Иск о возврате автомобиля представляет собой один из инструментов защиты вещных прав владельца. В статье расскажем о том, что нужно делать в ситуации, когда не возвращают автомобиль по аренде, приведем практический пример и покажем наши документы по делу.

Для начала нужно определиться с тем, когда, собственно, составлять иск об истребовании из чужого незаконного владения автомобиля. Для этого перечислим виды незаконного владения, которые изложены в нормах Гражданского кодекса:

• похищение имущества – то есть совершение противоправных действий (не важно, кража это или мошенничество), результатом которых становится неправомерное владение вещью (в нашем случае автомобилем);
• потеря имущества собственником, после чего права на него были заявлены иными лицами без согласия последнего;
• права на автомобиль были получены посредством угроз или обмана;
• нахождение имущества у субъекта, которое ему не принадлежит, на момент подачи иска.

Итак, определившись с тем, что ваше право как собственника было нарушено, следует решить, можно ли требовать имущество из противоправного владения?

Собственник может требовать возврата имущества в случае, если он может назвать идентифицирующие признаки спорного предмета/вещи. Если это по каким-либо причинам представить невозможно, то и иск суд не примет. При этом собственник сможет потребовать компенсацию ущерба или возмещение неосновательного обогащения.

Не возвращают автомобиль по аренде, что делать?

В подобной ситуации существует два порядка: досудебный (или претензионный) и судебный. Первый из них возникает в ситуации, когда данное условие закреплено в договоре между сторонами. Например, если было заключено соглашение об аренде автомобиля, то для начала стоит отправить досудебную претензию. Если незаконный владелец не отвечает в течение тридцатидневного периода, то тогда можно смело писать иск об истребовании из чужого незаконного владения автомобиля.

Иск о возврате автомобиля: наша практика

Защитить свои права как собственника можно посредством подачи виндикационного искового заявления. Последний означает требование о возврате автомобиля (или любого иного имущества), которым пользовались незаконно и без согласия собственника.

В нашем деле мы заявлены в качестве ответчика. Рассмотрим подробнее иск о возврате автомобиля, поданный в суд на нашего клиента.

Что нужно указать в иске об истребовании из чужого незаконного владения автомобиля:

1 Рассказать (кратко, но понятно), в чем причина обращения в суд, изложить ключевые обстоятельства случившегося

Пример:

• Между Управлением финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район, выступающим в качестве арендодателя и ООО, являющимся арендатором, был заключен договор аренды движимого имущества от 2017 года, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующее движимое имущество – автомобиль.
• Срок действия договора аренды установлен пунктом договора, который предусматривает, что действие договора аренды распространяется на отношения, возникшие между сторонами с 2017 г. до 2022 г. Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
• По истечению срока договора аренды арендатору было направлено уведомление о том, что в связи истечением срока действия договора автомобиль предоставляться в аренду в дальнейшем не будет.
• Арендатор, получив уведомление направил ответ, где он просит адресовать данное уведомление нужному юридическому лицу – тому, с кем заключен договор аренды и акт передачи, при этом он не направляет ни копии договора, ни соглашения о расторжении.
• В июне 2022 г Управлением была направлена ООО претензия о возврате арендуемого имущества. К установленному сроку арендатор не возвратил арендуемое движимое имущество.
• «21» июня 2022 г. от ООО был получен ответ на претензию, согласно которому ООО уведомляет, что машина давно находится у Управления. Они давно переданы по акту приема-передачи. ООО не понимает, почему Управление требует их, если имеется оригинал соглашения о расторжении и акт приемки-передачи.

2 Указать позицию по спору:

Пример:

• Управлением договор аренды ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке ранее не расторгал и не перезаключил договор аренды с ООО.
• Поскольку срок действия договора аренды с арендатором истек, на новый срок не заключен, договорные отношения между сторонами прекращены, собственник спорного движимого имущества, имеет право истребовать из чужого незаконного владения имущество.

3 Подкрепить обозначенную позицию нормами права:

Пример:

• При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (п. 1 ст. 622 ГК РФ).
• В соответствии с п. 1 ст. 209, ст. ст. 301, 303 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.
• Кроме того, п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” предусмотрено, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
• В соответствии со ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, Управление, как орган местного самоуправления, освобождается от уплаты государственной пошлины.
• В соответствие с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 года No 497 “О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами” с 1 апреля 2022 года введен мораторий, в том числе, на начисление неустойки (пени, штрафа) и иных штрафных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств” сроком на 6 месяцев.

4. Оформить просительную часть

Пример:

• Обязать арендатора возвратить Управлению автомобиль в исправном состоянии в течение 10 дней с момента вступления в силу законного решения суда.
• Взыскать с ООО в пользу Управления денежные средства от использования имущества за период незаконного владения имуществом истца с дд.мм.гггг по дд.мм.гггг в размере …

Так как нас обозначили ответчиком по делу, отзыв на исковое заявление не заставил себя долго ждать. Представим наши контраргументы по делу, не вдаваясь в структуру документа. Мы в данном случае делаем акцент именно на иске о возврате автомобиля. Стоит отметить, что составленный нами документ несколько отличался бы по содержанию и оформлению (что можно заметить по отзыву, который будет представлен ниже и по иным документам на сайте).

Итак, как обстоит ситуация с возвратом автомобиля на самом деле:

• Ответчик не понимает, почему истец требует от него возврата автомобиля и ссылается на договор и приложения, если имеется соглашения о расторжении договора и акт приемки-передачи, по которому истец все получил, машина находится у него.
• Нюанс заключается в том, что возврат был осуществлен не ответчиком, а его другой компанией – ООО. Однако и там и там директор и участник – одно лицо. Это просто была техническая ошибка истца – это его форма документа и подготовленный им документ. Учитывая схожесть в названии компании и факт наличия одного и того же директора, который подписывал документы, стороны не обратили на это внимание и оформили расторжении договора от ООО, акт сдачи-приемки также от ООО. Сам факт передачи подтверждается представленными документами.
• Ответчик обращает особое внимание, что факт возврата подтвержден актом приема-передачи, по которому истец принял движимое имущество (да, формально не от той компании, но это просто техническая ошибка в названии.
• Ответчик достоверно и с абсолютной уверенностью заявляет, что не подписывал договор и приложение к нему, которые представлены в материалы дела. Представленные документы являются подложными. Договор и приложение – вероятнее всего, подделка. Это либо вставленная подпись и печать на скане, либо полностью поддельный документ. Ответчик готов оплатить почерковедческую экспертизу и настаивает на предоставлении договора и приложения в оригинале.

Пока что это дело не получило завершения. Это не первый спор с Управлением, их было довольно много уже. Управление таким образом хочет надавить на клиента, однако мы регулярно пытаемся его вразумить своими документами. Рассчитываем исключительно на положительный результат, тем более, когда есть уже ряд споров, выигранных нами.

Кроме этого, хотим указать, что если вам не возвращают автомобиль по аренде, то можно, путем обращения в суд, реализовать возврат или астрент.

Астрент еще называется судебной неустойкой. Он представляет собой возможность легкого способа принудить ответчика к исполнению решения суда. Все дело в налагаемом за неисполнение штрафе. Он может быть ежедневным или еженедельным. Подобный подход является хорошим средством для собственника имущества.

Вам уже известно из предыдущих наших статей о том, что у предпринимателя есть право на выкуп арендуемых помещений, которые находятся в собственности и муниципалитета или города. Но сегодня хотим обсудить, как оспорить завышенную стоимость выкупа помещения. Несмотря на наличие такого прекрасного права и некоторых льгот (например, рассрочка по сниженной ставке), есть и существенный минус: стоимость выкупа ДГИ может быть намного выше, чем вы ожидали. Дело в том, что государственные органы зачастую делают все возможное, чтобы получить максимальную выгоду от стоимости выкупа помещения. Указанное становится причиной того, что к нам обращаются предприниматели с тем, что им завысили стоимость выкупа.

Право выкупа арендуемых помещений может появиться при таких условиях:

• арендатор является индивидуальным предпринимателем либо юридическим лицом, что обязательно должно подтверждаться выпиской из реестра;
• помещение, которое сдается в аренду, принадлежит либо муниципалитету либо государству (этот пункт также подтверждается выпиской из ЕГРН);
• арендатор пользуется помещением непрерывно в течение двух и более лет (вплоть до времени подачи заявления о выкупе недвижимости);
• арендуемое помещение не состоит в перечне имущества, которое предназначается для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства. Если недвижимость находится в перечне, то право выкупа наступит через три года после заключение соглашения об аренде, но не ранее, чем через пять лет с момента включения помещения в перечень. Эту информацию возможно проверить на сайте ДГИ (если речь идет о Москве);
• у арендатора нет долгов по оплате арендных платежей;
• отсутствуют перепланировки, которые не были реализованы с соответствии с законом.

Все перечисленные условия взяты из ФЗ «О выкупе недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства». Если они соблюдены, то можно смело обращаться в суд и оспорить стоимость выкупа (в этом вам с высокой степенью эффективности поможем мы – знаем, как снизить стоимость выкупа).

У нас, кстати, есть видео на эту тему:

Важно отметить, что при всех обозначенных условиях недвижимое имущество может быть включено в перечень объектов, которые предназначены для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства. То есть наличие помещения в перечне само по себе не означает утрату права на выкуп. Изменится только срок осуществления этого полномочия. Этим доводом зачастую пользуется и администрация, когда пытается оспорить возможность выкупа предпринимателем помещения. Однако в этом случае данное утверждение является незаконным.

При осуществлении права на выкуп предприниматель пишет соответствующее заявление, в ответ на которое ДГИ направляет субъекту МСП проект договора (предварительное соглашение). При этом помещение оценивается по рыночной стоимости в соответствии с данными оценщика. Последний должен быть аккредитован Департаментом городского имущества (если это не Москва, то иным органом).

Для того, чтобы иметь представление о стоимости выкупа ДГИ, можно обратиться на сам сайт, на котором установлен калькулятор стоимость выкупа помещения. Как правило, всегда получается, что органы завысили стоимость выкупа.

Тем не менее, имеется несколько процедур, проводимых как во внесудебном, так и в судебном порядке, которые помогают снизить стоимость выкупа. Основной успех в делах подобной категории составляют большой практический опыт юристов и экспертов, которые проводят оценку недвижимости.

Об одном из таких вариантов мы расскажем, опираясь на наш практический случай: как мы снизили стоимость выкупа помещения.

Для начала отметим, что нашему клиенту – ООО необходимо было выкупить арендуемое помещение – гараж. Однако на заявление в администрацию города о своем намерении ответа не было дано. Мы не стали сидеть на месте, выбрали вариант «обязание к заключению соглашения» из списка, приведенного выше и обратились в суд. Суд мы выиграли, он обязал администрацию и управление имущественных отношений к следующему:

• «Обязать Управление финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении следующего имущества: гараж, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда; направить обществу с ограниченной ответственностью проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества»; 
• «Обязать Администрацию муниципального образования устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью путем принятия решения об условиях приватизации в отношении следующего имущества: гаража, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке».

Ответчик в соответствии с решением суда прислал ООО (нашему клиенту) проект договора купли-продажи гаража. Согласно проекту договора, стоимость выкупаемого объекта недвижимости составляет 42 440 184 рублей. Естественно, клиент был не согласен со стоимостью выкупа.

Проект соглашения содержал ссылку на некий отчет о рыночной стоимости объекта, составленный ИП. Отчет о стоимости при этом не высылался ООО. Мы запрашивали этот отчет, но так его и не получили.

Получилась следующая ситуация: мы просим администрацию предоставить право выкупа, а они молчат, мы пишем иск и выигрываем. Теперь они, чтобы помешать нам выкупить недвижимость, оценивают это помещение в 10 раз больше, чем есть на самом деле. То есть суд обязал администрацию продать, а они вместо того, чтобы указать в оценке реальную стоимость, фактически купили этот отчет и завысили ее.

Конечно же истец не согласился с отчетом о стоимости, не принимал его и не собирался выкупать по этой стоимости. В связи с этим нами было разработано исковое заявление в арбитражный суд.

В документе нами была обозначена позиция истца, которая выражалась в том, что он не согласен с указанной рыночной стоимостью имущества и полагает ее чрезмерно завышенной, не соответствующей реальной стоимости имущества. 

ООО полагает, что рыночная оценка имущества безосновательно выполнена оценщиком по состоянию на 29.12.2021 год.

Кроме этого, нами была нормативно обоснована позиция клиента:

• во-первых то, что истец реализует свое право и оспаривает величину рыночной стоимости объекта, указанную в отчете о стоимости;
• кроме этого, согласно ПП ВАС оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, – а это значит, что выкупная цена помещения должна определяться на дату 02.03.2021 (дата обращения ООО за приобретением объекта аренды);
• согласно информационному письму Президиума ВАС РФ «О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки: учитывая, что рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке, как минимум, раз в 10 превышает реальную стоимость объекта недвижимости, ООО полагает единственным выходом назначение независимой оценки судом; истец не возражает, если эксперт-оценщик будет выбран судом, так как полностью доверяет выбору суда; данную оценку можно провести дистанционно по представленным фотографиям и сведениям, следовательно, выезд не является обязательным, и оценщик может находиться в любом месте. 

Далее изложили требования:

1. запросить у ответчика отчет о рыночной стоимости объекта; 
2. признать недостоверной рыночную стоимость гаража, выполненной в отчете о рыночной стоимости объекта;
3. определить рыночную стоимость гаража по состоянию на 02.03.2021 на основании оценки, которая будет назначена в рамках судебного разбирательства. 

Вот текст самого искового:

Не забываем отправить его всем участникам разбирательства (почтой с уведомлением о вручении) и приложить почтовую квитанцию к исковому заявлению. Кроме этого, следует приложить справку об оплате государственной пошлины и иные документы, которые могут подтвердить позицию по делу.

Спустя некоторое время от управления имущественных отношений пришел отзыв на наш иск. С требованиями ООО управление было не согласно (впрочем, ничего удивительного).

Управление сослалось на нормы ГК РФ об урегулировании вопроса с помощью протокола разногласий, указав, что в адрес Управления финансов, экономики и имущественных отношений от общества с ограниченной ответственностью протокол разногласия к проекту договора, с просьбой урегулировать вопросы, связанные с проектом договора, не поступал.

Управление финансов, экономики и имущественных отношений считает, что цена реальная, не является завышенной как утверждает истец, что цена превышает реальную стоимость как минимум в 10 раз: в результате сравнений рыночной стоимости аналогичных зданий, но меньшей площадью в интернет-сервисах для размещения объявлений о товарах, недвижимости на территории субъекта РФ (Авито, Домклик и других сайтах) видно, что средняя стоимость 1 квадратного метра составляет от 60 000 рублей и выше и прилагают скриншоты объявлений.

В этой связи управление попросило суд в удовлетворении заявленных требований истцу отказать.

Мы и на этом не стали останавливаться, считая, по-прежнему, стоимость выкупа недвижимости слишком высокой. Поэтому нами было составлено возражение на отзыв (о том, чем отличается отзыв и возражение и как их правильно составить мы писали здесь).

На два довода ответчика мы ответили вот чем:

1. Истец 06.04.2022 получил от ответчика проект договора купли-продажи гаража и сразу же – 07.04.2022 направил по электронной почте заявление о несогласии со стоимостью оценки рыночной стоимости, это же заявление 08.04.2022 продублировал Почтой России. 
2. Ответчик ссылается на некие скрины объявлений о продаже недвижимости, согласно которым он вычислил стоимость квадратного метра:

• во-первых, ответчик – это не экспертная и не оценочная организация, и не имеет никакого права выводить какую-то свою стоимость (но надо отдать должное, что работу ответчик проделал лучше, чем сама экспертная организация);
• во-вторых, ООО может предоставить точно такие же объявления, где стоимость в раз 10 ниже – гаражи бывают разные: отличается удаленностью, материалом, доступностью и т.п. Ни истец, ни ответчик в этом не эксперты;
• в-третьих, этим всем должен заниматься оценщик: искать объявления, смотреть другие аналогичные такие сделки, а не как третье лицо (эксперт-оценщик) оценивать стоимость гаража на основании, например, следующих вводных данных – восстановительная стоимость единицы аналогичного здания в ценах 1969 года в рублях за м3. Почему, например, эксперт не выбрал оценочный метод оценки, а затратный (таких аналогичный сделок полно).

Мы, излагая позицию ООО, указали, что, по мнению истца, ответчик вступил в сговор с экспертом-оценщиком. Таких цен нет в рассматриваемом субъекте РФ, это абсолютная ложь. Все сделано для того, чтобы истец не смог купить гараж. В этой связи судебная оценочная экспертиза – это единственный способ установить верную стоимость. Истец будет согласен именно с этой стоимостью. 

Поэтому все требования, изначально излагаемые в исковом заявлении, мы поддержали в полном объеме. Сейчас дело еще находится на рассмотрении. Однако мы рассчитываем, как и всегда, только на положительный результат.

Таким образом, несмотря на любые отговорки/отмазки органов, в чьем ведении находится управление недвижимостью, можно найти контраргумент (в случае, когда они являются незаконными). Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей самое важное – соблюдение всех требований закона для того, чтобы получить преимущественное право выкупа арендуемого помещения. А все остальное – за нами: юридическое сопровождение, участие в судах, разработка и подача заявлений. Мы помогаем снизить выкупную стоимость недвижимости и работаем не только в Москве, но и по всей России.

Мы зачастую выступаем на стороне арендаторов, когда арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Мы участвовали в спорах, когда инициатором расторжения арендных отношений были как частные лица, так и госорганы.

Например, недавно мы рассказывали, как администрация пыталась через суд расторгнуть договор аренды причала за то, что наш клиент-арендатор не позволил судну бесплатно (!) и без предупреждения (!) пришвартоваться. Мы подготовили отзыв на иск и представляли интересы арендатора в арбитражном суде. В итоге суд принял решение в нашу пользу и полностью отказал в иске администрации (дело № А80-417/2021):

То, что арендодатель хочет расторгнуть договор аренды, конечно, само по себе недостаточно для прекращения аренды, если этого не желает арендатор.

Арендодатель должен дождаться окончания срока аренды. Но даже по окончанию срока аренды просто так избавиться от арендатора не получится. В силу закона арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом, если одновременно выполнены пять условий:

– объект аренды – не вещи, взятые в прокат, не транспортное средство, не земля, не водный объект и не лесной участок

– преимущественное право не исключено договором аренды

– арендатор не нарушал договор (не было просрочек, нецелевого использования и т.д.)

– арендатор заблаговременно направил арендодателю уведомление о своем желании заключить договор снова

– арендодатель в будущем намерен продолжить сдавать имущество в аренду

А вот расторгнуть договор аренды до истечения его срока можно только в суде и только в случаях, прямо предусмотренных ГК:

а) существенное или неоднократное нарушение условий аренды

б) нарушение целевого назначения имущества

в) существенное ухудшение состояния объекта

г) больше 2 раз подряд не внесена арендная плата

д) несвоевременно производится капитальный ремонт, если по условиям договора он входит в обязанности арендатора)

Другие основания для одностороннего отказа от аренды можно включить в договор. Например, договор одного из наших клиентов предусматривал такое основание:

При прекращении аренды убедитесь, что арендодатель проверил имущество, и подпишите соответствующий акт.

Итак, договор аренды недвижимости прекращается по истечении срока. Но закон или договор дают право в строго определенных случаях расторгнуть договор аренды досрочно. Также имейте в виду, что арендодатель может отказаться от договора только после письменного предупреждения в адрес арендатора и только в случае, если арендатор не исполняет законных требований арендодателя, изложенных в претензии.

2. Выкуп арендованного помещения по закону о «малой приватизации», включая оспаривание стоимости выкупа

Говоря о «малой приватизации», мы имеем в виду предоставленное с 2009 года законом № 159-ФЗ право субъектам МСП выкупать арендуемые площади без торгов в упрощенном порядке у госорганов. Более подробно о тонкостях выкупа вы можете прочитать в этой статье или посмотреть видео:

⇒ Законом № 168-ФЗ от 11.06.2022 внесены изменения в ст. 19 Закона о защите конкуренции. Отныне государственные/ муниципальные преференции, включая право выкупа арендуемых помещений, распространяются на самозанятых. В сфере претендентов на муниципальные помещения пополнение!

Условия для выкупа государственного/ муниципального помещения. Все казенные помещения для целей выкупа можно разделить на две группы: одни включены в особые Перечни, утверждаемые на каждом уровне власти (местный, региональный, федеральный), другие – нет. Помещения включаются в Перечни с целью оставления за госорганами «неприкосновенного запаса» недвижимости, которую можно будет в случае чего передать для нужд все того же малого бизнеса на условиях аренды. Однако включение помещения в Перечень не препятствует выкупить его, а только немного ужесточает условия выкупа. Важно одно: помещение, включенное в перечень, можно выкупить только по прошествии 5 лет с того момента, как оно впервые было туда включено. Итак, исчерпывающие условия выкупа помещения:

а) статус МСП (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

б) аренда длится не менее 2 лет (если помещения нет в Перечне) или не менее 3 лет (помещение в Перечне)

в) не зафиксировано нарушений договора аренды, прежде всего, просрочек внесения арендных платежей (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

г) помещение не может использоваться для исполнения госорганами своих полномочий (для всех помещений вне зависимости от включения в Перечень)

К нам очень часто обращаются предприниматели, так как местные власти отказывают согласовать выкуп арендованных помещений. Это говорит о том, что несмотря на существование специального закона, его реализация отдана в руки чиновников, а они не всегда готовы распрощаться с государственной собственностью.

В нашем блоге мы рассказывали о случаях отказа в выкупе помещения. Например, в одной ситуации нашему доверителю отказали в выкупе, поскольку договором аренды определен годичный срок аренды, следовательно, владение в течение двух лет не подтверждается. В суде мы заявили о пролонгации: с молчаливого согласия арендодателя предприниматель продолжил использовать помещение, платил аренду. В итоге решением Арбитражного суда Чукотского АО по делу № А80-278/2021 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения с предпринимателем.

Встречались также такие основания для отказа в выкупе, как отсутствие кадастрового номера у объекта или включение помещения в неопубликованный Перечень. Наши юристы мотивированно обосновали несостоятельность этих причин отказа.

Хотим предупредить, что местные власти после заявления о выкупе становятся слишком внимательными арендодателями. В этом мы убедились на собственном опыте. После того, как был подан иск в суд с требованием о выкупе помещения, администрация организовала «контрольный» выход на объект с проверкой. Причем арендатор не предупреждался о посещении. Вместо арендатора администрация решила пригласить сотрудников полиции… Как нам стало известно, по итогам проверки был составлен некий акт, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество. Однако арендатору он, конечно, не направлен. Со своей стороны мы подготовили заявление с требованием предоставить акт и разъяснить причины обращения в полицию:

Отдельно нужно сказать об оспаривании стоимости выкупа. Получить согласие администрации на выкуп помещения – это пол дела. Нужно еще, чтобы это помещение оказалось по карману.

Определение стоимости выкупаемого помещения подпадает под полномочия местных властей. Закон содержит только указание, что эта цена должна быть рыночной. На деле, органы существенно завышают цену, поэтому приходится оспаривать стоимость выкупа в суде.

Чтобы подать иск у предпринимателя есть 30 дней с момента получения проекта договора на выкуп.

Наш клиент тоже попал в такую ситуацию. В первую очередь, мы обратили внимание на то, что администрация определила рыночную стоимость НЕ на дату получения муниципалитетом заявления на выкуп. Хотя только это дата может являться датой оценки при выкупе помещений у города. Конечно, по таким делам неизбежно встает вопрос о судебной оценочной экспертизы. Как правило, стоимость выкупа определяется на основании заключения судебной экспертизы.

Выкуп арендуемых помещений у властей требует небольших усилий: долго и без нарушений пользоваться недвижимостью. Но реализации права на выкуп часто препятствуют необоснованные требования чиновников или завышение стоимости выкупа.

3. Регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему

Споры по аренде недвижимости могут быть далеко за пределами арбитражных судов. Недопонимания возникают и при регистрации аренды. Поэтому к нам обращаются за услугой «Регистрация договора аренды в Москве и Московской области». Услуга включает в себя все этапы от составления договора аренды до передачи вам выписки ЕГРН с отметкой о зарегистрированном обременении.

Помните, что регистрация договора аренды – это насущная необходимость, а не простая формальность. Если договор по закону должен быть зарегистрирован, а это долгосрочные договоры аренды недвижимости (на срок год и более), то он считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

Для оформления аренды потребуется:

– нотариальная доверенность (сдать документы на регистрацию от имени заявителя может только лицо с оригиналом нотариальной доверенности)

– договор аренды (составляется нашими юристами)

– акт приемки, подтверждающий, что арендодатель проверил имущество, а арендатор принял его (рекомендуется, чтобы он был)

За государственную регистрацию договора аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (для организаций) или 2 000 рублей (для граждан и ИП).

Пошлина оплачивается по реквизитам того территориального управления Росреестра, где вы подаете заявление. Необязательно нужно подавать заявление там, где находится недвижимость. Существует понятие “экстерриториальное заявление”. То есть недвижимость может находиться на Дальнем Востоке, а заявление можно подать в Москве через МФЦ. В этом случае пошлину оплачиваем по реквизитам Московского управления Росреестра.

Также нередко возникает необходимость изменить договор аренды. Это можно сделать либо путем подписания нового договора аренды или через дополнительное соглашение к старому договору. В 2020 году мы бы посоветовали клиенту выбрать второй способ, даже если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды. Почему? Дело как раз в пошлине. Ранее дополнительные соглашения к договору аренды квалифицировались как внесение изменений в регистрационные записи. Следовательно, пошлина взымалась в размере 1000 рублей (для организаций) и 350 рублей (для физлиц и ИП).

Но в ноябре 2020 года Минфин РФ дал разъяснения, что доп.соглашения к договору аренды нужно квалифицировать как сделку и взымать пошлину в сумме 22 000 рублей/ 2 000 рублей. Далее пошла волна отказов Росреестра в регистрации доп.соглашений, если заявитель платил пошлину как за регистрацию изменений. И к концу 2021 года спор между предпринимателем и Росреестром попал в Верховный суд.

В Определении от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546 Верховный суд подтвердил, что за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается пошлина в размере 22 000 рублей (юр.лица) или 2 000 рублей (граждане).

На сайте Росреестра уже обновлена информация: теперь в разделе «Размеры госпошлин» доп.соглашения указываются в одной категории с договорами аренды:

Чтобы избежать приостановки государственной регистрации и, тем более, отказа в государственной регистрации, который влечет полную потерю уплаченной пошлины, рекомендуем обращаться к юристам, имеющим положительный опыт взаимодействия с Росреестром.

Будем рады, если статья оказалась полезной для Вас, а споры по аренде, особенно с госорганами, стали казаться не такими безнадежными! Залог успеха – хороший юрист, знающий закон и тенденции практики.

Если же у вас самих есть претензии к государственному заказчику, вы можете воспользоваться нашими статьями о том, как взыскать долг с госзаказчика.

Для Вашего удобства мы структурировали статью на блоки:

1 – претензия госзаказчика как юридический документ

2 – последствия оставления претензии по госконтракту без ответа

3 – как ответить на претензию заказчика

4 – что нельзя писать в ответе на претензию

БЛОК № 1. ПРЕТЕНЗИЯ ГОСЗАКАЗЧИКА КАК ЮРИДИЧЕСКИЙ ДОКУМЕНТ

Если исполнитель получил претензию заказчика по госконтракту, то нужно готовиться к суду.

Статьей 4 АПК РФ установлено, что истец до обращения в суд обязан направить потенциальному ответчику досудебную претензию, если дело связано со взысканием денег по госконтракту или с его прекращением. Если по истечении 30 дней с момента направления претензионного письма спор между сторонами не угас, то можно передать его на рассмотрение суда. Заметьте, что 30-дневный срок – это общее правило, если более длинные или короткие сроки не установлены договором или специальными законами. Поэтому обязательно посмотрите в вашем контракте раздел «Разрешение споров», «Прочие условие» или подобное.

Фактическое неполучение ответчиком претензионного письма не препятствует обращению в суд. В законе закреплена «презумпция доставки» (ст. 165.1 ГК РФ). Если истец направил претензию по правильному адресу, то есть согласно выписке из ЕГРЮЛ или по адресу, указанному в контракте, а ответчик не получил корреспонденцию, то претензия считается врученной.

Претензия должна описывать нарушение подрядчика, устанавливать сроки устранения нарушения, предупреждение о расторжении контракта при неустранении недостатков и применении штрафных санкций.

Как видим, порядок оформления претензий достаточно хорошо регламентируется законом, чего нельзя сказать про ответы на претензию. В законе нет нормы, которая бы обязывала компанию, получившую претензию, направить ответ. На первый взгляд, правомерный вывод – можно ничего не делать. Однако мы считаем такой подход неверным. Исполнитель сам себе роет яму, когда оставляет претензии заказчика без ответа (исключение – случаи, описанные в блоке № 4). Далее две главные причины, почему ответ на претензии необходимо сделать.

БЛОК № 2. ПОСЛЕДСТВИЯ ОСТАВЛЕНИЯ ПРЕТЕНЗИИ ПО ГОСКОНТРАКТУ БЕЗ ОТВЕТА

– Риск попасть в Реестр недобросовестных поставщиков. Статьей 104 Закона № 44-ФЗ предусмотрено, что недобросовестными поставщиками наряду с теми, кто уклонился от заключения госконтракта, являются исполнители, с которыми контракты расторгнуты из-за допущенных нарушений (судебный и внесудебный порядок).

Рассмотрим простой пример. Между госзаказчиком и компанией заключен контракт на поставку продукции в муниципальное учреждение. В ходе исполнения контракта заказчик выявил, что некоторая продукция некачественная. Заказчик направил компании письмо-претензию, где просил заменить некачественную продукцию. От компании никакого ответа не последовало. В итоге заказчик воспользовался своим правом отказаться от контракта с компанией. А УФАС в свою очередь внесла сведения о компании в реестр недобросовестных поставщиков. В результате – компания не может рассчитывать на победу в аукционах в течение двух лет, пока сведения о ней включены в реестр. А ведь этой ситуации можно было избежать, если претензия заказчика по госконтракту была бы рассмотрена. Своевременно заменив некачественный товар, компания урегулировала бы вопросы с заказчиком и контракт нельзя было бы расторгнуть.

Свежая судебная практика: Говоря об одностороннем расторжении контракта, стоит упомянуть свежее определение Верховного суда по делу № А59-585/2021. В нем закреплена важная позиция: решение госзаказачика об одностороннем отказе от контракта можно отменить, а затем подписать расторжение по соглашению сторон (что не влечет включение подрядчика в реестр). Но сделать это можно только до вступления в силу такого решения госзказачика. После вступления в силу решения нет возможности его аннулировать (ст. 95 Закона № 44-ФЗ).

– 100%-ое попадание дела в суд. Если у заказчика есть к вам претензии, лучше всего попытаться урегулировать их миром. Если нарушения, на которые ссылается заказчик, действительно, имели место быть, то добровольно устраните их и сообщите об этом заказчику. Если нарушений не было, а заказчик просто придирается к вам, чтоб заплатить поменьше, то советуем мотивированно написать об этом в ответе на претензию. Ваш ответ, возможно, предотвратит необоснованные нападки заказчика, и дело вообще не уйдет в суд. Но даже если несмотря на ваш ответ, заказчик инициирует спор по госконтракту в арбитражном суде, то вы сможете показать судье, что все делали правильно и заказчик еще до подачи иска знал об отсутствии нарушений. Этот аргумент безусловно будет расценен в вашу пользу.

Итак, во избежание негативных последствий необходимо готовить ответ на претензию по муниципальному контракту.

БЛОК № 3. КАК ОТВЕТИТЬ НА ПРЕТЕНЗИЮ ЗАКАЗЧИКА

Как уже было отмечено, строгих правил оформления ответов не существует. Поэтому при подготовке ответа нужно исходить из целей подрядчика – снять необоснованные претензии; решить вопросы миром, но одновременно создать почву для того, чтобы выиграть возможный суд по госконтракту.

1. В ответе на претензию ссылайтесь на конкретные положения госконтракта и на закон.

Мы не раз встречались с тем, что заказчики трактуют контракт как-то по-особенному, в свою пользу. Чтобы пресечь такую трактовку, нужно цитировать пункты вашего договора и положения закона. А затем делать вывод, как толкуете контракт вы.

Например, наш клиент получил претензию от заказчика, который сетовал на нарушение сроков начала работ по контракту. Претензия заказчика по госконтракту содержала требование предоставить ответ на следующий день:

Наши юристы подготовили ответ в срок, который просила администрация – один день. Но вообще-то требовать ответ в такой кратчайший срок недопустимо, исходя из понятия «разумный срок» (согласно ст. 314 ГК – это 7 дней).

По существу мы сослались на положения госконтракта, предусматривающие только окончательный срок выполнения работ – август 2022. Никакие промежуточные сроки сторонами не оговаривались. Однако это не умаляет право заказчика периодически контролировать ход работ. Поэтому мы объяснили, почему 1 июня не приступили к исполнению контракта. После этого заказчик новые претензии не предъявлял:

2. В ответе на претензию госзаказчика опишите свою версию событий.

Этот принцип мы также продемонстрируем на нашей ситуации. Наш клиент заключил контракт с администрацией на ремонт детского сада. Ремонт нужно было начать 1 июня. Но подрядчик не приступил к работам вовремя, несмотря на то, что заказчик перевел всех детей в другой сад. Такую версию событий приподносит претензия по госконтракту:

Однако в действительности события развивались по-иному. На самом деле, подрядчик (наш клиент) прибыл на объект 1 июня, но работа встала, так как оказалось, что учреждение принимает детей. Подрядчик направил заказчику письмо с просьбой перевести детей в другое образовательное учреждение. В ответ заказчик попросил сдвинуть сроки начала работ. Следующим письмом подрядчик в целом согласился на изменение начального срока, но при условии, что и конечный срок сдвинется. И только из претензии подрядчик узнал, что детский сад с 14 июня пустует. По каким-то причинам заказчик ему об этом не сообщил. В свете этих событий администрация не выглядит обманутым заказчиком, поэтому о них точно нужно писать в ответе на претензию:

Претензия по муниципальному контракту содержала только события, о которых выгодно говорить заказчику. Наш ответ призван показать ситуацию в целом, чтоб и заказчик «поостудил пыл», и в будущем суд видел, что мы все делали правильно.

3. При подготовке ответа учитывайте складывающуюся судебную практику в спорах по госконтракту.

Тенденции судебной практики изменчивы, но вряд ли можно спорить с тезисом, что суды зачастую встают на сторону госзаказчика. Поэтому хороший юрист по Закону № 44-ФЗ просто необходим в спорах с госзаказчиками.

Яркий пример – свежее дело Верховного суда № А40-133808/2020, рассмотренное 20 июня 2022 г. Заказчик и подрядчик несколько лет назад успешно завершили работу по контракту, подписав все положенные акты приемки работ. Спустя некоторое время распорядитель бюджетных средств, которому подчиняется заказчик, проверил, все ли работы выполнил подрядчик. По результатам проверки был составлен акт, что выполнены далеко не все оплаченные работы, переплата составила примерно 32 миллиона рублей. В итоге заказчик пошел взыскивать с подрядчика неосновательное обогащение. Московские суды встали на сторону подрядчика, потому что заказчик сам принял все работы и подписал акты без претензий (ст. 720 ГК РФ). Но ВС РФ бросил заказчику спасательный круг. Дело в том, что ст. 720 говорит, что нельзя ссылаться на недостатки работ, принятые по акту, если иное не установлено договором. А в контракте было хитрое условие: заказчик может предъявить недостатки, выявленные контрольным бюджетным органом после закрытия контракта. Диспозитивный характер ст. 720 ГК РФ в совокупности с принципом «эффективного расходования бюджетных средств» позволили заказчику выиграть дело, несмотря на приемку работ без замечаний.

Но можно найти и судебные акты в пользу подрядчика. Например, суды в деле № А53-6608/2021 поддержали добросовестного подрядчика. Контракт связан с подготовкой проектной документации. В ходе госэкспертизы проекта выявлены недостатки, возникшие из-за неполноты тех.задания, то есть по вине заказчика. Заказчик попросил подрядчика выполнить проект по уточненному задания, что и было сделано подрядчиком. Но оплатить проект заказчик отказался, так как подрядчик не уложился в первоначальные сроки. Суды встали на сторону подрядчика, указав: просрочка возникла по вине самого заказчика; претензия по госконтракту не направлялась заказчиком; уведомление об отказе направлено заказчиком по неверному электронному адресу и не считается полученным подрядчиком.

Таким образом, получение претензии – это веский повод заняться поиском судебных актов в пользу исполнителя.

4. Ответ на претензию отправьте всем лицам, контролирующим муниципальный заказ.

Кому, кроме заказчика отправить ответ на претензию? Мы свои ответы продублировали учредителю заказчика и организации, разместившей закупку. Это поможет привлечь внимание вышестоящих органов к необоснованным претензиям по госконтракту:

БЛОК № 4. ЧТО НЕЛЬЗЯ ПИСАТЬ В ОТВЕТЕ НА ПРЕТЕНЗИЮ

Помимо рекомендаций, как ответить на претензию заказчика, есть антисписок «Что нельзя писать в ответе на претензию». Ниже представляем вашему вниманию этот перечень:

1. Нельзя признавать нарушения. В судебной практике давно устоялся принцип «эстоппель». Это запрет на противоречивое поведение стороны контракта. Применительно к претензионному порядку это значит, что если сторона согласилась с выявленными недостатками работ, то потом в суде нельзя будет говорить, что недостатков не было.

2. Нельзя признавать долг. Признание долга – это важный юридический акт. Согласно ГК признание долга прерывает сроки исковой давности.

Рассмотрим пример. Заключен госконтракт на подрядные работы. По закону претензия по муниципальному контракту из-за ненадлежащего качества может быть предъявлена в течение 2 лет после приемки работ. В установленный гарантийный срок заказчик выявил недостатки. Сразу заказчиком направлена претензия по муниципальному контракту с требованием вернуть часть денег. Если подрядчик согласиться, что недостатки есть, то трехлетний срок исковой давности будет исчисляться с момента ответа на претензию. А если подрядчик мотивированно отклонит претензию заказчика, то срок исковой давности будет исчисляться с момента выявления недостатков (этот момент иногда намного раньше). Поэтому, когда в суде возникнет спор по госконракту, подрядчик сможет заявить о пропуске срока исковой давности. Это самостоятельное основание для отказа в иске госзаказчику.

3. Нельзя отвечать на претензию, направленную с нарушениями. Соблюдение претензионного порядка – это обязательное условие для принятия иска заказчика к производству арбитражного суда. К иску должны быть приложены доказательства направления претензии: сама претензия, доказательства ее направления оговоренным сторонами контракта способом, ответ на претензию (при наличии). Если претензионный порядок не соблюден, то исковое заявление возвращают или оставляют без рассмотрения.

Нередко можно встретить случаи, когда претензия направляется по неправильному адресу, либо по электронной почте, когда такого способа нет в контракте, либо вручается под отметку «охраннику». Даже если вы каким-то чудом получили такую претензию, не надо на нее отвечать. В суде госзаказчик не сможет доказать, что выполнил досудебный порядок, так как претензия считается не направленной в адрес исполнителя. А у вашей фирмы появляется как минимум – время для подготовки к суду, и как максимум – истечение срока исковой давности.

4. Нельзя просить не применять санкции. Если Вы попросите дополнительное время на устранение недостатков или не начислять неустойку, станет очевидно, что вы признаете обоснованность претензии. Лучше написать, что недостатки возникли не по вашей вине, но вы их устраните, так как заинтересованы в успешном закрытии контракта.

Применительно к неустойкам не забывайте о государственных механизмах поддержки бизнеса. Так Постановлением Правительства № 783 от 04.07.2018 разрешено списывать неустойки в следующих ситуациях:

– полностью исполненные контракты

– контракт не исполнен в 2020 году из-за ковида

– контракт не исполнен в 2021-2022 из-за скачка цен на стройматериалы

– контракт не исполнен из-за санкций

Также напоминаем про введенный мораторий на банкротство с 01 апреля по 01 октября 2022 года. Он предполагает запрет на начисление неустоек в указанный период для любых предприятий.

Подводя итог, напомним наш посыл – выиграть суд с госорганом реально. Юристы оказываются бессильны только тогда, когда к ним обращаются слишком поздно. Если уже на стадии подготовки ответа на претензию с Вами будет работать профессиональный юрист, очень велики шансы разрешить спор в Ваших интересах!