Выкуп арендуемого помещения может быть выгодным решением для тех, кто хочет обеспечить себе долгосрочную стабильность и уверенность в будущем. Однако, чтобы успешно осуществить эту сделку, необходимо знать все детали процесса и следовать законодательству. В данной статье мы рассмотрим несколько шагов, которые помогут вам выкупить арендуемое помещение и обеспечить себе надежный и стабильный бизнес.

Многие юридические лица сталкиваются с ситуацией, когда они арендуют нежилое помещение у муниципалитета, исполняют все обязанности по договору и после двух лет хотят выкупить его. Однако, департамент городского имущества может ответить отказом, который не всегда обоснован законом. В таком случае, можно оспорить отказ и обратиться в суд о выкупе недвижимости.

Какие же условия выкупа помещения?

Первое требование: арендатор должен быть субъектом малого и среднего бизнеса. Проверить это можно на сайте Федеральной налоговой службы с помощью ОГРН/ИНН/ОГРИП, получив выписку о юридическом статусе.

Второе требование: помещение должно быть в аренде более двух лет.

При этом важно учитывать:

1) Не должно быть перерывов в данный период времени. Аренда должна быть постоянной и непрерывной.

2) В период аренды вы уже должны быть субъектом малого и среднего предпринимательства. То есть, если вы арендуете помещение уже два года, но статус получили полгода назад, вы не будете допущены к выкупу.

3) Всё должно соответствовать законодательным требованиям, главное из которых – государственная регистрация договора.

Третье требование: отсутствие задолженностей. Рекомендуется предварительно проверить все платежи, чтобы избежать проблем. Рекомендуется сначала урегулировать все задолженности, а затем приступать к процессу выкупа.

Четвёртое условие может вызвать затруднения из-за непонимания. Оно связано с исключением, когда имущество включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для субъектов малого и среднего предпринимательства. Однако, есть возможность подать заявление, если аренда длится не менее трех лет и помещение включено в перечень более пяти лет. Федеральный закон № 159-ФЗ предоставляет право на выкуп арендуемого имущества как лицам, не включенным в перечень, так и тем, кто включен в него при соблюдении определенных условий.

Пошаговая инструкция. Как выкупить арендуемое помещение?

1. Изучите условия договора аренды. Прежде чем начинать процесс выкупа, необходимо изучить условия договора аренды. В некоторых случаях договор может содержать положения о возможности выкупа помещения по определенной цене или в определенные сроки. Если таких положений нет, необходимо обратиться к собственнику помещения и узнать, готов ли он продать помещение.

2. Оцените рыночную стоимость помещения. Прежде чем предложить цену за выкуп помещения, необходимо оценить его рыночную стоимость. Для этого можно обратиться к независимому оценщику или использовать онлайн-сервисы для оценки недвижимости. Оценка поможет определить реальную стоимость помещения и предложить адекватную цену за его выкуп.

3. Согласуйте условия с собственником помещения. Если собственник готов продать помещение, необходимо согласовать условия выкупа. Это может включать в себя цену, сроки, условия оплаты и другие детали. Важно убедиться, что все условия записаны в договоре выкупа и являются юридически обязательными.

4. Оформите документы на выкуп. После согласования условий выкупа необходимо оформить соответствующие документы. Это может включать в себя договор купли-продажи, акт приема-передачи и другие документы, которые могут потребоваться для регистрации сделки.

5. Оплатите выкуп. После оформления документов необходимо оплатить выкуп. Это может быть одноразовый платеж или рассрочка на определенный период времени, в зависимости от условий выкупа.

Какие могут быть причины для отказа в выкупе помещения?

В 99% случаев отказ объясняется невозможностью выкупа из-за невыполнения одного из условий, о которых было сказано раньше, например:

1) Отсутствие договора аренды или аренда менее двух лет.

2) Несоответствие статусу субъекта малого и среднего предпринимательства. (Напоминаем, что кроме отказа от выкупа это может повлечь административную или даже уголовную ответственность, так как осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации прямо противоречит законодательству).

3) Задолженность по платежам.

4) Необособленное помещение.

5) Помещение в списке неприватизируемого имущества.

С первыми четырьмя условиями всё довольно просто.

Но довольно противоречивым является основание, связанное с помещением имущества в список «неприватизируемого», о котором поговорим более подробно на примере реального случая.

Что за перечень «неприватизируемого» имущества?

В соответствии с Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц. Такие перечни подлежат опубликованию и находятся в открытом доступе.

В соответствии с ними запрещаются продажа переданного субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, имущества, переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности.

Поэтому вам необходимо изучить перечень вашего муниципалитета и определить, если ли ваше имущество там. Но даже если есть, у вас есть шансы – если имущество находится там более пяти лет.

Как оспорить отказ в выкупе арендуемого помещения? Реальный случай

— Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды сооружения муниципальной собственности – причал.

— Истец считает, что имеет право на выкуп причала и земли под ним, поскольку:

1. Прошло три года аренды

2. Прошло пять лет с момента включения в Перечень имущества, свободного от прав третьих лиц.

— Данные условия дают право Истцу выкупить помещение.

— Истец несколько раз обращался с заявлением к Ответчикам о намерении выкупить Причал, на что по настоящее время не получил ответа.

-Истец обращается в суд

На примере данного случая мы подробно рассмотрим, как убедить суд в правоте истца и всё-таки выкупить арендуемое помещение, а также покажем, на какие доводы может ссылаться противоположная сторона в таком споре.

Как написать исковое заявление об отказе в выкупе помещения?

Шаг №1. Необходимо предоставить информацию о договоре аренды, включая его дату и номер, стороны и передаваемое имущество.

Важно указать условия договора, которые могут иметь значение для дела.

Ответьте на следующие вопросы, которые помогут вам качественно сформулировать первую часть искового заявления.

1. Является ли арендатор субъектом малого и среднего предпринимательства?

2. Включен ли он в Реестр?

3. Как долго арендуется помещение?

4. Есть ли задолженности по оплате?

5. Входит ли помещение в Перечень неприватизируемого имущества?

Также необходимо указать дату и место обращения с заявлением о выкупе, а также дату и содержание полученного ответа от Департамента городского имущества, включая основания отказа.

Шаг №2. Нам необходимо указать свои доводы и подтвердить, почему мы считаем, что наши права нарушены, что было сделано незаконно, неправильно, и какие условия, по нашему мнению, были соблюдены. Если были соблюдены все условия, то излагаем данную мысль с приведением необходимых доказательств.

Важный момент: если вы понимаете, что полностью правы и отказ в выкупе другой стороны не обоснован, а также можете предугадать доводы ответчика – укажите об этом в исковом заявлении. Так сделали и мы, указав следующее: «ответчиками будут использованы аргументы, которые были в предыдущих спорах: земля якобы ограничена в обороте, что причал включен в перечень не 15.04.2016, а позже — 20.10.2020. Это уже довольно избитые способы не дать заявителю реализовать свое законное право. Заявитель может сразу сказать, что эти же аргументы были использованы по делу, которое было оспорено ответчиками и оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

Шаг №3. Основания требований. Важно подкрепить все свои доводы законодательной базой, на которую может ориентироваться суд при разрешении дела. В вопросах, связанных с выкупом арендуемого помещения основными нормативными правовыми актами могут служить следующие:

— Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…».

— Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

— Распоряжение Росимущества от 01.11.2022 № 667-р «Об утверждении перечня федерального имущества, свободного от прав третьих лиц…»

— Постановление Правительства РФ от 21.08.2010 № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества».

— Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 —  отражает основную мысль нашей позиции – включение уполномоченными органами власти в соответствующий перечень рассматриваемого имущества после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

— п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ — закрепляет, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Шаг №4. После того, как вы качественно составили исковое заявление, мы обращаемся с ним в суд и ждём вынесения решения.

Как разрешилось наше дело?

Основной довод ответчика строился на том, что истец не имеет право на приобретение спорного арендуемого имущества по причине нахождения имущества в пользовании заявителя на заявленную менее трех лет.

Данный довод ответчиков отклоняется судом, учитывая пояснения заявителя, согласно которым в заявлении о выкупе имущества ошибочно была указан 2021 год вместо 2022 года, что также подтверждается датами направления указанного заявления 14.10.2022 почтовой квитанцией и 13.10.2022 электронным сообщением.

Следовательно, объективных препятствий для предоставления предпринимателю преимущественного права выкупа арендуемого имущества не имелось.

Также истец является субъектом малого предпринимательства, и сведения о нем на момент обращения с соответствующим заявлением к ответчикам содержались в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства и в настоящий момент не исключены из него. Испрашиваемое недвижимое имущество находится в непрерывном владении и пользовании истца более тех лет и до настоящего времени в соответствии с договором аренды, задолженность по арендной плате у него отсутствует.

Таким образом, судом было принято решение, что помещение соответствует всем условиям выкупа, а бездействие администрации – ответчика были признаны не соответствующими закону. Все требования истца были удовлетворены.

Исходя из всего ранее описанного, можно сделать вывод о том, что бороться за свои права, связанные с выкупом арендуемого помещения не только можно, но и нужно. Зная все условия выкупа и понимая, что они полностью соответствуют вашей ситуации, вы можете обратиться в суд с исковым заявлением, написанным по нашим советам и удержать победу.