Современное российское законодательство позволяет арендаторам приобрести арендуемые ими помещения, если соблюдаются определённые условия. Чтобы воспользоваться правом преимущественного приобретения, предприниматели обязаны соответствовать установленным законом критериям и своевременно подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления либо государственные структуры, занимающиеся управлением государственным имуществом.

Однако даже при полном соблюдении всех юридических норм местные власти нередко препятствуют осуществлению процедуры выкупа, намеренно откладывая её выполнение или игнорируя требования предпринимателя, отказываясь передать необходимые документы владельцу недвижимости.

Обращайтесь к нам за консультациями и вопросами, связанными с процедурой выкупа имущества из собственности публичного органа, по тг-адресу:

Правовая основа действий по выкупу помещения

Приобретение арендуемого имущества юридическим лицом регулируется рядом законодательных и подзаконных актов:

— Федеральный закон № 159-ФЗ от 2008 года определяет специфику передачи объектов недвижимости, находящихся в муниципальной или государственной собственности, в частные руки. Перед началом процесса продажи помещение должно использоваться предпринимателем на основании договора аренды.

— Закон № 209-ФЗ от 2007 года устанавливает основы развития и поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в России.

— Согласно распоряжению Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 667-р от 2022 года утверждается список федерального имущества, свободного от обременений третьими лицами и предназначенного для длительного использования малыми и средними предприятиями.

Перед принятием решения о возможности выкупа важно внимательно изучить данное распоряжение, поскольку оно подтверждает соблюдение всех необходимых условий.

Постановление Правительства РФ № 645 от 2010 года регламентирует правила оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего бизнеса посредством предоставления имущества, принадлежащего государству.

Кроме перечисленных правовых актов, полезно ознакомиться с судебным опытом рассмотрения споров, связанных с приобретением арендованного имущества. Ключевое значение имеет Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 134 от 2009 года, где содержатся разъяснения основных вопросов.

Условия реализации права на выкуп помещения

Право преимущественного выкупа помещения не возникает автоматически. Оно становится возможным лишь тогда, когда выполнены все обязательные условия, установленные статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 2008 года. Среди ключевых требований выделяются следующие:

— На момент подписания договора купли-продажи, после подачи заявления и оценки рыночной стоимости помещения, заявитель должен значиться в Реестре субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП).

— Арендатор обязан непрерывно владеть и пользоваться объектом в течение минимум одного года на основании одного или нескольких договоров аренды.

— Отсутствие задолженностей по арендной плате и штрафам (пеням, неустойкам) на дату заключения договора купли-продажи является обязательным условием.

— Важно убедиться, что используемый объект не включен в перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП на длительную аренду согласно распоряжению Росимущества № 667-р от 2022 года.

Особое внимание следует уделить требованию непрерывности владения и пользования объектом в течение года. Простого наличия договора аренды недостаточно. Предприниматель должен активно осуществлять деятельность в помещении.

Даже если аренда временно прекращалась, но затем возобновилась, это не нарушает непрерывность владения, если уполномоченный орган (например, муниципалитет) не выражал претензий относительно отсутствия использования помещения. Это подтверждено пунктом 6 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 2009 года.

Вопрос о приобретении имущества, включённого в правительственный список с запретом приватизации ввиду его предназначенности для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП) на длительный период, требует детального изучения соответствующих правовых оснований и обстоятельств дела.

Возможно ли выкупить такое имущество, на которое Правительством установлен запрет на приватизацию как на имущество, подлежащее передаче субъектам МСП на долгосрочную основу?

Федеральный закон № 159-ФЗ от 2008 года регулирует процесс выкупа арендуемых помещений государственными и муниципальными органами представителями малого и среднего бизнеса. Однако статья 3 этого закона чётко оговаривает условие, согласно которому помещение, находящееся в списке, утверждённом правительством для целей дальнейшей передачи субъектам МСП, не может быть приватизировано путём выкупа частным лицом.

Имущество, указанное в таком списке, предназначено исключительно для долгосрочной аренды небольшими компаниями и индивидуальными предпринимателями, обеспечивая доступ к ресурсам и поддержку для начинающих бизнесов. Таким образом, продажа такого имущества третьим лицам запрещена законодательством.

Возможность исключения из запрета. Хотя прямое правило гласит о невозможности приватизации указанных объектов, существует ряд исключительных ситуаций, когда такое решение возможно. Например, собственник помещения вправе инициировать исключение конкретного объекта из вышеуказанного списка, представив убедительные доказательства, подтверждающие необходимость изменения статуса объекта. Такое решение принимается исключительно уполномоченным органом исполнительной власти.

Важно отметить, что инициатива подобного исключения должна исходить непосредственно от собственника имущества или уполномоченных органов, а не от потенциального покупателя. Процесс этот сложный и включает оценку множества факторов, включая экономические последствия, влияние на развитие бизнеса и социальные аспекты региона.

Анализ положений статей 3 и 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 2008 года показывает, что включение имущества в специальный реестр не лишает арендаторов права на его выкуп, несмотря на существование ограничений. Статья 9 допускает реализацию преимущественного права выкупа, однако предъявляет дополнительные требования к заявителям.

Для того чтобы воспользоваться преимуществом выкупа помещения, включённого в указанный список, необходимо выполнить более жёсткие критерии, чем стандартные условия. Прежде всего, заявитель должен фактически владеть и пользоваться арендуемым помещением не менее двух лет подряд, а не одного, как предусмотрено в общем порядке.

Ещё одно важное дополнение касается сроков нахождения помещения в специальном реестре. До момента подачи заявления помещение должно оставаться в указанном реестре не менее пяти лет. Этот пункт направлен на снижение интереса неопределённых третьих лиц к такому объекту и подтверждение заинтересованности самого заявителя в сделке.

Эти два фактора позволяют законодательно обосновать приоритет интересов арендатора перед любыми иными претендентами на недвижимость.

Процедура выкупа остаётся аналогичной стандартной схеме. После подачи заявления администрация обязана произвести оценку рыночной стоимости помещения в течение двух месяцев, затем принять решение о приватизации в течение двух недель после окончания оценки. Решение направляется заявителю вместе с проектом договора купли-продажи в течение одного рабочего дня после утверждения.

Администрация может отказать в удовлетворении заявления только при наличии конкретных нарушений обязательных условий, предусмотренных законом. Отказ должен быть мотивирован ссылкой на конкретные обстоятельства, указанные в нормативных актах. Любые произвольные основания для отклонения заявления недопустимы.

Дело нашего клиента: преодоление препятствий при реализации права выкупа имущества

Наш клиент обратился к нам за профессиональной правовой поддержкой, столкнувшись с серьёзными препятствиями со стороны местной администрации в процессе реализации своего законного права на выкуп имущества. Объекты, которыми владел и пользовался наш доверитель, представляли собой складские помещения, отдельно стоящее здание и прилегающий земельный участок. Несмотря на полное соответствие требованиям законодательства, административный орган необоснованно уклонялся от исполнения обязанностей, препятствуя процедуре выкупа.

Клиент предоставил все необходимые документы, свидетельствующие о правомерности заявленных требований:

— Все три объекта были переданы клиенту в аренду по договорам, заключённым ещё в 2021 году.
— У него отсутствовали долги по арендной плате и штрафам.
— Объекты не входили в перечень имущества, предусмотренного для долгосрочного использования субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП).

Согласно статье 9 Федерального закона № 159-ФЗ, администрация обязана была действовать следующим образом:

1. В течение двух месяцев после получения заявления о выкупе начать проведение оценки рыночной стоимости объектов.
2. В течение двух недель после получения отчета об оценке принять решение о приватизации.
3. В течение десяти дней после принятия решения направить проекту договора покупателю.

Заявление о выкупе трёх объектов было подано клиентом 1 октября 2024 года. Ранее, в апреле 2024 года, наша команда провела осмотр объектов и подготовила соответствующий акт осмотра, подтверждающий использование имущества в коммерческой деятельности.

Вместо соблюдения установленной процедуры, администрация отказалась согласовать наши предложенные формулировки акта осмотра и представила собственный документ, содержащий недостоверную информацию. В акте фигурировала ложная информация о том, что клиент якобы не использовал объекты должным образом, ссылаясь на неудовлетворительное состояние зданий.

Мы сочли необходимым оспорить это утверждение, предоставив суду наше заключение, основанное на объективных фактах и независимой проверке состояния объектов. Поскольку в суде имелись сомнения относительно истинности представленных администрацией сведений, суд мог сам исследовать состояние объектов. Однако благодаря наличию заранее подготовленного акта осмотра, подготовленного нашей командой, суд счёл достаточным представленные доказательства и не стал прибегать к самостоятельному исследованию.

Отказ администрации в сотрудничестве

Отвечая на заявление нашего клиента о намерении осуществить выкуп, администрация отреагировала весьма расплывчато и неясно. Вместо прямого или косвенного отказа, 8 ноября 2024 года администрация направила письмо, содержащее общее уведомление о том, что документы были направлены в центральный аппарат Росимущества. Подобная формулировка совершенно не соответствует требованиям действующего законодательства и не содержит конкретной информации о дальнейших действиях.

Особенно важным моментом является отсутствие в переданном пакете документов необходимых элементов, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ:

— Нет заключённого договора о проведении оценки стоимости объектов.
— Нет решения о приватизации.
— Нет проекта договора купли-продажи, который мы должны были получить в установленный законом срок.

Фактически, ответ администрации представлял собой формальное сообщение, не содержащее никаких значимых деталей, важных для продолжения процедуры выкупа.

Проведённый анализ показал, что поведение администрации свидетельствует о бездействии, нарушающем права нашего клиента. Закон предписывает администрации предпринимать конкретные шаги после получения заявления о выкупе, однако вместо этого администрация ограничилась передачей неполного комплекта документов другому ведомству.

Такое положение вещей создаёт очевидные трудности для клиента, так как процесс выкупа зависит от своевременного представления необходимой документации и совершения определённых действий со стороны административного органа.

Чтобы защитить права нашего доверителя, мы решили обратиться в суд с иском о признании бездействия администрации незаконным. Данный подход соответствует нормам части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ и рекомендациям, изложенным в пункте 10 Информационного письма Высшего арбитражного суда РФ № 134 от 2009 года.

Таким образом, подготовка иска стала единственным эффективным способом восстановления справедливости и защиты интересов нашего клиента в сложившихся обстоятельствах.

Суд признал бездействие администрации незаконным

По итогам рассмотрения спора суд поддержал позицию нашего клиента и признал бездействие администрации нарушением ФЗ № 159 от 2008 года. В своём решении суд обязал администрацию незамедлительно устранить выявленные нарушения, передав нашему доверителю полный комплект документов, необходимых для завершения процедуры выкупа.

Администрация неоднократно пыталась избежать ответственности, предлагая формальные объяснения своей пассивности. Однако суд однозначно отверг эти аргументы, подтвердив нарушение административным органом возложенных на него обязательств.

Этот случай служит ярким примером того, насколько важна профессиональная помощь юристов при столкновении с подобными проблемами. Наши специалисты смогли грамотно проанализировать ситуацию, подготовить необходимую документацию и успешно представить интересы клиента в судебном разбирательстве.

Обращайтесь к нам за консультациями и вопросами, связанными с процедурой выкупа имущества из собственности публичного органа, по тг-адресу: