Оценить шансы на выкуп муниципальной собственности

«Семь раз отмерь, один раз отрежь», — гласит русская пословица. Прежде чем писать иск в суд, надо тоже семь раз подумать, ведь неправильная оценка своих шансов приведет к финансовым и временным потерям при нулевом результате. Расскажем, как мы помогли предпринимателю оценить шансы на выкуп муниципальной собственности.

В данном случае речь пойдет про выкуп по Закону № 159-ФЗ от 22.07.2008, так называемый закон «о малой приватизации». Он дает предпринимателям, арендующим муниципальные помещения, право на их выкуп без торгов. Для реализации этого права нужно соблюсти ряд условий. Об этих условиях мы подробно писали в статье Администрация отказала в выкупе помещения (с актуальными изменениями закона).

Перед юристами Дело Чести встал вопрос: может ли бизнесмен в инициативном порядке выкупить муниципальное помещение, закрепленное на праве хозяйственного ведения за МУП, когда решение о приватизации этого помещения не принято.

Буква закона

Закон № 159-ФЗ регулирует вопросы выкупа из государственной/ муниципальной собственности движимых и недвижимых вещей. Раньше можно было выкупать только недвижимые объекты, но с 01.03.2023 законодательство поменялось и движимое имущество тоже попало под прицел малой приватизации.

Однако есть 6 случаев, где закон № 159-ФЗ не действует:

• имущество закреплено за организациями, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП
• имущественные комплексы ГУПов и МУПов
• имущество бюджетных учреждений, закрепленное на праве оперативного управления
• имущество, ограниченное в обороте
• уже «торгующееся» или проданное имущество (до момента регистрации в Росреестре)
• движимое имущество, не включенное в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП

По закону № 159-ФЗ есть два варианта, когда у арендатора возникнет право выкупа муниципального помещения.

1 вариант – орган власти принимает решение о приватизации муниципального помещения. В таком случае чиновники должны в течение 10 дней направить арендатору уведомление о возможности реализации преимущественного права на выкуп муниципального помещения, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В свою очередь, у арендатора есть 30 дней, чтобы отреагировать на это щедрое предложение. Цена объекта будет указана в соответствии с оценочным отчетом в размере рыночной стоимости. Если арендатор не согласен с этой ценой, он вправе оспорить ее в суде.

2 вариант — арендатор вправе не дожидаться, пока муниципальное помещение включат в план приватизации и решат продать. Арендатор в инициативном порядке может сам подать заявление на выкуп, и тогда органу местного самоуправления придется принять решение о приватизации с соблюдением преимущественного права арендатора. Это следует из ч. 2, ч. 2.1, ч. 3 ст. 9 закона № 159-ФЗ.

До 01.01.2009 варианта № 2 не существовало. Заявление предпринимателя о намерении приобрести в собственность арендуемое помещение по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не являлось основанием для приватизации. Только с 2009 года «малая приватизация» с бумаги переместилась в реальность и помогла многим предпринимателям получить в собственность арендуемые площади.

Наш подкаст про то, как Выкупить арендуемое помещение

Однако для помещений, которые закреплены за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, законодатель предусмотрел особый правовой режим.

Право на приобретение муниципального имущества не может быть реализовано в инициативном порядке, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, пункт 13

Само по себе право хозяйственного ведения – это ограниченное вещное право, пришедшее к нам из советского прошлого. Некоторые ученые называют его «рудиментом», тем не менее, оно полноправно существует в современном Гражданском кодексе (ст. 294 – 295). Унитарное предприятие вправе свободно распоряжаться почти всем своим имуществом, кроме недвижимого. Например, для продажи муниципального помещения требуется согласие органа местного самоуправления.

Преимущественное право арендатора на выкуп такого помещения возникнет при одновременном наличии 3 условий:

1. МУП, за которым помещение закреплено на праве хозяйственного ведения, приняло решение о приватизации объекта
2. орган местного самоуправления выдал согласие на приватизацию
3. арендатор соответствует критериям по закону № 159-ФЗ

Главная сложность заключается в том, что у МУПа нет обязанности принять решение о приватизации, даже если к нему обратился арендатор с такой просьбой. Равно как и у муниципального образования нет обязанности давать согласие на приватизацию. В законе № 159-ФЗ используется слово «вправе». Это означает, что решение о приватизации такого хозяйственно-обособленного имущества принимается по усмотрению органов власти, исходя из тех факторов, которые покажутся им важными.

Если МУП не принимает решение о приватизации, то у предпринимателя не возникает преимущественное право на выкуп.

Оценка шансов на выкуп муниципального помещения

На нашего клиента распространяется закон № 159-ФЗ, ведь часть помещения нельзя признать имущественным комплексом и эта часть закреплена за МУПом на праве хозяйственного ведения, а не оперативного управления.

По задумке предпринимателя, выкуп должен был пройти по второму варианту, то есть в инициативном порядке. Описанный первый вариант не подходит, так как само муниципальное образование решение о приватизации не принимало.

Запросив у предпринимателя договор аренды, мы выяснили, что договор заключен не муниципалитетом, а с унитарным предприятием. Значит, в данном случае нужно учитывать особый правовой режим выкупа муниципального помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием.

Помимо этого мы обратили внимание на отдельные положения договора аренды:

• Срок аренды — с 15.01.2021 по 15.01.2023, и по его окончании договор прекращает свое действие, если арендатор не обратится с ходатайством о пролонгации
• В пунктах 2.2.4, 2.2.9 упоминается балансодержатель объекта
• При заключении договора стороны согласились, что объект не может быть отчужден из собственности муниципального образования (п. 6.8 Договора)

Подписывая такой договор, предпринимателю нужно было обратить внимание на этот пресловутый пункт 6.8. Это положение договора должно было уже на этапе подачи заявки на торги заставить предпринимателя оценить шансы на выкуп муниципального помещения.

Поэтому мы сделали вывод, что преимущественное право на выкуп в настоящее время не возникло: МУП не принимало решение о приватизации, а Управление выразило свое несогласие на отчуждение. На момент заключения договора помещение уже закреплено за МУПом, поэтому нельзя сделать вывод, что муниципальный орган осуществлял действия, направленные на воспрепятствование реализации преимущественного права.

Соответствие критериям (отнесение к субъектам МСП, непрерывный срок аренды, отсутствие задолженности по арендной плате) в данном случае не порождает право на выкуп.

Судебная практика

Мы никогда не дадим правовое заключение, опираясь только на букву закона. Множество ответов на сложные вопросы можно найти только в судебной практике. Среди решений Верховного суда РФ мы нашли подходящие правовые позиции.

Принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение. Положениями Закона № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию.

Определение Верховного суда РФ от 13.08.2019 по делу № А14-297/2018

Относительно свежая позиция Верховного суда звучит убедительно. До настоящего времени она не пересматривалась. Нижестоящие суды толкуют закон именно таким образом. Арендатор муниципального помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием, не имеет право на выкуп в инициативном порядке (п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ) и может реализовать преимущественное право лишь в случае, когда МУП примет решение о приватизации с согласия муниципалитета. В качестве примера мы привели ссылки на решения судов Восточно-Сибирского и Западно-Сибирского округов (релевантная практика по месту нахождения клиента).

Единственный шанс

Уже достаточно давно существует правовая позиция, что суд может признать за арендатором преимущественное права на выкуп, если орган местного самоуправления специально закрепил муниципальное помещение за унитарным предприятием, только чтоб  лишить арендатора права на приобретение.

К сожалению, анализ показал, что этот вариант не применим к нашему случаю:

• помещение изначально было закреплен на праве хозяйственного ведения за МУП
• арендодателем по договору выступает МУП, а не орган местного самоуправления
• на момент заключения договора объект уже был закреплен за МУПом, что исключает злоупотребление со стороны муниципального образования
• последующее изъятие объекта у одного МУПа и его передача в хозяйственное ведение второму МУПу не свидетельствует о злоупотреблении со стороны муниципального собственника, так как при вступлении в арендные отношения предпринимателю было очевидно, что контрагентом является МУП, а не муниципалитет

Но мы решили написать здесь про это, чтобы читатели могли использовать эту позицию в своей работе.

Варианты для клиента

1. Пойти в суд с заявлением об оспаривании отказа МУП и муниципалитета в выкупе помещения.

Со своей стороны, юристы Дело чести дали исчерпывающую письменную консультацию по поводу шансов предпринимателя на реальный выкуп муниципального помещения. Каждый вывод подкреплен ссылкой на закон и судебную практику.

Ниже вы можете ознакомиться с Консультационным заключением, подготовленным юристами Дело чести:

Проведенный анализ показал, что арендатор муниципального помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием, не имеет право на выкуп этого помещения в инициативном порядке (в соответствие с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Мы честно и без прикрас сообщили об этом предпринимателю.

Мы не тянули время, а наоборот, сделали это максимально быстро. Ведь решать, что делать дальше, будет только сам предприниматель. Возможно, он все-таки решит попытать судьбу и обратится в суд. А медлить с таким заявлением нельзя. Срок на его подачу всего 3 месяца.

Мы уважаем любое решение клиента. Именно поэтому наши юристы дали рекомендации предпринимателю и на случай судебной перспективы. Мы обратили внимание, что арендуется не помещение, а его часть. Эта часть не поставлена на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости.

«В случае, если Клиент решит обратиться в суд, рекомендуется провести государственный кадастровый учет Объекта с учетом того, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом МСП договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134)».

2. Мы порекомендовали предпринимателю провести переговоры с представителями МУП и Управлением имущества с целью выяснения их позиции о дальнейшей судьбе объекта (продолжение аренды или приватизация).

Если местному бюджету в тягость содержать это помещение в собственности (большие налоги, затраты на капитальный ремонт), то они могут пойти на приватизацию. Тогда у предпринимателя возникнет преимущественное право на выкуп.

Если же местные органы выскажут категоричный отказ от приватизации, то предпринимателю следует решить – продолжать аренду без права выкупа или расторгнуть эту аренду, подобрав другое помещение для ведения бизнеса. При заключении нового договора аренды муниципального помещения, предпринимателю придется учесть прошлые ошибки и заключать договор напрямую с органом местного самоуправления.