Защита в суде при расторжении договора аренды

Содержание

Наличие заключенного договора ещё не даёт гарантии в том, что его стороны будут действовать в соответствии с согласованной ими программой действий, исполнения каждой своих обязательств надлежащим образом.

Особенно это проявляется в ситуациях, когда контрагентом частного лица выступает орган публичной власти, обладающий якобы негласными «особыми частно-правовыми полномочиями». Если позволить органу государственной власти действовать в своем интересе, то приходиться забыть об основных началах и постулатах гражданского права, особенно о принципе доброй совести. Ведь публичный властно-распорядительный орган, вступающий в гражданско-правовые отношения, должен действовать в соответствии с нормативными предписаниями частного права. Он становится на равную ступень со своим контрагентом.

Нередко властные субъекты об этом произвольно или невольно забывают. И возникают ситуации, в которых суд встаёт на их стороны. Хотя на самом деле обоснованной фактическими обстоятельствами правовой аргументации позиция публичного органа не содержит. В таковых случаях невезучего негоцианта может спасти лишь одно – обращение к своему юристу на как можно более ранней стадии возникновения или продолжения спорной ситуации.

Настоящая статья расскажет вам о правомерных этапах и процедурах, при которых возможно расторгнуть договор аренды недвижимости. И мы рассмотрим наиболее актуальный из возможных пример из практики нашей юридической фирмы по защите интересов одного из доверителей – потерпевших от недобросовестных действий арендодателя в лице публичного органа власти.

Если у вас есть или возникнут какие-либо вопросы относительно договора аренды, в том числе его расторжения, то можете задавать их нам и обращаться за консультацией по следующему тг-адресу:

Основания расторжения договора аренды сооружения

Расторжение договора аренды зданий, сооружений и помещений возможно несколькими способами:

— По взаимному согласованию обеих сторон;

— Согласно общим основаниям, установленным законом, иными нормативно-правовыми актами либо самим договором. К примеру, такое соглашение может быть прекращено судом вследствие серьезных нарушений условий одной из сторон;

— Специально оговоренными положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ. Так, если при подписании договора собственник недвижимости скрыл наличие ограничений пользования объектом, арендатор вправе добиваться аннулирования соглашения (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Отдельные условия досрочного расторжения применяются к договорам аренды земель. Например, владелец участка имеет право прекратить аренду, если арендатор не восстановил землю таким образом, чтобы её можно было полноценно эксплуатировать согласно целям назначения (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ).

Основания для расторжения договора аренды недвижимости различаются в зависимости от действий каждой из сторон.

Основания для требования расторжения договора арендодателем

Арендодатель вправе инициировать прекращение договора аренды, если арендатор:

— Использует имущество в нарушение существенных условий договора или цели его использования, допускает систематическое нарушение порядка эксплуатации (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
— Привел имущество в ненадлежащее состояние, существенно ухудшив его характеристики (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
— Не платит арендную плату более двух сроков подряд, указанных в договоре. Арендодатель должен предъявить требование об оплате задолженности в течение разумного периода времени, иначе потеряет право на расторжение (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 73);
— Отказывается проводить капитальный ремонт имущества в указанные договором сроки или в разумные сроки, если обязанность производить этот ремонт возложена именно на арендатора (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
— Допустил существенные нарушения обязательств по договору (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Основания для требования расторжения договора арендатором

Арендатор также обладает возможностью досрочно прекратить договор аренды, если арендодатель:

— Не передал имущество в указанный срок, и арендатор не использовал свое право на получение компенсации за убытки, вызванные просрочкой передачи (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 3 ст. 611 ГК РФ);
— Создает препятствия для нормального использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества, включая непредоставление необходимых принадлежностей или документации, отсутствие которых делает использование невозможным (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66);
— Уклоняется от проведения капитального ремонта имущества в обусловленные договором сроки или разумные сроки, если эта обязанность лежит на нём (п. 3 ч. 1 ст. 620, п. 1 ст. 616 ГК РФ);
— Скрывает существование прав третьих лиц на арендуемый объект, хотя арендатор вправе требовать снижения размера арендной платы (ч. 2 ст. 613 ГК РФ);
— Нарушил существенные обязательства по договору (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Дополнительно арендатор вправе настаивать на прекращении договора, если:

— Обнаружились скрытые ранее дефекты имущества, которые делают его эксплуатацию затруднительной, при условии, что арендатор не имел возможности выявить их при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 620 ГК РФ); арендодатель несет ответственность за такие недостатки независимо от своего знания о них (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

— Объект оказался непригодным для использования ввиду обстоятельств, за возникновение которых арендатор ответственности не несёт (п. 4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ).

Помимо перечисленных оснований, возможны дополнительные случаи расторжения, прямо закрепленные в законодательстве или установленных сторонами условиях договора (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ). Такие обстоятельства могут не зависеть от наличия нарушений другой стороны (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Чтобы обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды недвижимости, заинтересованная сторона должна предварительно отправить другой стороне письменное предложение о расторжении. Отсутствие согласия или игнорирование уведомления позволяют подготовить и подать соответствующий иск в судебные органы (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При намерении собственника прекратить аренду из-за нарушений арендатора он должен первоначально уведомить арендатора о допущенных нарушениях и предложить исправить ситуацию в определенный срок. Например, если речь идет о неоплате арендной платы два раза подряд, владельцу потребуется востребовать погашение образовавшейся задолженности перед подачей иска (п. 3 ч. 1, ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Момент и процесс прекращения договора аренды

Определение конкретного момента, когда договор аренды недвижимого имущества считается прекратившим своё действие, зависит от целого ряда факторов и обстоятельств. Важно учитывать следующее:

1. Инициатива сторон. Если обе стороны решили добровольно прекратить действие договора, соглашение должно считаться расторгнутым именно в тот момент, который установлен самими участниками сделки. Этот принцип прямо зафиксирован в пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

2. Государственная регистрация. Следует обратить внимание на то обстоятельство, подлежит ли само соглашение обязательной государственной регистрации. Практика показывает, что некоторые суды занимают позицию, согласно которой расторжение подобного договора вступает в юридическую силу исключительно после прохождения процедуры государственной регистрации факта расторжения. Подобная точка зрения была отражена, например, в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2022 г., дело № А46-16591/2021 (№ 08АП-15170/21).

Определение точной даты прекращения договора требует учета сразу нескольких аспектов, среди которых важно учесть положение закона, согласие сторон и необходимость оформления соответствующих процедур в государственных органах.

Процесс расторжения договора аренды недвижимости при наличии законных оснований осуществляется следующим образом:

1. Получение уведомления:

Договор аренды признается расторгнутым с того момента, когда вторая сторона получает уведомление о желании расторгнуть данное соглашение. Это означает, что инициатор расторжения направляет своему партнеру официальное письмо, документально фиксирующее намерение прекратить правоотношения, возникшие на основании договора.

2. Установление иных сроков прекращения:

Стороны имеют право предусмотреть в самом тексте договора конкретные временные рамки, в пределах которых соглашение утрачивает свою силу после направления соответствующего уведомления. Таким образом, если в документе изначально прописаны особые правила относительно срока расторжения, то стороны обязаны руководствоваться этими правилами.

3. Порядок прекращения бессрочных договоров:

Для случаев, когда договор заключен на неопределенный срок («бессрочный»), действуют специальные нормы гражданского законодательства. Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, подобный договор автоматически прекращается спустя три месяца после того, как второй участник получил соответствующее уведомление о волеизъявлении первой стороны.

Важно отметить, что указанное правило применимо ко всей категории недвижимых объектов, включая офисные, производственные и коммерческие площади (нежилые помещения). Эти положения являются важными ориентирами при осуществлении процесса расторжения договора аренды, позволяя сторонам заранее определить порядок действий и минимизировать возможные риски.

Дело нашего клиента

Между нашим доверителем как арендатором и публичным органом власти как арендодателем был заключен в 2019 г. договор аренды сооружения, расположенного на территории причала. Его целевое назначение было прямо определено в договоре: безопасная стоянка судов, их загрузка и разгрузка, обслуживание судов, посадка и высадка пассажиров на суда и с судов.

Относительно возможного расторжения договора стороны не предусмотрели ничего не обычного. Что позволяет сделать вывод о применении к нему соответствующих рассмотренных нами выше норм и правил.

В июне 2025 г. арендодатель обращается с иском о расторжении данного договор. В качестве аргументов он приводит следующее:

– якобы сооружение находится в границах территории морского порта;
– якобы на территории данного инфраструктурного объекта не имеется сотрудников для его обслуживания;
– якобы арендатор на протяжении всего периода действия арендного договора не осуществлял работ по содержанию имущества, им допущено несколько повреждений.

В ответ на исковое заявление арендодателя нами был подготовлен отзыв, содержавший более обоснованные и весомые возражения относительно приведенного истцом толкования фактической и правовой сторон дела.

Относительно первого аргумента истца: причал не находится в пределах морского порта. И нет никаких документов, подтверждающих, что это гидротехническое сооружение. Это ни объект морского транспорта, ни объект инфраструктуры порта. Этот факт был установлен в ином деле № А80-152/2025 и № А80-732/2025.

Второй аргумент истца представляет собой ничто иное как прямое недобросовестное искажение фактов. Ответчик писал, что нет сотрудников в Лаврентии, которые могут быть при проверке причала — сотрудников с доверенность, кто может подписать акт, но не писал, что нет сотрудников, осуществляющих обслуживание. Это был ответ на предложение о составлении акта. Это намеренно искажение фактов.

Не менее точечно и достаточно детально был отбит и последний довод истца.