Экспертиза договоров – неотъемлемая составляющая бизнеса. Да и не только бизнеса. Сегодня все мы переходим на документарный и формальный деловой оборот, что, с одной стороны, в какой-то мере защищает нас от рисков, а с другой стороны, наоборот делает отношения более уязвимыми. Сегодня мы поговорим про экспертизу договора аренды.

Заказать услугу можно по ссылке.

Стоимость от 5 000 руб. , сроки – от 2 часов.

Почему проверка договора аренды так важна? Неважно, что мы арендуем, здание ли, помещение ли, оборудование ли. Часто речь идет о долгосрочных отношениях и немалых суммах. Договоры представляют из себя огромные пласты информации, написанные сложным юридическим языком. Прочитав документ, может сложиться ложное впечатление, что все ясно, все нормально, можно подписывать. Но нельзя забывать, что на стороне контрагента может быть хитрый юрист, использующий двоякие и двусмысленные формулировки, которыми можно будет впоследствии апеллировать отнюдь не в Вашу пользу. Поэтому договоры нужно проверять. И лучше отдавать на экспертизу договор аренды грамотному юристу.

Во-первых, нужно выявить риски. В целом, это очевидно. Но увидеть эти риски среди полотна заумных терминов под силу не каждому. Во-вторых, необходимо проанализировать, кто по итогу окажется в более выгодной позиции. В-третьих, согласно Гражданскому кодексу РФ, если неправильно указать существенные условия договора, он и вовсе может быть признан незаключенным. Так, например, если при проверке договора аренды выяснится, что предмет договора сформулирован неточно, неполно, то последствием будет незаключенность. Вы можете подумать, ну не заключен, так не заключен, сформируем новый договор. Но нет. Какие-то обязательства уже могут быть выполнены с Вашей стороны. Быть может, уже произведены какие-то расходы и построены планы. С контрагента в таком случае ничего взыскать будет нельзя.

Более подробно о рисках, возможных подводных камнях расскажем чуть позже. Также для наглядности мы Вам продемонстрируем результат нашей экспертизы договора аренды. Но для начала необходимо разобраться в общих терминах. Наша задача – донести до читателя реальную необходимость анализа договоров. Зачастую на сайтах пишут о том, как хорошо работают юристы, и как в целом важна их аналитическая деятельность. Не спорим. Но чтобы в это поверить, читателю необходимо убедиться в сложности некоторых договорных конструкций.

Итак, договор аренды. Что это такое? Этой договорной конструкции и ее видам в ГК РФ посвящены пара-тройка десятков статей.

Исходя из формулировки, можно сразу сделать вывод, что договор носит консенсуальный характер. То есть он считается заключенным с момента достижения соглашения между контрагентами об условиях сделки. Проще говоря, с момента подписания сторонами договора. Но для аренды не всегда необходима письменная форма договора. Согласно ст. 609 ГК РФ, письменная форма потребуется в случае, если аренда заключается на срок более года. То есть 12 месяцев + 1 день.

В абзаце втором статьи 606 указано, что плоды, продукция и доходы принадлежат арендатору. Если мы говорим, допустим, о садовом участке, то эта норма представляется логичной: мы арендуем этот участок, чтобы разводить на нем различные культуры, заниматься их сбором и переработкой. Но представьте следующую ситуацию. Вы – арендодатель. По договору аренды Вы передаете в пользование корову. Цель арендатора – получение от этой коровы молока. Но случилось так, что корова родила теленка. Исходя из буквального толкование 606 статьи, можно сделать вывод, что теленок – собственность арендатора. Но это не так. Теленок все равно будет находиться в собственности арендодателя, поскольку цель договора аренды коровы (понимаем, что звучит не очень трепетно по отношению к корове, однако, согласно сегодняшнему законодательству, животные у нас признаются вещами) – получение ее молока, а не выводка. Об этих нюансах знают опытные юристы с богатым багажом судебной практики и представители правовой науки. «Обычный» человек такой корреляции не почувствует. И это мы только самую первую статью разобрали. Таких нюансов и тонкостей еще совсем не мало.

Также в договоре аренды должен быть прямо указан его предмет. Предмет – это не то, что Вы будете передавать по договору, предмет не есть объект. Предмет – это то, о чем договариваются стороны. Условно: передаю во владение и пользование в такие-то даты такой-то земельный участок, находящийся по адресу такому-то и проч. То есть имущество, которое Вы передаете, должно быть описано конкретно, чтобы избежать дальнейших разногласий и последствия незаключенности. Указать, например, «по договору аренды во временное владение и пользование передается велосипед», нельзя. Необходимо указать, какой именно велосипед передается, его модель, цвет.

ДЕНЬГИ. Что же касается арендной платы, то она не является существенным условием договора (за исключением аренды зданий и сооружений). Указать размер оплаты арендатором за пользование вещью – в интересах обеих сторон, но в целом это условие не есть необходимое. Если цена договора в документе не прописана, она будет определяться по общим правилам, согласно ст. 424 ГК РФ. Во внимание будут браться рыночные цены.

СРОКИ. Срок договора аренды также не является существенным условием. Если период действия договора не оговорен, он считается заключенным на неопределенный срок.

Для того чтобы договор аренды был исполнен, необходимо, чтобы арендодатель обладал правом собственности на передаваемое имущество или хотя бы был на то управомочен законом или собственником.

Важно! Правом собственности (или иным правом) арендодатель должен обладать не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи.

Проверка договора аренды потребуется в случае, если на этапе подготовки документа у Вас возникли какие-либо сомнения насчет его условий.

⇒ Так, подготовка договора начинается с описания сторон: если контрагенты являются физическими лицами, указываются их ФИО и реквизиты, если юридическими – все необходимые для ЮЛ реквизиты. Проставляется дата заключения договора и адрес.

В наиболее серьезных договорах далее идет раздел с описанием основных терминов и понятий. Инструмент хороший и полезный. Поможет в разрешении потенциальных споров. Но этот смысловой блок включать не обязательно.

Далее идет предмет договора, о котором мы говорили выше. Также необходимо прописать, для каких целей передается имущество. Если это какое-то помещение, которое арендатор планирует переоборудовать под салон красоты, необходимо обязательно отразить этот факт в договоре. Согласно ст. 615 ГК РФ, «арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества». Но согласитесь, что не у каждого имущества можно определить его назначение, особенно, если это пустое помещение. Лучше перебдеть, чем недобдеть.

Важно проверить, что имущество ничем не обременено: не находится под арестом или, например, в залоге.

Советуем отдельно осветить и возможность субаренды. Согласно гражданскому законодательству, сдавать имущество в субаренду можно только с согласия арендодателя. Получить такое согласие следует заранее, согласовать все условия. В противном случае арендодатель может расторгнуть договор, потребовать компенсацию ущерба и выплату штрафа.

Итак, думаем, Вы уже успели понять, что аренда – достаточно сложная договорная конструкция, которой так просто не овладеть. Юрист, обладающий глубокими знаниями и знающий судебную практику, подскажет, какие условия добавить, какие исключить, какие скорректировать. Стоимость проверки договора аренды будет зависеть от ситуации, от сложности правоотношений между будущими контрагентами и т.д.

♦ Что будет делать юрист, проводя экспертизу договора аренды:

– проанализирует целиком весь документ;

– на основе выявленных данных укажет, какие имущественные, налоговые и финансовые риски возможны;

– даст рекомендации по изменению условий в договоре или вовсе их исключению;

– внесет правки в Ваш документ (мы для удобства клиентов прямо в договоре при помощи инструмента «примечания» зачеркиваем или дополняем какие-то условия, в сносках пишем свою позицию, также отдельно составляем документ с комментариями);

– проконсультирует и даст какие-то предложения по дальнейшим действиям;

– в зависимости от ситуации, могут быть оказаны дополнительные услуги.

И по традиции, предлагаем теперь Вам ознакомиться с практикой нашей компании.

Нам на экспертизу клиентом был передан договор краткосрочной субаренды помещения в здании торгово-развлекательного центра.

Этот договор как раз относится к тем «серьезным» договорам, где даже в отдельном разделе разъясняются основные термины и понятия 🙂

Обратите внимание, как точно и емко сформулирован предмет договора. Здесь все хорошо.

Самое интересное началось в разделе «Права и обязанности сторон». Так, например, в пункте 6.2.6 мы обратили внимание клиента на тот факт, что указано слишком много условий для ограничения доступа в помещение.

Также примечательным представляется пункт 6.2.7. Там мы добавили буквально одно слово, но смысл поменялся в корне. В предложении «если субарендатор прекращает осуществлять деятельность в помещении по собственной инициативе без разрешения субарендодателя в совокупности на 10 и более календарных дней, субарендодатель имеет право произвести односторонний внесудебный отказ от исполнения договора», мы добавили слово «подряд», поскольку так условие звучит гораздо справедливее.

Вот еще один пример игры слов:

Пункт 7.1.28 нас также смутил. Условие об уведомлении за 5 месяцев о смене товарного знака неосуществимо на практике, поскольку за такое время никто подобного не планирует. Более того, за такое неуведомление санкций в законе не предусмотрено, поэтому это условие, в принципе, можно оставить. Негативных условий по договору из нарушения этого пункта также не следует.

Также мы посоветовали клиенту изъять обязанность по предоставлению копии о присвоении кодов. Поскольку это ничем никому не поможет, а время клиента по получению документа займет немало.

Наибольшее количество вопросов у нас вызвал раздел «Ответственность сторон», а именно размеры неустоек, указанных контрагентом. По нашим соображениям, это слишком высокие неустойки, подписание такого договора повлечет то, что контрагент в любой момент выставить любую неустойку, а исполнить этот договор без нарушения крайне сложно.

Договор достаточно большой, весь мы показывать не будем. Мы проанализировали его «от и до» и дали соответствующие рекомендации обратившемуся к нам клиенту. Если Вам также необходима экспертиза договора, мы готовы помочь. Уточнить стоимость проверки договора аренды Вы можете, написав нам на почту или позвонив по указанному на сайте номеру.

А проводить экспертизу договора аренды мы настоятельно рекомендуем. Если дело дойдет до суда, знайте, что иски по таким делам достаточно сложны ввиду того, что необходимо будет озаботиться сбором всей доказательственной базы, которую суд еще может и не принять. Также в этом вопросе необходимо хорошо разбираться в гражданском законодательстве, в нормах, посвященных аренде и праву собственности. Придется тратиться на юриста, только судебные расходы уже будут выше, чем экспертиза. Представляется, что стоимость проверки договора аренды и цена Ваших нервов в случае судебного спора – несоразмерны!

Мы давно находимся на юридическом рынке и знаем особенности многих договорных конструкций. Поэтому, если Вам нужна помощь по какому-то вопросу, обращайтесь, мы проконсультируем Вас и при необходимости проведем экспертизу документов.