Суд по выкупу помещения или как легально и без особых потерь приобрести в собственность недвижимость муниципалитета. Субъекты малого и среднего предпринимательства довольно часто арендуют помещения у города, района ( любого муниципалитета). Скажем сразу, что это неудобно для многих бизнесменов: собственник помещения может ограничивать аренду, всегда необходимо уточнять о возможности ремонта или смены назначения арендуемого здания. К слову, у собственника помещения таких проблем не возникает вовсе. Для того, чтобы им стать, законодатель закрепил за предпринимателями право выкупа арендуемого помещения (или официально – преимущественное право на приобретение арендуемого имущества). То есть тот бизнес у которого есть деньги на приобретение этого помещения, может это сделать (причем даже в рассрочку).

Для того, чтобы разобраться в теме, ответим на несколько вопросов:

  • Что такое выкуп помещения у города, когда возникает такое право?
  • Какой бизнес имеет возможность выкупить арендованное помещение?
  • Каким образом реализуется на практике право выкупа арендуемого помещения?
  • Как определяется цена?
  • Какие споры чаще всего рассматривает суд по выкупу помещения?
  • Зачем нужен юрист по выкупу помещения?
  • Какие самые частые причины отказа чиновников по выкупу помещения у города?

Преимущественное право, то есть право выкупа арендованного помещения, регулируется многими нормативными актами, основным из которых является ФЗ 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Статья 3 обозначенного закона:

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в Федеральном законе «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для того, чтобы выкупить помещение у администрации необходимо соответствовать ряду условий, которые тоже указаны в законе, который был назван выше:

  • арендуемое помещение находится в пользовании предпринимателя два и более года непрерывно;
  • нет никакой задолженности по арендным платежам, штрафам или пеням (вы — добросовестный арендатор);
  • сведения о предпринимателе не исключены из единого реестра субъектов предпринимательства на день заключения соглашения;
  • недвижимое имущество (помещение) не предназначено для передачи во владение и пользование субъектами малого и среднего бизнеса.

Таким образом, осуществить выкуп помещения у города сможет малый или средний предприниматель, который вовремя платит за арендуемое помещение, состоит в реестре субъектов предпринимателей и более двух лет арендует недвижимость у муниципалитета (либо у государства).

Разберем на примере Москвы.

Как выкупить арендованное помещение у ДГИ (Департамент городского имущества Москвы)?

Любой предприниматель малого или среднего бизнеса для того чтобы выкупить помещение у администрации должен разработать и подать заявление. Интересно, что инициатором может быть не только арендатор, но и собственник помещения. Он направляет бизнесмену предложение о выкупе помещения у города. При такой ситуации процедура будет выглядеть следующим образом:

  1. предпринимателю направляют предварительный договор купли-продажи, который следует подписать в течение месяца;
  2. в случае, когда все условия соглашения устраивают бизнесмена (в том числе условие о выкупной цене), тогда сделка реализуется также в течение месяца;
  3. после оплаты (либо установления рассрочки) документы подают в Росреестр, где удостоверяют переход права собственности.

Есть и второй случай. Когда инициатором является сам предприниматель, то процедура будет иной:

  • разработка и подача заявления в Департамент городского имущества Москвы. Если по данному обращению будет принят положительный результат, то помещение будет занесено в перечень объектов, которые предназначаются для отчуждения. Здесь важно отметить, что ДГИ Москвы или иной подобный орган может отказать в осуществлении льготной приватизации. Подобное может произойти из-за того, что предприниматель не соответствует условиям, которые перечислены в 159 законе. Отказ оформляют письменно и направляют бизнесмену. Уполномоченный субъект предоставляет ответ в течение месячного срока.
  • реализация оценки собственником в течение двух месяцев;
  • разработка  проекта соглашения, в котором будут содержаться все условия сделки;
  • заключение договора и оформление права собственности.

На подписание и отчуждение имущества дается две недели, которые начинают течь с момента проведения рыночной оценки недвижимости.

Иногда, по независящим от арендатора обстоятельствам, он не может воспользоваться правом выкупа арендованного помещения. В этом случае он может не подписывать договор, заявить об отказе от сделки, после этого соглашение будет считаться расторгнутым в одностороннем порядке. В случае нарушения существенных условий контракта уполномоченный орган имеет возможность прервать дальнейший ход сделки.

Право выкупа арендованного помещения: как определить цену недвижимости?

Цена в данном случае будет рыночной, а ее размер будет определен на основании независимой оценки. У арендатора, желающего выкупить арендованное помещение, есть выбор: либо сразу оплатить всю сумму полностью, либо получить рассрочку платежа сроком на семь лет. Кроме этого, покупатель сам определяет период оплаты – можно вносить деньги каждый месяц, а можно раз в квартал.

Выкуп помещения у города: что делать, если ДГИ завышает цену?

Как правило, именно этот вопрос чаще всего вызывает спор между сторонами. Разрешить его можно в суде (в который желательно пригласить юриста по выкупу помещения). Но это не единственный способ. Еще можно решить все в досудебном порядке (но, к сожалению, в 90 процентах случаев он не является эффективным). Так, после того, как арендатор получит на руки проект соглашения от ДГИ, следует разработать проект разногласий, в котором написать действительную рыночную цену недвижимости. Для этого, как вы уже могли догадаться, необходимо провести самостоятельную оценку, обратившись к квалифицированным оценщикам. Важно отметить, что оценку надо провести после получения проекта договора, а не до того, как подать заявление в ДГИ (или любой другой уполномоченный субъект).

Если ДГИ не идет навстречу, отказывая в изменении стоимости помещения, то арендатор идет в Арбитражный суд по выкупу помещения. Окончательная стоимость заключаемой сделки будет установлена именно этим органом. Поэтому в такой сложной ситуации лучше довериться юристу по выкупу помещения.

Выкуп помещения у города: судебные споры

Конечно муниципалитет не всегда в восторге о того, что надо продавать помещение, что вообще у предпринимателя есть право выкупа арендованного помещения. Чаще всего хочется сдавать недвижимость, поэтому он всеми правдами и неправдами пытается препятствовать этому. Так происходит не всегда, но количество судебных споров по выкупу помещения у города говорит о многом.

Вот самые частые причины отказа для предпринимателей: 

  • нельзя выделить помещение, а, следовательно, и продать;
  • помещение входит в реестр объектов недвижимости, продажа которых запрещена;
  • фактически у нас договор не действовал, да мы получали арендую плату, не возражали, но соглашение считаем незаключенным.

Начнем говорить о практике, ознакомившись с делом, станет все ясно (в том числе и то, зачем нужен юрист по выкупу помещения).

Между предпринимателем, который и является нашим клиентом и Управлением финансов, экономики и имущественных отношений субъекта РФ (будем так его называть) был заключен договор аренды нежилого здания, площадью 582, 0 кв. 

Предприниматель является добросовестным, ввиду чего ни раз не допускал просрочек платежей. При этом арендуемое помещение принадлежит Управлению на праве собственности. А земля, на которой расположено помещение, принадлежит муниципалитету.

Мы указали, что у предпринимателя имеет место право выкупа арендуемого помещения.

В правовом обосновании своего искового мы сослались и использовали нормы 159 закона. Важно было указать, что на принятый акт позволяет участникам малого и среднего бизнеса осуществить выкуп арендуемых у государства или муниципальных образований нежилых помещений (зданий) без проведения торгов, объект недвижимости выкупается по рыночной стоимости, которая определяется независимым оценщиком.

Кроме этого, мы указали, что предприниматель соответствует всем условиям, на основании которых можно претендовать на то, чтобы выкупить помещение у администрации.

И еще прикрепили норму о проведении указанной процедуры (статья 4 ФЗ 159).

В завершении своего заявления мы попросили суд по выкупу помещения предоставить нам такую возможность.

Как вы думаете, был ли ответ от Управления? Конечно, да. Итак, через некоторое время поступает отзыв на наше исковое, в котором указано, что предприниматель обращался и в Управление, и в Администрацию, но положительного ответа так и не получил. Управление в отзыве просит суд отказать в удовлетворении заявления, так как запрашиваемое имущество находится в перечне муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства менее 5 лет. Соответственно, Управление считает, что предоставить преимущественное право выкупа недвижимого имущества невозможно.

А после этого ответчик представил еще и дополнение к отзыву. Вот, что он указал:

  • сообщили, что ответ на заявление ИП о намерении выкупить объект недвижимого имущества, был направлен, а доказательство направления заявителю прилагается»;
  • постановление Администрации было размещено на сайте в разделе – район/экономическая основа/ малое и среднее предпринимательство/ Имущественная поддержка субъектам МСП, так как данное постановление регулирует вопросы по предоставлению имущества субъекту малого и среднего предпринимательства;
  • информацию о размещении документации на сайтах можно узнать в различных программах, которые находятся в открытом доступе в сети Интернет. По данным сайта вышеуказанная информация была размещена».
  • кроме этого, ответчик указал, что направил вышеуказанную информацию в ООО, членом которого является истец (но по другому делу).

Наши юристы по выкупу помещения представили ответ – возражение на отзыв Управления и дополнение к нему. Мы позицию клиента отстаивали в высшей степени убедительно. Привели следующие контраргументы:

  • мы указали, что те почтовые квитанции, которые представлены в материалах дела не содержат описи вложений, и, следовательно, невозможно установить, что именно отправлял ответчик, учтивая, что межу сторонами десятки споров – это может быть все что угодно. Ответчик тем самым хочет сказать, что на этот раз ответил за неделю, хотя обычно тянет время до последнего и отвечает в последний день;
  • ответчик деликатно молчит о том, что все документы, принятые им, должны публиковаться в Информационном Вестнике, а указанного им постановления нет на этой сайте, хотя другие есть. Стоит отметить, что это единственный официальный способ публикации. И все его «отмазки» выглядят надуманными;
  • в рамках другого дела, на которое ссылается ответчик, он тоже ничего не высылал истцу, ответчик как обычно отправил письменные пояснения, а приложения к ним не отправил. Ответчик так делает всегда, чтобы не дать истцу возможность увидеть, какие там приложения. Ответчик приложил почтовые квитанции, которые никак не показывают, что именно было отправлено. Более того, если ответчик приложил данное постановление в суд по абсолютно аналогичному делу по выкупу, а суд не счел его основанием для отказа, то почему ответчик снова поступает аналогичным образом;
  • помимо этого, мы указали, что арендуемое истцом помещение включено (якобы включено, хотя совсем не включено, а документы, вероятнее всего, подделаны) в Перечень муниципального имущества после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ, что нарушает права и законные интересы предпринимателя, создает ему препятствия в реализации им преимущественного права выкупа спорного имущества, предоставленного законом. Причем указанный нами довод основан на уже вступивших в силу решениях арбитражных судов по аналогичным делам.

Мы снова поддержали те требования, которые были изложены в исковом заявлении.

Ну и чтобы закрепить суть спора и дать вам понять, как можно бороться с администрацией, ДГИ и иными органами, мы сделали таблицу:

Стороны по делу ИП (истец – наш клиент)

Управление имущ.отношений (ответчик)

Суть спора предоставить право преимущественного выкупа арендуемого помещения
Аргументы (иск и отзыв) истец:

право на выкуп возникло в силу 159 закона;

я подхожу под все критерии, указанные в статье 3 закона;

я являюсь добросовестным арендатором и плачу вовремя все платежи

ответчик:

мы не можем предоставить вам помещение, так как оно входит в реестр имущества, распоряжение которым ограничено

Аргументы (дополнение к отзыву и возражение) истец:

по почтовым квитанциям невозможно судить, что именно/какая информация содержалась в отправлении;

в рамках другого дела, ответчик также ничего не присылал;

а еще все документы должны были публиковаться на официальном сайте (который является единственно верным источником), но этого не произошло;

смею предположить, что документы о включении недвижимости в реестр, являются поддельными, она туда не включена вовсе;

причем это «включение» произошло уже после вступления в силу 159 закона;

мои права нарушены, хотя они принадлежат мне по закону.

ответчик:

мы вам присылали все подтверждения и почтовые квитанции;

мы также отправляли все это ООО, к которому относится истец, но в рамках другого дела;

информацию могли взять из какого-то стороннего сайта.

Решение суда еще неизвестно, но мы рассчитываем только на положительный результат. О завершении этого дела можно будет узнать в следующих наших статьях.

А пока перейдем к делу № 2, у которого уже подведен счастливый итог (а вы еще думаете, нужен ли юрист по выкупу помещения, конечно да).

Ситуация заключается вот в чем: между Управлением (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 906 кв. м. Потом ООО как субъект малого и среднего предпринимательства обратилось в Администрацию с заявлениями о намерении выкупить объект недвижимости (гараж). А Администрация в ответ что сделала? Правильно, промолчала. Согласно ее пояснениям, ответ на заявление о намерении выкупить объект недвижимости не давался в связи с отсутствием подписи на заявлении. Во исполнение определения суда (которое было представлено в прошлом 2021 году) Администрацией доказательства получения заявления от без подписи заявителя не представлены.

А еще Администрация сообщила, что поскольку срок действия договора аренды установлен с 08.12.2015 по 07.11.2016, то заявитель не подходит под условия, установленные статьей 3 ФЗ-159.

А потом наш клиент – ООО также обратилось в Управление с заявлениями о намерении выкупить объект недвижимости (гараж). Ответным письмом ему указали, что прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2021 год не утверждался, в связи с этим продажа муниципального имущества не представляется возможной (каждый орган решает эту проблему как может, как видите). Суд предложил Управлению представить доказательства направления ответа в адрес заявителя, на что Управление ответило, что письмо вернулось ему ввиду отсутствия ООО по указанному адресу.

ООО разумно предположило, что бездействие Администрации в части принятия решения об отчуждении гаража и бездействие Управления в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества являются незаконными и обратилось сначала к юристам по выкупу помещения, ну а потом уже и в суд.

Что требовало ООО:

  • признать незаконным бездействие Администрации в части принятия решения об отчуждении арендуемого ООО гаража и бездействие Управления в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 
  • обязать Управление обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу; 
  • обязать Администрацию принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке; 
  • обязать Управление направить ООО проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ответчики (Администрация и Управление) направили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей, дело рассматривалось без их участия.

Спустя время, Администрацией был представлен отзыв на исковое заявление, выражающий несогласие с заявленными исковыми требованиями: Администрация указала, что спорный договор аренды заключен на срок с 08.12.2015 по 07.11.2016, учитывая указанные нормы права, срок действия договора истек 07.11.2016, в связи с чем, у истца не возникло преимущественное право на приобретение арендуемого спорного имущества. Кроме того, Администрация указывает, что требование о бездействии не подлежит удовлетворению, в обоснование прикладывает копии ответов на заявления истца. 

Управление тоже не осталось в стороне и оставило отзыв на исковое заявление. Указало, что спорное нежилое помещение находится в собственности муниципального образования. Указали, что на момент обращения истца с заявлением о намерении выкупить объект недвижимости между сторонами договорные отношения отсутствовали, в связи с чем, в адрес заявителя был направлен мотивированный ответ о невозможности реализовать имущество. 

Ну а после этого в суд поступили еще и дополнения к отзывам.

Суд решил возникший между сторонами спор следующим образом:

Во-первых, это самое важное – в пользу ООО (то есть в нашу). Ну а во-вторых теперь сами выводы судебного органа.

Довод относительно того, что договор аренды был заключен на год, а арендатор должен более двух лет непрерывно арендовать спорное помещение:

Закон № 135-ФЗ предоставляет преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона. 

Согласно разъяснениям, приведенным в ППВАС РФ от 17.11.2011 № 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. 

На основании статьи 622 ГК РФ любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок. 

Материалами дела подтверждается, что спорное имущество фактически не выбывало из владения и пользования заявителя в период действия договора и после истечения срока его действия. 

Управлением в адрес Общества направлялись уведомления об оплате арендной платы в рамках договора от 08.12.2015 за период с 01.01.2017 по 31.03.2021.

Таким образом, в связи с тем, что Управлением не представлено доказательств прекращения договора аренды 08.12.2015, суд указал, что договор возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ. 

Довод относительно того, что истец не соответствует требованиям, указанным в статье 3 ФЗ-159:

В пункте 1 Информационного письма разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). 

После истечения срока действия договора аренды заявитель продолжал пользоваться спорным помещением, регулярно вносил арендную плату. 

В свою очередь, доказательств совершения Управлением в дальнейшем каких-либо действий, направленных на прекращение арендных отношений и доказательств возврата помещений арендодателю не имеется. 

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что заявитель не утратил преимущественное право приобретения спорного имущества, поскольку на момент подачи заявления о выкупе и на настоящий момент договора аренды является действующим. 

Материалами дела подтверждается и ответчиками не оспаривается, что ООО относится к категории субъектов малого предпринимательства, а задолженность по арендной плате за арендуемое имущество у ООО отсутствует. 

Доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона No 159-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на день обращения заявителя с соответствующим заявлением, материалы дела не содержат. 

Арендуемое заявителем недвижимое имущество на момент подачи заявления находилось во временном владении и пользовании Общества непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на момент подачи заявления. 

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что все условия соблюдены ООО.

И вот сам результат:

Таким образом, необходимо понимать, что администрация может придумывать каждый раз абсолютно разные поводы для продолжения спора. Однако есть закон, внимательно и тщательно изучая который можно опровергнуть доводы ответчика. Исследование и анализ норм – это работа юриста (как и участвовать в судебных заседаниях). В этой связи важно найти квалифицированного специалиста, работа с которым даст реальный результат. Об итогах нашей работы мы не говорим голословно, мы показываем реальные документы и решения судов. Выбирая верный путь, выбирайте специалистов. А мы всегда на связи с вами.