В последние годы российская власть предпринимает активные шаги для улучшения бизнес-климата в стране и расширения прав субъектов малого и среднего бизнеса. Одним из значимых мероприятий, направленных на поддержку предпринимателей, стало принятие закона, позволяющего малым и средним предприятиям выкупать у муниципалитетов помещения, которые они арендуют. Данная инициатива открывает новые горизонты для бизнеса, предоставляя ему возможность не только снизить финансовые затраты на аренду, но и обеспечить стабильность в ведении своей деятельности.

Выкуп арендуемого помещения у администрации представляет собой выгодное решение для предпринимателей. Почему? Дело в том, что это позволяет не только сэкономить средства в долгосрочной перспективе, но и создать надежную основу для дальнейшего развития бизнеса.

В нашей практике мы сталкивались с успешными примерами реализации данного механизма. Так, одно из малых предприятий в нашем сопровождении смогло выкупить помещение, в котором велась его деятельность на протяжении нескольких лет. Это позволило бизнесу не только снизить финансовые риски, но и укрепить свои позиции на рынке, обеспечив долгосрочную стабильность, о чем мы и расскажем в данной статье.

Если у вас остались вопросы относительно процедуры выкупа помещений у муниципалитета или вам необходима помощь в этом вопросе, не стесняйтесь обращаться к нам. Наши специалисты готовы предоставить квалифицированную консультацию и поддержку на всех этапах процесса.

Кто может выкупить помещение у администрации?

Выкуп помещения у администрации возможен лишь при соблюдении определенных условий, о которых мы расскажем вам далее.

Во-первых, вы должны быть субъектом малого и среднего предпринимательства, ведь законодательство предоставляет возможность выкупа в первую очередь для них.

Проверить это просто: достаточно ввести ИНН или ОГРН вашего бизнеса в официальный Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства от Федеральной налоговой службы. В появившемся списке необходимо найти ваше предприятие и посмотреть на столбец «категория»: там будет указано либо микропредприятие, либо малое предприятие, либо среднее предприятие. Если напротив вашего бизнеса указано, что оно «не является субъектом МСП» – к сожалению, выкупить помещение по данной инструкции не получится.

Итак, если вы обнаружили себя в данном реестре, то выкуп помещения у администрации для вас возможен. Следует обратиться к остальным условиям.

Во-вторых, у вас не должно быть задолженности по арендной плате за помещение, включая неустойку в форме штрафов или пени. Проверить задолженность можно по-разному в зависимости от того российского региона, где вы арендуете помещение. Наши специалисты готовы помочь вам определить, подходите ли вы под это условие.

Например, в Москве вы можете проверить наличие задолженности по арендуемому помещению с помощью онлайн-сервиса от Департамента городского имущества Москвы по ссылке.

Важно помнить, что задолженности у вас не должно быть на день, когда вы подаете заявление в администрацию для выкупа помещение. Если вы погасите задолженность до этого момента, то данное условие можно считать соблюденным.

В-третьих, важен срок аренды, который должен превышать два года непрерывно. Иными словами, с момента заключения договора или дополнительного соглашения к договору и до момента подачи заявления о выкупе помещения должно пройти не менее двух лет.

Какое помещение можно выкупить?

Законодательство предусматривает условия для выкупа не только в отношении самого предпринимателя, но и в отношении помещения, которое он выкупает.

Если оно входит в специальный список государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи в собственность или пользование субъектам малого и среднего бизнеса, то оно должно находиться в этом списке не менее 5 лет, чтобы вы могли его приобрести в рамках выкупа.

Этот список регулярно обновляется и варьируется в зависимости от региона, поэтому мы рекомендуем обратиться к нашим специалистам. Они проанализируют арендуемое вами помещение и выяснят, соответствует ли оно требованиям для выкупа.

Для любого предприятия важно определить стоимость помещения, которое он намеревается выкупить. Чтобы исключить риск коррупционных факторов, закон предусматривает, что стоимость помещения должна быть рыночной. Как это определить? Оценку стоимости произведет независимый оценщик, который никак не связан ни с вами, ни с администрацией, чтобы обеспечить его объективность. Вы можете рассчитывать на беспристрастную оценку стоимости помещения, причем стоимость будет определена на день подачи заявления о выкупе.

Как договориться с администрацией о выкупе помещения?

Согласно действующему законодательству, процесс выкупа помещения у администрации начинается с подачи соответствующего заявления. Данный шаг является обязательным условием для инициирования процедуры. Заявление может быть составлено в свободной форме: это предоставляет заявителям возможность выразить свои намерения наиболее удобным и понятным способом.

Несмотря на то, что обязательных реквизитов заявления закон не предусматривает, мы рекомендуем вам указать там обязательно следующие сведения:

  1. информация о заключенном договоре аренды (номер договора, дата заключения, дополнительные соглашения – при наличии)
  2. сведения о помещении (адрес местоположения, площадь, информация из реестра государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи в собственность или пользование субъектам малого и среднего бизнеса)
  3. предпочтительный способ оплаты помещения (единовременно, в ежемесячную или ежеквартальную рассрочку на семь лет)

В конечном итоге, правильное оформление и подача заявления могут значительно ускорить процесс получения разрешения на выкуп помещения, поэтому мы рекомендуем внимательно отнестись к данному этапу и обратиться при необходимости за помощью к профессиональным юристам.

Как оспорить отказ местной администрации?

В последние годы мы все чаще наблюдаем, как администрации муниципалитетов отказывают субъектам малого и среднего бизнеса в выкупе арендуемых помещений. Причины таких отказов зачастую оказываются необоснованными и могут варьироваться от формальных отговорок до оспаривания условий договоров аренды. Подобные действия приводят к затягиванию процесса и создают серьезные препятствия для развития бизнеса.

Помните, что такая порочная практика игнорирования ваших интересов как предпринимателей требует активного реагирования: обращения в суд за защитой нарушенных прав.

Судебное разбирательство по таким спорам осуществляется в арбитражных судах, поскольку необоснованный отказ в выкупе помещения относится к экономическим спорам и подсуден системе арбитражных судов.

Шаг 1. Подача иска

В исковом заявлении необходимо соблюсти определенную структуру:

  • реквизиты (наименование суда, данные истца, его представителя и ответчика)
  • описание основных фактов (дата заключения договора аренды, информация о пролонгировании договора путем заключения дополнительных соглашений, ваша попытка выкупить помещение законным способом и необоснованный отказ муниципалитета)
  • позиция истца и основание требований (здесь необходимо предоставить нормативную базу, подтверждающую ваши требования)
  • сами требования (обязать Администрацию устранить допущенные нарушения ваших прав и реализовать ваше преимущественное право на выкуп помещения)
  • приложения (все документы, подтверждающие ваши заявление требования)

Не забудьте заплатить государственную пошлину за подачу искового заявления и предоставить квитанцию об оплате, что является обязательным условием принятия вашего иска к производству.

Шаг 2. Участие в судебном разбирательстве

После подачи иска наступает стадия судебного разбирательства. На начальном этапе судья определяет, какие доказательства необходимы для рассмотрения дела. Важно, чтобы вы представили все документы, подтверждающие вашу позицию: оригиналы договоров аренды, результаты строительно-технической экспертизы, кадастровый паспорт помещения и другие.

Если вам не хватает доказательств, вы можете истребовать их у муниципалитета путем подачи ходатайства. Например, вы может попросить суд запросить документы у муниципалитета, которые подтверждают ваши требования. Судья оценивает обоснованность таких ходатайств и принимает решение о том, какие документы следует истребовать.

После сбора доказательств начинается стадия прений. На этом этапе стороны излагают свои позиции, аргументируя свои требования и возражения. По итогам прений суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах и аргументах. Стадия судебного разбирательства требует от участников активной подготовки и внимательного отношения к деталям, что играет ключевую роль в успешном разрешении спора. Именно поэтому мы считаем крайне важным привлечь на данной стадии специалистов, которые имеют опыт судебных прений с органами власти и участия в разбирательствах в арбитражных судах.

На этапе судебного разбирательства Администрация муниципалитета может прибегать к откровенно недобросовестным действиям по затягиванию процесса и воспрепятствованию реализации вами законных прав. Именно поэтому необходимо профессиональное юридическое сопровождение, которое поможет вам отразить аргументы администрации и отстоять свою позицию.

Наше успешное дело

В нашей практике к м обратился субъект малого бизнеса – общество с ограниченной ответственностью, которое на протяжении нескольких лет добросовестно арендовало нежилое помещение в Чукотском муниципальном районе. Наш клиент обратился к нам с просьбой помочь составить заявление о выкупе помещения, и мы ему в этом посодействовали. Однако далее мы столкнулись с отказом со стороны Администрации.  

На этапе составления иска для дальнейшего судебного разбирательства мы обратили особое внимание на то, что нашим клиентом были соблюдены необходимые условия:

  1. непрерывное владение помещением с 2019 по 2022 годы
  2. включение истца в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства
  3. соответствие помещения требованиям закона
  4. направление заявления о выкупе помещения в рамках претензионного порядка

Для того, чтобы оспорить незаконные аргументы администрации, наши специалисты привлекли строительно-техническую экспертизу и отразили ее результаты в исковом заявлении.

Благодаря убедительной аргументации мы выиграли дело, и суд встал на нашу сторону, обязав администрацию не препятствовать выкупу помещения.

Что мы можем предложить?

Мы команда высококвалифицированных профессионалов в области гражданско-правовых дел, и наши юристы специализируются в том числе на выкупе арендуемых помещений у администраций муниципалитетов. Наше сопровождение охватывает все этапы данного процесса, начиная от анализа правовых аспектов и заканчивая представлением ваших интересов в суде. Мы готовы оказать вам всестороннюю поддержку вне зависимости от региона вашей деятельности, ведь мы понимаем, что каждая ситуация уникальна.

Сложности, возникающие при взаимодействии с муниципальными органами, могут быть значительными, однако наш опыт позволяет эффективно преодолевать любые преграды. Мы тщательно изучаем законодательство и практику, что помогает нам находить оптимальные решения для наших клиентов. Мы индивидуально подходим к каждому делу, разрабатывая стратегию, максимально соответствующую вашим потребностям и целям.

Кроме того, мы обладаем возможностями для участия в арбитражных процессах с использованием системы видео-конференц-связи, что позволяет нам оперативно реагировать на вызовы и защищать ваши интересы в любой точке России. Мы также обеспечиваем полное сопровождение сделок, включая подготовку необходимых документов и консультации по вопросам оценки недвижимости. Доверьте свое дело нашей команде, и мы сделаем все возможное для достижения положительного результата и защиты ваших прав.