Вы – арендатор недвижимого имущества, находящегося в собственности государства или муниципалитета, и хотите выкупить его, но цена «кусается»? Расскажем, как оспорить стоимость выкупа и существенно снизить стоимость недвижимости.
Это не первая статья, касающаяся данной тематики, однако у нас есть новая информация, которой мы спешим поделиться с вами. Мы продолжаем серию статей о выкупе арендуемого недвижимого имущества.
Забегая вперёд, скажем, что нам удалось в несколько раз снизить цену недвижимости. Расскажем об этом ниже.
А пока можно посмотреть основную информацию в видео:
Не согласен со стоимость выкупа: могу ли оспорить?
Отметим, что в случае несогласия с ценой, установленной государством или муниципалитетом, федеральный закон № 159 позволяет арендатору недвижимости оспорить её стоимость.
пункт 8 статьи 4:
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Сразу отметим, что мы можем определить действительную стоимость желаемого объекта выкупа и легальным способом снизить его цену. При этом мы работаем не только в Москве и Московской области. В зависимости от того, насколько город или любой другой субъект Российской Федерации оценил недвижимость, реальная её стоимость может отличаться на 50 и более процентов.
Хочу снизить стоимость выкупа: что делать?
Общая процедура выкупа недвижимости установлено законом № 159. Она включает в себя следующие этапы:
1. Подача заявления субъектом, являющимся малым или средним предпринимателем, в Департамент городского имущества об осуществлении преимущественного права выкупа с приложением необходимых документов.
2. Постановка на кадастровый учёт, соблюдение необходимых условий, подготовка документации для оценки недвижимости.
3. Реализация оценки рыночной стоимости недвижимого имущества по заказу Департамента городского имущества, а также получение экспертного заключения на отчёт о произведённой оценке.
4. Разработка документа о приватизации.
5. Направление проекта договора купли-продажи стороне сделки.
Важно указать, что неподписание договора, а точнее его проекта, ведёт к утрате преимущественного права выкупа. На подписание договора купли-продажи или направления протокола разногласий к нему законом отведено 30 дней. Однако хотим представить пример из судебной практики, в котором на основании, указанном выше, Департамент городского имущества отказал обществу в преимущественному праве выкупа.
Случай из практики Верховного суда:
Общество с ограниченной ответственностью «СТК ПЛАЗА» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества.
Департамент принял решение о приватизации спорного недвижимого имущества и направил в адрес общества для подписания проект договора купли-продажи арендуемого обществом имущества.
Общество сообщило, что не согласно со стоимостью выкупа, предложенной Департаментом, направило в адрес ответчика договор купли-продажи, протокол разногласий с условием, содержащим иную цену, заключение о стоимости на основании независимого отчета об оценке.
Департамент в разумный срок не известил о результатах рассмотрения протокола разногласия, в связи с чем ООО, полагая, что действия препятствуют обществу в праве на выкуп, обратился в суд. Однако в удовлетворении исковых требований было отказано.
Верховный суд не согласился в нижестоящими инстанциями, указав следующее:
1. В течение десяти дней с даты принятия решения об выкупа арендуемого имущества, уполномоченный орган направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора.
2. В случае согласия предпринимателя на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней (отсчет идет со дня получения предложения и/или проекта договора).
3. У предпринимателя есть право в любой день до истечения этого срока подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
4. В законе имеются и основания, в соответствии с которыми предприниматель теряет преимущественное право выкупа, одно из них связано как раз с истечением 30 дневного срока. Следовательно, суды при рассмотрении дела должны были установить истечение обозначенного срока со дня получения таким субъектом проекта договора купли-продажи и неподписание его в этот срок.
5. Вместе с тем, закон № 159 не запрещает арендатору указать, что он не согласен со стоимостью выкупа. Направление обществом на предложенный Департаментом проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества обществом был представлен отчет об оценке. Именно по этой причине обществом не был подписан предложенный проект в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.
6. Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ, в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.
7. При реализации арендатором преимущественного права на выкуп имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.
Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями в проекте договора (например, когда он хочет снизить стоимость выкупа) и использование предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп (ВС РФ).
В данном случае Верховный суд стал на сторону общества с ограниченной ответственностью. Указанное дело стало прецедентом для иных судебных инстанций. А что из этого дела важно подчеркнуть субъекту малого или среднего предпринимательства?
Для того чтобы оспорить стоимость выкупа, предприниматель обязан обратиться в суд с соответствующим иском в суд. Почему обязан? Так как другого выхода у него, в данном случае, нет. Если предприниматель в течение 30 дней не примет одно из двух решений: либо подписывать договор, либо обращаться в суд, то преимущественное право выкупа будет утрачено. Для того чтобы восстановить это право, необходимо будет заново подавать соответствующее заявление в администрацию. Таким образом, с исковым заявлением об оспаривании стоимости выкупа нужно обращаться в течение 30 дней после получения проекта договора купли-продажи недвижимости.
Снизить стоимость выкупа: случай из практики
Что произошло?
Между ООО и Управлением финансов, экономики и имущественных отношений Чукотского муниципального района был заключен договор аренды муниципальной собственности (гаража).
Истец получил проект договора купли-продажи гаража, согласно которому стоимость выкупаемого объекта недвижимости составляет 42 440 184 рублей. Проект Договора содержит ссылку на некий отчет о рыночной стоимости объекта. При этом данный отчет не был доведен до истца. Мы его запросили, но пока не получили.
Позиция ООО (наш клиент):
Общество обратилось в суд с тем, чтобы оспорить стоимость выкупа. Естественно, что наш клиент не готов отдавать за гараж сумму в 42 миллиона рублей, которая непонятно из чего сложилась.
Кроме этого, рыночная оценка имущества безосновательно выполнена оценщиком по состоянию на 29 декабря 2021 года.
Как и чем мы подтвердили позицию истца в суде?
1. ФЗ № 159: Течение тридцатидневного срока на заключение договора купли-продажи приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. Это значит, что истец реализует свое право и оспаривает величину рыночной стоимости объекта, указанную в отчете.
2. Постановление Президиума ВАС: Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Это значит, что выкупная цена помещения должна определяться на дату 2 марта 2021 года — дату обращения истца за приобретением объекта аренды.
3. Постановление Президиума ВАС: При рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки. Это значит, что рыночная стоимость, указанная отчете об оценке, как минимум, раз в 10 превышает реальную стоимость объекта недвижимости, ввиду этого единственный выход – это назначение независимой оценки судом.
Что просили у суда?
1. отчет о рыночной стоимости гаража;
2. признать недостоверной рыночную стоимость гаража;
3. определить рыночную стоимость гаража.
Вот так выглядит документ, подготовленный нашими юристами:
Управление финансов, экономики и имущественных отношений Чукотского муниципального района в ответ на наши требования составило отзыв на искового заявление.
В чем состояла суть возражений:
1. В адрес Управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район от общества с ограниченной ответственностью протокол разногласий к проекту договора, с просьбой урегулировать вопросы, связанные с проектом договора, не поступало.
2. ФЗ № 135: Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, законом.
3. Управление финансов, экономики и имущественных отношений считает, что цена реальная, не является завышенной, как утверждает истец, что цена превышает реальную стоимость как минимум в 10 раз: в результате сравнений рыночной стоимости аналогичных зданий, но меньшей площадью в интернет-сервисах для размещения объявлений о товарах, недвижимости на территории Чукотского автономного округа (Авито, Домклик и других сайтах) видно, что средняя стоимость 1 квадратного метра составляет от 60 000 рублей и выше.
Что попросил ответчик?
Отказать истцу в удовлетворении иска.
Отзыв на наш иск ниже:
Оперативно нами было составлено возражение на отзыв. Вот, что мы указали:
Истец сразу же после получения проекта направил по электронной почте заявление о несогласии со стоимостью оценки рыночной стоимости, это же заявление 08.04.2022 продублировал по Почте России.
Ответчик ссылается на некие скрины объявлений о продаже недвижимости, согласно которым он вычислил стоимость квадратного метра:
Во-первых, ответчик- это не экспертная и не оценочная организация, и не имеет никакого права выводить собственную стоимость.
Во-вторых, истец может предоставить точно такие же объявления, где стоимость в раз 10 ниже. Ни истец, ни ответчик в этом не эксперты.
В-третьих, этим всем должен заниматься оценщик: искать объявления, смотреть другие аналогичные такие сделки, а не как третье лицо — оценивать стоимость гаража на основании, например, следующих вводных данных — восстановительная стоимость единицы аналогичного здания в ценах 1969г. по УПВС № 25 (таблица 72), в рублях за м3. Почему третье лицо не выбрало оценочный метод оценки, а затратный? Если таких аналогичных сделок полно.
Составленное нами возражение:
При этом нами была проведена собственная экспертиза, оценившая спорную недвижимость в 2 700 000 рублей. Однако, как мы как мы и предполагали, управление и администрация не согласились с указанной стоимостью, желая получить за гараж 42 миллиона рублей. Суд согласился с позицией администрации и управления, решив назначить свою экспертизу.
Итог вновь проведённой экспертизы удивил всех участников судебного процесса. Дело в том, что новый эксперт, которого назначил суд, определил стоимость гаража в 1 759 000 рублей. Таким образом, администрации и управлению намного выгоднее было бы согласиться со стоимостью, которую предложил наш оценщик.
В результате муниципальные органы сделали хуже самим себе, а нам удалось снизить стоимость выкупа с 42 000 000 до 1 700 000 рублей.
Выдержка из оценки, запрошенной судом:
Запомнить:
Если вы считаете стоимость выкупаемого имущества не соответствующей действительности, есть возможность ее снижения. Для этого необходимо обратиться в суд в течение 30 дней после получения проекта договора купли-продажи недвижимого имущества. Данный срок пропускать нельзя, так как утрачивается преимущественное право выкупа.
В качестве ответчиков будут выступать следующие субъекты: орган местного самоуправления, с которым планируется заключить договор купли-продажи (то есть орган, с которым у предпринимателя заключён договор аренды недвижимости) и оценщик, который подготовил отчёт для органов местного самоуправления.
Исковое заявление будет рассматриваться в арбитражном суде по правилам, установленным в арбитражном процессуальным кодексе (АПК РФ). В данном случае действует общее правила о подсудности иска, в соответствии с которым иск подается по месту нахождения ответчика. Следовательно, в нашем случае, необходимо определиться, в какой арбитражный суд идти – по месту нахождения органа местного самоуправления либо по месту нахождения оценщика.
Перед подачей искового заявления должна быть уплачена пошлина в размере 6000 рублей.
Составляя исковое заявление, необходимо убедить и удостоверить суд в том, что стоимость действительно необоснованно высока. Необходимо объяснить, почему истец совершенно не согласен со стоимостью выкупа.
Так как эта задача не из лёгких, мы расскажем о четырёх способах обоснования оценки, подготовленной в интересах муниципальных органов.
Первым способом будет являться предоставление заключения специалиста, которое было сделано по заказу истца.
Подобное заключение позволит показать суду разницу между двумя оценками. На основании этого судья поймёт, что первый отчёт, предоставленный администрацией или иным субъектом, может быть недостоверным. В данном случае перед ним станет выбор между двумя заключениями. При такой ситуации суд поступает двумя способами: либо назначает судебную экспертизу, либо самостоятельно анализирует два заключения, отдавая предпочтение тому, в котором допущено минимальное количество ошибок, которые могли бы повлиять на окончательную стоимость выкупаемой недвижимости.
Вторым способом является составление рецензии на оценку, предоставленную ответчиками.
Рецензия — это документ, который также выполняется оценщиком для того, чтобы найти ошибки в отчёте, подготовленном для администрации. Безусловно, большим преимуществом будет поиск такого оценщика, квалификация которого будет выше квалификации оценщика муниципального органа. В рецензии он может подробно указать, какие ошибки были совершены.
Рецензия представляется истцом в суд для того, чтобы убедить суд в необходимости назначения судебной экспертизы, так как документы, предоставляемые администрацией, являются необоснованными и недостоверными. В тексте рецензии стоимость выкупаемого имущества не указывается. Ввиду этого её логическим продолжением будет являться ходатайство о назначении экспертизы.
Третьим способом является возражение истца относительно подготовленного администрацией отчета.
Данный способ можно также отнести к составлению рецензии, однако его отличие от второго способа состоит в том, что свои возражения указывает сам истец, а не квалифицированный оценщик. При этом такой вариант вполне допустим, кроме этого он является более выгодным с материальной точки зрения.
Четвёртым способом будет являться составление ходатайства о назначении судебной экспертизы.
Так как по делам такой категории у истца есть право просить о назначении подобной экспертизы в случаях, когда он не согласен со стоимостью выкупаемой недвижимости.
Что должно включать в себя в такое ходатайство?
вопросы для оценщика;
стоимость услуг эксперта;
срок проведения экспертизы;
кандидатура оценщика и экспертной организации, в которой он состоит.
Четыре перечисленных способа могут помочь организации или предпринимателю снизить стоимость выкупаемой недвижимости. Из представленных нами примеров из судебной практики видно, что суды, при обоснованной позиции истца, становятся на его сторону. При этом не стоит бояться больших сумм, как видите из нашего примера, мы смогли снизить стоимость выкупа в несколько раз. В случае если вам необходима юридическая помощь и сопровождение подобных сделок, вы можете обратиться к нашим специалистам.