00

Договор аренды

Стоимость услуги: 10 000 рублей.

Срок исполнения услуги: 3 рабочих дня.

Стоимость услуги, срок исполнения зависят от объема представленных документов и сведений.


Что включает в себя услуга по разработке договора аренды:

  1. изучение ситуации и документов;
  2. разработка договора аренды;
  3. передача договора аренды клиенту;
  4. отчет перед клиентом.

 

Какие документы необходимы от Вас для оказания услуги:

  1. документы и сведения, регулирующие правоотношения;
  2. реквизиты сторон договора;
  3. юридические и экономические условия договора.

 

Что нужно сделать, чтобы заказать услугу:

Позвонить нам по телефону, указанному на сайте, а лучше написать на наш адрес эл. почты, описать Вашу потребность и сложившуюся ситуацию, и мы ответим Вами в течение 10 минут, либо просто кликнув кнопку заказать.

Стоимость услуги

10 000 рублей

Статьи по теме

Споры по аренде недвижимости

В этой статье мы расскажем о том, какие споры по аренде недвижимости успешно разрешались нашими юристами. Конечно, мы приведем примеры из нашей большой «арендной» практики и, как обычно, дадим образец документа.

Наш обзор будет включать следующие споры по аренде недвижимости:

– расторжение договоров аренды через суд 

– выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

– регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Это наиболее часты споры в нашей практике. Конечно, наши юристы также сталкиваются с иными спорами по аренде, ведь их огромное множество. Поэтому вы можете обратиться к нам по любому вопросу.

  1. Расторжение договоров аренды через суд 

Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.

Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):

То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.

Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:

– объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок

– преимущественное право не исключено договором аренды

– арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)

– арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова

– арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду

А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:

а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды

б) нарушение целевого назначения имущества

в) существенное ухудшение состояния объекта

г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата

д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)

Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:

При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.

Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.

  1. Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:

Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!

Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:

а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)

в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.

В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.

Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.

Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:

Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.

Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.

Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.

Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.

Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.

  1. Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.

Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Для оформления аренды потребуется:

– нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)

– договор аренды (составляется нашими юристами)

– акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)

За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).

Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие “экстерриториальное заявление”. То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.

Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).

Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.

В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).

На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:

Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.

Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.

ПОДРОБНЕЕ
Отказ в выкупе помещения

В данной статье расскажем про отказ в выкупе помещения по закону о «малой приватизации».
Мы повстречали очень много отказов администраций, никто просто так Вам не даст возможность выкупить, хотя по закону у Вас есть такое правое, поэтому будьте готовы, что Вас может ждать бой  в виде суда.

Ранее мы уже писали, как выкупить арендуемое помещение в упрощенном порядке. Напомним основные моменты «малой приватизации»:

Основание: Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ

Субъекты: малый и средний бизнес

Объекты: недвижимое имущество, принадлежащее РФ, субъекту РФ или муниципалитету.

Преимущество: в отличие от обычной приватизации не требуется проведение аукционов, а недвижимое имущество передается в частную собственность по упрощенным процедурам.

В статье мы будем говорить о помещениях. Но аналогичные правила распространяются и на другие объекты недвижимости: здания, сооружения, инженерные сети (да, даже на них) и все, что имеет  и не имеет кадастровый номер. В то же время, не любая недвижимость может быть выкуплена в таком облегченном порядке. Законодатель запрещает передавать без торгов следующие объекты:

– имущественные комплексы ГУПов и МУПов

– объекты, закрепленные за учреждениями на праве оперативного управления

– объекты, ограниченные в обороте

– земельные участки (специальные разъяснения Высшего арбитражного суда). Но это не значит, что земля под выкупленным объектом никогда не будет принадлежать заявителю. Есть принцип единства судьбы здания и земли под ним. В силу этого принципа Земельный кодекс предусматривает упрощенный способ получения в собственность государственной земли – также без торгов. Просто, это делается по другой процедуре, а не в рамках «малой приватизации”.

Также неприкосновенным для преимущественного выкупа признается имущество, которое уже передано на торги (опубликовано объявление о торгах), а если имущество закреплено за унитарным предприятием, то имущество не подпадает по «малую приватизацию”, когда оно продано в частную собственность.

Далее остановимся на порядке выкупа объектов недвижимости по процедурам «малой приватизации».

Этап 1. Определяем, включено ли арендуемое вами помещение в Перечень имущества, подлежащего передаче предпринимателям по договору аренды.

Такие перечни формируются для того, чтобы в публичной собственности остался необходимый минимум объектов, которые могут быть предоставлены нуждающимся в них предпринимателям. Перечни формируются федеральными, региональными и местными властями. Актуальный перечень подобного федерального имущества утвержден распоряжением Росимущества от 29.10.2021 № 501-р и размещен на официальном сайте ведомства. В этом списке вы найдете буквально всю информацию об объекте: начиная с адреса и кадастрового номера, заканчивая наименованием арендатора. На сайте московского департамента городского имущества такие перечни для удобства размещены с разбивкой на земельные участки, объекты нежилого фонда и объекты нежилого фонда, закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Если арендуемое вами помещение не включено в перечень, то процедура проходит в соответствии с «Этапом 2 (Упрощенный)». Если имущество в таком реестре значится, то выкуп будет осуществляться согласно «Этапу 2 (Упрощенный, по Перечню)».

Этап 2 (Упрощенный). Данный этап заключается в проверке условий для осуществления выкупа. В случае, когда арендуемое помещение не включено в Перечень, предприниматель – субъект МСП должен соответствовать следующим критериям:

1) Аренда длится минимум два года. Данное условие считается выполненным только тогда, когда все эти два года заявитель числился в реестре МСП. Кроме того, аренда должна быть непрерывной (без существенных перерывов). Применительно к данному критерию судебная практика выработала такие подходы:

– рассматривался случай, когда арендатором выступал гражданин как физическое лицо; затем он получил статус ИП; через год после регистрации в качестве ИП гражданин обратился за выкупом. В выкупе правомерно отказано, так как не доказано, что гражданин арендовал помещение в течение 2 лет в статусе МСП.

– второй кейс связан с незарегистрированным договором аренды, когда такая регистрация обязательна (срок аренды более 11 месяцев). Незарегистрированный договор считается незаключенным. Следовательно, нет оснований полагать, что аренда длилась два года.

– важно, чтобы договор действовал, когда администрация примет решение о приватизации. Если он прекратился ранее, то рассчитывать на выкуп не стоит.

2) На момент подачи заявления о выкупе отсутствует задолженность по договору аренды. Сюда включается как сама арендная плата, так и санкции (пени за просрочку, штрафы за нарушение целевого использования и т.д.).

3) Отсутствует необходимость использования арендуемого помещения для решения вопросов местного значения. Это условие в законе не прописано, но содержится в обязательном для применения Постановлении Конституционного суда № № 22-П от 20.12.2010.

Этап 2 (Упрощенный, по перечню). Здесь мы также проверяем соответствие критерием, но только для ситуации, когда имущество присутствует в Перечне. Предпринимателю – субъекту МСП нужно соблюсти совокупность условий:

1) Аренда длится минимум три года. Используются те же самые подходы к определению срока аренды, как описано выше.

2) На момент подачи заявления о выкупе отсутствует задолженность по договору аренды.

3) Отсутствует необходимость использования арендуемого помещения для решения вопросов местного значения.

4) Арендуемое помещение находится в Перечне 5 и более лет.

Если предприниматель соответствует всем перечисленным критериям, то можно подавать заявление о выкупе.

Этап 3. Направляем собственнику заявление о выкупе арендуемого посещения.

Данное заявление проверяется муниципалитетом на предмет соответствия требованиям закона.

После проверки орган должен заказать оценочный отчет о рыночной стоимости выкупаемого помещения.

Определив цену помещения, а также иные существенные условия будущего договора, орган направляет заявителю проект договора купли-продажи.

На практике зачастую администрация отказывает в выкупе, ссылаясь на невыполнение требований закона или на недопустимость передачи помещения в частную собственность. В таком случае нужно инициировать суд о выкупе недвижимости.

Этап 4. Суд о выкупе недвижимости, если администрация отказывает в выкупе

Если администрация направила письменный отказ в выкупе помещения, то необходимо подать заявление о признании такого отказа незаконным. Если же администрация предпочла проигнорировать вашу заявку, то нужно подать заявление о признании незаконным бездействия органа власти.

В любом случае заявление в суд нужно подать не позднее, чем через 3 месяца с момента получения сведений о нарушении прав.

В данном случае обращение нужно направлять в арбитражный суд, так как спор имеет предпринимательский характер. Территориальная подсудность зависит от места расположения администрации.

О том, как оформить иск правильно, читайте в нашем блоге.

После подачи иска стоит определиться, будете ли вы участвовать в судебных заседаниях сами или поручите судебную тяжбу юристу. Прежде чем сделать выбор, учитывайте, что подобные дела не разрешаются в одном судебном заседании. Ответчики приносят все новые и новые возражения, постоянно прикрываются кругом своих полномочий, пытаются привлечь иное государственное ведомство в качестве «надлежащего» ответчика. При этом, ни один письменный документ администрации не должен остаться без ответа со стороны истца. Если вы придете к выводу, что вам нужен юрист, то можете смело обращаться к нашей команде. Не пугайтесь, что наш офис в Москве. Мы оказываем юридические услуги не только в столице и Московской области, но и по всей России. Участие в судебных заседаниях обеспечивается с помощью веб-конференции, которая со времен пандемии успешно применяется в российских арбитражах.

Далее расскажем о трех случаях из нашей практики, когда выкупить арендуемое помещение удается только через суд.

Кейс № 1: «Дело о «прекратившейся» аренде».

Наш доверитель в 2015 году взял в аренду у Администрации гараж. В марте 2021 и повторно в апреле 2021 наш клиент писал в Администрацию заявление о выкупе. Однако обращение истца проигнорировано.

Единственным способом достучаться до администрации оказался судебный процесс. Наши юристы подготовили исковое заявление, в котором содержались следующие требования:

В ходе судебного разбирательства администрация представила следующие контраргументы.

– «Арендатор направил заявление о выкупе без подписи своего уполномоченного представителя». В ответ на такой довод суд попросил администрацию принести заявление без подписи заявителя. Однако этого администрацией не сделано.

– «Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.2015 по ДД.ММ.2016, следовательно, заявитель не доказал, что непрерывно арендует гараж 2 года». Суд напомнил, что в данном случае договор аренды заключен на аукционе в отношении муниципального имущества. В силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендатор по такому договору имеет преимущественное право на перезаключение договора после истечения его срока. При этом, до перезаключения договора арендатор может продолжить пользоваться помещением на прежних условиях, если арендодатель не выразил намерения отказаться от аренды. Поэтому в силу закона договор аренды в данном случае продлился. Также суд отметил, что администрация регулярно выставляла счета на оплату аренды вплоть до 2021 года. Это только еще раз подтверждает, что администрация согласилась на продление первоначального договора.

– «Администрация не является надлежащим ответчиком». Суд проанализировал Положение о приватизации, утвержденное Советом депутатов муниципалитета, и установил, что вопросами приватизации ведает именно администрация.

В результате решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 09.11.2021 по делу № А80-278/2021 наши требования были полностью удовлетворены. Кстати, апелляция оставила это решение в силе:

Кейс № 2: «Дело об объекте без кадастрового номера»

Наш доверитель арендует у муниципалитета часть здания. Эта часть не имеет своего кадастрового номера, но является обособленным помещением. В ответ на заявление мы получили такой отказ в выкупе помещения:

Отказ в выкупе помещения в очередной раз оспорен нами в суде.  В данном случае в исковом заявлении нам необходимо было не столько подтвердить соответствие критериям, а обосновать допустимость приватизации объекта, не поставленного на кадастровый учет.

В данном случае мы апеллировали к разъяснениям, содержащимся в специальном Информационном письме ВАС РФ, посвященном различным спорным ситуациям с выкупом помещений по закону № 159-ФЗ. В пункте 8 этого документа сказано, что приватизация части объекта допускается при условии, если она представляет собой обособленное нежилое помещение. Вот отрывок из нашего иска на этот счет:

Кейс № 3: «Дело о странном реестре»

Наш клиент арендует нежилое помещение давно, без просрочек по арендной плате. Одним словом – не придраться. Но администрация и тут нашла «зацепку». Правда, администрация отказывает в выкупе не письменным документом, как положено, а в ходе устного разговора. Основание – помещение включено в муниципальный Перечень.

Напомним, что включение помещения в Перечень не означает, что выкупить арендуемое помещение нельзя. Просто, выкуп происходит по более сложной процедуре, в частности, срок аренды должен быть дольше, а имущество должно быть включено в Перечень 5 лет («Этап 2 (Упрощенный, по перечню)»). Поскольку в нашем случае эти условия пока не достигнуты, мы приняли решение оспорить отказ в выкупе помещения.

Проанализировав сайты муниципальных властей, наши юристы обнаружили, что никакие Перечни администрацией не опубликованы. Однако Закон обязывает эти Перечни публиковать (ст. 18 Закона о развитии МСП). Вступление нормативного акта в силу, а именно к нормативным актам относятся Перечни, не может быть ранее его официального опубликования. Поэтому если администрация отказывает в выкупе по причине включения помещения в Перечень, а этот Перечень даже не опубликован, то такое поведение незаконно.

Мы сделал акцент на этом обстоятельстве в исковом заявлении:

Этап 5. Выигрыш в суде не означает, что администрация все исполнит сама. Как правило, нужно добиваться запуска процедуры выкупа.

Несмотря на то, что требование о выкупе не связано со взысканием имущества, можно обратиться к приставам, предварительно получив в суде исполнительный лист.

Более эффективным нам представляется подача заявления о взыскании астрента (= судебная неустойка).

Астрент – это денежная санкция за неисполнение судебного решения, которое не связано со взысканием денежного долга, а направлено на побуждение ответчика выполнить свои обязанности. Если в срок, установленный судебным актом, ответчик так и не исполнил возложенные на него обязанности, истец может подать в тот же суд в рамках того же дела заявление о взыскании астрента.

В обоснование такого ходатайства нужно сослаться на неисполненное решение, а также объяснить, что возможность выполнить обязательства у ответчика имеется. Требование о выплате судебной неустойки формулируются следующим образом: «Прошу взыскать с ответчика судебную неустойку в размере  ___ рублей за каждый день неисполнения судебного акта». Размер астрента предлагается истцом по собственному усмотрению. А вот суд может этот размер уменьшить, оценив насколько такая мера может реально побудить ответчика исполнить постановление суда.

Астрент взыскивается в пользу истца, а не в бюджет. Полагаем, такая мера служит достаточной компенсацией убытков арендатора.

Этап 6. Последним этапом будет оформление собственности на помещение в Росреестре. Для этого обратитесь, например, в ближайший МФЦ вместе с продавцом – администрацией. Предоставьте 3 экземпляра договора купли продажи, платежное поручение на сумму 22 тысячи руб. Через 9 рабочих дней вы будете являться полноправным собственником помещение, которым раньше вы пользовались по договору аренды. Это именно тот результат, к которому стремятся наши доверители и на достижение которого направлены все наши усилия. Мы готовы сопровождать процедуру выкупа от А до Я!

ПОДРОБНЕЕ
Расторжение договора аренды через суд

Расторжение договора аренды через судвполне возможно осуществить по требованию одной из сторон соглашения. Но как это сделать правильно? И что вообще нужно делать? Вопросов достаточно много, поэтому основные из них мы разберем в сегодняшней публикации. А пока что можно ознакомиться с еще одним интересным случаем из нашей практики.

Что вы узнаете в сегодняшней статье:

  • Каков порядок расторжения договора через суд?
  • Как правильно составить иск о досрочном расторжении договора аренды?
  • В каких случаях возможно одностороннее расторжение договора аренды?

порядок расторжения договора через суд

Закон гласит, что если другая сторона договора существенным образом нарушила его условия, то можно требовать расторжения соглашения. Есть и иные случаи, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Одним из общих причин разрыва контракта является существенное изменения обстоятельств сделки, в результате которого одна из сторон потеряла интерес к дальнейшему сотрудничеству. Но доказать суду существенность какого либо изменения довольно сложно. Например, если вы представите условие об ухудшении своего финансового положения, то это не будет признано судьей в качестве существенного условия.

2 одностороннее расторжение договора арендыпо желанию арендодателя

Небольшое отступление:

арендатор – тот, кто арендует что либо;

арендодатель – тот, кто предоставляет что либо в аренду.

Итак, давайте разбираться с основаниями для вышеобозначенного расторжения:

  • ухудшение состояния имущества (опять же существенное);
  • использование имущества с нарушением условий, установленных соглашением;
  • отсутствие оплаты более двух раз (подряд);
  • отсутствие проведения капитального ремонта (если эта обязанность лежит на плечах арендатора).

Кстати, все перечисленные условия содержатся в одной норме – 619 статья ГК РФ. Отметим сразу, что на практике доказать наличие хотя бы одного из них достаточно проблематично. Почему? Так как все эти условия так или иначе связаны с субъективной оценкой судьи. Помните, что признак существенности отводится всегда на усмотрение суда. Но опытные юристы знают некоторые лазейки, которые могут убедить суд в существенности того или иного условия.

В связи со сказанным, можем посоветовать арендодателям указывать в соглашении дополнительные условия для расторжение договора аренды через суд. Основания, которые будут предъявлены вами могут быть обусловлены спецификой арендуемого имущества.

3 Претензионный порядок

Должны отметить, что расторжение договора аренды через суд должно всегда сопровождаться досудебным урегулированием возникшего спора. Здесь, в принципе, ничего нового: в суд можно обращаться только в случае, если вторая сторона отказывает в расторжении договора либо вовсе молчит в ответ на вашу претензию. Это общий порядок, который установлен гражданским законом. Но и специальные условия для договора аренды мало чем отличаются от общих: арендодатель может рассчитывать на одностороннее расторжение договора аренды досрочно только после письменного обращения к арендатору. Последствия несоблюдения претензионного порядка довольно печальные: иск не будет рассмотрен.

4 Я устранил имеющиеся нарушения сделки, будет ли предъявлен иск о досрочном расторжении договора аренды?

На этот вопрос ответил Высший Арбитражный Суд. Если в разумный срок были устранены нарушения, которые были причиной обращения в суд, то имеющееся требование не подлежит удовлетворению. Есть и иная позиция, в соответствии с которой даже если нарушения были устранены (по выплате арендного платежа), то арендодатель не теряет возможности обращения в суд и расторжения договора. Однако если соответствующее требования он не предъявил, а срок уже прошел, тогда право требования на расторжение договора по этому основанию отсутствует.

Таким образом, расторжение договора в суде подразумевает под собой предъявление доказательств суду о наличии специального основания, а также соблюдения всех обязательных процедур, например, досудебного порядка.

5 Практический случай

Давайте рассмотрим ситуацию, которая произошла с нашим клиентом

Между арендодателем (Управление имущественных отношений) и арендатором (наш клиент) был заключен договор аренды сооружения (причала) сроком до 2028 года. Однако арендатор (наш клиент) 31.07.2021 получил уведомление от арендодателя о расторжении договора. Согласно уведомлению, арендатором нарушены следующие условия договора:

  • а) «п. 1.1. Договора, целевое назначение объекта (причала) является: безопасная стоянка судов, их загрузка, разгрузка и обслуживание, а также посадка пассажиров на суда и высадка их с судов»;
  • б) «п. 3.3.1. Арендатор обязан использовать по прямому назначению имущество, переданное ему в пользование по Договору».

Уведомление арендодателя основано на письме АО «Анадырский морской порт», согласно которому «…экипаж судна столкнулся с противодействием…выражалось в откидывании швартовых канатов т/х «Капитан Сотников» с причального сооружения в воду. Наш клиент мотивировал свои действия тем, что является арендатором данного сооружения и предоставит возможность причалить судну только после заключения договора».

Прикладываем уведомление о расторжении договора аренды:

Мы выразили позицию нашего клиента, которая заключается в том, что оснований расторгать договор нет. Нами был разработан ответ, в котором мы указали, что со слов арендодателя получается, что наш клиент арендует причал за 2 704 951 руб. в год и должен бесплатно давать пользоваться другим судам своим причалом? Тогда для чего он арендует этот причал? В договоре отсутствует обязанность бесплатно предоставлять другим судам право пользования причалом, есть только целевое назначение, которое соблюдается. Арендатор не благотворительностью занимается и использует причал для ведения бизнеса, запрета на субаренду нет, он имеет права сдавать этот причал, оказывать платные услуги и т. п.

Наш ответ также размещаем:

Позиция нашего клиента не удовлетворила арендодателя, в связи с чем последний подал иск о досрочном расторжении договора аренды.

Прикладываем исковое заявление:

Ответ на заявление арендодателя мы разрабатываем в настоящее время. Позже обязательно поделимся результатом нашей работы.

6 Нужно запомнить:

Если одна из сторон договора отказывается от расторжения договора или игнорирует ваши предложения, можно идти в суд. Помните, что исковое заявление можно подавать не раньше, чем пройдет 30 дней с момента отправки предложения другой стороне. Есть исключения из этого срока: если самим договором или законом установлен другой срок.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции. Но если стороны являются ИП или юридическими лицами, тогда обращаться нужно в арбитражный суд (как, например, в нашем случае).

Для того, чтобы обратиться в суд для расторжения договора аренды необходимо:

  • определиться, в какой суд идти;
  • подготовить иск с требованием о расторжении соглашения об аренде;
  • собрать необходимы документы по делу, которые подтверждают вашу позицию (в их число входит предупреждение о том, что условия договора нарушены и предложение о расторжении договора);
  • оплата госпошлины (ее размер можно рассчитать в онлайн калькуляторе на сайте соответствующего суда);
  • отправить копию искового и приложений к нему ответчику;
  • подать исковое заявление в суд.

Требования к содержанию искового заявления общие (как и для всех иных заявлений). Содержатся в 131 статье ГПК РФ. Ну а если дело касается арбитража, то ознакомьтесь с содержанием статьи 125 АПК РФ. Обязательные элементы искового заявления:

  • наименование и адрес суда;
  • данные об истце и ответчике (личные данные, адрес, телефон и т.д);
  • описание основных обстоятельств произошедшего;
  • требование о расторжении соглашения;
  • перечисление доказательств, которые подтверждают вашу позицию;
  • перечень приложений к исковому заявлению.

Иск необходимо заверить подписью самого истца либо его представителя.

7 Последствия расторжения договора

После решения суда о расторжении соглашения отношения между сторонами прекращаются. Это значит, что они возвращаются в условия, которые были до заключения соответствующего договора. К арендодателю возвращается все имущество, а у арендатора исчезает возможность им пользоваться, но при этом исчезает и обязанность платить за арендуемое имущество.

Для того, чтобы осуществить передачу имущества, следует составить акт приема-передачи. В последнем должны быть указаны состояние арендного объекта на момент передачи, перечисляются имеющиеся дефекты (если есть). Если в момент заключения договора дефектов не было, то арендодатель вправе требовать возмещения причиненного ущерба. В этом случае также обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Если этот способ не работает, обращаемся в суд.

8 Наша помощь

Мы довольно часто сталкиваемся с делами о расторжении договора аренды. Знаем, что необходимо указать в исковом заявлении и какие доводы повлияют на решение суда в нашу пользу. Чаще всего другая сторона, не отвечая на досудебную претензию, рассчитывает на то, что первая сдастся и оставит все как есть. Мы доведем дело до победного конца. Наши специалисты будут сопровождать вас, начиная от составления досудебной жалобы (либо ответа на претензию) и заканчивая обращением в суд (неважно какой, арбитражный или общей юрисдикции). Результат истории с нашим клиентом мы обязательно опубликуем. А пока вы можете посмотреть эту и другие услуги на нашей странице.

ПОДРОБНЕЕ
Выкупить арендуемое помещение

Знали ли Вы о том, что арендатор государственного/муниципального имущества вправе выкупить арендуемое помещение? В статье мы расскажем о том, как это сделать. Также Вы сможете использовать в качестве образца наше заявление о выкупе недвижимости. В статье также опубликован пример иска,если вдруг ваш арендодатель откажет в выкупе.

В июле 2008 года принят федеральный закон № 159-ФЗ, предоставляющий малому бизнесу возможность получить государственные и муниципальные объекты в свою собственность (так называемый, «закон о малой приватизации»). Данный закон был разработан во исполнение «майских» указаний только что вступившего в должность Президента Дмитрия Медведева. Главная цель закона – поддержать небольших предпринимателей за счет предоставления им мест для ведения бизнеса.

Изначально закон принимался как временная мера. Сроки «малой приватизации были ограничены. Допускалось выкупать только то имущество, которое находилось в аренде бизнесмена на 01 июля 2015 года. Поэтому, если договор аренды вступил в силу после этой даты, то не возникало право выкупа арендуемого помещения. Кроме того, заявление о выкупе недвижимости нужно было подать до 01 июля 2018 года. Затем предполагалось завершить «малую» приватизацию.

Но в 2018 году принят новый закон, который перечеркнул границы малой приватизации и сделал ее бессрочной.

Итак, право выкупа арендуемого помещения по закону № 159-ФЗ – это преимущественное право предпринимателя на получение арендуемого помещения в собственность, и соответствующая обязанность муниципалитета совершить все действия для передачи помещения по договору купли-продажи. В отличие от стандартного порядка приватизации не требуется проведение торгов (аукционов). Арендатор в преимущественном порядке вправе оформить арендуемое помещение в собственность. То есть даже если муниципалитет решит продать это помещение (с торгов), то сначала муниципалитет должен сделать предложение о выкупе арендатору, и только если тот откажется покупать помещение, муниципалитет может выставлять помещение на торги.

Условия, необходимые для того, чтобы выкупить арендуемое помещение:

1. Арендатор – субъект МСП. Для того, чтобы определить, относитесь ли вы к субъектам малого или среднего бизнеса, достаточно зайти на сайт ФНС и ввести ОГРН/ ИНН своей организации или ОГРИП индивидуального предпринимателя. Выписка, полученная на этом сайте, будет являться надлежащим доказательством условия № 1.

2. Помещение находится в аренде два и более года. Аренда должна быть непрерывной, то есть предприниматель должен постоянно пользоваться помещением на возмездной основе без существенных перерывов в течение предшествующих двух лет и вплоть до даты подачи заявления. Также следует принять во внимание, что в срок аренды засчитывается только период, когда арендатор имел статус субъекта МСП. К примеру, если гражданин давно арендует помещение как физическое лицо, а статус ИП получил лишь за год до подачи заявления на выкуп, то подписывать договор купли-продажи не будут и это законно (пункт 22 Обзора Верховного суда № 1 за 2017 год). Важно отметить, что во внимание принимаются только действительные и заключенные договоры. Например, если аренда долгосрочная (не менее года) и при этом отсутствует госрегистрация договора в Росреестре, то такая аренда не засчитывается в двухлетний срок.

3. Нет долгов по арендной плате. Это не означает, что если были долги, то выкуп невозможен. Главное, чтобы на день подачи заявления о выкупе не было неоплаченных задолженностей по договору аренды, в том числе по арендной плате, по пеням и штрафам за аренду.

4. Помещение не числится в Перечне имущества, подлежащего передаче субъектам МСП на праве аренды. Данные перечни утверждаются на всех ступенях власти. Для объектов, принадлежащих РФ, перечень утвержден распоряжением Росимущества от 30.10.2020 № 495-р. Региональные госорганы, а также местные власти публикуют аналогичные перечни на своих сайтах, только в отношении их имущества. Данные перечни утверждаются для того, чтобы в публичной собственности оставалось имущество, которое может сдаваться тому же малому бизнесу в аренду на долгосрочной основе.

5. Помещение не используется для решения государственных/ местных задач. Это условие прямо не названо в законе, но оно содержится в Постановлении Конституционного суда РФ № 22-П от 20.12.2010. Сразу же после принятия закона № 159-ФЗ (действует с января 2009) на практике возник острый вопрос. Получилось так, что любое государственное имущество, не включенное в Перечни, может быть приватизировано по желанию арендатора. Конституционный суд отметил, что «малая» приватизация не может быть безграничной. Объекты, которые нужны муниципальным образованиям для решения местных задач и которые соответствуют требованиям закона о составе объектов муниципальной собственности, не могут быть приобретены в собственность по одностороннему желанию арендатора. Иное бы порождало ущемление прав других граждан на равное получение общественных благ.

Так выглядит исчерпывающий перечень условий для осуществления права выкупа арендуемого помещения. Никакой госорган не может устанавливать какие-либо дополнительные условия выкупа.

Но есть еще более простой способ оформить в собственность муниципальное помещение (часть 2.1 ст. 9 закона № 159-ФЗ). Он актуален для случаев, когда арендуемое помещение включено в Перечни (несоответствие условию № 4). Честно говоря, условие № 4 представляет собой своеобразный административный барьер для выкупа. Госорганы могут включать в них любое имущество, тем самым препятствуя малому бизнесу оформить право собственности на помещения.

 Условия, необходимые для того, чтобы выкупить арендуемое помещение, включенное в Перечни:

  1. Арендатор – субъект МСП.
  2. Помещение находится в аренде три и более лет.
  3. Нет долгов по арендной плате.
  4. Помещение включено в Перечень минимум пять лет.
  5. Помещение не используется для решения государственных/ местных задач.

Теперь остановимся на порядке, в котором реализуется преимущественный выкуп арендуемого имущества субъектами МСП.

Начинается все с того, что публичный собственник принимает решение о приватизации имущества. По общему правилу, приватизация осуществляется посредством аукциона. Имущество, включенное в список приватизации, проверяется на наличие в нем арендаторов. Если приватизируемые помещения арендуют предприниматели из числа МСП, то им направляется предложение купить имущество по рыночной цене. Срок ответа на предложение – 30 дней. Если предприниматель соглашается, то с ним подписывают договор купли-продажи. Отказ или ненаправление ответа расценивается как отказ от преимущественного права, а имущество передается на торги (статья 3 закона № 159-ФЗ).

На практике госорганы не часто включают помещения арендаторов в список приватизации, поэтому более популярен «инициативный» порядок выкупа (пункты 2 – 4 статьи 9 закона № 159-ФЗ). Арендатор, соответствующий перечисленным выше условиям, направляет собственнику (его мы увидим в договоре аренды) заявление о выкупе помещения. Далее собственник самостоятельно обязан совершить действия, которые, в конечном итоге, приведут к продаже помещения:

– в течение 2-х месяцев заключить договор на оценку выкупаемого помещения, для того чтобы определить цену, по которой имущество продадут предпринимателю;

– не позднее двух недель после принятия оценочного отчета согласовать условия приватизация помещения;

 – через 10 дней после согласования условий приватизации направить подписанный со своей стороны проект договора арендатору.

Если собственник придет к выводу об отказе в выкупе по причине несоответствия условиям, арендатор уведомляется об этом в течение 30 дней.

Такой отказ можно обжаловать в арбитражный суд. Суд о выкупе недвижимости можно инициировать не позднее, чем через три месяца после получения отказа.

Наш клиент тоже арендует муниципальное помещение. С 2015 года он непрерывно арендовал помещение, не допускал просрочек. В июне этого года он направил муниципалитету заявление о намерении выкупить объект недвижимости. Но до сих пор ответа не последовало.

Поэтому неизбежен суд о выкупе недвижимости. Мы подготовили исковое заявление, направленное на реализацию положений закона № 159-ФЗ в отношении нашего клиента. В чем же заключается незаконность поведения муниципалитета применительно к нашему случаю:

во-первых, наш клиент не получил никакого ответа на свое заявление ни от собственника (администрация), ни от уполномоченного органа (финансовое управление). В то же время, как положительное, так и отрицательное решение должно быть направлено арендатору.

во-вторых, на сайте администрации и финансового управления отсутствуют Перечни. Это препятствует нашему клиенту определить порядок выкупа: невозможно определить ни срок необходимого владения, ни время нахождения помещения в Перечне.

в-третьих, действия муниципалитета можно расценивать как незаконное воспрепятствование ведению бизнеса.

Наши требования заключаются в том, чтобы признать бездействие муниципалитета незаконным, а также обязать уполномоченные органы совершить в установленные сроки ряд последовательных действий для передачи арендуемого помещения в собственность нашего клиента, а именно: провести оценку, принять решение о приватизации, разработать и отправить проект договора).

Мы готовы защищать малый бизнес в самых сложных спорах, в том числе и с госорганами. Вы можете подробно почитать про спектр юридических услуг и оформить заявку на юридическую помощь на нашем сайте.

ПОДРОБНЕЕ
Досрочное расторжение договора лизинга

В статье расскажем о ситуации, в которой оказался наш доверитель из-за досрочного расторжения договора лизинга.

Что такое лизинг?

Чтобы понять, что такое лизинг, разберем ситуацию: одно лицо (А) располагает свободными денежными средствами, другое лицо (Б) желает приобрести вещь (например, определенный автомобиль), но не имеет достаточной суммы.

В этой ситуации возможны два варианта развития событий.

Первый вариант –  кредит. А выдает Б заем для покупки автомобиля, а Б выплачивает А проценты и отдает этот автомобиль в залог А.

Второй вариант – лизинг.  Б обращается к А, чтобы А приобрел этот определенный автомобиль (допустимо, чтобы А сам выбрал продавца). А приобретает этот автомобиль и отдает его в аренду Б с правом или без права выкупа.

По аналогии с кредитом: это то же самое, что А предоставляет финансирование Б. Поскольку А -собственник автомобиля, то, по сути, это тот же самый залог. Б выплачивает А арендную плату. Арендная плата – это те же самые проценты за пользование финансированием + цена автомобиля (или амортизация, если после окончания договора лизинга вещь возвращается А).

Во втором варианте сторона А именуется – лизингодатель, Б – лизингополучатель.

Вывод: лизинг по своей экономической природе – кредит с залогом.

Основания для досрочного расторжения лизинга

Договор лизинга может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке как по инициативе лизингодателя, так и по желанию лизингополучателя. Предприниматели в договоре лизинга вправе согласовать любые основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. Об основаниях расторжения договора лизинга мы уже писали.

Например, в договоре нашего доверителя было предусмотрено такое основание для досрочного расторжения договора лизинга:

!!! Обратите внимание, что в договоре нашего доверителя порядок расчетов при досрочном расторжении договора согласован явно в пользу лизингодателя. Не стоит соглашаться на такой порядок расчетов, тем более, что в судебной практике выработан справедливый расчет сальдо (подробнее расскажем об этом далее). Наши специалисты помогут разработать качественный договор лизинга.

В связи с пандемией у нашего доверителя возникли трудности с финансовым положением, и он допустил просрочку оплаты нескольких лизинговых платежей. Лизингодатель отказался предоставить отсрочку и в одностороннем порядке расторг договор лизинга.

В результате расторжения договора лизингодатель изъял у лизингополучателя автомобиль, а также потребовал уплатить выкупную стоимость этого автомобиля без возврата лизинговых платежей. Данные действия лизингодателя нельзя признать законными.

Во-первых, при передаче транспортного средства от одного субъекта к другому обязательно должен оформляться акт приема-передачи, подписанный как лизингодателем, так и лизингополучателем. На процедуру приемки возможно также пригласить понятых, свидетелей, сотрудников ГИБДД.

При одностороннем изъятии невозможно установить состояние автомобиля, точное время его изъятия. Кроме того, в автомобиле могут находиться личные вещи лизингополучателя, документы, составляющие коммерческую тайну. В этом случае лизингополучатель может обратиться в правоохранительные органы по факту утраты своих вещей.

Во-вторых, Лизингополучатель получил и ТС, и часть лизинговых платежей.

При досрочном расторжении договора лизинга возникает ситуация, когда лизингодатель получил и саму вещь, и проценты за пользование финансированием, и часть цены этой вещи, то есть оказался в более выгодном положении, чем если бы досрочного расторжения не было (в этом случае лизингодатель получил бы только цену вещи и проценты).

Потребовать возврата лизинговых платежей в чистом виде не удастся. Стороны договора лизинга приводятся в справедливое положение путем расчета сальдо. Даже формула расчета зафиксирована в законодательстве..

Существует не самая простая формула расчета сальдо при досрочном расторжении договора лизинга:

(П + S) – (Ф + % + У) = Сальдо, где

П – платежи, которые внес лизингополучатель до расторжения договора лизинга лизингополучателем;

S – стоимость вещи на момент возврата после досрочного расторжения договора лизинга (необходимо проводить экспертизу в экспертной организации, согласованной обеими сторонами; советуем согласовать экспертную организацию в договоре лизинга, потому что в стадии конфликта договориться о чем либо гораздо труднее);

Ф – предоставленное финансирование, то есть цена, по которой лизингодатель купил вещь. Если лизингополучатель вносил аванс, то его нужно вычесть из Ф ;

% – проценты за пользование финансированием, то есть разница между всеми платежами, которые должны быть внесены за весь срок лизинга, если бы не было досрочного расторжения, и закупочной ценой;

У – все убытки, которые возникли у лизингодателя в связи с досрочным расторжением договора лизинга лизингополучателем, включая пени, штрафы, фактические расходы.

Далее смотрим, какое получилось сальдо.

Если сальдо положительное, это означает, что то, что возвратил лизингополучатель больше того, что предоставил лизингодатель. Следовательно, лизингодатель обязан выплатить сальдо лизингополучателю, при условии, что лизингополучатель возвратил вещь.

И наоборот, если сальдо отрицательное, неосновательно обогатившейся стороной является лизингополучатель, поэтому сальдо выплачивает он.

Подведем итог.

Досрочное расторжение договора лизинга лизингодателем встречается намного чаще, чем расторжение договора лизинга лизингополучателем.

Поэтому лизингополучателю необходимо уметь грамотно защищать свои права.

В первую очередь, не позволяйте лизингодателю осуществлять несанкционированный доступ к вещи и, тем более, ее неправомерное изъятие без вашего присутствия.

Второе. Скорее всего, при досрочном расторжении договора лизинга в убытке окажется именно лизингополучатель. Поскольку возврат лизинговых платежей не производится, лизингополучатель может рассчитать сальдо и потребовать его уплаты со стороны лизингодателя во внесудебном порядке в разумный срок. При отказе добровольно выплатить деньги необходимо обращаться в суд.

ПОДРОБНЕЕ
Проверить договор. Юрист

Современный рынок на сегодняшний день обладает широким спектром товаров и услуг, которыми мы можем воспользоваться. Каждый день регистрируется огромное многообразие юридических лиц с самыми разнообразными предлагаемыми товарами и услугами. Пользуясь или приобретая что-либо, мы заключаем договор с юридическим лицом.

Мы расскажем Вам как проверить договор. Юрист в этом отношении является необходимым звеном в достижении нужного результата, баланса рисков и пользы как для клиента, так и для самого юридического лица.

Средняя стоимость услуги  – 5 000 руб. , срок исполнения – 1-2 рабочих дня.

Итак, договор – это необходимый юридический документ, который закрепляет права и обязанности сторон и подтверждает согласие каждой из сторон на заключение договора на данных условиях. Подписывая договор, вы соглашаетесь на ту меру ответственности, которая установлена соглашением в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения, на гарантии, которые предлагает документ. Ведь качество продукта либо услуги зачастую дает о себе знать спустя время, поэтому в этом отношении необходим временной период, в течение которого действует право требования либо возврата денег, либо обязанность исполнителя переделать работу и так далее.

Что включает в себя проверка договора юристом? Когда к нам обращается какое-либо юридическое лицо, его, в первую очередь, интересует:

  1. вопрос минимизации убытков, которые он может понести в результате столкновения интересов заказчика-клиента (довести до минимума риски);
  2. внесение правок, если договор не защищает какое-либо право;
  3. внесение/удаление пунктов (просто лишних, загружающих договор);
  4. правовые комментарии к пунктам;
  5. отчет перед клиентом.

Цель всякой коммерческой организации – получение прибыли, поэтому если не будет установлено надлежащих механизмов реализации целей последнего, деятельность не оправдает себя и, более того, принесет много проблем, связанных с судебными тяжбами и непредвиденными расходами.

Юридическое лицо, как правило, просит внести изменение в договор. Юрист вносит необходимые правки чтобы сократить вероятность наступления рисков для компании . Причем, когда договор заключается между юридическим лицом и физическим лицом, то есть потребителем, то последний как наиболее слабый субъект обладает множеством гарантий, установленных законом. В этом вы убедитесь, заглянув в закон РФ «О защите прав потребителя», в Гражданский кодекс и в другие НПА. Потребитель действительно может много чего взыскать через суд, поэтому “тело” долга вырастит в разы.  Фактически, предприниматели осуществляют свою деятельность, что называется, на страх и риск. Поэтому наши юристы помогают сконструировать договор таким образом, чтобы у предпринимателей тоже был свой механизм защиты от рисков и убытков.

Но мы помогаем каждому, потому что простой правоприменитель, как правило, не знает, какие могут наступить последствия и какие у него права после подписания договора, особенно когда договор сформулирован сухим формальным языком, напечатан мелким шрифтом и состоит минимум из пяти страниц, в этом случае мы можем проверить договор. Юрист подскажет Вам простым доступным языком, на какие риски вы соглашаетесь, насколько этот договор удовлетворяет вашим интересам. Ведь подписывая договор, например, с банком на выдачу премиальной банковской карты с ежемесячным обслуживанием при потребности в стандартной банковской карте, Вам навряд ли скажут вслух про ежемесячное обслуживание, зато обязательно подчеркнут процент возврата стоимости от покупки какой-нибудь ненужной вещи.

Либо мы можем внести изменения в договор, стоимость в этом случае будет небольшая, относительно того, что клиент может потерять потенциально. Юрист не просто может внести изменения в договор. Юрист также разъясняет Вам, какие положения нужно учитывать, рекомендует подписывать или не подписывать, иными словами – улучшает договор, стремясь к балансу интересов обеих сторон.

Посмотрим на ситуации со стороны юридического лица. На днях у нас состоялась проверка договора юристом об оказании услуг по подбору пары (брачные услуги). На картинке вы видите, как детально проработан договор от и до.

Мы не просто критикуем, мы вносим правки, то есть делаем всю работу для Вас. Пример нашей ситуации – горький опыт юридического лица с проигранным судебным процессом, вследствие не указания стоимости услуги. Причем вы видите, что нет как такого нарушения прав, которое карается законом, есть – несовершенство юридической техники.

Отсутствует механизм на случай произвольного отказа от договора? Мы знаем, что делать. Отсутствуют гарантии качества результата? Мы знаем, какие механизмы применить. Вы видите на примере, что произведен детальный правовой анализ документа. (правки отмечены другим цветом). Мы даем рекомендации на случай потенциального судебного разбирательства в части доказательств. Вы видите на примере, что представитель юрлица недоумевал, почему он проиграл судебный процесс, так как предоставил, по его мнению, исчерпывающий список доказательств проделанной работы. Тем не менее этого было недостаточно. И действительно, имея обширный судебный опыт, мы уже знаем, как вести себя с судьей, как отстоять позицию и доказать все ключевые факты спора. Но наша цель – избежать судебные тяжба, разработать качественный порядок досудебных мирных переговоров в самом договоре, во избежание судебных расходов.

Этот момент важен и потому, что в некоторых случаях договор может быть расторгнут исключительно в судебном порядке, например, договор аренды, а стороны не всегда приходят к соглашению. Ведь при подписания долгосрочного договора аренды, мы не задумывайся о том, как мы его будем расторгать. Это равносильно тому, как при заключении брака уже думать о том, как вы будете разделывать общее супружеское имущество. Юрист в этом отношении думает наперед и предвидит те или иные риски.

Например, физлицо до того, как заключить тот же договор купли-продажи технически сложного товара, либо имущественного страхования навряд ли осведомлено о всех положениях закона, которые регулируют этот договор. Он перед собой видит только договор, а юрист Вам разъяснит все риски с точки зрения закона и договора, разъяснит Вам ваши права в рамках данного соглашения, сроки исковой давности на случай обращения в суд, либо же он может внести изменения в договор, стоимость которого является для вас существенной.

Обращение к юристу полезно даже в том отношении, если вы заключаете публичный типовой договор. Мы знаем все юридические нюансы, которые можно применить. Ведь, например, тот же договор имущественного страхования, который является договором-присоединения, то есть типовым (вы либо соглашаетесь на условия, либо нет), можно изменить и подстроить под вашу индивидуальную ситуацию.

Если вы юридическое лицо, которое только начинает осуществлять свою деятельность, для Вас важно разработать правильный с точки зрения юридической техники и закона договор, который бы Вам гарантировал полезный результат и прибыль.

Таким образом, профессиональный юрист может проверить договор. юрист может внести изменения в договор, стоимость этой услуги гораздо меньше потенциальных расходов. Ведь в предпринимательстве важна не только прибыль, которая уже заработана, но и доход, который потенциально мог бы быть, если бы не возникло конфликта с клиентом. (так называемая упущенная выгода). Это вопрос не только прибыли, но и деловой репутации.

Таким образом, если необходима проверка договора юристом, то мы готовы это сделать быстро и качественно. Обычно правовая экспертиза занимает максимум один день, но если Вам срочно нужно подписать договор, то мы сделаем к нужному сроку.

ПОДРОБНЕЕ
Проверить договор аренды

Зачем это стоит делать, сколько времени займет, сколько стоит и другие вопросы, связанные с проверкой договора аренды. В месяц к нам обращается около 20 клиентов с потребностью проверить договор аренды и все они получают необходимую юридическую помощь. Практически все они хотят не только проверку этого договора, но и внесение необходимых правок, что логично.  Но есть и такая категория клиентов, которым надо все очень быстро и хотят они следующего: «Вы просто гляньте договор и скажите подписывать мне его или нет?». Но большинство конечно же хотят внятной и подробной экспертизы. Те, кто хотят обычно нашу экспертизу относительно того подписывать или нет – это наши постоянные клиенты, с которым мы сотрудничаем давно, и они уже полностью доверяют нам и им достаточно просто нашего устного ответа, без обоснований.

Итак, что включает в себя наша юридическая услуга проверка договора аренды:

  1. экспертиза договора аренды на предмет соответствия законодательству РФ и самое главное – интересам клиента;
  2. внесение правок в договор, если пункт договора не защищает интересы клиента вовсе, либо должным образом;
  3. внесение дополнительных пунктов, которые снизят экономический риск для клиента;
  4. правовые комментарии по пунктам договора при необходимости;
  5. отчет перед клиентом.

Процесс.

Как это происходит? Клиент направляет нам э. почту имеющийся у него договор, мы определяем стоимость наших услуг исходя их объема договора, если клиент согласовывает, то подписываем договор на юридические услуги, получаем оплату и начинаем работать. Обычно, это занимает у нас один день. В самом файле договора мы в виде исправлений вносим правки (они видны клиенту, выделены цветом), внесенные новые дополнительные пункты также будут выделены цветом. По существенным пунктам мы создаем примечания, которым комментарием значение и возможные последствия такого пункта. Все это направляется клиенту на ознакомление, после этого мы отвечаем на все дополнительные вопросы клиента и направляем ему отчет. Обычно весь процесс занимает около 2 дней.

Сколько стоит.

В среднем 4 000 – 7 000 рублей. Все зависит от объема и качества документа. Именно поэтому просто необходимо нам предварительна отправить договор аренды по э. почте. Конечную стоимость мы сразу же сообщим. Она не поменяется.

Нужно ли вообще проверять договор.

Абсолютно точно нужно. Экспертиза практически всегда выявляют ошибки и риски, которые потом могут привести к разным последствиям: начиная тем, что договором не предусмотрены санкции за неисполнение обязательств и заканчивая тем, что он может быть признан незаключенным. Одна из последних проверок показала, что договор аренды составлен таким образом, что его расторжение для клиента без существенных негативных последствий просто невозможен (было предусмотрено отступное), либо в договоре аренды любят прописывать, что стороне запрещается совершать определенные действия, а последствия совершения не указаны. Таких оснований очень много.

Как быстро можно это сделать? У меня завтра заключение договора.

Обычно, все бывает готово на следующий день. Но если вы предупредите, что завтра уже заключение, то абсолютно точно все к этому времени будет готово. Единственное, что нужно заложить время на согласование, это уже за вами. И желательно предупредить заранее сторону сделки, что будут с вашей стороны правки, чтобы на подписании это не было сюрпризом.

Можете ли выехать и на месте проверить договор аренды?

Да, можем. Но это будет крайне неэффективно. Юристу придется это делать на месте и время, которым он будет располагать, наверное, составит не более часа. Это мало. Не будет технической возможности внести правки. Да, юрист оценит риски, но теперь будет два варианта: подписывать или не подписывать, третий вариант – подписывать, но с учетом изменений будет недоступен. Да и к тому это дороже для вас, выезд юриста оплачивается дополнительно.

Мы готовы проверить договор аренды, можете высылать его на нам на э.почту.

ПОДРОБНЕЕ

Успешные дела

Администрация расторгает договор аренды

Что делать, если администрация расторгает договор аренды? Не отчаиваться и обратиться к профессиональным юристам, потому что одностороннее расторжение договора с администрацией допускается только в суде. Наши юристы:

проконсультируют Вас по вопросу, дав четкие ответы со ссылками на закон и судебную практику

– подготовят ответ на предупреждение о расторжении договора аренды

– подготовят отзыв на иск администрации

– обеспечат участие в судебных заседаниях непосредственно, по ВКС или через онлайн-заседание

В статье о расторжении договора аренды мы обещали рассказать о продолжении истории с арендой причала на Чукотке. Напомним, администрация сдала в аренду предпринимателю сооружение для швартовки морских судов. Предприниматель использовал причал для стоянки собственного транспорта. Однажды к причалу подплыл теплоход и начал пришвартовываться. Работники предпринимателя оказали ему противодействие, так как никаких предупреждений о стоянке теплохода, а тем более оплаты за такую стоянку не поступало. После этого инцидента администрация решила в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и подала иск в суд:

Иск администрации принят, делу присвоен № А80-417/2021:

Мы, в свою очередь, возражаем против исковых требований. В качестве основания для прекращения договора аренды администрация называет «нарушение целевого использования». Но действия предпринимателя не попадают под этот термин. Договор аренды не обязывает предпринимателя бесплатно обеспечивать пришвартовку и стоянку морских судов третьих лиц. Тем более такой обязанности нет в законе. Смысл аренды и заключался в передаче владения и пользования причалом предпринимателю на возмездной основе. Никто другой, в том числе и сама администрация, не вправе пользоваться этим причалом по своему желанию и по своим условиям. В данном случае было не нарушение целевого использования, а защита своего владения по праву аренды:

Результаты этого спора пока неизвестны, судебное заседание отложено. Если у Вас похожая ситуация – муниципалитет расторгает договор, то следите за развитием событий по нашему спору. Или продолжите чтение статьи. Далее мы расскажем о том, что делать, если администрация расторгает договор аренды муниципального имущества.

  1. Проверить, есть ли основания для расторжения договора аренды с администрацией.

В любом случае договор по инициативе арендодателя-администрации может быть расторгнут по следующим причинам (эти основания установлены законом, и если даже они не прописаны вашем договоре, арендодатель вправе на них ссылаться):

1.1. Существенное или неоднократное нарушение условий договора. Существенность в каждом случае оценивается судьей, но при любом раскладе – это синоним значительности. Например, в одном деле суд расценил как существенное нарушение неполное внесение арендной платы на протяжении большого отрезка времени. Неоднократность означает «2 и более».

1.2. Использование объекта не по назначению.

1.3.  Существенное ухудшение состояния объекта.

1.4. Просрочка арендных платежей 3 раза подряд и более. Очень важно платить вовремя, так как следуя позиции ВС РФ, собственник объекта может расторгнуть договор аренды даже в случае полного погашения долга. Единственное ограничение – разумный срок заявления такого иска (определяется судьей).

1.5. Если капитальный ремонт – обязанность арендатора, то нарушение сроков его производства. Но такое бывает редко, чтобы кап.ремонт осуществлялся арендатором.

Другие случаи могут быть согласованы сторонами в договоре аренды. И они не обязательно должны быть связаны с правонарушениями. Например, суды признали законным договорное условие, согласно которому отказ от аренды допускается, если у собственника возникла производственная необходимость в использовании объекта. Также в договорах встречалось условие о праве арендодателя на отказ при просрочке внесения только одного платежа – оно признано судами законным.

В договоре аренды «B2B» можно согласовать безмотивированный отказ с обязательным предупреждением за несколько дней/ месяцев. Такое условие распространено на практике, так как внешние обстоятельства быстро меняются, и сторонам не хочется, чтобы выгодный изначально договор превращался в оковы.

По ст. 610 ГК РФ договоры, заключенные на неопределенный срок, могут расторгаться в одностороннем порядке с уведомлением другой стороны за 3 месяца.

Часто случается, что имущество переходит из муниципальной собственности в региональную, частную и т.д. Так вот, смена собственника – это не основание для отказа от аренды. Новый владелец должен соблюдать права арендатора.

Также не прекращает аренду истечение срока договора. Когда срок договора подходит к концу, при нежелании сохранения аренды арендодатель должен сообщить об этом арендатору. Иначе договор возобновляется на неопределенный срок (пролонгация).

  1. Особенности расторжения договора аренды с администрацией на землю.

Здесь применяются все основания из пунктов 1.1 – 1.5, а также дополнительные случаи по ст. 46 ЗК РФ:

2.1.  нарушение целевого использования, установленного категориями земель и видом разрешенного использования

2.2. порча земли и отсутствие необходимых мероприятий по рекультивации

2.3. по истечении 3 лет с момента предоставления земли не началось строительство на нем жилого дома или сельхозиспользование

2.4. самовольное строительство. В этом случае договор прекращается, если арендатор не ликвидировал постройку. Не поможет даже наличие на земельном участке иных ОКС арендатора – участок разделят за счет арендатора.

Долгосрочные договоры аренды (более 5 лет) расторгаются только при существенных нарушениях и только по суду.

  1. Получали ли вы предупреждение от арендодателя.

Арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение, где прописывает нарушения и требует их ликвидировать. То есть если в разумный срок арендатор выполняет требования администрации, то договор аренды остается в силе. Разумным сроком, по общему правилу, считается 30 календарный дней. И только если нарушение не устранено, администрация расторгает договор аренды.

Предупреждение должно быть направлено с описью вложения. Иначе непонятно, что именно арендодатель положил в конверт.

  1. Соответствует ли иск администрации требованиям закона.

Договор аренды по основаниям 1.1 – 1.5 может быть расторгнут только в судебном порядке. Конечно, такое правило применимо только для тех ситуаций, когда арендатор хочет продолжить пользоваться объектом.

*Если же арендатор согласен на прекращение арендных отношений, то стороны просто подписывают соглашение о расторжении, передают объект по акту приема-передачи, закрывают сальдо и расходятся с миром.

* По тем основаниям, которые стороны самостоятельно включили в договор, можно установить внесудебный процесс расторжения.

*Также не потребуется идти в суд, если отказ от договора происходит безмотивированно. В этом случае договор прекращается, как только заканчивается указанный в уведомлении срок. За подобный отказ от договора может взыматься плата (≠ штраф). Пропишите в договоре размер этой платы, и сторона, инициировавшая прекращение договорной связи, заплатит ее контрагенту. Аналогичное правило и при неопределенном сроке договора.

Иск администрации о расторжении договора аренды подается в арбитраж, если на другой стороне предприниматель или коммерческая организация, и в районный суд, если дело касается гражданина. Когда администрация перепутала подведомственность, пишите ходатайство о передаче дела по подсудности. Арбитраж передает иск в областной суд, который определит территориальную подсудность и отправит дело в соответствующий районный суд. А СОЮ передает дело в арбитражный суд субъекта.

Также суды возвратят администрации иск, если она не отправляла на адрес арендатора предупреждение, о котором мы писали в пункте 3. Это расценивается как непринятие мер досудебного урегулирования конфликта (аналогично претензионному порядку).

Иск оставят без рассмотрения, когда представитель органа повторно не явился в суд, а ответчик-арендатор не просит рассматривать дело. Здесь действует правило интереса: если истец не активен, то суд, а тем более ответчик работать за него не будут.

Производство по иску администрации прекратят при мирном урегулировании вопроса. Мировое соглашение на взаимовыгодных условиях – это способ прекращения судебного дела.

  1. Соответствует ли позиция арендодателя, изложенная на бумаге, его действиям.

Бывает так, что собственник направил арендатору предупреждение о намерении прекратить аренду, но потом в суд не обратился. Арендатор при этом продолжает пользоваться его имуществом. Арендодатель вроде как и не возражает, да к тому же берет арендную плату.

Если такое состояние длится достаточно долго, то при обращении в суд арендатор может смело ссылаться на это, говоря, что арендатора все устраивало. А если отказ был безмотивированным,  то уведомление о расторжении и вовсе утрачивает силу и считается ненаправленным.

  1. Расторжение договора аренды и ковид.

Короновирус настолько сильно повлиял на бизнес, что Верховный суд принял уже три «короновирусных» обзора. В Обзоре детально разъясняются положения закона, позволяющие отказаться от договора аренды.

1 апреля 2020 на фоне пандемии короновирусной инфекции был принят Закон № 98-ФЗ. Нас интересует ст. 19 этого закона, собственно, разъяснением которой и занимался Верховный суд.

В вопросе 3 Обзора № 2 (апрель 2020) разъяснен порядок предоставление отсрочки по внесению арендных платежей предпринимателям, функционировавшим в отраслях бизнеса, включенных в «мораторный список» (был размещен на сайте ФНС). До 1 октября 2020 им было разрешено не вносить аренду. Следовательно, если администрация ссылается на просрочку платежей как на основание расторжения аренды, а эта просрочка имела место в 2020 году, при том что арендатор включен в мораторный список, то такой отказ незаконен.

Далее в обзоре изложено право на уменьшение арендной платы по причине ограничений в использовании помещений из-за локдауна. То есть если администрация отказалась уменьшать арендную плату, а потом по причине просрочки муниципалитет расторгает договор, то в суде арендатор вправе на это указать.

В вопросе 5 Обзора № 3 (февраль 2021) сказано, что уменьшение аренды не препятствует дополнительно просить отсрочку.

  1. Расторжение договора аренды и банкротство арендатора

Есть общее правило, что все требования к должнику по основаниям, возникшим до возбуждения дела о банкротстве, предъявляются исключительно в банкротном деле. При нарушении этого правила судьи оставляют иск без рассмотрения. Но с правом аренды оказалось не все так очевидно, и Верховному суду пришлось разрешать этот вопрос. Администрация обратилась в суд в общем порядке с иском к ООО «Почтовый ящик 287» о расторжении договора аренды лесного участка. Как вы понимаете, организация уже была банкротом. Суды трех инстанций оставили иск без рассмотрения, а вот ВС РФ рассказал, почему все не так просто.

В деле о банкротстве рассматриваются только споры, способные повлиять на размер конкурсной массы. Право аренды может быть реализовано, только если арендатор вправе сдавать имущество в перенаем без согласия арендодателя. В этом случае право аренды продается с торгов. Тогда оно, безусловно, влияет на размер конкурсной массы.

А вот если для передачи прав и обязанностей по договору аренды нужно согласие собственника, то есть два варианта. Если собственник дает согласие на перенаем, то это актив должника. Но, конечно, это лишь в теории. На практике, если уж администрация расторгает договор аренды, то она явно не намерена давать согласие на смену арендатора. Тогда муниципалитет расторгает договор в общеисковом процессе, а не в деле о банкротстве.

Итак, отказаться от договора не так-то просто, даже если об этом просит администрация. Если вы действительно заинтересованы в пользовании объектом, обращайтесь к нашим юристам. Мы обязательно постараемся найти спасательный круг для вашей аренды.

ПОДРОБНЕЕ
Не вернули автомобиль по аренде

В прошлой статье мы рассмотрели жизненные обстоятельства, решение которых было возможно через истребование автомобиля из чужого незаконного владения. Отметим, что эта тема напрямую связана с ситуацией, когда арендатор не вернул автомобиль по аренде, поэтому рекомендуем вам с ней ознакомиться. Если описывать кратко, то в той работе мы исходили из того, что с вашим автомобилем на момент его обнаружения все будет исправно: он останется цел и невредим, ввели некую “презумпцию исправности” авто. Тем самым мы не ответили на следующие вопросы:

  • Как быть если автомобиль к моменту обнаружения разобран на запчасти или вообще уничтожен?

  • Что требовать в иске: стоимость машины или сам автомобиль?

  • И самое интересное: можем ли мы потребовать деньги за машину и что будет, если у должника их нет?

Наш ролик на эту тему.

Все эти вопросы, а также поэтапный план действий для разрешения этой проблемы, мы разберем в текущей статье. Нам придется в некоторых аспектах повториться с нашей прошлой темой, но именно эта информация даст вам целостное понимание, как вести себя и какие действия необходимо предпринимать, чтобы по итогу осуществить возврат автомобиля по аренде.

Вы попали в ситуацию, описанную выше, и ваши мысли выглядят примерно так: “сдал авто и не вернули”. Что же делать дальше? Первое, что напрашивается на ум человека “Не вернул авто. Суд тогда”. Вам крупно повезло, если у вас получилось выйти на связь с человеком, который не вернул автомобиль по аренде, и всё урегулировать. Обычно, этот индивид просто исчезает. Естественно, никто не будет даже думать о том, чтобы каким-либо образом связаться с вами. Тут нам и необходимы правовые рычаги. Решение этой проблемы может пройти:

  • В досудебном порядке
  • В судебном порядке

Отметим, что эта ситуация не подлежит обязательному досудебному регулированию, то есть можно обойтись без досудебного требования. Вы можете сразу писать заявление в полицию или подавать иск в суд или делать два эти действия одновременно. Но мы должны учитывать, что данное требование является ценным доказательством в суде, поэтому его необходимо составить. Ценной информацией будет также знание и фиксация состояния вашего авто. Если с ним все нормально, то требуем только компенсации, если же машину испортили, то либо сумму ремонта, либо её рыночную стоимость. Опять же, маловероятно, что на этом этапе вы вообще увидите свой автомобиль. А теперь вернёмся к раскрытию возможных действий.

Досудебное требование по своей структуре состоит из следующих пунктов:

  • Описание фактов
  • Позиция заявителя
  • Основания требований
  • Требования заявителя
  • Приложения

Разберём каждый из них. В фактах необходимо будет указать информацию договора: его стороны, сроки и так далее. В позиции пишем то, чего мы добиваемся (вернуть авто, недополученные доходы и тому подобное). В основаниях мы будем ссылаться на статью 301 гражданского кодекса РФ “Истребование имущества из чужого незаконного владения”, поскольку мы имеем право вернуть собственную вещь из чужих рук. В требованиях описываем наши условия и намерения, например, вернуть авто и выплатить возможные доходы. Можете ли вы требовать деньги за авто, а не само авто? Нет, но если вам известно, что машины больше нет, то требуем ремонт или её стоимость.  В приложении прикладываем документы, например, о возможных, но недополученных доходах. После чего отправляем наше требование способом, который указан в договоре (электронная почта, Почта России и остальные возможные способы доставки) по месту, также прописанному в этом документе. Это важно. Если вам после этого не вернули авто. Суд вас ждёт.

После игнорирования или неудовлетворения ваших требований вам следует для начала идти в полицию и писать заявление, ведь таким образом проще будет найти ваш автомобиль. Важно огласить сотрудникам полиции факт того, что вы сдавали машину в аренду, можете прямо сказать: “Сдал авто и не вернули”. Это очень важный момент. Что ещё немало важно и следует учитывать, так это действия нашего арендатора: они не попадают под статьи 158 “Кража” и статью 166 “Неправомерное завладение автомобилем или иным транспортным средством без цели хищения”, поскольку он заключил с вами договор. Ваше заявление сотрудники полиции могут просто не принять, объяснив это тем, что это гражданское производство. Рациональнее будет указать статью 159 “Мошенничество” или статью 160 “Присвоение или растрата”. Но из-за низкой раскрываемости таких дел, трудности доказывания, вас могут снова развернуть. В таком случае идём писать жалобу в прокуратуру. После всех танцев с бубном как только сотрудники найдут ваш автомобиль, рекомендуем найти независимого оценщика, который назовёт вам наиболее точную рыночную стоимость и оценит нанесённый ущерб. Одновременно с этими действиями необходимо будет составить гражданско-правовой иск. Да, как и отмечалось выше, их можно (и даже нужно) подать одновременно.

Составляем иск, в котором указываем, что лицо не вернуло автомобиль по аренде, ссылаемся на статью 301 “Истребование имущества из чужого незаконного владения”, а также статью 303 “Расчет при возврате из незаконного владения”. Так мы возвращаем сам автомобиль и доходы, которые могли бы получить. Это всё ещё не считая астрента – штрафа за неисполнение судебного решения. Делаем это, если автомобиль цел. В случае, если его уже успели разобрать и продать некоторые запчасти с него, то вы имеете полное право требовать компенсацию ремонта. Также ремонт может оказаться дороже рыночной стоимости, тогда требуйте рыночную стоимость машины. Как и указывалось выше, в этом нам поможет независимый оценщик.

Разборщики и угнанный авто:

После составления иска идём в районный суд, также прикладываем документы к нему. Речь идёт о договоре аренды, досудебном требовании, документах на автомобиль (вин-номер, птс и так далее). Это все нас приблизит к возврату автомобиля по аренде.

В зависимости от решения, который вынесут суд, от степени причиненного вреда, горе арендатор понесёт ответственность: своим имуществом или своей свободой вместе с имуществом. Также, если у него не с чего взыскивать, то часть денег будет удерживаться с его зарплаты на работе в колонии. Осужденный сильно пожалеет о том, что не совершил возврат автомобиля по аренде, а решил нажиться на нём.

Подводя итог, стоит отметить, что популярный запрос “не вернул авто. Суд” является реальностью, ведь почти все подобного рода дела решаются именно в суде. Также мы видим, что дело не из простых, поскольку помимо того, что нужно будет составлять досудебное требование, писать заявление и подавать иск в суд, возможно, мы ещё и в процессе решения задач обратимся с жалобой к прокурору. В таком деле большой экономией времени, сил и нервов, будет обращение к грамотным юристам, наши, кстати, имеют опыт в разрешении таких дел. Если вы попали в такую ситуацию, то наши юристы готовы вам оказать помощь.

ПОДРОБНЕЕ
Истребование автомобиля из чужого незаконного владения

Аренда автомобилей становится все более популярным в нашей стране. Как следствие этого: нарушение договоров, зачастую, связанные с невозвратом транспортного средства.  В этой статье мы поэтапно и детально рассмотрим, как выполнить истребование из чужого незаконного владения автомобиля.

Если арендатор не вернул автомобиль, мы можем совершить следующие действия:

  • Решить дело в досудебном порядке
  • Подать в суд на основании статей уголовного кодекса или гражданского кодекса

Чтобы выяснить каким из перечисленных способов вернуть автомобиль по договору аренды нам необходимо понимать, что договор аренды автомобиля предусматривает договоренность между арендодателем и арендатором, что немного усложняет подачу искового заявления с ссылкой на уголовный кодекс.

Речь идёт о статье 166 “Неправомерное завладение автомобилем или иным транспортным средством без цели хищения”, а также о статье 158 “кража”. Эти статьи предусматривают либо тайное хищение, либо завладение транспортным средством без ведома его хозяина, а мы, в свою очередь, лично передаем авто арендатору.  Таким образом могут возникнуть трудности с возбуждением уголовного дела, сотрудники полиции могут просто не принимать заявление за отсутствием состава преступления. Естественно, это действие исполнительной власти возможно обжаловать в прокуратуре. Также вы можете также сослаться на статьи 159 “Мошенничество” и статью 160 “Присвоение или растрата”. Однако опять же мы учитываем, что у нас есть договор и его несоблюдение. В первую очередь, это дело необходимо рассматривать под призмой ГК РФ и его возможных процедур.

Отметим для начала, что досудебный порядок в делах с истребованием из чужого незаконного владения автомобиля необязателен, а следовательно, его можно пропустить, чего делать нам нежелательно. Поскольку составление досудебного требования является очень важной процедурой, которая может сыграть нам на руку уже в суде, выступив доказательством. Мы не говорим уже и том, что вы можете на этом этапе решить начатое дело, если ваши требования удовлетворят, что будет наилучшим и самым быстрым исходом событий. Вернемся к досудебному требованию и рассмотрим его структуру, оно состоит из следующих элементов:

  • Описания основных фактов
  • Позиции заявителя
  • Оснований требований
  • Требований заявителя
  • Приложения

Так как мы решаем, что нам делать, если необходимо вернуть автомобиль по договору аренды, нашим основанием является статья 301 ГК РФ “Истребование имущества из чужого незаконного владения”, которая подразумевает, что собственник в праве требовать определенное, обладающее индивидуальными характеристиками имущество (вин-номер, цвет автомобиля и так далее) у незаконно завладевшего им лица. В требованиях мы можем указать не только истребования автомобиля из чужого незаконного владения, но и недополученные доходы за время отсутствия у нас авто. После написания нашего требования, направляем его на адрес, указанный в договоре, например, с помощью нашей любимой Почты России.

Также стоит заметить, что стороны обговаривают каким образом, может быть подана претензия: факсом, по электронной почте и так далее. Учитываем этот фактор.

В зависимости от ответа или игнорирования, а также удовлетворения наших условий (произошёл возврат автомобиля и дохода или нет), решаем: идти или не идти в суд. Если же арендатор не вернул автомобиль и не выполнил требования, то идём в суд.

Итак, если требование наше не удовлетворили, то мы добьёмся защиты или же восстановления наших прав через судебное решение, что поможет нам совершить возврат автомобиля и дохода. Нужно будет подать иск на арендатора в районный суд по месту вашего проживания. Основанием будет, упомянутая выше, статья 301 гражданского кодекса РФ, согласно который вы можете истребовать свою вещь. К иску предоставьте пакет следующих документов: ваше досудебное требование, договор аренды, а также доказательства, что автомобиль принадлежит вам (ПТС, договор купли-продажи и т.д.). Как и в досудебной претензии мы можем потребовать не только возвращения автомобиля, но и компенсации недополученных доходов, а также в суде возможно будет требовать штраф за каждый день просрочки обязательства. Речь идёт об “астренте”. Так что без помощи квалифицированного юриста здесь не обойтись.

Наши юристы сталкивались с такими делами. В одном из них муниципальное образование незаконно владело и использовало имущество на протяжении долгого времени нашего клиента, а именно: вакуумную машину. Авто у клиента находилось во владении на правах аренды, что подтверждалось договором. Также заявитель неоднократно направлял требование о возврате машины, но на него получал уведомление, согласно которому машина действительно была у муниципального образования, но доставить её в трехдневный срок не представлялось возможным. Этот акт был заверен сотрудником полиции. Отметим немаловажную часть: незаконно владеющая имуществом сторона знала про то, что машину нужно вернуть, но не возвращала уже на протяжении 3-х лет и восьми месяцев. На основаниях статьи 301 ГК РФ собственник имеет права вернуть не только машину, но и требовать возмещения всех доходов, которые мог бы извлечь за все время владения. Нашими юристами было предпринято следующее: мы выдвинули досудебное требование к муниципальному образованию, согласно которому оно обязано:

  • Вернуть машину за свой счет
  • Сообщить срок возврата машины
  • Оплатить доходы в размере 19 миллионов 530 тысяч 431 рубля 28 копеек

В случае удовлетворения прописали отказ от части претензий, а неудовлетворения – полную компенсацию доходов, а также установление штрафа за каждый день невозврата машины.

К этому всему делу приложили подлинник расчета доходов, которые Муниципальное образование должно было извлечь.

Если же вам необходимо решить дело с истребованием из чужого незаконного владения автомобиля, то наши юристы вам могут оказать квалифицированную помощь.

И самый главный вопрос: “что требовать в иске, возврата машины или возврата стоимости машины, а что если машина уже разобрана на части и ее просто физически не существует, или наоборот – а что если мы потребует деньги, а денег у должника нет, есть  только машина?”. Про это мы Вам расскажем в наших последующих статьях.

ПОДРОБНЕЕ
Продление аренды с администрацией

Аренда чего-либо – довольно часто заключаемая сделка. Мы арендуем земельные участки, различные природные объекты, здания, помещения. Зачастую договор заключается на определенный срок, поэтому рано или поздно наступает момент, когда необходимо продлить этот договор. Продление аренды с администрацией представляет собой особый случай. О том, как продлить договор аренды с администрацией, что нужно для продления договора аренды, какие есть особенности и нюансы, поговорим в статье.

Согласно принятому недавно закону, подписанному Президентом, и поправкам по аренде, отныне арендатор, который не уклонялся от своих обязанностей и надлежащим образом исполнял их, может без каких-либо проблем продлить аренду без торгов на срок до одного года при том условии, что этот договор был заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта.

Можно ли продлить договор аренды недвижимого имущества, которое находится в собственности государства (муниципальной собственности), и кто в праве это сделать?

Разбирая вопрос продления аренды с администрацией, как никогда важно обращать внимание на актуальное законодательство. На протяжении нескольких лет могут действовать определенные правила, которые впоследствии заменятся другими, новыми, а обыватель, плохо ориентирующийся в правовом поле, попросту не успеет уследить за законодательными нововведениями, чем может воспользоваться в нашем случае арендодатель. Особенно важно обращать внимание на изменения, происходящие в переломные моменты (в нашем случае, в период злочастной пандемии). Так, арендатор, получив отказ в продлении аренды без торгов, может даже не подозревать, что его обвели вокруг пальца, если не обратится за помощью к специалистам. Разберем, кто и как мог продлить договор аренды раньше, и какие правила действуют сейчас, с весны 2020 года.

Следуя установленным правилам, недвижимость, находящаяся во владении у администрации, передается в аренду путем торгов в форме аукциона. Закон предусматривает также ситуации, когда можно продлить аренду без торгов. Среди них, например, ситуация, когда арендатор является собственником земли.

До периода пандемии арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, мог потребовать продлить договор аренды с администрацией без торгов при соблюдении нескольких условий:

  • во-первых, по результатам оценки рыночной стоимости объекта определяется размер арендной платы;
  • во-вторых, перезаключение договора аренды возможно лишь на срок не менее трех лет (по заявлению арендатора этот срок может быть уменьшен).

Обстановка, сложившаяся во время разрастания масштабов «коронавирусной лихорадки», безусловно, повлияла на отрасль законодательства, связанную с арендой. Игла пандемии больно ранила по бизнесу, который ощутил на себе последствия борьбы с Covid-19. Помещения простаивают пустыми ввиду наложенных запретов, в то же время материалы дорожают, да и арендную плату никто не отменял. Согласно принятому недавно закону, подписанному Президентом, и поправкам по аренде, отныне арендатор, который не уклонялся от своих обязанностей и надлежащим образом исполнял их, может без каких-либо проблем продлить аренду без торгов на срок до одного года при том условии, что этот договор был заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта. Также важно отметить, что срок договора не должен быть истекшим на момент обращения арендатора, либо же арендодателем не было подано требование расторжения договора. Нарушения, допущенные арендатором при исполнении договора, которые фиксируются у уполномоченного органа, также послужат препятствием при выполнении требования продления аренды с администрацией.

Интересно отметить, что, согласно поправкам, у арендаторов также появилось право требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года при том условии, что договор аренды был заключен до того, как был введен режим ЧС. Если арендатор не добьется снижения платы за аренду в течение двух недель, то он вправе вовсе отказаться от договора. При этом ему не потребуется восполнять различные убытки (такие как упущенная выгода, убытки, связанные с расторжением договора до истечения срока и т.д).

Продление договора аренды: порядок, условия, нюансы

 

Для того чтобы разобраться в том, как продлить аренду и что нужно для продления договора аренды, обратимся непосредственно к положениям Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно статье 614, у арендатора есть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Если Вы добросовестный арендатор, прилежно выполняющий свои обязанности, не нарушающий условия договора, то смело можете претендовать на продление договора по истечении его срока, имея при этом преимущественное право перед другими лицами на совершение сделки по заключению нового договора (если иное не предусмотрено самим договором или же законом). При этом арендатор должен самостоятельно уведомить арендодателя (в письменной форме!) о своем желании заключить подобный договор. Причем сделать он это должен в определенный срок, который обычно изначально указан в договоре. Если же такой срок в договоре не указан, то предупредить нужно в так называемый «разумный срок» до окончания действия договора.

Более того, следует отметить, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и возражений со стороны арендодателя в это время не поступает, договор считается автоматически возобновленным на неопределенный срок, условия договора при этом не меняются. Подтверждением тому служит статься 610 ГК РФ.

Теперь обратимся к Федеральному Закону «О защите конкуренции» в свежей редакции. Согласно его положениям, арендатор, по истечении срока договора аренды государственного (или муниципального) имущества, который был заключен посредством торгов или же без их проведения, может заключить новый договор на тех же условиях уже без проведения аукциона, если иное не было предусмотрено в договоре. Однако обязательно выполнение следующих двух условий:

1) Во-первых, в ходе оценки рыночной стоимости объекта должен быть определен размер арендной платы;

2) Устанавливается минимальный срок, на который заключается новый договор. Он не должен быть менее трех лет. По желанию арендатора и на основе его заявления срок может быть уменьшен.

При этом опять-таки важно учитывать, что предполагаемый арендатор должен являться добросовестным пользователем имущества, прилежно исполняющим свои обязанности. Без этого никуда.

Что делать, если Вам отказали в продлении аренды?

Итак, мы разобрались с нововведениями в законодательстве. Не побоимся сказать, что положение арендаторов в период пандемии несколько улучшилось (хотя бы в нормативных актах).

Предположим, Вы пользовались неким муниципальным или государственным имуществом на протяжении определенного времени, вот уже подошел момент возобновить договор, однако внезапно Вам приходит отказ в продлении аренды. Развести руками и попытаться убедить арендодателя в незаконности его действий будет по меньшей мере непродуктивно.

Разберем конкретный случай.

К нашей компании обратились за помощью как раз с подобной проблемой. Ситуация следующая:

Наш клиент заключил договор с местной администрацией и арендовал у нее гараж на протяжении определенного срока. Летом действие договора подошло к концу, и естественно, клиент захотел продлить договор аренды, только вот администрация ему на встречу не пошла и в устной форме заявила о том, что продление просто так осуществить не получится, обязательно нужно устраивать торги. Клиент усомнился (и правильно!) в законности действий администрации и обратился за помощью к нам.

Вернемся к положениям ГК РФ, описанным выше. Наш клиент пользовался имуществом администрации добросовестно, исполнял свои обязанности, своевременно уведомил арендодателя о желании продлить договор. Договором не установлено, что его перезаключение должно осуществляться путем конкурса и аукциона. Соответственно, администрация обязана была продлить договор без торгов и оценки.

Юристами нашей компании было подготовлено следующее заявление, которое было выслано администрации:

По итогу справедливость была восстановлена, и клиенту был отправлен новый договор на новый срок.

В заключение

Таким образом, пандемия повлияла на изменения в законодательстве, в частности в отрасли аренды. Отныне и до конца 2021 года продлить аренду без торгов с администрацией стало легче. Арендодатель не сможет отказать Вам в продлении аренды на срок до 1 года, если Вы исполняли свои обязанности до введения режима повышенной готовности или ЧС. Необходимо обращать внимание на свежее законодательство, чтобы не допустить ухищрений со стороны арендодателей. Безусловно, самостоятельно уследить за всеми изменениями в правовом поле обывателю будет крайне трудно, поэтому трудно переоценить роль специалистов в этом деле. Если у Вас возникли трудности при продлении аренды на муниципальное/государственное имущество, если Вам отказывают в заключении нового договора, незамедлительно обращайтесь к компетентным юристам, которые помогут осуществить сделку. Наши юристы готовы составить заявление, помочь продлить договор аренды арендатором, в свою очередь арендодателям мы поможем грамотно отказать. С услугами, предоставляемыми нашей компанией, можете ознакомиться здесь и здесь.

ПОДРОБНЕЕ
Как расторгнуть договор аренды?

Заключение договора аренды – это очень важная и ответственная процедура. Многие наши клиенты осознают это уже впоследствии его применении, когда оказывается, что они хотят поступить не так как, предусматривает договор аренды. Договор аренды их ограничивает. Хотят увеличить арендную плату – не могут, хотят поменять дату оплаты – не могут, хотят сдать в субаренду – не могут, хотят просто расторгнуть договор аренды – тоже не могут.

Кроме всего прочего в договоре аренды стоит предусмотреть и процедуру расторжения такого договора. Желательно выгодную для Вас и носящую уведомительный характер – так проще. Если не закрепить это в договоре, то будут применять общие условия ГК о договоре аренды, а они далеко не всегда выгодны для вас. Либо придется обращаться в суд для расторжения такого договора. Это займет много времени и финансовые расходы на это тоже не малы: госпошлина, стоимость работ юриста, время – минимум 2 месяца. И все это время арендатор будет спокойно пользоваться имуществом арендодателя. Да, конечно же, он потом все это компенсируется, но потом нужно будет исполнять это решение, привлекать приставов, договариваться о выезде, бегать за должником-арендатором и т.п. Никто не хочет проходить через всю эту процедуру. Судебное расторжение договора аренды не самая приятная процедура и нужно стараться ее избежать. По крайней мере попробовать это сделать вы можете.  Либо поручить все это нам и это сделаем мы. Вам останется только подождать итога.

К нам обратился клиент – Арендодатель, который заключил невыгодный для себя договор аренды и безуспешно искал пути его расторжения. Ему нужно было срочно освободить площадку для ремонта, а арендатор не хотел этого делать, его и так все устраивало. Наш Клиент безуспешно уговаривал арендатора, в один прекрасный момент ему все это надоело. Клиент обратился к нам с просьбой в судебном порядке расторгнуть договор аренды и «выгнать их уже». Но нами был предложен более выгодный и не затратный вариант, который принял клиент и он дал результаты. Мы составили аргументированное уведомление о прекращении договора аренды с указанием на возможную материальную ответственность. Арендатора это убедило. Благо у него было толковые юристы, которые довели до сведения руководящих лиц, что в суде ждет полный провал и дополнительные материальные расходы. Ниже приведен текст нашего уведомления. Это не эталон, это вовсе не означает, что он применим именно в вашей ситуации, но в нашей ситуации он сработал на все 100%. Мы настоятельно рекомендуем использовать его только после консультации с нашими юристами.

В таком уведомлении важно просто и четко показать, что дано, чего хотим и что будет, если исполнить наши требования, обязательна ссылка на законодательство РФ, без голословных утверждений. А если в договоре аренды предварительно указать материальные санкции на досудебное неисполнение законных требований, то сторона спора точно задумается стоит ли идти в суд. Адекватный оппонент все поймет и не допустит судебного разбирательства. Но оппонент может преследовать иную цель – просто потянуть время, посудиться и все это время пользоваться арендуемым имуществом. Тут довольно сложно этому противостоять, только в последствие взыскать всевозможные убытки с него. Это частично компенсирует убытки.

Мы готовы Вам оказать услугу по разработке договора аренды, по разработке аналогичного уведомления о расторжении договора аренды, по судебному и досудебному расторжению договора аренды. Помните, что правильно составленный договор аренды позволит избежать многих проблем в будущем, в том числе и проблем, связанным с его расторжением. Лучше сейчас оплатить стоимость разработки договора аренды, чем потом оплачивать в 5 раз больше за судебное расторжение такого договора. Любую из этих услуг мы выполним оперативно. Мы понимаем, что время в таких ситуациях очень важно.

ПОДРОБНЕЕ
error: