Выкуп арендуемого помещения

О реализации права на выкуп арендуемой вами как субъектом малого или среднего предпринимательства мы писали ранее уже достаточно подробно. Мы раскрывали все условия, порядок реализации данной процедуры: https://delo4.ru/2024/09/27/administraciya-otkazala-v-vykupe-pomeshcheniya/.

Достаточно подробно останавливались и на определённых казусах, когда выкуп существенным образом затрудняется и становится попросту невозможным в случае нахождения имущества в хозяйственном ведении МУП или оперативном управлении МУП: https://delo4.ru/2025/01/10/ocenit-shansy-na-vykup-municipalnoj-sobstvennosti/. Это лишь замечания общего порядка, нюансы вы можете найти, пройдя по приведенным ссылкам, никто не отменял фактов злоупотребления органами публичной власти.

Раскрыв суть процедуры и накопив колоссальный опыт судебных разбирательств, завершившихся успехом для наших клиентов, мы считаем необходимым подробнее остановиться некоторых неочевидных и стоящих вашего внимания особенностях.

Сколько времени имущество должно быть вами арендовано, если оно не в списке того имущества, которое нельзя приватизировать?

Даже если арендуемое вами имущество находится в принятом органом публичной власти (как правило, муниципалитетом) списке имущества, которое нельзя приватизировать и которое подлежит передаче малому и среднему бизнесу, то вы можете воспользоваться своим преимущественным правом на его приобретение при наличии особого условия. Это законное условие заключается в том, что на день подачи вашего заявления о реализации преимущественного права вы должны уже владеть и пользоваться арендуемым имуществом непрерывно в течение 1-ого года и более в соответствии с договором. Этот срок идентичен как для недвижимого, так и движимого имущества.

Стоит отметить, что это новое правило действует с 6 апреля 2024 г., ранее же срок, необходимый для возникновения этого условия реализации вашего преимущественного права, составлял 2 года и более. Тем самым, возможно наблюдать некоторые тенденции в сторону упрощения и смягчения правового регулирования приватизации.

Для исчисления существующего одногодичного срока важно, чтобы именно ваше фактическое владение и пользование было непрерывным. Недостаточно лишь заключить арендный договор. В связи с этим ещё в 2009 г. Высший арбитражный суд РФ отмечал, что если один договор аренды был вами прекращен, но затем был сразу же заключен следующий, то в этот кратковременный промежуток срок не будет прерван, если вы продолжали пользоваться имуществом и властный арендодатель не заявлял против вас никаких возражений (п. 6 Информписьма ВАС РФ от 25.11.2009 № 134).

Даже если вы стали новым арендатором, то есть раньше, до вас имуществом владел и пользовался другой прежний арендатор, то при определении рассматриваемого одногодичного срока в него включается и срок арендатора-предшественника. Главное, чтобы предшественник был малым или средним предпринимателем (п. 7 Информписьма ВАС РФ от 25.11.2009 № 134).

Помимо срока соблюдения арендного годичного срока у вас не должно быть задолженностей по аренде, вы должны числиться в реестре субъектов малого и среднего бизнеса.

 А если имущество всё же содержится в списке запрещенного для приватизации, то сколько ждать и возможна ли вообще его приобретение вами в преимущественном порядке?

Положительный ответ на приводимые вопросы можно вывести из систематического толкования статей 3 и 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Его переходные положения, изложенные в статье 9 дают вам право реализовать свое преимущественное право даже в случае включения имущества в неприятный для вас список подлежащего передаче малому и среднему бизнесу. При этом, однако, необходимо выполнение ряда условий, более строгих по сравнению с выше рассмотренной ситуацией.

В частности, срок фактического владения и пользования вами имуществом удлиняется для недвижимого имущества до 2-х лет, а для движимого остаётся 1-годичным. Более того, добавляется новое правило – до дня подачи заявления имущество должно числиться в этом списке 5 лет и более для недвижимого и 3 года для движимого. Тем самым, вводится законодательная презумпция частичной утраты интереса неопределенного круга участников малого и среднего бизнеса, что приводит в конечном итоге к открытию соответствующей возможности для всех желающих, в том числе вас.

При наличии всех указанных условий вы подаёте по своей инициативе соответствующее заявление, которое обязывает органы публичной власти (как правило, муниципалитет) провести рыночную оценку арендуемого имущества в течение 2-х месяцев, затем в течение 2-х недель после оценки принять решение о приватизации, после этого в течение 10-ти дней после решения направить вам проект договора о купле-продаже.

Отказать муниципалитет сможет лишь в том случае, если вы не будете отвечать выше перечисленным требованиям либо если отчуждение имущества в порядке преимущественного права не допускается федеральными законами. В любом случае, муниципалитет должен обосновать свой отказ, для чего он будет вправе ссылаться только на эти возможные законные причины.

Например, на первый взгляд может показаться, что отказ муниципалитета будет правомерен в случае попытки отчуждения в порядке реализации преимущественного права движимого имущества, состав и виды которого не могут пройти данную процедуру. Таковые утверждены Правительством РФ в Распоряжении от 18.03.2023 № 632-р. Тем не менее, сведения о нем включаются в рассматриваемый нами список имущества, которое подлежит не приватизации, а передачи субъектам малого и среднего бизнеса. Именно на муниципалитете будете лежать соответствующая обязанность ex officio вносить сведения о таком имуществе в указанный список.

Как следствие, в действие снова включаются положения статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при выполнении всех условий которой (2-х или 1-го годичного срока аренды, 5-ти или 3-х-летнего нахождения имущества в списке) вы сможете реализовать свое право на приобретение имущества с помощью преимущественного права.

Ещё одно важное условие – обособленность недвижимой вещи.

 Судебная практика пестрит доводами муниципалитетов о необходимости обособленности недвижимой вещи. Это значит, что вы не сможете приобрести недвижимую вещь в анализируемом порядке, если она не стала обособленным объектом со своими границами и входом?

Правовая позиция была выражена Высший арбитражным судом РФ ещё в упомянутом пункте 8 Информписьма от 05.11.2009 № 134, из которой вытекает, что обособленность объекта во многом связана с постановкой его на государственный кадастровый учёт и регистрацией прав на него по ФЗ-218?

Следует отвечать отрицательно на оба вопроса. Условием реализации права выкупа является не сам обособленный объект недвижимости, а лишь возможность его обособления в дальнейшем. Тем самым, на момент подачи заявления о реализации права выкупа достаточно лишь установить, что нежилое помещение или иная недвижимая вещь может быть сформировано как обособленный объект.

Принимая во внимание именно возможность постановки на кадучёт в дальнейшем, а также необходимость отнесения недвижимого объекта к самостоятельному, изолированному объекте, суды встают на сторону предпринимателей, обязывая муниципалитет совершить отчуждение (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.06.2024 N Ф09-2130/24 по делу N А07-19190/2022 Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.05.2024 N Ф04-1050/2024 по делу N А46-1584/2023; ).

Договор аренды содержит запрет на выкуп, законно ли подобное договорное условие?

Представим ситуация, что вы, будучи представителем малого или среднего бизнеса, заключает договор аренды с муниципалитетом, в котором отдельно оговорен запрет вам выкупать арендуемое здание и всё, точка. Лишены ли вы права реализовать свое право на выкуп, предусмотренное ФЗ от 22.07.2008 № 159, можете ли вы считаться отказавшимся от этого права законным путем по смыслу ст. 9 ГК РФ?  

Пункт 2 ст. 9 ГК РФ прямо отсылает к ч. 6 ст. 4 нашего ФЗ от 22.07.2008 № 159, по смыслу которого отказ от процедуры выкупа может быть совершен предпринимателем только в письменной форме. Законодатель предусматривает для этого особого случая соответствующее волеизъявление специального характера.

Следовательно, любые договорные условия, противоречащие этому нормоустановлению, например, предусматривающие априорный и заведомый отказ арендатора от реализации своего права на выкуп, считаются противоречащими действующими правовому регулированию.

Этот тезис не только выводится из положений закона, но и подтверждается судебной практикой. Суд признал подобное договорное отказное положение недействительным с опорой на ст. ст. 166 и 168 ГК РФ, усмотрев противоречие ФЗ от 22.07.2008 № 159. Это договорное условие никоим образом не может быть признано препятствующим реализации права выкупа при соблюдении всех требований самого закона, особенно рассмотренных нами статей 3 и 9 (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 N 10АП-6874/2019 по делу N А41-95759/18).

В дополнение, отметим, что анализируемое теоретическое договорное условие незаконно в связи с тем, что нарушает существо законодательного регулирования процессе приватизации.

Законодатель предписал строгий императивный порядок его осуществления: даже нормы, предоставляющие особые возможности, как, например, возможность выкупа имущества, которое находится в списке не подлежащих приватизации, сформулированы в строго императивном ключе. Диспозиция сторон крайне ограничено, ведь законодатель учёл, как не легко бывает малому и среднему бизнесу взаимодействовать с публичными органами власти.

Тем самым, если вы заключили подобный несправедливый договор, предусматривающий незаконный отказ от вашего права выкупа, то к вам на помощь готова прийти не только наша команда профессионалов, но и пункт 3 Постановления Пленум Высшего арбитражного суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах». Стороны не могут своей волей нарушать существо и цель законодательного регулирования.

У нас огромный опыт судебного представительства по рассмотренной категории споров.

Индивидуальный предприниматель обратился к администрации муниципального образования с намерением выкупить нежилое здание, которое арендует и в настоящее время. Заявитель не допускал просрочек в выплате арендных платежей. В ответ он получил отказ от администрации со ссылкой на абстрактное решение местного Совета депутатов муниципального образования, наделяющее администрацию дискрецией принимать решение о приватизации.

Предприниматель обратился к нам за юридической помощью, в ходе оказания которой мы выяснили, что сайт администрации не содержал какого-ибо документа, свидетельствовавшего о запрете на выкуп здания.

Мы составили исковое заявление, требуя признать незаконным бездействие администрации на основании того же ФЗ 2008 г. № 159 и обязать муниципалитет в лице администрации дать ответчику выкупить здание, то есть провести оценку имущества, принять решение о приватизации и направить проект договора о купле-продажи нашему клиенту в законные сроки.

Суть спора заключается в том, что арендуемое имущество не было включено в утвержденный анти-приватизационный перечень. Ответчик говорит, что оно было включено, однако ими не был принят соответствующий нормативный документ, по крайней мере в любом случае он не был доведен до сведения граждан, не был ими опубликован.

Во многом позиция Ответчика строится на умышленном препятствовании в реализации нашим клиентом своего законного права выкупить арендуемое здание. Недопустимость и незаконность подобного поведения (злоупотребления по смыслу п. 1 ст. 10 ГК РФ) не раз уже была подтверждена судами с опорой на вездесущее Информписьмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 05.11.2009 № 134.

Наше исковое заявление было успешно принято к производству соответствующим Определением суда.

Мы готовы продолжать старые и вести новые дела по рассмотренной категории споров. Обращаясь к нам за помощь, вы получаете не только результат, но и скорость решения всех, абсолютно всех процедурных моментов с наименьшими для вас временными и денежными затратами.