В каких случаях вы можете получить отказ Департамента от преимущественного права выкупа? Как понять, имеете ли вы право на выкуп или отказ в выкупе помещения не обоснован? Можно ли оспорить данный отказ и как это сделать?

Сразу оговоримся, что несмотря на то, что в названии статьи речь про Департамент, то речь будет идти не только про Москву, ни и все остальные регионы РФ.

Очень много юридических лиц, в особенности в таком большом городе как Москва, нередко оказываются в следующей ситуации: между ними и муниципалитетом заключается договор аренды нежилого помещения, они добросовестно исполняют все свои обязанности по договору, не нарушают сроков оплаты и по истечении двух лет обращаются в Департамент, чтобы приобрести данное помещение. Да, по закону это возможно. Но Департамент городского имущества отправляет организации отказ. Исходя из практического опыта нашей работы, мы можем сделать вывод, что такой отказ часто не обоснован – причины, которые приводятся в обосновании не соответствуют закону или их недостаточно для того, чтобы отказать. В таком случае отказ можно и нужно оспаривать – обращаться в суд о выкупе недвижимости.

Главное, что вы должны знать – это условия для выкупа помещения, ведь как мы можем оспаривать отказ Департамента от преимущественного права выкупа, если не знаем, предусмотрено ли это право нам законом или нет?  В этом нам поможет Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Какие же условия выкупа помещения?

 

Второе условие – помещение в аренде должно находиться более двух лет. При этом важно учитывать два основных фактора:

1) Не должно быть перерывов в данный период времени. Аренда должна быть постоянной и непрерывной.

2) В период аренды вы уже должны быть субъектом малого и среднего предпринимательства. То есть, если вы арендуете помещение уже два года, но статус получили полгода назад, вы не будете допущены к выкупу.

3) Всё должно соответствовать законодательным требованиям, главное из которых – государственная регистрация договора.

Условие четвертое. То условие, которое многих ставит в тупик из-за не понимания, ведь очень часто не дают выкупить помещение именно из-за него.  И именно с ним было связано несколько дел из практики.  Условие следующее – имущество не должно быть включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Да, такие перечни действительно существуют, но здесь стоит быть очень внимательными, поскольку не всегда всё так просто. Так¸ закон предусматривает исключение, а именно – часть 2.1 ст. 9 ФЗ №159, которая предусматривает возможность подать заявление, если имущество включено в перечень, при этом учитывая два условия:

1) Аренда должна длиться не менее трёх лет.

2) Арендуемое помещение включено в перечень более пяти лет.

Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предоставлено право выкупить арендованное имущество тем лицам, чье имущество не включено в упомянутый перечень, так и для включенных в перечень при соблюдении определённых условий.

Какие могут быть причины для отказа в выкупе помещения?

В 99% случаев отказ мотивируется тем, что собственник не имеет право на выкуп в связи с отсутствием какого-либо из вышеназванного условия.

1) Нет договора аренды или аренда менее двух лет.

2) Арендатор – не субъект малого и среднего предпринимательства.

3) Имеется задолженность по платежам.

4) Помещение не обособленное.

5) Помещение находится в списке имущества, которое нельзя приватизировать.

С первыми 4 ситуациями всё довольно просто, так как если действительно не соблюдено одно из условий, вряд ли удастся доказать то, что Вы, например, не зарегистрировав свою деятельность, являлись предпринимателем. Мало того, это влечёт административную, а порой даже уголовную ответственность, ведь осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации является прямым нарушением законодательства. Кстати, госорган довольно часто отказывает часто утверждает, что помещение не обособленное, а это уже может установить только экспертиза, если есть сомнения в этом.

Сегодня остановимся на последнем основании в нашем списке. Гораздо более сложным и запутанным является последнее основание – о перечне. Разберём его более подробно на реальном примере из нашей практики.

Между Управлением и Индивидуальным предпринимателем был заключён договор аренды нежилого помещения. Управление рассмотрело запрос о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества и ответило отказом. Ссылалось оно на следующее основание – не прошло пяти лет с момента включения в Перечень данного имущества, что предусматривает ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, о чём мы говорили ранее. Отказ в выкупе помещения связан с тем, что арендуемое помещение включено в перечень 2 года. Однако, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. Например, таким действием может быть включение имущества в перечень, о котором мы говорим. Данная позиция изложена в Информационном письме ВАС РФ № 134.

         

Теперь нам необходимо выяснить, были ли совершены такие действия.

Для этого проанализируем целевое назначение помещения. В договоре аренды указано, что основное назначение – складское. Иных требований к помещению нет. Обременений в отношении арендуемого здания также не имеется.

Обосновав данную позицию с фактической и нормативной точки зрения, приложив все необходимые имеющиеся по делу доказательства, мы написали исковое заявление к Администрации муниципального образования и соответствующему Управлению о признании бездействия незаконным.

Суд вскоре, проанализировав все обстоятельства дела и доводы, пришёл к следующему выводу: нахождение спорного имущества в Перечне менее пяти лет на момент обращения заявителя, как единственное основание для отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, не является препятствием для приватизации этого имущества при соответствии заявителя всем требованиям и критериям Федерального закона № 159-ФЗ. В связи с этим действия по включению имущества в данный перечень создают препятствия предпринимателю для осуществления предпринимательской деятельности, что прямо противоречит действующему законодательству.

Суд признал отказ необоснованным. Судом было вынесено решение обязать администрацию устранить допущенные нарушения.

Мы выиграли спор.

Подобная ситуация произошла недавно с Департаментом городского имущества города Москвы. Клиент – Общество с ограниченной ответственностью, обратилось к нам со следующим проблемой – не дают выкупить помещение, которое Общество арендует уже на протяжении двух лет. Основной аргумент Департамента – как и в прошлом деле – не прошло 5 лет с момента внесения помещения в Перечень.

Сталкиваясь с данной проблемой, мы уже понимаем, как её решать – обращаться в суд о выкупе недвижимости. Как это сделать?

Нам необходимо составить исковое заявление об отказе Департамента от преимущественного права выкупа помещения, где мы требуем признать незаконным бездействие органа, который отказал нам в выкупе.

Как написать исковое заявление об отказе в выкупе помещения?

  1. Нам необходимо описать основные факты и обстоятельства дела: укажите дату и номер договора аренды, его стороны, имущество, которое в соответствии с ним передавалось.

Также важно указать основные моменты, которые могут служить условиями (о них мы с вами уже знаем). Мы сделали для вас небольшую подсказку. Ответив на эти вопросы, вы сможете последовательно и чётко описать основные имеющие значения для дела факты:

– являетесь ли вы субъектом малого и среднего предпринимательства? Включены ли в Реестр?

– сколько арендуете данное помещение?

– имеете ли вы задолженности по оплате?

– входит ли оно в Перечень, о котором шла ранее речь?

– когда обращались с заявлением о выкупе помещения? Куда?

– когда и какой ответ был получен? Какие основные аргументы были представлены в обоснование?

Далее. Переходим к пункту №2. Доводы истца. Если говорить кратко, то в данном пункте мы отражаем своё мнение на ситуацию.

– Почему считаем данные действия незаконными?

– Что было сделано неправильно?

– Все ли условия, по нашему мнению, были соблюдены?

Пункт №3. Основания требований. Здесь мы разъясняем все законодательные нормы, которые подтверждают нашу позицию. Основные нормативные правовые акты, которые необходимо учитывать при написании данного пункта:

– Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…».

– Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

– Распоряжение Росимущества от 01.11.2022 № 667-р “Об утверждении перечня федерального имущества, свободного от прав третьих лиц…» Пункт №4. Требования истца. Здесь всё довольно просто – пишем, что требуем признать бездействия Администрации/Департамента городского имущества или иного органа незаконным.

– Постановление Правительства РФ от 21.08.2010 № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества».

Кроме того, не забывайте про Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, которое отражает основную мысль нашей позиции – включение уполномоченными органами власти в соответствующий перечень рассматриваемого имущества после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

И, безусловно, это п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, который закрепляет, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Теперь подаём данное исковое заявление и ждём суд о выкупе недвижимости.

Таким образом, мы разобрали подробный алгоритм действий при отказе в выкупе помещения.

Краткая справка по написанному:

  1. Анализируем своё положение с точки зрения условий предоставления нам имущества для выкупа. В этом вам помогут наши вопросы-подсказки.
  2. Анализируем отказ Департамента от преимущественного права выкупа и определяем, согласны ли мы с доводами и аргументами, указанными в отказе, или нет.
  3. Если не согласны, то пишем исковое заявление с требованием признать бездействие органа незаконным.
  4. Подаём исковое заявление, для этого:

– описываем основные факты, имеющие значение для дела;

– указываем свои доводы;

– нормативно обосновываем сказанную позицию;

– отмечаем свои требования

  1. Ожидаем судебное заседание и вынесение решения.

Мы надеемся, что данная статья была вам полезна. Если вдруг у вас остались вопросы или вы нуждаетесь в помощи квалифицированных юристов, которые неоднократно выигрывали суды, в том числе – по данным спорам, вы всегда можете к нам обратиться.

И помните. Мы всегда готовы прийти к вам на помощь.