Одним из направлений экономической политики Российской Федерации является оказание содействия частным хозяйствующим субъектам в приватизации государственного и муниципального имущества.
Отдельное внимание в данной сфере уделяется вопросу о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности.
Среди нормативных актов, регулирующих данные правоотношения, особое внимание заслуживает Федеральный закон «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ), статья 3 которого определяет применяемые по общему правилу основные одновременно необходимые условия реализации субъектами МСП преимущественного права покупки арендуемого ими недвижимого имущества, находящего в публичной собственности:
2) имущество должно находиться во временном владении и (или) пользовании субъекта МСП в течение одного года и более в соответствии с ранее заключенным договором аренды;
3) у субъекта МСП отсутствует задолженность по арендной плате за указанное имущество;
4) наличие субъекта МСП в реестре субъектов МСП на дату заключения договора-купли-продажи арендуемого имущества.
Однако, несмотря на наличие достаточно однозначных условий реализации субъектами МСП преимущественного права на приобретение такого имущества, на практике нередки ситуации, когда, даже при их соблюдении арендаторами, собственники не торопятся расставаться с арендуемым имуществом под различными предлогами. В таких случаях субъекты МСП вынуждены обращаться за судебной защитой своих прав.
По данной категории споров сформировалась достаточно обширная судебная практика, которая помогает систематизировать наиболее частные основания отказа публичных субъектов в содействии субъектам МСП в реализации их законных прав по приобретению арендуемого имущества, а также получить представление о том, на какую из сторон и с какой мотивировкой встают суды при рассмотрении исков арендаторов о признании незаконными действий собственников имущества и понуждении их в устранении предполагаемых нарушений Закона № 159-ФЗ.
Кроме того, изучение судебной практики позволяет предвосхитить возможные возражения собственника имущества и совершить все необходимые действия, которые в случае перехода спора в судебную стадию окажут решающее значение при его рассмотрении:
1. Наличие в технической документации арендуемого помещения сведений о его неизолированности и невозможности обособления само по себе не является безусловным основанием для признания невозможным выделения такого помещения в самостоятельный объект и отчуждения его в пользу субъекта МСП.
Администрацией в продаже имущества было отказано со ссылкой на то, арендуемое помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и является частью здания, осуществить раздел путем выделения испрашиваемого объекта технически невозможно. Указанные доводы были подтверждены техническим паспортом объекта, а также заключением кадастрового инженера.
В ходе судебного разбирательства Обществом была инициирована судебная строительно-техническая экспертиза, результаты которой показали, что сформировать в качестве обособленного объекта нежилое помещение общей площадью 450 кв. м, расположенное в нежилом двухэтажном здании общей площадью 1104,6 кв. м, без каких-либо дополнительных условий возможно.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и вышестоящих инстанций пришли к выводу о том, что законодательство не устанавливает единственно верного способа подтверждения возможности обособления помещения в связи с чем при наличии противоречащих друг другу доказательств их следует оценивать в совокупности.
Учитывая наличие положительного заключения по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы помещения, подтверждающего возможность его обособления, а также соответствие Общества всем необходимым условиям, предусмотренным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, суды признали бездействие Администрации незаконным. (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.10.2024 по делу № А80-91/2022).
2. Отсутствие утверждения со стороны представительного органа муниципального образования условий приватизации объектов недвижимости не может являться препятствием для реализации субъектом МСП преимущественного права покупки арендованного имущества.
Общество обратилось в Администрацию муниципального образования с заявлением о намерении выкупить арендуемую им производственную базу.
Администрацией в реализации преимущественного права было отказано со ссылкой на то, что представительным органом муниципального образования решение об утверждении условий приватизации арендуемой производственной базы не принималось.
Бездействие Администрации по неисполнению обязанностей по проведению мероприятий, направленных на отчуждение производственной базы в пользу Общества, было обжаловано последним в судебном порядке.
Признавая бездействие Администрации незаконным суды мотивировали его тем, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту МСП, соответствующему установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества и обязан совершить все перечисленные в ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ действия, субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.04.2024 по делу № А03-11298/2023).
3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества не распространяется на случаи, когда собственником имущества является акционерное общество с государственным участием.
Общество обратилось к Акционерному обществу с заявлением о выкупе арендуемого им здания, мотивируя его выполнением всех необходимых условий, предусмотренных ст. 3 Закона № 159-ФЗ. В ответ на заявление от Акционерного общества поступил отказ, который был обжалован Обществом в судебном порядке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суды пришли к выводу отсутствии оснований удовлетворения заявленных требований, мотивируя его тем, что Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, его положения не распространяют свои действия на коммерческие организации, целью деятельности общества является извлечение прибыли. Ответчик вправе по своему усмотрению совершать в отношении здания любые действия, в том числе, отчуждать данное имущество в собственность других лиц. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.07.2024 по делу № А40-143235/2023).
4. Уклонение муниципального образования от заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом МСП имущества не может быть признано добросовестным в условиях недоказанности собственником значимости такого имущества для решения социальных вопросов местного значения.
Общество обратилось к Департаменту городского имущества с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества.
Департаментом городского имущества в реализации указанного права отказано со ссылкой на то, что в соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П принудительное отчуждение из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых для решения вопросов местного значения, не предполагается.
Впоследствии отказ был обжалован в судебном порядке.
Признавая отказ незаконным, суды исходили из того, что Департаментом не представлено доказательств, свидетельствующих о принятии им мер, направленных на использование спорного помещения в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на муниципальное образование, а также негативных последствий отчуждения муниципального имущества для его собственника. Указанное имущество не включено в специальный перечень, утвержденный в соответствии с п. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2024 по делу № А53-26403/2023).
5. Несогласие собственника имущества на зачет стоимости произведенных с его согласия арендатором – субъектом МСП неотделимых улучшений арендованного имущества при заключении договора купли-продажи не может являться основанием для отказа в заключении такого договора.
Вступившим в законную силу судебным актом на Министерство государственного имущества и земельных отношений была возложена обязанность по заключению договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества с Обществом – субъектом МСП.
Впоследствии Министерство отказалось от заключения договора купли-продажи в связи с несогласием с выкупной ценой по договору, из которой Обществом была вычтена стоимость произведенных за время аренды неотделимых улучшений имущества.
Отказ Министерства послужил основанием для обращения Общества в суд с заявлением о разрешении разногласий по договору купли-продажи и определении цены имущества за вычетом стоимости его неотделимых улучшений.
Отклоняя доводы Министерства о том, что неотделимые улучшения произведены только для целей самого общества, суды пришли к выводу, что из положений п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ прямо следует обязанность арендодателя зачесть в счет стоимости выкупаемого имущества стоимость неотделимых улучшений в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Оснований для отказа в заключении договора купли-продажи у Министерства не имелось.
6. Наличие в арендованном помещении иного имущества, в отношении которого не был заключен договор аренды, не является препятствием для реализации преимущественного права на приобретение такого помещения.
Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им теплопункта.
В удовлетворении заявления Администрацией было отказано в связи с наличием в арендуемом помещении иного имущества, демонтаж которого невозможен, в отношении которого договор аренды заключен не был. Заявление было оспорено Предпринимателем в судебном порядке.
При разрешении спора судами доводы Администрации о том, что помещение и находящееся в нем имущество соотносятся как главная вещь и принадлежность и из этого следовала необходимость заключения договора аренды в отношении всего имущественного комплекса были отклонены, отказ в реализации преимущественного права на приобретение теплопункта признан незаконным. (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2024 по делу № А39-6488/2023).
7. Реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящего в хозяйственном ведении государственного унитарного предприятия, допускается только при наличии согласия собственника этого имущества.
Предприниматель обратился в управление и предприятие с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ.
Управление сообщило предпринимателю, что принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение, а также указало об отсутствии намерения муниципального образования дать согласие на отчуждение предпринимателю спорного нежилого помещения.
Отказывая в удовлетворении иска суды указали, что по смыслу ст. 3 Закона № 159 -ФЗ принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.
Положениями Закона № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке. (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024 по делу № А66-6134/2024).
8. Отсутствие под арендуемым нежилым зданием сформированного земельного участка не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение такого здания.
Предприниматель обратился к Администрации муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества в собственность. В удовлетворении заявления было отказано в связи с отсутствием сформированных земельных участков под указанными объектами.
Предприниматель, считая отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества незаконным, обратился в суд.
Признавая отказ незаконным, суды исходили из того, что положения Закона № 159-ФЗ предоставляют субъектам МСП исключительное право на выкуп арендованных у государства объектов недвижимости и не распространяются на отношения по выкупу земельных участков. Кроме того, отсутствие сформированного под испрашиваемыми нежилыми зданиями земельного участка, необходимого для использования здания, не может служить основанием для отказа индивидуальному предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, поскольку такое основание для отказа не предусмотрено названным Законом. (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 по делу № А07-29844/2023).
Таким образом, рассмотренная судебная практика свидетельствует о том, что случаи уклонения публично-правовых образований от заключения договоров купли-продажи в отношении арендуемого субъектами МСП имущества не являются редкостью. При этом при подготовке обоснованной правовой позиции и обжаловании подобного бездействия в судебном порядке суды нередко встают на сторону субъектов МСП, если они соответствуют всем критериям, установленным в Законе № 159-ФЗ.
Если вы столкнулись с подобной ситуацией, то важно своевременно обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы не пропустить срок на обжалование бездействия и увеличить шансы на признание его незаконным.
Поделиться в соцсетях
