Многие владельцы нежилых зданий, будь то склады, магазины, офисные помещения или производственные объекты, сталкиваются с вопросом: можно ли оформить в собственность земельный участок, на котором расположено это строение? Ответ — да, можно. Российское законодательство предусматривает такую возможность, и в ряде случаев — даже по льготной выкупной стоимости.
Заказать услугу по обжалованию и обязанию муниципального органа предоставить право выкупа можно здесь.
Наличие прав на землю под зданием — важный фактор для бизнеса. Это не только снижает юридические риски, связанные с арендой, но и увеличивает рыночную стоимость самого объекта, расширяя возможности для инвестиций, перепланировки и перепродажи. К тому же собственник земли избавляется от необходимости ежегодно продлевать договор аренды и зависеть от решений муниципальных властей.
Процедура выкупа земли регулируется Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами. Однако на практике она может быть довольно запутанной, особенно если участок стоит на кадастровом учёте с ограничениями, либо если ранее договор аренды был заключён без надлежащего оформления. Важно понимать, кто именно имеет право на выкуп, как рассчитывается стоимость, какие документы потребуются и какие подводные камни могут возникнуть на каждом этапе.
В этой статье мы подробно разберём, в каких случаях возможен выкуп земли под нежилым зданием, как правильно инициировать этот процесс, какие нюансы учесть при взаимодействии с органами власти, и как ускорить оформление прав собственности.
Право преимущественного выкупа
Правом на преимущественный выкуп могут воспользоваться представители малого и среднего бизнеса, которые арендуют государственное или муниципальное имущество (федерального, регионального или местного уровня) непрерывно в течение не менее двух лет и не имеют задолженности по арендным платежам, штрафам или пеням. При этом следует учитывать, что не все объекты подлежат приватизации — некоторые из них входят в специальные перечни, в отношении которых выкуп невозможен.
Инициатором выкупа может выступить как собственник имущества, направивший арендатору предложение заключить договор с приложением его проекта, так и сам арендатор, удовлетворяющий всем законным критериям — в таком случае он может подать заявление о выкупе по собственной инициативе.
Арендатор имеет право в любой момент отказаться от участия в сделке, что подтвердил Верховный суд в одном из своих решений. Однако такой отказ автоматически влечёт за собой утрату права на преимущественный выкуп, и воспользоваться этой возможностью повторно уже не получится.
Законодательство о выкупе арендуемого участка
Согласно земельному законодательству, предусмотрена возможность выкупить земельный участок по установленной доле от его кадастровой стоимости.
Правовой основой для этого служит статья 39.20 Земельного кодекса РФ, в которой закреплено право граждан и организаций приобрести в собственность земельный участок, находящийся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, если на нём расположены здания или сооружения, принадлежащие им на праве собственности.
Важно отметить, что такой участок должен находиться в аренде, заключённой с уполномоченным государственным или муниципальным органом, а объект недвижимости — быть построенным на законных основаниях, с соблюдением всех разрешительных требований.
Размер выкупной стоимости определяется нормативными актами конкретного субъекта РФ.
Для справки. В Московской области, например, действует постановление Правительства № 639/16 от 02.05.2012, которое устанавливает базовую выкупную цену в размере 15 % от кадастровой стоимости участка, а также предусматривает ряд исключений из этого правила.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через торги, как правило в форме аукциона. Однако законом предусмотрены исключения, обозначенные в пункте 2 той же статьи.
Так, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусматривает возможность приобретения земельного участка без проведения торгов, если на нём уже находятся здания, сооружения или помещения, принадлежащие заявителю на праве собственности, в случаях, указанных в статье 39.20 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, приоритетное право на покупку или аренду таких участков предоставляется физическим и юридическим лицам, владеющим недвижимостью, расположенной на этих землях. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены иными положениями Земельного кодекса или другими федеральными законами.
Кроме того, порядок предоставления земельных участков без торгов, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, закреплён в статье 39.14 ЗК РФ. Он включает:
- подготовку схемы размещения участка;
- подачу заявления о предварительном согласовании;
- принятие соответствующего решения;
- выполнение кадастровых работ;
- постановку участка на учёт;
- подачу заявления о предоставлении участка и заключение договора.
При этом Земельный кодекс не требует от собственников зданий и сооружений дополнительного обоснования запрашиваемой площади участка в рамках статьи 39.20 ЗК РФ.
Судебная практика
Важно отметить, что в процессе выкупа земельного участка между собственником расположенного на нём объекта недвижимости и органом, уполномоченным распоряжаться государственной или муниципальной землёй, нередко возникают разногласия. Мы проанализировали судебную практику по наиболее распространённым спорам, связанным с выкупом земли.
Дело № 1
Собственник здания или сооружения вправе выкупить весь земельный участок, на котором размещён его объект, вне зависимости от соотношения площади постройки и общей площади участка. Например, в деле № А45-11700/2022 объект недвижимости имел площадь 164 кв. м, а участок — 3 654 кв. м. Суд признал отказ мэрии в выкупе необоснованным, указав, что статья 39.20 ЗК РФ предоставляет исключительное право собственнику на приобретение участка, а основания для отказа ограничены положениями статьи 39.16 ЗК РФ. Более того, суд принял во внимание экспертное заключение, согласно которому застройка охватывает 40 % участка, включая пожарные проезды и производственные зоны, использовавшиеся в предпринимательской деятельности.
Дело № 2
Однако существуют и противоположные позиции. Так, Арбитражный суд Красноярского края удовлетворил иск прокурора, признал недействительными сделки по продаже двух участков общей площадью более 16 000 кв. м, на которых арендаторами были построены склады площадью около 270 кв. м каждый. Суд пришёл к выводу, что для функционирования таких объектов не требуется столь большая территория, и не согласился с доводами предпринимателя и местной администрации о необходимости обустройства подъездных путей и вспомогательной инфраструктуры.
Вывод: Таким образом, судебная практика остаётся неоднозначной, и при спорах по вопросам выкупа земельного участка существенную роль играет грамотная правовая позиция и доказательства, подтверждающие обоснованность размера участка.
Дело № 4
Суд может признать отказ местной администрации в предоставлении земельного участка для выкупа неправомерным, если причина отказа связана с невозможностью раздела арендованного участка. В деле № А66-3897/2023, например, муниципалитет ссылался на то, что при разделе границы новых участков окажутся чрезмерно вытянутыми и изломанными, а сами участки — непригодными для предполагаемого использования. Однако суд посчитал такие аргументы недостаточными для отказа в выкупе.
Если границы участка пересекаются с так называемыми красными линиями (часто устанавливаемыми уже после образования земельного участка), либо проходят через дороги или общественные зоны — такие как скверы, — это может препятствовать приватизации.
Дело № 5
Однако бывают и противоположные ситуации. Так, в одном из дел суд посчитал недопустимым установление красных линий, пересекающих нежилое здание, принадлежащее предпринимателю, поскольку это препятствовало реализации его законного права на приватизацию земли под объектом. В результате суд отменил утверждённую администрацией планировку и обязал заключить с предпринимателем договор купли-продажи.
Еще одна распространённая проблема — отказ в продаже земельного участка по причине несоответствия разрешённого использования тем целям, которые заявлены в обращении. Хотя Земельный кодекс действительно предусматривает возможность отказа на этом основании, возникает вопрос: насколько обоснован такой отказ, если на момент заключения договора аренды целевое назначение участка соответствовало нуждам заявителя?
Дело № 6
Окончательную точку в этом вопросе поставил Верховный суд в январе 2023 года, рассмотрев кассационную жалобу ООО «База Бадаева» (дело № А56-37142/2021). Заявитель владел складом, построенным на арендуемом государственном участке, и намеревался выкупить землю. Однако получил отказ из-за изменений в Генеральном плане, исключивших складское назначение из допустимых видов использования участка. Верховный суд разъяснил, что право собственности на недвижимость предполагает возможность ее эксплуатации, даже если текущие градостроительные нормы не соответствуют прежним. Такое использование земли допустимо, если оно не угрожает жизни, здоровью, окружающей среде или культурному наследию.
Запомнить арендатору
Перед подачей заявления важно взвесить свои возможности и решить, действительно ли вы готовы приобрести объект. Если вы откажетесь от заключения договора купли-продажи, то утратите право на преимущественный выкуп.
Если арендодатель указывает слишком высокую цену, то следует сначала обратиться к независимому оценщику для проведения предварительной оценки, а затем уже решать, стоит ли идти в суд. При отсутствии опыта ведения таких дел разумнее привлечь профессиональных юристов, поскольку попытка сэкономить может в итоге привести к ещё большим потерям.
Выкупную цену возможно оспорить через иск об урегулировании разногласий по условиям договора, а не через оспаривание установленной рыночной стоимости. В случае, если суд примет сторону арендатора, то договор будет считаться заключённым с момента вступления решения в законную силу. С этого момента уже нужно исполнять обязательства, в том числе произвести оплату. Предприниматели часто совершают ошибку, ожидая подписанного документа, прежде чем выполнить условия сделки. Такое поведение может привести к судебным претензиям со стороны уполномоченного органа, вплоть до требования неустойки или расторжения договора в зависимости от его условий.
Практический случай
Суть дела: Наш клиент — ООО на основании договора купли-продажи является собственником нежилого помещения. Нежилое здание расположено на земельном участке. Однако сложилась следующая ситуация: здание принадлежит на праве собственности ООО (клиенту), а земельный участок, на котором оно расположено — нет.
ООО обратилось к администрации с заявлением о предоставлении права выкупа
земельного участка, получив ответ следующего содержания: «….границы земельного участка,
указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению…».
Естественно, такой ответ нас не устроил, поэтому мы решили обратиться в суд, так как нам необходимо реализовать имеющееся право на оформление земельного участка под зданием.
Заявление, подготовленное нами для администрации:
Ответ администрации нас не удовлетворил. Поэтому пришлось отстаивать свои интересы в арбитражном суде.
Заявление в арбитражный суд:
Решение суда еще не состоялось, однако мы уверены в положительном результате.
Юристы
Юристы нашей компании оказывают полное сопровождение процесса выкупа арендуемой земли у администрации, начиная с оценки правовой возможности выкупа. Специалисты проверяют соответствие арендатора требованиям законодательства, анализируют наличие необходимых документов, срок аренды, отсутствие задолженности и соответствие объекта условиям статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. На этом этапе также проводится правовая экспертиза договора аренды и сведений из Росреестра.
Кроме этого, мы подготавим заявление и весь пакет документов для подачи в уполномоченный орган, а при необходимости — схему расположения участка, кадастровый план или заключение независимого оценщика. Проследим за соблюдением всех процедурных сроков и взаимодействуют с представителями администрации, что снизит риск отказа или затягивания процесса.
Если возникают споры — например, отказ администрации, несоответствие вида разрешенного использования или проблемы с границами участка, то наши юристы представляют интересы клиента в суде. Мы докажем правомерность требования выкупа, обоснуем фактическую необходимость использования всей площади участка, а при необходимости — оспарим незаконные действия властей. Сопровождение профессионалов значительно повышает шансы на успешное оформление участка в собственность.
Поделиться в соцсетях
