Согласитесь, такой заголовок можно встретить очень редко. Чаще всего арендатор выкупает помещение или склад. Однако в сегодняшней публикации хотим рассмотреть вопросы, которые касаются выкупа арендуемого причала, чем отличаются от выкупа помещения, например, а также расскажем практический пример, а именно судебное дело, благодаря которому и появилась эта публикация.
Право арендатора на выкуп
Право арендатора на выкуп объекта недвижимости у администрации представляет собой важный механизм защиты интересов предпринимателей и позволяет им приобретать в собственность используемые ими объекты недвижимости на выгодных условиях. Однако для успешного осуществления этого права необходимо строго следовать установленной законом процедуре и учитывать все нюансы, связанные с конкретным объектом недвижимости.
Право на выкуп недвижимости у администрации регулируется несколькими законодательными актами Российской Федерации, среди которых ключевую роль играют Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Рассмотрим основные аспекты этого права.
1. Преимущественное право на выкуп
Арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если оно находится в государственной или муниципальной собственности. Это означает, что администрация обязана сначала предложить объект недвижимости на продажу именно тому лицу, которое его арендует, прежде чем выставлять его на торги или продавать другим лицам.
2. Условия реализации преимущественного права
Для того чтобы воспользоваться правом на выкуп, арендатор должен соответствовать следующим критериям:
- арендуемое имущество должно использоваться непрерывно в течение определенного срока (обычно не менее двух лет);
- объект недвижимости должен находиться в собственности государства или муниципалитета;
- арендатор должен своевременно оплачивать арендные платежи и выполнять иные обязательства по договору аренды.
3. Порядок выкупа
Процесс выкупа объекта недвижимости состоит из нескольких этапов:
- подача заявления. Арендатор направляет заявление в администрацию с просьбой о выкупе арендуемого имущества;
- проведение оценки. Администрация организует независимую оценку стоимости объекта недвижимости. Оценка проводится специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию;
- предоставление предложения о выкупе. На основе проведенной оценки администрация предлагает арендатору заключить договор купли-продажи. Предложение направляется в письменной форме и содержит информацию о цене, условиях оплаты и других существенных аспектах сделки;
- заключение договора купли-продажи. Если арендатор согласен с условиями, то стороны заключают договор купли-продажи. В договоре должны быть указаны все существенные условия, включая цену, срок оплаты и порядок передачи объекта недвижимости;
- регистрация перехода права собственности. После заключения договора и полной оплаты арендатором стоимости объекта недвижимости осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.
4. Особые случаи
В некоторых случаях право на выкуп может быть ограничено или отсутствовать вовсе. Например:
— если объект недвижимости включен в перечень имущества, предназначенного для предоставления в аренду только субъектам малого и среднего предпринимательства;
— если объект недвижимости относится к категории социально значимых объектов (например, школы, больницы), которые не подлежат приватизации.
5. Защита прав арендаторов
Законодательство защищает интересы арендаторов, предоставляя им возможность оспаривать отказ в предоставлении права на выкуп в судебном порядке. Если арендатор считает, что его права нарушены, то он может обратиться в суд с требованием признать отказ незаконным и обязать администрацию заключить договор купли-продажи.
Отличие выкупа причала от выкупа помещения
Сразу хотим отметить, что причал является таким же объектом недвижимости, как и помещение. В этой связи на него распространяется такое же законодательство и такие же правила, как и при выкупе, например, складского помещения.
Особенности выкупа определенного объекта обусловлены его правовым статусом и назначением. Рассмотрим ключевые различия между выкупом арендуемого причала и помещения.
1. Правовой режим объектов
Причалы относятся к объектам водного транспорта и являются частью инфраструктуры водных путей. Они могут иметь особое значение для обеспечения безопасности судоходства и выполнения государственных задач. Правоотношения, касающиеся использования причалов, регулируются Водным кодексом РФ и другими специальными нормативными актами.
Помещения чаще всего используются под офисы, склады, магазины и другие коммерческие цели. Их правовой режим регулируется Гражданским кодексом РФ и иными общими нормами гражданского законодательства.
2. Процедура выкупа
Процедура выкупа причала обычно включает дополнительные этапы согласования с государственными органами, если причал находится в федеральной собственности или имеет стратегическое значение. Кроме этого, может потребоваться проведение экологической экспертизы и получение разрешений от различных ведомств, связанных с водными ресурсами.
Выкуп помещений, находящихся в аренде, как правило, проходит по стандартной процедуре, предусмотренной гражданским законодательством. В этом случае нет необходимости получать специальные разрешения, кроме тех ситуаций, когда помещение является объектом культурного наследия или расположено в охраняемых зонах.
3. Стоимость выкупа
Стоимость причала может включать в себя не только рыночную стоимость самого сооружения, но и стоимость прилегающей территории, а также возможные затраты на восстановление и поддержание экологии акватории.
Стоимость помещения обычно рассчитывается, исходя из рыночной цены аналогичного объекта недвижимости без учета дополнительных факторов.
4. Использование после выкупа
После выкупа причала собственник обязан соблюдать требования водного законодательства, такие как обеспечение свободного доступа судов к причалу, соблюдение правил охраны окружающей среды и т.д.
Использование помещения после выкупа зависит исключительно от целей собственника и может варьироваться от коммерческой деятельности до личного пользования.
Как выкупить арендуемый причал?
Вот основные шаги, которые необходимо предпринять для выкупа причала:
1. Определение статуса причала
Причал может находиться в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от этого определяется порядок его выкупа. Если причал находится в федеральной собственности, то процедура будет сложнее и потребует согласования с федеральными органами власти. Если же он принадлежит муниципалитету, то процесс будет проще.
2. Проверка наличия права аренды
Если причал уже используется на основании договора аренды, то законодательство предоставляет арендатору преимущественное право на выкуп арендуемого имущества при соблюдении ряда условий. Это значит, что можно обратиться к администрации с предложением о выкупе причала.
3. Подготовка документов
Для начала процесса выкупа потребуется собрать следующие документы:
— заявление о намерении приобрести причал;
— копия договора аренды;
— документы, подтверждающие личность или статус юридического лица;
— кадастровый паспорт на причал;
— справки об отсутствии задолженностей перед бюджетом и другими кредиторами.
4. Оценка стоимости причала
Стоимость причала должна быть определена независимым оценщиком. Оценочная стоимость будет служить основой для расчета суммы выкупа. Администрация может предложить свою оценку, но у арендатора имеется право оспорить ее через суд (в случае, если он считает ее завышенной).
5. Заключение договора купли-продажи
После того, как все документы собраны и оценка проведена, администрация предложит заключить договор купли-продажи. Договор должен содержать все условия сделки, включая цену, сроки оплаты и другие важные моменты. Лучше обратиться к юристу для качественной проверки договора.
6. Регистрация права собственности
После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности на причал в Росреестре. Для этого нужно предоставить договор купли-продажи, квитанцию об оплате госпошлины и другие необходимые документы.
7. Оплата и завершение сделки
Оплата за причал производится согласно условиям договора. Обычно это происходит путем перечисления денежных средств на счет администрации. После завершения всех формальностей и регистрации права собственности причал становится собственностью арендатора.
Однако в жизни бывает не так просто выкупить недвижимость у администрации. Рассмотрим наш практический случай.
Случай из практики
Что произошло?
Между клиентом и администрацией был заключен договор аренды причала. Договор действует по настоящее время. Истец никогда не допускал просрочек по платежам. Клиент обратился с заявлением администрации о намерении выкупить причал. Однако ответ не поступил.
Дело в том, что это уже не первый наш суд по этому делу. Мы длительное время пытаемся отсудить свое право на выкуп причала. Первый суд был выигран, администрация отменила решение только в суде кассационной инстанции. Тогда администрация ссылалась на то, что причал используется.
По данному причалу уже есть вынесенное решение суда, в котором суд указал следующее:
Теплоход осуществлял перевозки пассажиров по маршруту, высадка и посадка пассажиров осуществлялась на причале. На сайте администрации в разделе информация/новости размещены сведения о начале пассажирских перевозок теплоходом по маршруту вплоть до сентября этого года.
Все остальные доводы администрации были отвергнуты. Фактически, по этому дел суд отказал из-за того, что якобы в 2022-2023 годах причал использовался для транспортного сообщения. Однако этого, конечно же, не было.
На момент рассмотрения дела исследовались правоотношения 2022 и 2023 годов, где якобы теплоход причаливался к причалу. При этом навигация 2024 года закончена, никто не причаливал в 2024, никто не заключал договоры и не платил за пользование причалом, следовательно, можно считать, что причал в настоящее время не используется по назначению – как причал и не предназначен для обслуживания жителей соответствующего поселения.
Вот так, спустя год, мы снова обратились в суд за получением права выкупа причала.
Позиция клиента (арендатора причала)
Клиент входит в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.
Клиент считает, что имеет право на выкуп причала.
Клиент считает, что администрация нарушает процедуру, предусмотренную законом, не предоставив арендатору право выкупа причала и земли под ним.
В просительной части попросили суд обязать администрацию заключить договор купли-продажи причала.
Подготовленный нами документ выглядит так:
Отзыв на иск
В ответ на поданное исковое заявление администрация составила отзыв. В документе снова ссылается на использование причала в текущем, 2024 году:
Мы подготовим возражение на отзыв. О результатах разбирательства расскажем в следующих публикациях.
В завершении статьи хотим отметить, что выкуп арендуемого причала или арендуемого помещения у администрации представляют собой одну и ту же процедуру – выкуп недвижимости. Отличие в процедуре заключается в особенностях каждого из объектов, которые хочет выкупить арендатор.
Для учета всех тонкостей процедуры выкупа, а также участия в судебных заседаниях (если это будет необходимо для того, чтобы обязать администрацию заключить договор купли-продажи арендуемой недвижимости) необходим юрист, который поможет не только на этапе договорной работы, но и в претензионном и судебном процессах.
Поделиться в соцсетях
