Администрация отказала в выкупе помещения

Предприниматели сталкиваются с тем, что муниципалитеты всячески препятствуют в реализации права на выкуп арендуемого помещения. Например, мы представляли в суде компанию, заявление которой было просто проигнорировано.

В этой статье расскажем, как адвокаты Дело чести предоставили устную консультацию арендатору, столкнувшемуся с отказом администрации в выкупе помещения.

Условия для выкупа муниципального помещения

Что нужно учесть арендатору, чтобы не получить отказ в выкупе помещения? Вопрос риторический. Арендатор может получить отказ даже при соблюдении всех правил. Выкупить муниципальное имущество в упрощенном порядке без суда – удел счастливчиков. Однако все законодательные требования нужно соблюдать, чтоб выиграть суд с госорганом о выкупе помещения.

Выкуп арендуемого помещения регулируется Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «о малой приватизации». С помощью «малой приватизации» субъекты МСП могут получить государственное имущество в упрощенном порядке, без проведения торгов.

С 01 марта 2023 года можно выкупить не только недвижимое имущество, но также движимые вещи

Некоторые объекты власти включают в специальные Перечни. Туда заносится имущество, предназначенное для сдачи в аренду предпринимателям, которые только начинают бизнес и пока не имеют собственных помещений. Также помещения из этих перечней передаются различным центрам поддержки бизнеса, технопаркам, учебно-деловым центрам (инфраструктура поддержки малого и среднего предпринимательства). Тоже благая цель. Но это не значит, что арендатор не может выкупить помещение из Перечня. Просто для этого немного другая процедура.

Перечни утверждаются на всех уровнях власти:

• федеральный: распоряжение Росимущества от 31.10.2023 № 1434-р
• региональный
• местный

Условия для выкупа арендуемого имущества в упрощенном порядке:

С 06 апреля 2024 г. уменьшен срок непрерывной аренды помещения в целях его выкупа – с 2 лет до 1 года (для помещений, не включенных в Перечни), с 3 лет до 2 лет (для помещений из Перечня)

Порядок выкупа муниципального помещения

Последовательность действий для выкупа арендуемого муниципального помещения показана в тайм-лайне и может пройти по 4 вариантам:

Конечно, огромное количество споров связано с ценой выкупа: муниципалитеты ее завышают, а предприниматели хотят купить подешевле. Поэтому имейте в виду, что изначально цену указывает госорган. Вы ее найдете в приложениях к уведомлению о приватизации (решение о приватизации, предложение о выкупе, проект ДКП с указанием цены, требование о погашении долга по аренде). Однако арендатор вправе оспорить эту цену и в суде снизить ее до рыночной стоимости выкупаемого помещения. Процедура выкупа приостанавливается на весь срок судебного разбирательства.

ГУПы и МУПы, решившие продать закрепленное за ними имущество, тоже обязаны соблюдать преимущественное право арендатора на выкуп.

Отказ в выкупе арендуемого помещения

Отказ администрации в реализации преимущественного права арендатора может быть выражен в нескольких формах:

• прямой отказ в ответ на заявление арендатора о выкупе
• приватизация помещения без уведомления арендатора
• закрепление помещения на праве хозяйственного ведения за ГУП или МУП
• включение помещения в Перечень

Про последний случай мы рассказывали в статье Отказ Департамента от преимущественного права выкупа. Это ситуация, когда по прошествии 1-2 лет аренды госорган включает помещение в Перечень и тем самым искусственно удлиняет сроки. Такую рокировку в суде признают недобросовестным поведением, а арендатору восстановят право на выкуп.

Огромный риск для арендатор – это заключение договора с новым владельцем и регистрация в Росреестре перехода права собственности. В этому случае суд неизбежен не только с администрацией, но и с новым собственником. Арендатору в срочном порядке (срок – 2 месяца) придется подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.

Человек узнал о приватизация, когда получил во такое письмо о прекращении муниципальной собственности с требованием вносить арендную плату новому «частному» собственнику:

Устная консультация арендатора

Адвокаты Дела чести тщательно подготовились к устной консультации. У арендатора есть шанс на выкуп муниципального помещения.

Устная консультация Дело чести – это тщательная подготовка по внутренним стандартам, изучение проблематики, анализ законодательства и судебной практики, а также рекомендация клиенту, что делать в его конкретном случае. То есть устная консультация – это не просто разговоры. Это предметное обсуждение проблемы клиента, по результатам которого он может как самостоятельно отстаивать свои права, так и поручить юристам ведение своего дела.

Итак, что предполагает устная консультация в Дело чести:

1. Определение проблемы клиента

В данном случае клиента лишили преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Клиент хочет понять, могла ли администрация в обход арендатора продать муниципальное помещение «постороннему» лицу? «Посторонний» взято в кавычки, потому что на деле помещение внесено в уставный капитал подведомственного муниципального предприятия. То есть администрация, чтобы не дать право выкупа арендатору, за месяц до истечения 2-летнего срока поменяла собственника. Для клиента важно найти перспективные пути решения его проблемы.

Отдельно отметим, что мы проводим анализ документов клиента. В данном случае стоит уделить внимание договору аренды, переписке с администрацией, а также просмотреть Перечни на официальном сайте.

Мы обратили внимание, что оснований для расторжения договора аренды не было:

2. Анализ нормативно-правовой базы с адаптацией для клиента

В нашем случае клиенту разъяснили положения закона «о малой приватизации» № 159-ФЗ. И нашли ответ конкретно на его вопрос. Согласно руководящим разъяснениям Высшего арбитражного суда аналогичные действия местной администрации признаются злоупотреблением:

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение помещения и в том случае, если со стороны государственного органа были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами МСП преимущественного права (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 (пункт 5)

3. Демонстрация клиенту судебной практики

За 15 лет существования закона № 159-ФЗ суды рассмотрели тысячи споров про выкуп муниципальных помещений. Ничто не ново под луной. Поэтому мы изучаем судебную практику, чтобы понять, как служители Фемиды пресекают незаконные действия администраций.

Мы выслали клиенту решения суда по схожим основаниям. Истец-арендатор там выиграл спор. Чтобы клиенту не пришлось читать весь многостраничный судебный акт, мы выделили важные места полужирным шрифтом и подчеркнули.

По результатам анализа судебной практики мы подсветили для клиента важный момент, чтоб выиграть суд. Нужно не просто показать, что администрация намеренно препятствует реализации вашего права. Необходимо заявить, что это помещение вообще никак не используется в хозяйственной деятельности МУПа (новоиспеченного собственника).

«Указав, что поскольку ответчиком не доказана необходимость использования арендуемых помещений для выполнения муниципальных функций и полномочий, целевое назначение имущества не менялось, помещения не планировались для использования в каких-либо иных целях, кроме использования арендатором под столовую – ресторан».

4. План действий

Клиенту недостаточно знать, что он прав. Он может и сам это интуитивно понимал до консультации юриста. Главная наша задача как специалистов – дать пошаговую инструкцию, как защитить свои права. В данном случае – как клиенту выкупить арендуемое муниципальное помещение.

По итогам консультации адвокаты разработали следующий план действий:

1. заявление в суд о признании незаконными действий администрации по проведению приватизации без соблюдения преимущественного права арендатора
2. заключение договора аренды с новым собственником
3. получение решения суда, заключение нового договора аренды с администрацией
4. подача заявление о выкупе в администрацию
5. получение отказа от администрации, суд.

5. Сообщение клиенту о порядке оказания услуг

В конце каждой устной консультации мы сообщаем клиенту, в какой срок ему нужно начать действовать. Как известно, сроки судебного оспаривания ограничены.

Для клиента мы разъяснили, что срок на первый этап «Заявление в суд о признании действий администрации незаконными» — всего 3 месяца. Этот срок начинается с момента опубликования оспариваемого распоряжения на официальном сайте администрации, то есть с 08.08.2024.

Мы также рассказали, чем смогут помочь наши юристы с указанием конкретной стоимости.

6. Встреча или удаленный формат

Если вы находитесь в Москве, устная консультация может пройти в виде встречи с нашим юристом. В целях экономии драгоценного времени вы можете связаться с нами по телефону, в мессенджерах или в ином удобном удаленном режиме.