Для успешного функционирования любого субъекта малого и среднего предпринимательства необходимы стабильные условия и надежная имущественная база. Выкуп арендуемого помещения у города или муниципалитета может стать стратегически важным шагом для таких предпринимателей, ведь это обеспечит долгосрочную стабильность и защиту от возможных изменений условий аренды. Кроме того, собственность на помещение открывает новые возможности для инвестиций и улучшения инфраструктуры бизнеса. Немало важно и то, что наличие собственного помещения может повысить кредитоспособность компании и привлечь дополнительные инвестиции, что крайне важно для малого и среднего предпринимательства в современных экономических условиях в России.

В нашем материале мы расскажем последовательность действий, необходимых для выкупа арендуемого помещения, и проиллюстрируем этот процесс на примере успешного дела, которое мы реализовали. Вы увидите, как можно эффективно взаимодействовать с государственными органами и какие шаги помогут минимизировать риски.

Мы готовы помочь вам оперативно и гарантированно выкупить помещение из государственной и муниципальной собственности. Если потребуется, мы также готовы представлять ваши интересы в суде, чтобы добиться наилучшего результата. Обратитесь к нам за консультацией, и мы поможем вам сделать следующий шаг к стабильности и успеху вашего бизнеса!

Последовательность шагов

Возможность выкупа арендуемого у государства или муниципалитета имущества предусмотрена в первую очередь для субъектов малого и среднего предпринимательства. Это лишь одна из многих других экономических льгот и мер поддержки, которое государство предоставляет малому и среднему бизнесу – поэтому вам крайне важно знать, относится ли ваше предприятие к нему.

Проверить это просто: достаточно ввести ИНН или ОГРН вашего бизнеса в официальный Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства от Федеральной налоговой службы. В появившемся списке необходимо найти ваше предприятие и посмотреть на столбец «категория»: там будет указано либо микропредприятие, либо малое предприятие, либо среднее предприятие. Если напротив вашего бизнеса указано, что оно «не является субъектом МСП» – к сожалению, выкупить помещение по данной инструкции не получится.

Если вы оказались включены в данный реестр, поздравляем – первое условие для выкупа арендуемого помещения уже соблюдено!

Помимо этого, вы должны убедиться в том, что у вас отсутствует задолженность по арендной плате за помещение и неустойки в форме штрафов или пени на день, когда вы подаете заявление о реализации преимущественного права выкупа помещения. Если вы арендуете недвижимость в Москве, то проверить наличие задолженности можно с помощью онлайн-сервиса сверки финансово-лицевых счетов от Департамента городского имущества Москвы. Если же вы арендуете помещение в другом регионе – обратитесь к нашим специалистам, которые проверят вас на наличие задолженности и оперативно подготовят отчет.

Важное условие – вы должны арендовать помещение не менее двух лет непрерывно. Что касается самого помещения, то если оно включено в особый перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам малого и среднего бизнеса, то оно должно там находиться в течение не менее 5 лет, чтобы вы могли его выкупить. Этот перечень обновляется регулярно и различается в зависимости от региона, в связи с чем мы рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые изучат арендуемое вами помещение и определят, подпадает ли оно под необходимые для выкупа условия.

Итак, если все вышеуказанные условия соблюдены, вы вправе рассчитывать на преимущественное право выкупа вашего помещения. Для этого вам необходимо направить собственнику помещения, указанному в договоре аренды в качестве арендодателя, заявление о выкупе помещения. Необходимо грамотно составить данное заявление, чтобы муниципалитет серьезно отнесся к нему и реализовал ваше право на покупку.

Оценка стоимости выкупа помещения

Исходя из требований закона, цена выкупа помещения будет рыночной, а ее оценка будет произведена независимым оценщиком. Такой подход, безусловно, имеет для вас преимущество – вы можете рассчитывать на беспристрастную оценку стоимости помещения без ее завышения со стороны продавца. Оценка будет производиться на момент подачи заявления.

Закон также предоставляет вам как субъектам малого или среднего предпринимательства оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на семь лет. Вам также предоставляется право выбора способа оплаты в рассрочку (ежемесячно или поквартально).

Что делать в случае отказа со стороны муниципалитета

В нашей практике к нам обратился субъект малого бизнеса – общество с ограниченной ответственностью, которое на протяжении нескольких лет добросовестно арендовало нежилое помещение в Чукотском муниципальном районе. Проверив его статус и убедившись, что все вышеперечисленные условия из нашей инструкции соблюдены, мы порекомендовали нашему доверителю обратиться в Администрацию муниципалитета с заявлением о реализации преимущественного права выкупа данного помещения.

Однако мы ожидаемо столкнулись с противодействием со стороны Администрации – они отказались в реализации права ООО на выкуп помещения.

Обычно для отказа в выкупе помещения муниципалитеты ссылаются на несоблюдение условий: наличие задолженности, отсутствие регистрации договора аренды, отсутствие статуса субъекта малого и среднего бизнеса. Иногда муниципалитеты могут прибегать к откровенному затягиванию процесса, вынуждая вас отказаться от идеи выкупа помещения. Если вы столкнулись с этим, необходимо судебное разбирательство.

Подача иска против муниципалитета

Судебное разбирательство происходит в рамках искового производства в арбитражном суде России по месту нахождения помещения.

Шаг 1. Подача иска

В исковом заявлении необходимо соблюсти определенную структуру:

  • реквизиты (наименование суда, данные истца, его представителя и ответчика)
  • описание основных фактов (дата заключения договора аренды, информация о пролонгировании договора путем заключения дополнительных соглашений, ваша попытка выкупить помещение законным способом и необоснованный отказ муниципалитета)
  • позиция истца и основание требований (здесь необходимо предоставить нормативную базу, подтверждающую ваши требования)
  • сами требования (обязать Администрацию устранить допущенные нарушения ваших прав и реализовать ваше преимущественное право на выкуп помещения)
  • приложения (все документы, подтверждающие ваши заявление требования)

Не забудьте заплатить государственную пошлину за подачу искового заявления и предоставить квитанцию об оплате, что является обязательным условием принятия вашего иска к производству.

В нашем деле мы указали и документально подтвердили, что нашим клиентом были соблюдены все необходимые условия: непрерывное владение помещением с 2019 по 2022 годы, включение истца в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и т.д. Мы также указали на все предыдущие попытки договориться с Администрацией без судебного разбирательства и привели в пример абсурдную причину отказа со стороны муниципалитета – «техническая невозможность выделить помещение из здания» (иными словами, помещение не обособлено и не может быть самостоятельным объектом недвижимости и предметом купли-продажи).

Наши специалисты изучили техническую характеристику помещения и доказали, что помещение может быть выделено, а причина отказа необоснованна. В подтверждение мы привели позицию законодателя и судебных органов. Наши доводы были доказаны судебной строительно-технической экспертизой. Если вы столкнулись с аналогичной причиной отказа, вы можете ознакомиться нашими аргументами и привести их в качестве довода в суде:

Если вы столкнулись с иной причиной отказа со стороны Администрации муниципалитета и считаете ее необоснованной, мы рекомендуем вам обратиться к нашим юристам, которые имеют большой опыт оспаривания в суде незаконных решений и бездействий муниципальных органов.

Шаг 2. Участие в судебном разбирательстве

После подачи иска наступает стадия судебного разбирательства. На начальном этапе судья определяет, какие доказательства необходимы для рассмотрения дела. Важно, чтобы вы представили все документы, подтверждающие вашу позицию: оригиналы договоров аренды, результаты строительно-технической экспертизы, кадастровый паспорт помещения и другие.

Если вам не хватает доказательств, вы можете истребовать их у муниципалитета путем подачи ходатайства. Например, вы может попросить суд запросить документы у муниципалитета, которые подтверждают ваши требования. Судья оценивает обоснованность таких ходатайств и принимает решение о том, какие документы следует истребовать.

После сбора доказательств начинается стадия прений. На этом этапе стороны излагают свои позиции, аргументируя свои требования и возражения. По итогам прений суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах и аргументах. Стадия судебного разбирательства требует от участников активной подготовки и внимательного отношения к деталям, что играет ключевую роль в успешном разрешении спора. Именно поэтому мы считаем крайне важным привлечь на данной стадии специалистов, которые имеют опыт судебных прений с органами власти и участия в разбирательствах в арбитражных судах.

На этапе судебного разбирательства Администрация муниципалитета может прибегать к откровенно недобросовестным действиям по затягиванию процесса и воспрепятствованию реализации вами законных прав.

В нашем деле Администрация Чукотского муниципального района прибегала не раз к подобным шагам:

  • пыталась доказать, что договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРН и по этой причине считается незаключенным (хотя договор обоюдно исполнялся и Администрация все годы получала арендную плату, а внезапное заявление о незаключенности такого договора показывает недобросовестность Администрации)
  • заявляла в подтверждение своей необоснованной позиции разъяснения Федеральной службы Росреестра (которые не являются нормативными правовыми актами и не обязательны для суда, о чем известно Администрации)
  • подавала встречный иск с необоснованными требованиями (несмотря на то, что при обжаловании решений муниципалитетов ответчик не вправе подавать встречный иск)  

Суд первой инстанции справедливо встал на нашу сторону и признал решение Администрации Чукотского района незаконным. Несмотря на попытки Администрации обжаловать решение в апелляционной и кассационной инстанциях, наша правовая позиция выстояла и решение по-прежнему принято в нашу пользу.

Выводы

Разбирательство с Администрацией Чукотского муниципального района длилось более двух лет: начиная с досудебного порядка разрешения спора и заканчивая рассмотрением в кассационной инстанции. На каждом этапе представители муниципалитета пытались воспрепятствовать реализации нашим клиентом его преимущественного права выкупа помещения.

Двухлетнее разбирательство требует значительных затрат: материальных, временных и даже моральных.

Наши юристы обладают широким опытом в разбирательствах с муниципалитетами, что позволяет нам эффективно защищать интересы наших клиентов. Мы уже успешно завершили ряд дел, включая рассмотренный нами в этой статье случай. 

Наши специалисты готовы оказать вам помощь на любой стадии процесса — от предварительной консультации до представительства в суде. Мы понимаем все тонкости взаимодействия с муниципальными органами и можем предложить вам комплексный подход к решению ваших проблем по выкупу арендуемого помещения.  


Наша команда работает на результат и стремится обеспечить максимальную защиту ваших прав и интересов. Обратитесь к нам, и мы поможем вам справиться с любыми юридическими трудностями!