Договор аренды

В данной статье расскажем про отказ в выкупе помещения по закону о «малой приватизации».
Мы повстречали очень много отказов администраций, никто просто так Вам не даст возможность выкупить, хотя по закону у Вас есть такое правое, поэтому будьте готовы, что Вас может ждать бой  в виде суда.

Ранее мы уже писали, как выкупить арендуемое помещение в упрощенном порядке. Напомним основные моменты «малой приватизации»:

Основание: Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ

Субъекты: малый и средний бизнес

Объекты: недвижимое имущество, принадлежащее РФ, субъекту РФ или муниципалитету.

Преимущество: в отличие от обычной приватизации не требуется проведение аукционов, а недвижимое имущество передается в частную собственность по упрощенным процедурам.

В статье мы будем говорить о помещениях. Но аналогичные правила распространяются и на другие объекты недвижимости: здания, сооружения, инженерные сети (да, даже на них) и все, что имеет  и не имеет кадастровый номер. В то же время, не любая недвижимость может быть выкуплена в таком облегченном порядке. Законодатель запрещает передавать без торгов следующие объекты:

— имущественные комплексы ГУПов и МУПов

— объекты, закрепленные за учреждениями на праве оперативного управления

— объекты, ограниченные в обороте

— земельные участки (специальные разъяснения Высшего арбитражного суда). Но это не значит, что земля под выкупленным объектом никогда не будет принадлежать заявителю. Есть принцип единства судьбы здания и земли под ним. В силу этого принципа Земельный кодекс предусматривает упрощенный способ получения в собственность государственной земли – также без торгов. Просто, это делается по другой процедуре, а не в рамках «малой приватизации».

Также неприкосновенным для преимущественного выкупа признается имущество, которое уже передано на торги (опубликовано объявление о торгах), а если имущество закреплено за унитарным предприятием, то имущество не подпадает по «малую приватизацию», когда оно продано в частную собственность.

Далее остановимся на порядке выкупа объектов недвижимости по процедурам «малой приватизации».

Этап 1. Определяем, включено ли арендуемое вами помещение в Перечень имущества, подлежащего передаче предпринимателям по договору аренды.

Такие перечни формируются для того, чтобы в публичной собственности остался необходимый минимум объектов, которые могут быть предоставлены нуждающимся в них предпринимателям. Перечни формируются федеральными, региональными и местными властями. Актуальный перечень подобного федерального имущества утвержден распоряжением Росимущества от 29.10.2021 № 501-р и размещен на официальном сайте ведомства. В этом списке вы найдете буквально всю информацию об объекте: начиная с адреса и кадастрового номера, заканчивая наименованием арендатора. На сайте московского департамента городского имущества такие перечни для удобства размещены с разбивкой на земельные участки, объекты нежилого фонда и объекты нежилого фонда, закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Если арендуемое вами помещение не включено в перечень, то процедура проходит в соответствии с «Этапом 2 (Упрощенный)». Если имущество в таком реестре значится, то выкуп будет осуществляться согласно «Этапу 2 (Упрощенный, по Перечню)».

Этап 2 (Упрощенный). Данный этап заключается в проверке условий для осуществления выкупа. В случае, когда арендуемое помещение не включено в Перечень, предприниматель – субъект МСП должен соответствовать следующим критериям:

1) Аренда длится минимум два года. Данное условие считается выполненным только тогда, когда все эти два года заявитель числился в реестре МСП. Кроме того, аренда должна быть непрерывной (без существенных перерывов). Применительно к данному критерию судебная практика выработала такие подходы:

— рассматривался случай, когда арендатором выступал гражданин как физическое лицо; затем он получил статус ИП; через год после регистрации в качестве ИП гражданин обратился за выкупом. В выкупе правомерно отказано, так как не доказано, что гражданин арендовал помещение в течение 2 лет в статусе МСП.

— второй кейс связан с незарегистрированным договором аренды, когда такая регистрация обязательна (срок аренды более 11 месяцев). Незарегистрированный договор считается незаключенным. Следовательно, нет оснований полагать, что аренда длилась два года.

— важно, чтобы договор действовал, когда администрация примет решение о приватизации. Если он прекратился ранее, то рассчитывать на выкуп не стоит.

2) На момент подачи заявления о выкупе отсутствует задолженность по договору аренды. Сюда включается как сама арендная плата, так и санкции (пени за просрочку, штрафы за нарушение целевого использования и т.д.).

3) Отсутствует необходимость использования арендуемого помещения для решения вопросов местного значения. Это условие в законе не прописано, но содержится в обязательном для применения Постановлении Конституционного суда № № 22-П от 20.12.2010.

Этап 2 (Упрощенный, по перечню). Здесь мы также проверяем соответствие критерием, но только для ситуации, когда имущество присутствует в Перечне. Предпринимателю – субъекту МСП нужно соблюсти совокупность условий:

1) Аренда длится минимум три года. Используются те же самые подходы к определению срока аренды, как описано выше.

2) На момент подачи заявления о выкупе отсутствует задолженность по договору аренды.

3) Отсутствует необходимость использования арендуемого помещения для решения вопросов местного значения.

4) Арендуемое помещение находится в Перечне 5 и более лет.

Если предприниматель соответствует всем перечисленным критериям, то можно подавать заявление о выкупе.

Этап 3. Направляем собственнику заявление о выкупе арендуемого посещения.

Данное заявление проверяется муниципалитетом на предмет соответствия требованиям закона.

После проверки орган должен заказать оценочный отчет о рыночной стоимости выкупаемого помещения.

Определив цену помещения, а также иные существенные условия будущего договора, орган направляет заявителю проект договора купли-продажи.

На практике зачастую администрация отказывает в выкупе, ссылаясь на невыполнение требований закона или на недопустимость передачи помещения в частную собственность. В таком случае нужно инициировать суд о выкупе недвижимости.

Этап 4. Суд о выкупе недвижимости, если администрация отказывает в выкупе

Если администрация направила письменный отказ в выкупе помещения, то необходимо подать заявление о признании такого отказа незаконным. Если же администрация предпочла проигнорировать вашу заявку, то нужно подать заявление о признании незаконным бездействия органа власти.

В любом случае заявление в суд нужно подать не позднее, чем через 3 месяца с момента получения сведений о нарушении прав.

В данном случае обращение нужно направлять в арбитражный суд, так как спор имеет предпринимательский характер. Территориальная подсудность зависит от места расположения администрации.

О том, как оформить иск правильно, читайте в нашем блоге.

После подачи иска стоит определиться, будете ли вы участвовать в судебных заседаниях сами или поручите судебную тяжбу юристу. Прежде чем сделать выбор, учитывайте, что подобные дела не разрешаются в одном судебном заседании. Ответчики приносят все новые и новые возражения, постоянно прикрываются кругом своих полномочий, пытаются привлечь иное государственное ведомство в качестве «надлежащего» ответчика. При этом, ни один письменный документ администрации не должен остаться без ответа со стороны истца. Если вы придете к выводу, что вам нужен юрист, то можете смело обращаться к нашей команде. Не пугайтесь, что наш офис в Москве. Мы оказываем юридические услуги не только в столице и Московской области, но и по всей России. Участие в судебных заседаниях обеспечивается с помощью веб-конференции, которая со времен пандемии успешно применяется в российских арбитражах.

Далее расскажем о трех случаях из нашей практики, когда выкупить арендуемое помещение удается только через суд.

Кейс № 1: «Дело о «прекратившейся» аренде».

Наш доверитель в 2015 году взял в аренду у Администрации гараж. В марте 2021 и повторно в апреле 2021 наш клиент писал в Администрацию заявление о выкупе. Однако обращение истца проигнорировано.

Единственным способом достучаться до администрации оказался судебный процесс. Наши юристы подготовили исковое заявление, в котором содержались следующие требования:

В ходе судебного разбирательства администрация представила следующие контраргументы.

— «Арендатор направил заявление о выкупе без подписи своего уполномоченного представителя». В ответ на такой довод суд попросил администрацию принести заявление без подписи заявителя. Однако этого администрацией не сделано.

— «Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.2015 по ДД.ММ.2016, следовательно, заявитель не доказал, что непрерывно арендует гараж 2 года». Суд напомнил, что в данном случае договор аренды заключен на аукционе в отношении муниципального имущества. В силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендатор по такому договору имеет преимущественное право на перезаключение договора после истечения его срока. При этом, до перезаключения договора арендатор может продолжить пользоваться помещением на прежних условиях, если арендодатель не выразил намерения отказаться от аренды. Поэтому в силу закона договор аренды в данном случае продлился. Также суд отметил, что администрация регулярно выставляла счета на оплату аренды вплоть до 2021 года. Это только еще раз подтверждает, что администрация согласилась на продление первоначального договора.

— «Администрация не является надлежащим ответчиком». Суд проанализировал Положение о приватизации, утвержденное Советом депутатов муниципалитета, и установил, что вопросами приватизации ведает именно администрация.

В результате решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 09.11.2021 по делу № А80-278/2021 наши требования были полностью удовлетворены. Кстати, апелляция оставила это решение в силе:

Кейс № 2: «Дело об объекте без кадастрового номера»

Наш доверитель арендует у муниципалитета часть здания. Эта часть не имеет своего кадастрового номера, но является обособленным помещением. В ответ на заявление мы получили такой отказ в выкупе помещения:

Отказ в выкупе помещения в очередной раз оспорен нами в суде.  В данном случае в исковом заявлении нам необходимо было не столько подтвердить соответствие критериям, а обосновать допустимость приватизации объекта, не поставленного на кадастровый учет.

В данном случае мы апеллировали к разъяснениям, содержащимся в специальном Информационном письме ВАС РФ, посвященном различным спорным ситуациям с выкупом помещений по закону № 159-ФЗ. В пункте 8 этого документа сказано, что приватизация части объекта допускается при условии, если она представляет собой обособленное нежилое помещение. Вот отрывок из нашего иска на этот счет:

Кейс № 3: «Дело о странном реестре»

Наш клиент арендует нежилое помещение давно, без просрочек по арендной плате. Одним словом — не придраться. Но администрация и тут нашла «зацепку». Правда, администрация отказывает в выкупе не письменным документом, как положено, а в ходе устного разговора. Основание – помещение включено в муниципальный Перечень.

Напомним, что включение помещения в Перечень не означает, что выкупить арендуемое помещение нельзя. Просто, выкуп происходит по более сложной процедуре, в частности, срок аренды должен быть дольше, а имущество должно быть включено в Перечень 5 лет («Этап 2 (Упрощенный, по перечню)»). Поскольку в нашем случае эти условия пока не достигнуты, мы приняли решение оспорить отказ в выкупе помещения.

Проанализировав сайты муниципальных властей, наши юристы обнаружили, что никакие Перечни администрацией не опубликованы. Однако Закон обязывает эти Перечни публиковать (ст. 18 Закона о развитии МСП). Вступление нормативного акта в силу, а именно к нормативным актам относятся Перечни, не может быть ранее его официального опубликования. Поэтому если администрация отказывает в выкупе по причине включения помещения в Перечень, а этот Перечень даже не опубликован, то такое поведение незаконно.

Мы сделал акцент на этом обстоятельстве в исковом заявлении:

Этап 5. Выигрыш в суде не означает, что администрация все исполнит сама. Как правило, нужно добиваться запуска процедуры выкупа.

Несмотря на то, что требование о выкупе не связано со взысканием имущества, можно обратиться к приставам, предварительно получив в суде исполнительный лист.

Более эффективным нам представляется подача заявления о взыскании астрента (= судебная неустойка).

Астрент – это денежная санкция за неисполнение судебного решения, которое не связано со взысканием денежного долга, а направлено на побуждение ответчика выполнить свои обязанности. Если в срок, установленный судебным актом, ответчик так и не исполнил возложенные на него обязанности, истец может подать в тот же суд в рамках того же дела заявление о взыскании астрента.

В обоснование такого ходатайства нужно сослаться на неисполненное решение, а также объяснить, что возможность выполнить обязательства у ответчика имеется. Требование о выплате судебной неустойки формулируются следующим образом: «Прошу взыскать с ответчика судебную неустойку в размере  ___ рублей за каждый день неисполнения судебного акта». Размер астрента предлагается истцом по собственному усмотрению. А вот суд может этот размер уменьшить, оценив насколько такая мера может реально побудить ответчика исполнить постановление суда.

Астрент взыскивается в пользу истца, а не в бюджет. Полагаем, такая мера служит достаточной компенсацией убытков арендатора.

Этап 6. Последним этапом будет оформление собственности на помещение в Росреестре. Для этого обратитесь, например, в ближайший МФЦ вместе с продавцом – администрацией. Предоставьте 3 экземпляра договора купли продажи, платежное поручение на сумму 22 тысячи руб. Через 9 рабочих дней вы будете являться полноправным собственником помещение, которым раньше вы пользовались по договору аренды. Это именно тот результат, к которому стремятся наши доверители и на достижение которого направлены все наши усилия. Мы готовы сопровождать процедуру выкупа от А до Я!

Расторжение договора аренды через судвполне возможно осуществить по требованию одной из сторон соглашения. Но как это сделать правильно? И что вообще нужно делать? Вопросов достаточно много, поэтому основные из них мы разберем в сегодняшней публикации. А пока что можно ознакомиться с еще одним интересным случаем из нашей практики.

Что вы узнаете в сегодняшней статье:

• Каков порядок расторжения договора через суд?
• Как правильно составить иск о досрочном расторжении договора аренды?
• В каких случаях возможно одностороннее расторжение договора аренды?

1 порядок расторжения договора через суд

Закон гласит, что если другая сторона договора существенным образом нарушила его условия, то можно требовать расторжения соглашения. Есть и иные случаи, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Одним из общих причин разрыва контракта является существенное изменения обстоятельств сделки, в результате которого одна из сторон потеряла интерес к дальнейшему сотрудничеству. Но доказать суду существенность какого либо изменения довольно сложно. Например, если вы представите условие об ухудшении своего финансового положения, то это не будет признано судьей в качестве существенного условия.

2 одностороннее расторжение договора арендыпо желанию арендодателя

Небольшое отступление:

арендатор — тот, кто арендует что либо;

арендодатель — тот, кто предоставляет что либо в аренду.

Итак, давайте разбираться с основаниями для вышеобозначенного расторжения:

• ухудшение состояния имущества (опять же существенное);
• использование имущества с нарушением условий, установленных соглашением;
• отсутствие оплаты более двух раз (подряд);
• отсутствие проведения капитального ремонта (если эта обязанность лежит на плечах арендатора).

Кстати, все перечисленные условия содержатся в одной норме — 619 статья ГК РФ. Отметим сразу, что на практике доказать наличие хотя бы одного из них достаточно проблематично. Почему? Так как все эти условия так или иначе связаны с субъективной оценкой судьи. Помните, что признак существенности отводится всегда на усмотрение суда. Но опытные юристы знают некоторые лазейки, которые могут убедить суд в существенности того или иного условия.

В связи со сказанным, можем посоветовать арендодателям указывать в соглашении дополнительные условия для расторжение договора аренды через суд. Основания, которые будут предъявлены вами могут быть обусловлены спецификой арендуемого имущества.

3 Претензионный порядок

Должны отметить, что расторжение договора аренды через суд должно всегда сопровождаться досудебным урегулированием возникшего спора. Здесь, в принципе, ничего нового: в суд можно обращаться только в случае, если вторая сторона отказывает в расторжении договора либо вовсе молчит в ответ на вашу претензию. Это общий порядок, который установлен гражданским законом. Но и специальные условия для договора аренды мало чем отличаются от общих: арендодатель может рассчитывать на одностороннее расторжение договора аренды досрочно только после письменного обращения к арендатору. Последствия несоблюдения претензионного порядка довольно печальные: иск не будет рассмотрен.

4 Я устранил имеющиеся нарушения сделки, будет ли предъявлен иск о досрочном расторжении договора аренды?

На этот вопрос ответил Высший Арбитражный Суд. Если в разумный срок были устранены нарушения, которые были причиной обращения в суд, то имеющееся требование не подлежит удовлетворению. Есть и иная позиция, в соответствии с которой даже если нарушения были устранены (по выплате арендного платежа), то арендодатель не теряет возможности обращения в суд и расторжения договора. Однако если соответствующее требования он не предъявил, а срок уже прошел, тогда право требования на расторжение договора по этому основанию отсутствует.

Таким образом, расторжение договора в суде подразумевает под собой предъявление доказательств суду о наличии специального основания, а также соблюдения всех обязательных процедур, например, досудебного порядка.

5 Практический случай

Давайте рассмотрим ситуацию, которая произошла с нашим клиентом

Между арендодателем (Управление имущественных отношений) и арендатором (наш клиент) был заключен договор аренды сооружения (причала) сроком до 2028 года. Однако арендатор (наш клиент) 31.07.2021 получил уведомление от арендодателя о расторжении договора. Согласно уведомлению, арендатором нарушены следующие условия договора:

• а) «п. 1.1. Договора, целевое назначение объекта (причала) является: безопасная стоянка судов, их загрузка, разгрузка и обслуживание, а также посадка пассажиров на суда и высадка их с судов»;
• б) «п. 3.3.1. Арендатор обязан использовать по прямому назначению имущество, переданное ему в пользование по Договору».

Уведомление арендодателя основано на письме АО «Анадырский морской порт», согласно которому «…экипаж судна столкнулся с противодействием…выражалось в откидывании швартовых канатов т/х «Капитан Сотников» с причального сооружения в воду. Наш клиент мотивировал свои действия тем, что является арендатором данного сооружения и предоставит возможность причалить судну только после заключения договора».

Прикладываем уведомление о расторжении договора аренды:

Мы выразили позицию нашего клиента, которая заключается в том, что оснований расторгать договор нет. Нами был разработан ответ, в котором мы указали, что со слов арендодателя получается, что наш клиент арендует причал за 2 704 951 руб. в год и должен бесплатно давать пользоваться другим судам своим причалом? Тогда для чего он арендует этот причал? В договоре отсутствует обязанность бесплатно предоставлять другим судам право пользования причалом, есть только целевое назначение, которое соблюдается. Арендатор не благотворительностью занимается и использует причал для ведения бизнеса, запрета на субаренду нет, он имеет права сдавать этот причал, оказывать платные услуги и т. п.

Наш ответ также размещаем:

Позиция нашего клиента не удовлетворила арендодателя, в связи с чем последний подал иск о досрочном расторжении договора аренды.

Прикладываем исковое заявление:

Ответ на заявление арендодателя мы разрабатываем в настоящее время. Позже обязательно поделимся результатом нашей работы.

6 Нужно запомнить:

Если одна из сторон договора отказывается от расторжения договора или игнорирует ваши предложения, можно идти в суд. Помните, что исковое заявление можно подавать не раньше, чем пройдет 30 дней с момента отправки предложения другой стороне. Есть исключения из этого срока: если самим договором или законом установлен другой срок.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции. Но если стороны являются ИП или юридическими лицами, тогда обращаться нужно в арбитражный суд (как, например, в нашем случае).

Для того, чтобы обратиться в суд для расторжения договора аренды необходимо:

• определиться, в какой суд идти;
• подготовить иск с требованием о расторжении соглашения об аренде;
• собрать необходимы документы по делу, которые подтверждают вашу позицию (в их число входит предупреждение о том, что условия договора нарушены и предложение о расторжении договора);
• оплата госпошлины (ее размер можно рассчитать в онлайн калькуляторе на сайте соответствующего суда);
• отправить копию искового и приложений к нему ответчику;
• подать исковое заявление в суд.

Требования к содержанию искового заявления общие (как и для всех иных заявлений). Содержатся в 131 статье ГПК РФ. Ну а если дело касается арбитража, то ознакомьтесь с содержанием статьи 125 АПК РФ. Обязательные элементы искового заявления:

• наименование и адрес суда;
• данные об истце и ответчике (личные данные, адрес, телефон и т.д);
• описание основных обстоятельств произошедшего;
• требование о расторжении соглашения;
• перечисление доказательств, которые подтверждают вашу позицию;
• перечень приложений к исковому заявлению.

Иск необходимо заверить подписью самого истца либо его представителя.

7 Последствия расторжения договора

После решения суда о расторжении соглашения отношения между сторонами прекращаются. Это значит, что они возвращаются в условия, которые были до заключения соответствующего договора. К арендодателю возвращается все имущество, а у арендатора исчезает возможность им пользоваться, но при этом исчезает и обязанность платить за арендуемое имущество.

Для того, чтобы осуществить передачу имущества, следует составить акт приема-передачи. В последнем должны быть указаны состояние арендного объекта на момент передачи, перечисляются имеющиеся дефекты (если есть). Если в момент заключения договора дефектов не было, то арендодатель вправе требовать возмещения причиненного ущерба. В этом случае также обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Если этот способ не работает, обращаемся в суд.

8 Наша помощь

Мы довольно часто сталкиваемся с делами о расторжении договора аренды. Знаем, что необходимо указать в исковом заявлении и какие доводы повлияют на решение суда в нашу пользу. Чаще всего другая сторона, не отвечая на досудебную претензию, рассчитывает на то, что первая сдастся и оставит все как есть. Мы доведем дело до победного конца. Наши специалисты будут сопровождать вас, начиная от составления досудебной жалобы (либо ответа на претензию) и заканчивая обращением в суд (неважно какой, арбитражный или общей юрисдикции). Результат истории с нашим клиентом мы обязательно опубликуем. А пока вы можете посмотреть эту и другие услуги на нашей странице.

Знали ли Вы о том, что арендатор государственного/муниципального имущества вправе выкупить арендуемое помещение? В статье мы расскажем о том, как это сделать. Также Вы сможете использовать в качестве образца наше заявление о выкупе недвижимости. В статье также опубликован пример иска,если вдруг ваш арендодатель откажет в выкупе.

В июле 2008 года принят федеральный закон № 159-ФЗ, предоставляющий малому бизнесу возможность получить государственные и муниципальные объекты в свою собственность (так называемый, «закон о малой приватизации»). Данный закон был разработан во исполнение «майских» указаний только что вступившего в должность Президента Дмитрия Медведева. Главная цель закона – поддержать небольших предпринимателей за счет предоставления им мест для ведения бизнеса.

Изначально закон принимался как временная мера. Сроки «малой приватизации были ограничены. Допускалось выкупать только то имущество, которое находилось в аренде бизнесмена на 01 июля 2015 года. Поэтому, если договор аренды вступил в силу после этой даты, то не возникало право выкупа арендуемого помещения. Кроме того, заявление о выкупе недвижимости нужно было подать до 01 июля 2018 года. Затем предполагалось завершить «малую» приватизацию.

Но в 2018 году принят новый закон, который перечеркнул границы малой приватизации и сделал ее бессрочной.

Итак, право выкупа арендуемого помещения по закону № 159-ФЗ – это преимущественное право предпринимателя на получение арендуемого помещения в собственность, и соответствующая обязанность муниципалитета совершить все действия для передачи помещения по договору купли-продажи. В отличие от стандартного порядка приватизации не требуется проведение торгов (аукционов). Арендатор в преимущественном порядке вправе оформить арендуемое помещение в собственность. То есть даже если муниципалитет решит продать это помещение (с торгов), то сначала муниципалитет должен сделать предложение о выкупе арендатору, и только если тот откажется покупать помещение, муниципалитет может выставлять помещение на торги.

Условия, необходимые для того, чтобы выкупить арендуемое помещение:

1. Арендатор – субъект МСП. Для того, чтобы определить, относитесь ли вы к субъектам малого или среднего бизнеса, достаточно зайти на сайт ФНС и ввести ОГРН/ ИНН своей организации или ОГРИП индивидуального предпринимателя. Выписка, полученная на этом сайте, будет являться надлежащим доказательством условия № 1.

2. Помещение находится в аренде два и более года. Аренда должна быть непрерывной, то есть предприниматель должен постоянно пользоваться помещением на возмездной основе без существенных перерывов в течение предшествующих двух лет и вплоть до даты подачи заявления. Также следует принять во внимание, что в срок аренды засчитывается только период, когда арендатор имел статус субъекта МСП. К примеру, если гражданин давно арендует помещение как физическое лицо, а статус ИП получил лишь за год до подачи заявления на выкуп, то подписывать договор купли-продажи не будут и это законно (пункт 22 Обзора Верховного суда № 1 за 2017 год). Важно отметить, что во внимание принимаются только действительные и заключенные договоры. Например, если аренда долгосрочная (не менее года) и при этом отсутствует госрегистрация договора в Росреестре, то такая аренда не засчитывается в двухлетний срок.

3. Нет долгов по арендной плате. Это не означает, что если были долги, то выкуп невозможен. Главное, чтобы на день подачи заявления о выкупе не было неоплаченных задолженностей по договору аренды, в том числе по арендной плате, по пеням и штрафам за аренду.

4. Помещение не числится в Перечне имущества, подлежащего передаче субъектам МСП на праве аренды. Данные перечни утверждаются на всех ступенях власти. Для объектов, принадлежащих РФ, перечень утвержден распоряжением Росимущества от 30.10.2020 № 495-р. Региональные госорганы, а также местные власти публикуют аналогичные перечни на своих сайтах, только в отношении их имущества. Данные перечни утверждаются для того, чтобы в публичной собственности оставалось имущество, которое может сдаваться тому же малому бизнесу в аренду на долгосрочной основе.

5. Помещение не используется для решения государственных/ местных задач. Это условие прямо не названо в законе, но оно содержится в Постановлении Конституционного суда РФ № 22-П от 20.12.2010. Сразу же после принятия закона № 159-ФЗ (действует с января 2009) на практике возник острый вопрос. Получилось так, что любое государственное имущество, не включенное в Перечни, может быть приватизировано по желанию арендатора. Конституционный суд отметил, что «малая» приватизация не может быть безграничной. Объекты, которые нужны муниципальным образованиям для решения местных задач и которые соответствуют требованиям закона о составе объектов муниципальной собственности, не могут быть приобретены в собственность по одностороннему желанию арендатора. Иное бы порождало ущемление прав других граждан на равное получение общественных благ.

Так выглядит исчерпывающий перечень условий для осуществления права выкупа арендуемого помещения. Никакой госорган не может устанавливать какие-либо дополнительные условия выкупа.

Но есть еще более простой способ оформить в собственность муниципальное помещение (часть 2.1 ст. 9 закона № 159-ФЗ). Он актуален для случаев, когда арендуемое помещение включено в Перечни (несоответствие условию № 4). Честно говоря, условие № 4 представляет собой своеобразный административный барьер для выкупа. Госорганы могут включать в них любое имущество, тем самым препятствуя малому бизнесу оформить право собственности на помещения.

 Условия, необходимые для того, чтобы выкупить арендуемое помещение, включенное в Перечни:

1. Арендатор – субъект МСП.
2. Помещение находится в аренде три и более лет.
3. Нет долгов по арендной плате.
4. Помещение включено в Перечень минимум пять лет.
5. Помещение не используется для решения государственных/ местных задач.

Теперь остановимся на порядке, в котором реализуется преимущественный выкуп арендуемого имущества субъектами МСП.

Начинается все с того, что публичный собственник принимает решение о приватизации имущества. По общему правилу, приватизация осуществляется посредством аукциона. Имущество, включенное в список приватизации, проверяется на наличие в нем арендаторов. Если приватизируемые помещения арендуют предприниматели из числа МСП, то им направляется предложение купить имущество по рыночной цене. Срок ответа на предложение – 30 дней. Если предприниматель соглашается, то с ним подписывают договор купли-продажи. Отказ или ненаправление ответа расценивается как отказ от преимущественного права, а имущество передается на торги (статья 3 закона № 159-ФЗ).

На практике госорганы не часто включают помещения арендаторов в список приватизации, поэтому более популярен «инициативный» порядок выкупа (пункты 2 – 4 статьи 9 закона № 159-ФЗ). Арендатор, соответствующий перечисленным выше условиям, направляет собственнику (его мы увидим в договоре аренды) заявление о выкупе помещения. Далее собственник самостоятельно обязан совершить действия, которые, в конечном итоге, приведут к продаже помещения:

— в течение 2-х месяцев заключить договор на оценку выкупаемого помещения, для того чтобы определить цену, по которой имущество продадут предпринимателю;

— не позднее двух недель после принятия оценочного отчета согласовать условия приватизация помещения;

 — через 10 дней после согласования условий приватизации направить подписанный со своей стороны проект договора арендатору.

Если собственник придет к выводу об отказе в выкупе по причине несоответствия условиям, арендатор уведомляется об этом в течение 30 дней.

Такой отказ можно обжаловать в арбитражный суд. Суд о выкупе недвижимости можно инициировать не позднее, чем через три месяца после получения отказа.

Наш клиент тоже арендует муниципальное помещение. С 2015 года он непрерывно арендовал помещение, не допускал просрочек. В июне этого года он направил муниципалитету заявление о намерении выкупить объект недвижимости. Но до сих пор ответа не последовало.

Поэтому неизбежен суд о выкупе недвижимости. Мы подготовили исковое заявление, направленное на реализацию положений закона № 159-ФЗ в отношении нашего клиента. В чем же заключается незаконность поведения муниципалитета применительно к нашему случаю:

во-первых, наш клиент не получил никакого ответа на свое заявление ни от собственника (администрация), ни от уполномоченного органа (финансовое управление). В то же время, как положительное, так и отрицательное решение должно быть направлено арендатору.

во-вторых, на сайте администрации и финансового управления отсутствуют Перечни. Это препятствует нашему клиенту определить порядок выкупа: невозможно определить ни срок необходимого владения, ни время нахождения помещения в Перечне.

в-третьих, действия муниципалитета можно расценивать как незаконное воспрепятствование ведению бизнеса.

Наши требования заключаются в том, чтобы признать бездействие муниципалитета незаконным, а также обязать уполномоченные органы совершить в установленные сроки ряд последовательных действий для передачи арендуемого помещения в собственность нашего клиента, а именно: провести оценку, принять решение о приватизации, разработать и отправить проект договора).

Мы готовы защищать малый бизнес в самых сложных спорах, в том числе и с госорганами. Вы можете подробно почитать про спектр юридических услуг и оформить заявку на юридическую помощь на нашем сайте.

В статье расскажем о ситуации, в которой оказался наш доверитель из-за досрочного расторжения договора лизинга.

Что такое лизинг?

Чтобы понять, что такое лизинг, разберем ситуацию: одно лицо (А) располагает свободными денежными средствами, другое лицо (Б) желает приобрести вещь (например, определенный автомобиль), но не имеет достаточной суммы.

В этой ситуации возможны два варианта развития событий.

Первый вариант –  кредит. А выдает Б заем для покупки автомобиля, а Б выплачивает А проценты и отдает этот автомобиль в залог А.

Второй вариант – лизинг.  Б обращается к А, чтобы А приобрел этот определенный автомобиль (допустимо, чтобы А сам выбрал продавца). А приобретает этот автомобиль и отдает его в аренду Б с правом или без права выкупа.

По аналогии с кредитом: это то же самое, что А предоставляет финансирование Б. Поскольку А -собственник автомобиля, то, по сути, это тот же самый залог. Б выплачивает А арендную плату. Арендная плата – это те же самые проценты за пользование финансированием + цена автомобиля (или амортизация, если после окончания договора лизинга вещь возвращается А).

Во втором варианте сторона А именуется – лизингодатель, Б – лизингополучатель.

Вывод: лизинг по своей экономической природе – кредит с залогом.

Основания для досрочного расторжения лизинга

Договор лизинга может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке как по инициативе лизингодателя, так и по желанию лизингополучателя. Предприниматели в договоре лизинга вправе согласовать любые основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. Об основаниях расторжения договора лизинга мы уже писали.

Например, в договоре нашего доверителя было предусмотрено такое основание для досрочного расторжения договора лизинга:

!!! Обратите внимание, что в договоре нашего доверителя порядок расчетов при досрочном расторжении договора согласован явно в пользу лизингодателя. Не стоит соглашаться на такой порядок расчетов, тем более, что в судебной практике выработан справедливый расчет сальдо (подробнее расскажем об этом далее). Наши специалисты помогут разработать качественный договор лизинга.

В связи с пандемией у нашего доверителя возникли трудности с финансовым положением, и он допустил просрочку оплаты нескольких лизинговых платежей. Лизингодатель отказался предоставить отсрочку и в одностороннем порядке расторг договор лизинга.

В результате расторжения договора лизингодатель изъял у лизингополучателя автомобиль, а также потребовал уплатить выкупную стоимость этого автомобиля без возврата лизинговых платежей. Данные действия лизингодателя нельзя признать законными.

Во-первых, при передаче транспортного средства от одного субъекта к другому обязательно должен оформляться акт приема-передачи, подписанный как лизингодателем, так и лизингополучателем. На процедуру приемки возможно также пригласить понятых, свидетелей, сотрудников ГИБДД.

При одностороннем изъятии невозможно установить состояние автомобиля, точное время его изъятия. Кроме того, в автомобиле могут находиться личные вещи лизингополучателя, документы, составляющие коммерческую тайну. В этом случае лизингополучатель может обратиться в правоохранительные органы по факту утраты своих вещей.

Во-вторых, Лизингополучатель получил и ТС, и часть лизинговых платежей.

При досрочном расторжении договора лизинга возникает ситуация, когда лизингодатель получил и саму вещь, и проценты за пользование финансированием, и часть цены этой вещи, то есть оказался в более выгодном положении, чем если бы досрочного расторжения не было (в этом случае лизингодатель получил бы только цену вещи и проценты).

Потребовать возврата лизинговых платежей в чистом виде не удастся. Стороны договора лизинга приводятся в справедливое положение путем расчета сальдо. Даже формула расчета зафиксирована в законодательстве..

Существует не самая простая формула расчета сальдо при досрочном расторжении договора лизинга:

(П + S) – (Ф + % + У) = Сальдо, где

П – платежи, которые внес лизингополучатель до расторжения договора лизинга лизингополучателем;

S – стоимость вещи на момент возврата после досрочного расторжения договора лизинга (необходимо проводить экспертизу в экспертной организации, согласованной обеими сторонами; советуем согласовать экспертную организацию в договоре лизинга, потому что в стадии конфликта договориться о чем либо гораздо труднее);

Ф – предоставленное финансирование, то есть цена, по которой лизингодатель купил вещь. Если лизингополучатель вносил аванс, то его нужно вычесть из Ф ;

% — проценты за пользование финансированием, то есть разница между всеми платежами, которые должны быть внесены за весь срок лизинга, если бы не было досрочного расторжения, и закупочной ценой;

У – все убытки, которые возникли у лизингодателя в связи с досрочным расторжением договора лизинга лизингополучателем, включая пени, штрафы, фактические расходы.

Далее смотрим, какое получилось сальдо.

Если сальдо положительное, это означает, что то, что возвратил лизингополучатель больше того, что предоставил лизингодатель. Следовательно, лизингодатель обязан выплатить сальдо лизингополучателю, при условии, что лизингополучатель возвратил вещь.

И наоборот, если сальдо отрицательное, неосновательно обогатившейся стороной является лизингополучатель, поэтому сальдо выплачивает он.

Подведем итог.

Досрочное расторжение договора лизинга лизингодателем встречается намного чаще, чем расторжение договора лизинга лизингополучателем.

Поэтому лизингополучателю необходимо уметь грамотно защищать свои права.

В первую очередь, не позволяйте лизингодателю осуществлять несанкционированный доступ к вещи и, тем более, ее неправомерное изъятие без вашего присутствия.

Второе. Скорее всего, при досрочном расторжении договора лизинга в убытке окажется именно лизингополучатель. Поскольку возврат лизинговых платежей не производится, лизингополучатель может рассчитать сальдо и потребовать его уплаты со стороны лизингодателя во внесудебном порядке в разумный срок. При отказе добровольно выплатить деньги необходимо обращаться в суд.

Современный рынок на сегодняшний день обладает широким спектром товаров и услуг, которыми мы можем воспользоваться. Каждый день регистрируется огромное многообразие юридических лиц с самыми разнообразными предлагаемыми товарами и услугами. Пользуясь или приобретая что-либо, мы заключаем договор с юридическим лицом.

Мы расскажем Вам как проверить договор. Юрист в этом отношении является необходимым звеном в достижении нужного результата, баланса рисков и пользы как для клиента, так и для самого юридического лица.

Средняя стоимость услуги  — 5 000 руб. , срок исполнения — 1-2 рабочих дня.

Итак, договор – это необходимый юридический документ, который закрепляет права и обязанности сторон и подтверждает согласие каждой из сторон на заключение договора на данных условиях. Подписывая договор, вы соглашаетесь на ту меру ответственности, которая установлена соглашением в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения, на гарантии, которые предлагает документ. Ведь качество продукта либо услуги зачастую дает о себе знать спустя время, поэтому в этом отношении необходим временной период, в течение которого действует право требования либо возврата денег, либо обязанность исполнителя переделать работу и так далее.

Что включает в себя проверка договора юристом? Когда к нам обращается какое-либо юридическое лицо, его, в первую очередь, интересует:

1. вопрос минимизации убытков, которые он может понести в результате столкновения интересов заказчика-клиента (довести до минимума риски);
2. внесение правок, если договор не защищает какое-либо право;
3. внесение/удаление пунктов (просто лишних, загружающих договор);
4. правовые комментарии к пунктам;
5. отчет перед клиентом.

Цель всякой коммерческой организации – получение прибыли, поэтому если не будет установлено надлежащих механизмов реализации целей последнего, деятельность не оправдает себя и, более того, принесет много проблем, связанных с судебными тяжбами и непредвиденными расходами.

Юридическое лицо, как правило, просит внести изменение в договор. Юрист вносит необходимые правки чтобы сократить вероятность наступления рисков для компании . Причем, когда договор заключается между юридическим лицом и физическим лицом, то есть потребителем, то последний как наиболее слабый субъект обладает множеством гарантий, установленных законом. В этом вы убедитесь, заглянув в закон РФ «О защите прав потребителя», в Гражданский кодекс и в другие НПА. Потребитель действительно может много чего взыскать через суд, поэтому «тело» долга вырастит в разы.  Фактически, предприниматели осуществляют свою деятельность, что называется, на страх и риск. Поэтому наши юристы помогают сконструировать договор таким образом, чтобы у предпринимателей тоже был свой механизм защиты от рисков и убытков.

Но мы помогаем каждому, потому что простой правоприменитель, как правило, не знает, какие могут наступить последствия и какие у него права после подписания договора, особенно когда договор сформулирован сухим формальным языком, напечатан мелким шрифтом и состоит минимум из пяти страниц, в этом случае мы можем проверить договор. Юрист подскажет Вам простым доступным языком, на какие риски вы соглашаетесь, насколько этот договор удовлетворяет вашим интересам. Ведь подписывая договор, например, с банком на выдачу премиальной банковской карты с ежемесячным обслуживанием при потребности в стандартной банковской карте, Вам навряд ли скажут вслух про ежемесячное обслуживание, зато обязательно подчеркнут процент возврата стоимости от покупки какой-нибудь ненужной вещи.

Либо мы можем внести изменения в договор, стоимость в этом случае будет небольшая, относительно того, что клиент может потерять потенциально. Юрист не просто может внести изменения в договор. Юрист также разъясняет Вам, какие положения нужно учитывать, рекомендует подписывать или не подписывать, иными словами – улучшает договор, стремясь к балансу интересов обеих сторон.

Посмотрим на ситуации со стороны юридического лица. На днях у нас состоялась проверка договора юристом об оказании услуг по подбору пары (брачные услуги). На картинке вы видите, как детально проработан договор от и до.

Мы не просто критикуем, мы вносим правки, то есть делаем всю работу для Вас. Пример нашей ситуации – горький опыт юридического лица с проигранным судебным процессом, вследствие не указания стоимости услуги. Причем вы видите, что нет как такого нарушения прав, которое карается законом, есть – несовершенство юридической техники.

Отсутствует механизм на случай произвольного отказа от договора? Мы знаем, что делать. Отсутствуют гарантии качества результата? Мы знаем, какие механизмы применить. Вы видите на примере, что произведен детальный правовой анализ документа. (правки отмечены другим цветом). Мы даем рекомендации на случай потенциального судебного разбирательства в части доказательств. Вы видите на примере, что представитель юрлица недоумевал, почему он проиграл судебный процесс, так как предоставил, по его мнению, исчерпывающий список доказательств проделанной работы. Тем не менее этого было недостаточно. И действительно, имея обширный судебный опыт, мы уже знаем, как вести себя с судьей, как отстоять позицию и доказать все ключевые факты спора. Но наша цель – избежать судебные тяжба, разработать качественный порядок досудебных мирных переговоров в самом договоре, во избежание судебных расходов.

Этот момент важен и потому, что в некоторых случаях договор может быть расторгнут исключительно в судебном порядке, например, договор аренды, а стороны не всегда приходят к соглашению. Ведь при подписания долгосрочного договора аренды, мы не задумывайся о том, как мы его будем расторгать. Это равносильно тому, как при заключении брака уже думать о том, как вы будете разделывать общее супружеское имущество. Юрист в этом отношении думает наперед и предвидит те или иные риски.

Например, физлицо до того, как заключить тот же договор купли-продажи технически сложного товара, либо имущественного страхования навряд ли осведомлено о всех положениях закона, которые регулируют этот договор. Он перед собой видит только договор, а юрист Вам разъяснит все риски с точки зрения закона и договора, разъяснит Вам ваши права в рамках данного соглашения, сроки исковой давности на случай обращения в суд, либо же он может внести изменения в договор, стоимость которого является для вас существенной.

Обращение к юристу полезно даже в том отношении, если вы заключаете публичный типовой договор. Мы знаем все юридические нюансы, которые можно применить. Ведь, например, тот же договор имущественного страхования, который является договором-присоединения, то есть типовым (вы либо соглашаетесь на условия, либо нет), можно изменить и подстроить под вашу индивидуальную ситуацию.

Если вы юридическое лицо, которое только начинает осуществлять свою деятельность, для Вас важно разработать правильный с точки зрения юридической техники и закона договор, который бы Вам гарантировал полезный результат и прибыль.

Таким образом, профессиональный юрист может проверить договор. юрист может внести изменения в договор, стоимость этой услуги гораздо меньше потенциальных расходов. Ведь в предпринимательстве важна не только прибыль, которая уже заработана, но и доход, который потенциально мог бы быть, если бы не возникло конфликта с клиентом. (так называемая упущенная выгода). Это вопрос не только прибыли, но и деловой репутации.

Таким образом, если необходима проверка договора юристом, то мы готовы это сделать быстро и качественно. Обычно правовая экспертиза занимает максимум один день, но если Вам срочно нужно подписать договор, то мы сделаем к нужному сроку.

Зачем это стоит делать, сколько времени займет, сколько стоит и другие вопросы, связанные с проверкой договора аренды. В месяц к нам обращается около 20 клиентов с потребностью проверить договор аренды и все они получают необходимую юридическую помощь. Практически все они хотят не только проверку этого договора, но и внесение необходимых правок, что логично.  Но есть и такая категория клиентов, которым надо все очень быстро и хотят они следующего: «Вы просто гляньте договор и скажите подписывать мне его или нет?». Но большинство конечно же хотят внятной и подробной экспертизы. Те, кто хотят обычно нашу экспертизу относительно того подписывать или нет – это наши постоянные клиенты, с которым мы сотрудничаем давно, и они уже полностью доверяют нам и им достаточно просто нашего устного ответа, без обоснований.

Итак, что включает в себя наша юридическая услуга проверка договора аренды:

1. экспертиза договора аренды на предмет соответствия законодательству РФ и самое главное — интересам клиента;
2. внесение правок в договор, если пункт договора не защищает интересы клиента вовсе, либо должным образом;
3. внесение дополнительных пунктов, которые снизят экономический риск для клиента;
4. правовые комментарии по пунктам договора при необходимости;
5. отчет перед клиентом.

Процесс.

Как это происходит? Клиент направляет нам э. почту имеющийся у него договор, мы определяем стоимость наших услуг исходя их объема договора, если клиент согласовывает, то подписываем договор на юридические услуги, получаем оплату и начинаем работать. Обычно, это занимает у нас один день. В самом файле договора мы в виде исправлений вносим правки (они видны клиенту, выделены цветом), внесенные новые дополнительные пункты также будут выделены цветом. По существенным пунктам мы создаем примечания, которым комментарием значение и возможные последствия такого пункта. Все это направляется клиенту на ознакомление, после этого мы отвечаем на все дополнительные вопросы клиента и направляем ему отчет. Обычно весь процесс занимает около 2 дней.

Сколько стоит.

В среднем 4 000 – 7 000 рублей. Все зависит от объема и качества документа. Именно поэтому просто необходимо нам предварительна отправить договор аренды по э. почте. Конечную стоимость мы сразу же сообщим. Она не поменяется.

Нужно ли вообще проверять договор.

Абсолютно точно нужно. Экспертиза практически всегда выявляют ошибки и риски, которые потом могут привести к разным последствиям: начиная тем, что договором не предусмотрены санкции за неисполнение обязательств и заканчивая тем, что он может быть признан незаключенным. Одна из последних проверок показала, что договор аренды составлен таким образом, что его расторжение для клиента без существенных негативных последствий просто невозможен (было предусмотрено отступное), либо в договоре аренды любят прописывать, что стороне запрещается совершать определенные действия, а последствия совершения не указаны. Таких оснований очень много.

Как быстро можно это сделать? У меня завтра заключение договора.

Обычно, все бывает готово на следующий день. Но если вы предупредите, что завтра уже заключение, то абсолютно точно все к этому времени будет готово. Единственное, что нужно заложить время на согласование, это уже за вами. И желательно предупредить заранее сторону сделки, что будут с вашей стороны правки, чтобы на подписании это не было сюрпризом.

Можете ли выехать и на месте проверить договор аренды?

Да, можем. Но это будет крайне неэффективно. Юристу придется это делать на месте и время, которым он будет располагать, наверное, составит не более часа. Это мало. Не будет технической возможности внести правки. Да, юрист оценит риски, но теперь будет два варианта: подписывать или не подписывать, третий вариант – подписывать, но с учетом изменений будет недоступен. Да и к тому это дороже для вас, выезд юриста оплачивается дополнительно.

Мы готовы проверить договор аренды, можете высылать его на нам на э.почту.