Когда частное лицо арендует имущество, находящееся в публично-правовой собственности, возникает множество вопросов о должном согласовании, правильном применении норм частного и публичного права, а также о справедливом разрешении гражданско-правовых споров возникающих между данными субъектами, занимающими де-юре равное положение в гражданско-правовой плоскости.

Проблематика восходит к действующему законодательному регулированию арендных отношений. Особенно это касается порядка согласования сторонами цены договора аренды. И не только на этапе заключения, но и также в ходе возможного изменения данного договорного условия. Механизм изменения цены аренды публично-правового имущества предписан в Земельном Кодексе РФ, а также в нескольких подзаконных нормативно-правовых актах. Речь идёт о регулируемой государством арендной плате.

Общее правило: регулируемая государством арендная плата применяется к договору аренды, заключенному после вступления в силу соответствующего закона, даже если законом в момент его заключения ещё не был предусмотрен порядок её государственного регулирования, определения. Ретроспективное применение регулируемой государством арендной платы возможно только при наличии волеизъявлений обеих стороны.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, оно подлежит применению, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. (Постановление Пленума ВАС РФ 2011 г. № 73 о практике применения положений ГК РФ о договоре аренды)

Комплектность регулирования арендной платы порождает множеством практических проблем. Нередко государственный орган получает ничем де-факто неограниченное правомочие почти что произвольно изменять размер арендной платы. В настоящей статье мы приведем ряд практических казусов, итогом которых было как успешное, так и неуспешное снижение арендной платы, связанное с оспариванием отчета независимого оценщика.

Вы можете обратиться за консультацией и задать вопросы в чате по адресу:

Применение устаревшего годичного отчета оценщика

В правительственном постановлении города Москвы от 25.12.2012 № 800 и № 809 зафиксированы следующие правила. Будучи субъектом МСП, лицо вправе претендовать на льготную ставку арендной платы. Когда же это лицо этот статус теряет, город устанавливает новую ставку, которая по идее должна рассчитываться из рыночной цены, для чего производится соответствующая процедура оценки. После того, как она будет установлена в договоре аренды, дальнейшее увеличение происходит периодично на основании указанного в законодательстве повышающего коэффициента.

Соответственно, в договоре, как правило, устанавливается право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату в связи с изданием соответствующих актов публичных органов. Что и представляет собой пример вышеупомянутой регулируемой в государственном порядке арендной платы.

Тем не менее, публичное образование нередко производит рыночную оценку принадлежащего ему имущества с определенной периодичностью в отношении сразу многих объектов. А изменение ставки арендной платы происходит только тогда, когда арендатор теряет статус субъекта МСП. В результате на деле встречаются такие ситуации: имущество оценено в 2014 году, а арендатор перестает быть субъектом МСП в 2015 году. Что делает департамент гос. имущества г.Москвы? Применяет к величине ставки, определенной оценщиком на 2014 год, повышающий коэффициент и направляет арендатору уведомление о об увеличении арендной платы с 2015 года.

Ввиду огромного количества санкционных событий 2014 г., потрясших рынок, стоимость недвижимости, в т.ч. и аренда, резко взлетает. Соответственно, в 2015 году оценка за 2014 г. уже неактуальна, она завышена. Неслучайно в ст.12 ФЗ Об оценочной деятельности указывается, что рыночная цена, определенная в отчете об оценке, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Вывод: следите за соблюдением арендодателем срока, в течение которого действует независимый отчет об оценке.

Фиксация арендодателем в договоре цены, отличающейся от той, которая определена в отчете независимого оценщика

Так произошло в деле № А40-159561/2016. Апелляционная инстанция исследовала и оценила в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства в их совокупности, в том числе экспертное заключение по результатам судебный экспертизы (проведение которой было назначено определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 ноября 2017 года).

Апелляционный суд установил, что действительная рыночная ставка арендной платы отличается от указываемой ответчиком в оспариваемых уведомлениях, в связи с чем пришел к выводу о том, что данные односторонние сделки должны быть признаны недействительными в тех частях, где стоимость аренды превышает установленную экспертом. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об изменении решения суда первой инстанции и о частичном удовлетворении исковых требований.

(Постановление АС Московского округа от 11 сентября 2018 г. по делу № А40-159561/2016)

Данная практика обусловлена позицией ВАС РФ, который указывал, что арендодатель, увеличивающий арендную плату непропорционально средним рыночным ставкам, признается злоупотребляющим правом (п.22 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

И даже если отсутствует государственное регулирование арендной платы и договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то арендодатель всё равно не может делать этого произвольно. Когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения цена увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то данное действие арендодателя будет признано злоупотреблением правом. Вследствие чего суд откажет арендодателю во взыскании превышающей данный рыночный порог суммы на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ.

Оспоримость отчета об оценке как одного из доказательств. Допустимость направления уведомления об одностороннем изменении платы в пределах 6-месячного срока действия отчета.

Данные выводы, были сформулированы Верховным судом в Определении № 305-ЭС19-13353

Публично-правовая сторона договора направила уведомление частному арендатору об изменении арендной платы в мае 2017 г. на основе отчета оценщика, проведенного в декабре 2016 г. Арендатор подал встречный иск с признанием одностороннего изменения недействительной сделкой.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы. Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора. В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом

ВС РФ занял прямо противоположную позицию, отметив, что рыночный размер арендной платы за спорный участок, определенный оценщиком в 2010 г., использовался сторонами в течение почти 7 лет.

При изложении мотивировочной части ВС РФ использовал положения информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 о независимой оценке. Одно из них свидетельствует о том, что отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения. Поэтому указанная в таком отчете итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке ст. 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установив возможность определения арендной платы за пользование земельным участком, исходя из ее рыночной стоимости и изменения ее в одностороннем порядке арендодателем, ВС РФ указал на наличие права арендатора по оспариванию установленной арендной ставки.

Дальнейшая практика крепко стоит на данной позиции ВС РФ.

В ином деле № А73-7908/2023 публично-правовой арендодатель подал иск о взыскании арендной платы и договорной неустойки по договору аренды недвижимости – причалов. Иск обоснован изменением величины арендной платы в связи с проведением обязательной оценки в отношении переданного в аренду федерального имущества и наличием задолженности по оплате измененной арендной платы. Встречный иск с требованием о признании недействительным одностороннего увеличения арендной платы по договору аренды.

Кассация, признавая законность пункта договора, закрепляющего данное право арендодателя, сослалась на пункт 21 постановления Пленума ВАС РФ 2011 г. №73: в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Ввиду разногласий участников спора относительно достоверности данных отчета судом первой инстанции в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ назначена его экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр независимой экспертизы собственности» эксперту (стаж оценочной деятельности 19 лет).

Перед экспертом были поставлены вопросы:

1. Соответствует ли отчет, выполненный 30.09.2022 ЗАО «Российская оценка» (06.09.2022 — дата проведения оценки), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Подтверждается ли им рыночная стоимость объекта оценки, указанного в отчете?

2. Если не подтверждается, указать какова рыночная стоимость права пользования по договору аренды объектов федерального недвижимого имущества — причалов площадью по состоянию на 06.09.2022 с использованием трех подходов к оценке (затратным, сравнительным и доходным), с учетом технического состояния причалов.

Суды удовлетворили требования арендодателя, снизив неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ.

(Постановление АС Дальневосточного округа от 23 декабря 2024 г.№ Ф03-5517/2024 по делу № А73-7908/2023)

В деле № А20-4326/2018 со схожей фабулой ниже стоящие суды встали на сторону ответчика-арендатора и пересмотрели рыночную стоимость арендованных объектов.

По мнению кассации, при оценке заключения судебного эксперта судебные инстанции не приняли во внимание следующее. Как разъяснено в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (пункт 1).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Кодекса). П

Наличие разных отчетов об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, выполненных с интервалом в несколько лет, само по себе не означает недостоверность использованной арендодателем методики определения арендной платы в отношении спорного земельного участка. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены для целей заключения сделки отсутствуют.

В результате кассация отправила дело на новое рассмотрение, по итогам которого суды встали на сторону арендодателя.

(Постановление АС Северо-Кавказского округа от 7 октября 2024 г. по делу № А20-4326/2018, Решение АС Кабардино-Балкарской Республик от 23 июня 2025 г. по тому же делу).

Наша помощь

Наша команда готова вам помочь снизить арендную плату. Как в случае с регулируемой государством арендной платы, когда вами заключен договор с публично-правовым арендодателем, так и в случае с нерегулируемой платой, когда вами заключен договор с частным арендодателем. Наши специалисты проанализируют всю применимую к вашему спору нормативную базу, а также позиции базу. Итогом может быть следующее заявление к арендодателю.

Вы можете обратиться за консультацией и задать вопросы в чате по адресу: