Значительная часть земельных участков или помещений, используемых российским бизнесом, продолжает находиться в государственной или муниципальной собственности, а не в частном владении. Владение землей или помещением на праве собственности позволяет предпринимателям чувствовать себя увереннее в долгосрочной перспективе, а также повышает их шансы на получение кредита, поскольку такой актив может служить залогом. Однако, приобретение участка или помещения в собственность не всегда возможно даже при наличии финансовых средств и желания. Государственные и муниципальные органы, отвечающие за распоряжение имуществом, нередко отказывают в продаже участков и помещений. В таких ситуациях предприниматели вынуждены обращаться за юридической помощью, а затем добиваться своих прав в суде.

Однако прежде, чем идти в суд, необходимо проанализировать ситуацию и оценить шансы на выкуп муниципальной собственности. В этой публикации рассмотрим, какие условия необходимы для этого и с какими проблемами сталкиваются предприниматели.

p.s. Мы будем рассказывать об условиях и проблемах выкупа помещения или участка на примере Департамента городского имущества города Москвы.

Полезные законы, которые необходимы при выкупе городского имущества

Базой любой сделки, связанной с выкупом муниципальной собственности является Федеральный закон «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (или закон 159).

Статья 1 обозначенного выше закона прямо указывает на то, какие отношения он регулирует, а какие правоотношения не подпадают под его действие.

… закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также — арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества.

Отношения, которые не регулируются 159 законом:

  • Имущество, принадлежащее организациям, обеспечивающим поддержку малого и среднего предпринимательства.
  • Комплексы недвижимости, находящиеся в собственности государственных и муниципальных унитарных предприятий.
  • Имущество бюджетных учреждений, находящееся в их оперативном управлении.
  • Объекты, на которые установлены ограничения в обороте.
  • Имущество, уже выставленное на торги или проданное, но еще не зарегистрированное в Росреестре.
  • Движимое имущество, не включенное в списки государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства в аренду или владение.

Возникновение права на выкуп

Для того, чтобы осуществить право на выкуп помещения или земельного участка, важно, чтобы были соблюдены условия, перечисленные ниже, в совокупности:

  • срок аренды выкупаемого имущества должен быть не менее двух лет. Этот срок учитывается на момент подачи заявления о выкупе в уполномоченный орган (в нашем случае — Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы);
  • отсутствие долга по платежам по арендной плате, а также штрафов за просрочку внесения аренды;
  • участок или помещение не должно быть включено в перечень муниципального имущества, которое предназначена для передачи во владение (или пользование) субъектам малого и среднего предпринимательства. Однако в данном случае есть некоторые исключения. Так, например, для выкупа такого помещения срок его аренды должен составлять не менее трех лет и находиться в реестре не менее пяти лет;
  • информация о субъекте предпринимательства не должна быть исключена из единого реестра субъектов МСП.

Утрата права на выкуп

Кроме этого, есть случаи, когда предприниматели утрачивают свое преимущественное право на выкуп имущества, находящегося в аренде:

  • отказ субъекта предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого участка или помещения;
  • истечение 30 дней с момента получения субъектом предпринимательства предложения или проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, когда этот договор не подписан в обозначенный период;
  • расторжение договора купли-продажи арендуемого участка или помещения в связи с существенным нарушением его условий со стороны предпринимателя.

Важно. Перечень условий, в соответствии с которыми предпринимателю предоставляется преимущественное право выкупа в законе 159 является закрытым. Это означает, что перечень полный и он не подлежит расширительному толкованию. Следовательно, отказ Департамента городского имущества города Москвы по иным основаниям является несоответствующим закону в случае, если субъект предпринимательства соответствует условиям и не утратил право выкупа по трем причинам, которые были перечислены выше.

Отказ ДГИ г. Москвы, который не соответствует закону, может быть обжалован в судебном порядке. В случае признания судом отказа незаконным предприниматель может взыскать с Департамента убытки в виде переплаты аренды за спорный период.

Запрет на выкуп

Нормативно-правовые акты РФ действительно предусматривает ограничения на право арендаторов выкупать арендуемые помещения в некоторых случаях. Однако важно отметить, что список субъектов, для которых этот запрет действует, четко прописан в законах.

К примеру, право преимущественного выкупа арендуемого имущества не распространяется на кредитные и страховые организации, инвестиционные фонды, ломбарды, предпринимателей в сфере игорного бизнеса и участников соглашений о разделе продукции. Даже если эти лица являются субъектами малого или среднего предпринимательства, они не могут воспользоваться соответствующими льготами и мерами поддержки.

Кроме того, законодательство прямо указывает, что право на выкуп арендуемого помещения не распространяется на компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых.

Если такие организации арендуют помещения у города, то запрет на выкуп является законным, поскольку он прямо предусмотрен законодательством. Однако возникает вопрос: насколько правомерно устанавливать такой запрет в других случаях?

Если в договоре аренды указано, что помещение / земельный участок нельзя выкупить, противоречит ли это закону?

Нет. В договор аренды можно включить условие о запрете на выкуп помещения. Важно отметить, что такое условие не будет признано незаконным, так как законодательство не обязует местные органы власти продавать арендуемое имущество.

Поэтому предпринимателям, планирующим выкупать арендуемое имущество, необходимо детально изучить закон и избегать подобных формулировок:

«При заключении договора стороны согласились, что объект не может быть отчужден из собственности муниципального образования».

Оценить шансы на выкуп

Для того, чтобы оценить шансы на выкуп арендуемого имущества, будь то земельный участок или помещение, необходимо также учитывать основные причины отказа Департамента городского имущества города Москвы (или любого другого департамента любого субъекта Российской Федерации).

Отказ от выкупа помещения в большинстве случаев объясняется тем, что не выполнены одно или несколько из следующих условий:

  1. Отсутствие договора аренды или срок аренды меньше двух лет.
  2. Арендатор не относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.
  3. Наличие задолженности по платежам.
  4. Помещение не является обособленным.
  5. Помещение входит в список объектов, которые нельзя приватизировать.

С перечисленными ситуациями все довольно очевидно: если одно из этих условий не выполнено, то, скорее всего, не удастся доказать, что вы, например, являлись предпринимателем, не зарегистрировав свою деятельность. Более того, это может привести к административной, а иногда и уголовной ответственности, так как ведение предпринимательской деятельности без государственной регистрации является нарушением закона.

Помимо указанного, муниципальный орган часто отказывает, утверждая, что помещение не является обособленным, хотя для подтверждения этого может потребоваться проведение экспертизы, в случае, если есть сомнения.

Проверить свои шансы на выкуп

Для того, чтобы облегчить задачу субъектам малого и среднего предпринимательства, нам были разработаны несколько вопросов, последовательные ответы на которых дадут общую картину о возможностях и шансах на выкуп арендуемого помещения земельного участка и другого движимого и недвижимого имущества.

— являетесь ли вы субъектом малого и среднего предпринимательства? Включены ли в соответствующий Реестр?

— сколько арендуете муниципальное имущество?

— есть ли задолженность по оплате арендных платежей?

— входит ли имущество в Перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП, или нет?

Для справки:

Закон № 76-ФЗ вносит изменения в пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ. Согласно этим изменениям, для того чтобы субъект МСП мог воспользоваться своим правом на выкуп арендуемого имущества, минимальный срок аренды будет зависеть от того, включено ли это имущество в список государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду или в собственность субъектам МСП. Если имущество входит в этот перечень, минимальный срок аренды составит два года. Если оно не включено в перечень, срок будет один год.

Вывод

В завершении данной статьи хотим отметить, что прежде, чем совершить выкуп арендуемого имущество (муниципального или государственного), следует проверить свои шансы. Основным документом, который подлежит исследованию, является договор аренды между муниципальным органом и субъектом малого или среднего предпринимательства. В этой связи важно подчеркнуть, что следует крайне внимательно изучать положения договора, в котором абсолютно обоснованно может содержаться положение о том, что арендуемое имущество не подлежит дальнейшему выкупу. В случае, если предприниматель подпишет подобный договор, то это существенно снизит его шансы на успех. В другой нашей публикации рассказали, что делать в ситуации, когда в договоре содержится такое условие.

Помимо этого, при оценке шансов на возможность выкупа арендуемого помещения, следует обратить внимание на условия, которые содержатся в законе. Безусловно, законодатель идет по пути поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства: во-первых, он установил бессрочность права преимущественного выкупа муниципальной недвижимости; во-вторых, он снизил срок аренды с двух лет до одного года в случае, если имущество не относится к перечню имущества, предназначенного для передачи в аренду или в собственность субъектам МСП.

Тем не менее, несмотря на наличие такого положения, следует все-таки подчеркнуть, что очень небольшое количество муниципального имущества не находится в этом перечне. Безусловно, муниципалитету важно, чтобы какое-то время поступали арендные платежи (соответственно, чем дольше будут поступать эти платежи, тем лучше для муниципального органа). Поэтому аренда в один год он применяется очень редко в связи с тем, что основная масса муниципального имущества состоит в указанном выше перечне.

Проанализировать ситуацию и дать свое консультационное заключение помогут наши юристы. Мы в оперативные сроки составляем полную картину, которая будет понятна клиенту, в которой изложим ответ на вопрос «Можно ли выкупить то или иное муниципальное помещение или земельный участок» посредством нормативно-правовых актов, а также судебной практики.

Кроме этого, мы занимаемся участием в судебных процессах, которые связаны с отказом государственных или муниципальных органов в реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества. Обратиться к нам можно тут.