициировать суд о выкупе недвижимости.
Этап 4. Суд о выкупе недвижимости, если администрация отказывает в выкупе
Если администрация направила письменный отказ в выкупе помещения, то необходимо подать заявление о признании такого отказа незаконным. Если же администрация предпочла проигнорировать вашу заявку, то нужно подать заявление о признании незаконным бездействия органа власти.
В любом случае заявление в суд нужно подать не позднее, чем через 3 месяца с момента получения сведений о нарушении прав.
В данном случае обращение нужно направлять в арбитражный суд, так как спор имеет предпринимательский характер. Территориальная подсудность зависит от места расположения администрации.
О том, как оформить иск правильно, читайте в нашем блоге.
После подачи иска стоит определиться, будете ли вы участвовать в судебных заседаниях сами или поручите судебную тяжбу юристу. Прежде чем сделать выбор, учитывайте, что подобные дела не разрешаются в одном судебном заседании. Ответчики приносят все новые и новые возражения, постоянно прикрываются кругом своих полномочий, пытаются привлечь иное государственное ведомство в качестве «надлежащего» ответчика. При этом, ни один письменный документ администрации не должен остаться без ответа со стороны истца. Если вы придете к выводу, что вам нужен юрист, то можете смело обращаться к нашей команде. Не пугайтесь, что наш офис в Москве. Мы оказываем юридические услуги не только в столице и Московской области, но и по всей России. Участие в судебных заседаниях обеспечивается с помощью веб-конференции, которая со времен пандемии успешно применяется в российских арбитражах.
Далее расскажем о трех случаях из нашей практики, когда выкупить арендуемое помещение удается только через суд.
Кейс № 1: «Дело о «прекратившейся» аренде».
Наш доверитель в 2015 году взял в аренду у Администрации гараж. В марте 2021 и повторно в апреле 2021 наш клиент писал в Администрацию заявление о выкупе. Однако обращение истца проигнорировано.
Единственным способом достучаться до администрации оказался судебный процесс. Наши юристы подготовили исковое заявление, в котором содержались следующие требования:
В ходе судебного разбирательства администрация представила следующие контраргументы.
– «Арендатор направил заявление о выкупе без подписи своего уполномоченного представителя». В ответ на такой довод суд попросил администрацию принести заявление без подписи заявителя. Однако этого администрацией не сделано.
– «Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.2015 по ДД.ММ.2016, следовательно, заявитель не доказал, что непрерывно арендует гараж 2 года». Суд напомнил, что в данном случае договор аренды заключен на аукционе в отношении муниципального имущества. В силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендатор по такому договору имеет преимущественное право на перезаключение договора после истечения его срока. При этом, до перезаключения договора арендатор может продолжить пользоваться помещением на прежних условиях, если арендодатель не выразил намерения отказаться от аренды. Поэтому в силу закона договор аренды в данном случае продлился. Также суд отметил, что администрация регулярно выставляла счета на оплату аренды вплоть до 2021 года. Это только еще раз подтверждает, что администрация согласилась на продление первоначального договора.
– «Администрация не является надлежащим ответчиком». Суд проанализировал Положение о приватизации, утвержденное Советом депутатов муниципалитета, и установил, что вопросами приватизации ведает именно администрация.
В результате решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 09.11.2021 по делу № А80-278/2021 наши требования были полностью удовлетворены. Кстати, апелляция оставила это решение в силе:
Кейс № 2: «Дело об объекте без кадастрового номера»
Наш доверитель арендует у муниципалитета часть здания. Эта часть не имеет своего кадастрового номера, но является обособленным помещением. В ответ на заявление мы получили такой отказ в выкупе помещения:
Отказ в выкупе помещения в очередной раз оспорен нами в суде. В данном случае в исковом заявлении нам необходимо было не столько подтвердить соответствие критериям, а обосновать допустимость приватизации объекта, не поставленного на кадастровый учет.
В данном случае мы апеллировали к разъяснениям, содержащимся в специальном Информационном письме ВАС РФ, посвященном различным спорным ситуациям с выкупом помещений по закону № 159-ФЗ. В пункте 8 этого документа сказано, что приватизация части объекта допускается при условии, если она представляет собой обособленное нежилое помещение. Вот отрывок из нашего иска на этот счет:
Кейс № 3: «Дело о странном реестре»
Наш клиент арендует нежилое помещение давно, без просрочек по арендной плате. Одним словом – не придраться. Но администрация и тут нашла «зацепку». Правда, администрация отказывает в выкупе не письменным документом, как положено, а в ходе устного разговора. Основание – помещение включено в муниципальный Перечень.
Напомним, что включение помещения в Перечень не означает, что выкупить арендуемое помещение нельзя. Просто, выкуп происходит по более сложной процедуре, в частности, срок аренды должен быть дольше, а имущество должно быть включено в Перечень 5 лет («Этап 2 (Упрощенный, по перечню)»). Поскольку в нашем случае эти условия пока не достигнуты, мы приняли решение оспорить отказ в выкупе помещения.
Проанализировав сайты муниципальных властей, наши юристы обнаружили, что никакие Перечни администрацией не опубликованы. Однако Закон обязывает эти Перечни публиковать (ст. 18 Закона о развитии МСП). Вступление нормативного акта в силу, а именно к нормативным актам относятся Перечни, не может быть ранее его официального опубликования. Поэтому если администрация отказывает в выкупе по причине включения помещения в Перечень, а этот Перечень даже не опубликован, то такое поведение незаконно.
Мы сделал акцент на этом обстоятельстве в исковом заявлении:
Этап 5. Выигрыш в суде не означает, что администрация все исполнит сама. Как правило, нужно добиваться запуска процедуры выкупа.
Несмотря на то, что требование о выкупе не связано со взысканием имущества, можно обратиться к приставам, предварительно получив в суде исполнительный лист.
Более эффективным нам представляется подача заявления о взыскании астрента (= судебная неустойка).
Астрент – это денежная санкция за неисполнение судебного решения, которое не связано со взысканием денежного долга, а направлено на побуждение ответчика выполнить свои обязанности. Если в срок, установленный судебным актом, ответчик так и не исполнил возложенные на него обязанности, истец может подать в тот же суд в рамках того же дела заявление о взыскании астрента.
В обоснование такого ходатайства нужно сослаться на неисполненное решение, а также объяснить, что возможность выполнить обязательства у ответчика имеется. Требование о выплате судебной неустойки формулируются следующим образом: «Прошу взыскать с ответчика судебную неустойку в размере ___ рублей за каждый день неисполнения судебного акта». Размер астрента предлагается истцом по собственному усмотрению. А вот суд может этот размер уменьшить, оценив насколько такая мера может реально побудить ответчика исполнить постановление суда.
Астрент взыскивается в пользу истца, а не в бюджет. Полагаем, такая мера служит достаточной компенсацией убытков арендатора.
Этап 6. Последним этапом будет оформление собственности на помещение в Росреестре. Для этого обратитесь, например, в ближайший МФЦ вместе с продавцом – администрацией. Предоставьте 3 экземпляра договора купли продажи, платежное поручение на сумму 22 тысячи руб. Через 9 рабочих дней вы будете являться полноправным собственником помещение, которым раньше вы пользовались по договору аренды. Это именно тот результат, к которому стремятся наши доверители и на достижение которого направлены все наши усилия. Мы готовы сопровождать процедуру выкупа от А до Я!
Успешные дела
Что делать, если администрация расторгает договор аренды? Не отчаиваться и обратиться к профессиональным юристам, потому что одностороннее расторжение договора с администрацией допускается только в суде. Наши юристы:
– проконсультируют Вас по вопросу, дав четкие ответы со ссылками на закон и судебную практику
– подготовят ответ на предупреждение о расторжении договора аренды
– подготовят отзыв на иск администрации
– обеспечат участие в судебных заседаниях непосредственно, по ВКС или через онлайн-заседание
В статье о расторжении договора аренды мы обещали рассказать о продолжении истории с арендой причала на Чукотке. Напомним, администрация сдала в аренду предпринимателю сооружение для швартовки морских судов. Предприниматель использовал причал для стоянки собственного транспорта. Однажды к причалу подплыл теплоход и начал пришвартовываться. Работники предпринимателя оказали ему противодействие, так как никаких предупреждений о стоянке теплохода, а тем более оплаты за такую стоянку не поступало. После этого инцидента администрация решила в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и подала иск в суд:
Иск администрации принят, делу присвоен № А80-417/2021:
Мы, в свою очередь, возражаем против исковых требований. В качестве основания для прекращения договора аренды администрация называет «нарушение целевого использования». Но действия предпринимателя не попадают под этот термин. Договор аренды не обязывает предпринимателя бесплатно обеспечивать пришвартовку и стоянку морских судов третьих лиц. Тем более такой обязанности нет в законе. Смысл аренды и заключался в передаче владения и пользования причалом предпринимателю на возмездной основе. Никто другой, в том числе и сама администрация, не вправе пользоваться этим причалом по своему желанию и по своим условиям. В данном случае было не нарушение целевого использования, а защита своего владения по праву аренды:
Результаты этого спора пока неизвестны, судебное заседание отложено. Если у Вас похожая ситуация – муниципалитет расторгает договор, то следите за развитием событий по нашему спору. Или продолжите чтение статьи. Далее мы расскажем о том, что делать, если администрация расторгает договор аренды муниципального имущества.
- Проверить, есть ли основания для расторжения договора аренды с администрацией.
В любом случае договор по инициативе арендодателя-администрации может быть расторгнут по следующим причинам (эти основания установлены законом, и если даже они не прописаны вашем договоре, арендодатель вправе на них ссылаться):
1.1. Существенное или неоднократное нарушение условий договора. Существенность в каждом случае оценивается судьей, но при любом раскладе – это синоним значительности. Например, в одном деле суд расценил как существенное нарушение неполное внесение арендной платы на протяжении большого отрезка времени. Неоднократность означает «2 и более».
1.2. Использование объекта не по назначению.
1.3. Существенное ухудшение состояния объекта.
1.4. Просрочка арендных платежей 3 раза подряд и более. Очень важно платить вовремя, так как следуя позиции ВС РФ, собственник объекта может расторгнуть договор аренды даже в случае полного погашения долга. Единственное ограничение – разумный срок заявления такого иска (определяется судьей).
1.5. Если капитальный ремонт – обязанность арендатора, то нарушение сроков его производства. Но такое бывает редко, чтобы кап.ремонт осуществлялся арендатором.
Другие случаи могут быть согласованы сторонами в договоре аренды. И они не обязательно должны быть связаны с правонарушениями. Например, суды признали законным договорное условие, согласно которому отказ от аренды допускается, если у собственника возникла производственная необходимость в использовании объекта. Также в договорах встречалось условие о праве арендодателя на отказ при просрочке внесения только одного платежа – оно признано судами законным.
В договоре аренды «B2B» можно согласовать безмотивированный отказ с обязательным предупреждением за несколько дней/ месяцев. Такое условие распространено на практике, так как внешние обстоятельства быстро меняются, и сторонам не хочется, чтобы выгодный изначально договор превращался в оковы.
По ст. 610 ГК РФ договоры, заключенные на неопределенный срок, могут расторгаться в одностороннем порядке с уведомлением другой стороны за 3 месяца.
Часто случается, что имущество переходит из муниципальной собственности в региональную, частную и т.д. Так вот, смена собственника – это не основание для отказа от аренды. Новый владелец должен соблюдать права арендатора.
Также не прекращает аренду истечение срока договора. Когда срок договора подходит к концу, при нежелании сохранения аренды арендодатель должен сообщить об этом арендатору. Иначе договор возобновляется на неопределенный срок (пролонгация).
- Особенности расторжения договора аренды с администрацией на землю.
Здесь применяются все основания из пунктов 1.1 – 1.5, а также дополнительные случаи по ст. 46 ЗК РФ:
2.1. нарушение целевого использования, установленного категориями земель и видом разрешенного использования
2.2. порча земли и отсутствие необходимых мероприятий по рекультивации
2.3. по истечении 3 лет с момента предоставления земли не началось строительство на нем жилого дома или сельхозиспользование
2.4. самовольное строительство. В этом случае договор прекращается, если арендатор не ликвидировал постройку. Не поможет даже наличие на земельном участке иных ОКС арендатора – участок разделят за счет арендатора.
Долгосрочные договоры аренды (более 5 лет) расторгаются только при существенных нарушениях и только по суду.
- Получали ли вы предупреждение от арендодателя.
Арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение, где прописывает нарушения и требует их ликвидировать. То есть если в разумный срок арендатор выполняет требования администрации, то договор аренды остается в силе. Разумным сроком, по общему правилу, считается 30 календарный дней. И только если нарушение не устранено, администрация расторгает договор аренды.
Предупреждение должно быть направлено с описью вложения. Иначе непонятно, что именно арендодатель положил в конверт.
- Соответствует ли иск администрации требованиям закона.
Договор аренды по основаниям 1.1 – 1.5 может быть расторгнут только в судебном порядке. Конечно, такое правило применимо только для тех ситуаций, когда арендатор хочет продолжить пользоваться объектом.
*Если же арендатор согласен на прекращение арендных отношений, то стороны просто подписывают соглашение о расторжении, передают объект по акту приема-передачи, закрывают сальдо и расходятся с миром.
* По тем основаниям, которые стороны самостоятельно включили в договор, можно установить внесудебный процесс расторжения.
*Также не потребуется идти в суд, если отказ от договора происходит безмотивированно. В этом случае договор прекращается, как только заканчивается указанный в уведомлении срок. За подобный отказ от договора может взыматься плата (≠ штраф). Пропишите в договоре размер этой платы, и сторона, инициировавшая прекращение договорной связи, заплатит ее контрагенту. Аналогичное правило и при неопределенном сроке договора.
Иск администрации о расторжении договора аренды подается в арбитраж, если на другой стороне предприниматель или коммерческая организация, и в районный суд, если дело касается гражданина. Когда администрация перепутала подведомственность, пишите ходатайство о передаче дела по подсудности. Арбитраж передает иск в областной суд, который определит территориальную подсудность и отправит дело в соответствующий районный суд. А СОЮ передает дело в арбитражный суд субъекта.
Также суды возвратят администрации иск, если она не отправляла на адрес арендатора предупреждение, о котором мы писали в пункте 3. Это расценивается как непринятие мер досудебного урегулирования конфликта (аналогично претензионному порядку).
Иск оставят без рассмотрения, когда представитель органа повторно не явился в суд, а ответчик-арендатор не просит рассматривать дело. Здесь действует правило интереса: если истец не активен, то суд, а тем более ответчик работать за него не будут.
Производство по иску администрации прекратят при мирном урегулировании вопроса. Мировое соглашение на взаимовыгодных условиях – это способ прекращения судебного дела.
- Соответствует ли позиция арендодателя, изложенная на бумаге, его действиям.
Бывает так, что собственник направил арендатору предупреждение о намерении прекратить аренду, но потом в суд не обратился. Арендатор при этом продолжает пользоваться его имуществом. Арендодатель вроде как и не возражает, да к тому же берет арендную плату.
Если такое состояние длится достаточно долго, то при обращении в суд арендатор может смело ссылаться на это, говоря, что арендатора все устраивало. А если отказ был безмотивированным, то уведомление о расторжении и вовсе утрачивает силу и считается ненаправленным.
- Расторжение договора аренды и ковид.
Короновирус настолько сильно повлиял на бизнес, что Верховный суд принял уже три «короновирусных» обзора. В Обзоре детально разъясняются положения закона, позволяющие отказаться от договора аренды.
1 апреля 2020 на фоне пандемии короновирусной инфекции был принят Закон № 98-ФЗ. Нас интересует ст. 19 этого закона, собственно, разъяснением которой и занимался Верховный суд.
В вопросе 3 Обзора № 2 (апрель 2020) разъяснен порядок предоставление отсрочки по внесению арендных платежей предпринимателям, функционировавшим в отраслях бизнеса, включенных в «мораторный список» (был размещен на сайте ФНС). До 1 октября 2020 им было разрешено не вносить аренду. Следовательно, если администрация ссылается на просрочку платежей как на основание расторжения аренды, а эта просрочка имела место в 2020 году, при том что арендатор включен в мораторный список, то такой отказ незаконен.
Далее в обзоре изложено право на уменьшение арендной платы по причине ограничений в использовании помещений из-за локдауна. То есть если администрация отказалась уменьшать арендную плату, а потом по причине просрочки муниципалитет расторгает договор, то в суде арендатор вправе на это указать.
В вопросе 5 Обзора № 3 (февраль 2021) сказано, что уменьшение аренды не препятствует дополнительно просить отсрочку.
- Расторжение договора аренды и банкротство арендатора
Есть общее правило, что все требования к должнику по основаниям, возникшим до возбуждения дела о банкротстве, предъявляются исключительно в банкротном деле. При нарушении этого правила судьи оставляют иск без рассмотрения. Но с правом аренды оказалось не все так очевидно, и Верховному суду пришлось разрешать этот вопрос. Администрация обратилась в суд в общем порядке с иском к ООО «Почтовый ящик 287» о расторжении договора аренды лесного участка. Как вы понимаете, организация уже была банкротом. Суды трех инстанций оставили иск без рассмотрения, а вот ВС РФ рассказал, почему все не так просто.
В деле о банкротстве рассматриваются только споры, способные повлиять на размер конкурсной массы. Право аренды может быть реализовано, только если арендатор вправе сдавать имущество в перенаем без согласия арендодателя. В этом случае право аренды продается с торгов. Тогда оно, безусловно, влияет на размер конкурсной массы.
А вот если для передачи прав и обязанностей по договору аренды нужно согласие собственника, то есть два варианта. Если собственник дает согласие на перенаем, то это актив должника. Но, конечно, это лишь в теории. На практике, если уж администрация расторгает договор аренды, то она явно не намерена давать согласие на смену арендатора. Тогда муниципалитет расторгает договор в общеисковом процессе, а не в деле о банкротстве.
Итак, отказаться от договора не так-то просто, даже если об этом просит администрация. Если вы действительно заинтересованы в пользовании объектом, обращайтесь к нашим юристам. Мы обязательно постараемся найти спасательный круг для вашей аренды.
