В данной статье расскажем про отказ в выкупе помещения по закону о «малой приватизации».
Мы повстречали очень много отказов администраций, никто просто так Вам не даст возможность выкупить, хотя по закону у Вас есть такое правое, поэтому будьте готовы, что Вас может ждать бой  в виде суда.

Ранее мы уже писали, как выкупить арендуемое помещение в упрощенном порядке. Напомним основные моменты «малой приватизации»:

Основание: Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ

Субъекты: малый и средний бизнес

Объекты: недвижимое имущество, принадлежащее РФ, субъекту РФ или муниципалитету.

Преимущество: в отличие от обычной приватизации не требуется проведение аукционов, а недвижимое имущество передается в частную собственность по упрощенным процедурам.

В статье мы будем говорить о помещениях. Но аналогичные правила распространяются и на другие объекты недвижимости: здания, сооружения, инженерные сети (да, даже на них) и все, что имеет  и не имеет кадастровый номер. В то же время, не любая недвижимость может быть выкуплена в таком облегченном порядке. Законодатель запрещает передавать без торгов следующие объекты:

— имущественные комплексы ГУПов и МУПов

— объекты, закрепленные за учреждениями на праве оперативного управления

— объекты, ограниченные в обороте

— земельные участки (специальные разъяснения Высшего арбитражного суда). Но это не значит, что земля под выкупленным объектом никогда не будет принадлежать заявителю. Есть принцип единства судьбы здания и земли под ним. В силу этого принципа Земельный кодекс предусматривает упрощенный способ получения в собственность государственной земли – также без торгов. Просто, это делается по другой процедуре, а не в рамках «малой приватизации».

Также неприкосновенным для преимущественного выкупа признается имущество, которое уже передано на торги (опубликовано объявление о торгах), а если имущество закреплено за унитарным предприятием, то имущество не подпадает по «малую приватизацию», когда оно продано в частную собственность.

Далее остановимся на порядке выкупа объектов недвижимости по процедурам «малой приватизации».

Этап 1. Определяем, включено ли арендуемое вами помещение в Перечень имущества, подлежащего передаче предпринимателям по договору аренды.

Такие перечни формируются для того, чтобы в публичной собственности остался необходимый минимум объектов, которые могут быть предоставлены нуждающимся в них предпринимателям. Перечни формируются федеральными, региональными и местными властями. Актуальный перечень подобного федерального имущества утвержден распоряжением Росимущества от 29.10.2021 № 501-р и размещен на официальном сайте ведомства. В этом списке вы найдете буквально всю информацию об объекте: начиная с адреса и кадастрового номера, заканчивая наименованием арендатора. На сайте московского департамента городского имущества такие перечни для удобства размещены с разбивкой на земельные участки, объекты нежилого фонда и объекты нежилого фонда, закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Если арендуемое вами помещение не включено в перечень, то процедура проходит в соответствии с «Этапом 2 (Упрощенный)». Если имущество в таком реестре значится, то выкуп будет осуществляться согласно «Этапу 2 (Упрощенный, по Перечню)».

Этап 2 (Упрощенный). Данный этап заключается в проверке условий для осуществления выкупа. В случае, когда арендуемое помещение не включено в Перечень, предприниматель – субъект МСП должен соответствовать следующим критериям:

1) Аренда длится минимум два года. Данное условие считается выполненным только тогда, когда все эти два года заявитель числился в реестре МСП. Кроме того, аренда должна быть непрерывной (без существенных перерывов). Применительно к данному критерию судебная практика выработала такие подходы:

— рассматривался случай, когда арендатором выступал гражданин как физическое лицо; затем он получил статус ИП; через год после регистрации в качестве ИП гражданин обратился за выкупом. В выкупе правомерно отказано, так как не доказано, что гражданин арендовал помещение в течение 2 лет в статусе МСП.

— второй кейс связан с незарегистрированным договором аренды, когда такая регистрация обязательна (срок аренды более 11 месяцев). Незарегистрированный договор считается незаключенным. Следовательно, нет оснований полагать, что аренда длилась два года.

— важно, чтобы договор действовал, когда администрация примет решение о приватизации. Если он прекратился ранее, то рассчитывать на выкуп не стоит.

2) На момент подачи заявления о выкупе отсутствует задолженность по договору аренды. Сюда включается как сама арендная плата, так и санкции (пени за просрочку, штрафы за нарушение целевого использования и т.д.).

3) Отсутствует необходимость использования арендуемого помещения для решения вопросов местного значения. Это условие в законе не прописано, но содержится в обязательном для применения Постановлении Конституционного суда № № 22-П от 20.12.2010.

Этап 2 (Упрощенный, по перечню). Здесь мы также проверяем соответствие критерием, но только для ситуации, когда имущество присутствует в Перечне. Предпринимателю – субъекту МСП нужно соблюсти совокупность условий:

1) Аренда длится минимум три года. Используются те же самые подходы к определению срока аренды, как описано выше.

2) На момент подачи заявления о выкупе отсутствует задолженность по договору аренды.

3) Отсутствует необходимость использования арендуемого помещения для решения вопросов местного значения.

4) Арендуемое помещение находится в Перечне 5 и более лет.

Если предприниматель соответствует всем перечисленным критериям, то можно подавать заявление о выкупе.

Этап 3. Направляем собственнику заявление о выкупе арендуемого посещения.

Данное заявление проверяется муниципалитетом на предмет соответствия требованиям закона.

После проверки орган должен заказать оценочный отчет о рыночной стоимости выкупаемого помещения.

Определив цену помещения, а также иные существенные условия будущего договора, орган направляет заявителю проект договора купли-продажи.

На практике зачастую администрация отказывает в выкупе, ссылаясь на невыполнение требований закона или на недопустимость передачи помещения в частную собственность. В таком случае нужно инициировать суд о выкупе недвижимости.

Этап 4. Суд о выкупе недвижимости, если администрация отказывает в выкупе

Если администрация направила письменный отказ в выкупе помещения, то необходимо подать заявление о признании такого отказа незаконным. Если же администрация предпочла проигнорировать вашу заявку, то нужно подать заявление о признании незаконным бездействия органа власти.

В любом случае заявление в суд нужно подать не позднее, чем через 3 месяца с момента получения сведений о нарушении прав.

В данном случае обращение нужно направлять в арбитражный суд, так как спор имеет предпринимательский характер. Территориальная подсудность зависит от места расположения администрации.

О том, как оформить иск правильно, читайте в нашем блоге.

После подачи иска стоит определиться, будете ли вы участвовать в судебных заседаниях сами или поручите судебную тяжбу юристу. Прежде чем сделать выбор, учитывайте, что подобные дела не разрешаются в одном судебном заседании. Ответчики приносят все новые и новые возражения, постоянно прикрываются кругом своих полномочий, пытаются привлечь иное государственное ведомство в качестве «надлежащего» ответчика. При этом, ни один письменный документ администрации не должен остаться без ответа со стороны истца. Если вы придете к выводу, что вам нужен юрист, то можете смело обращаться к нашей команде. Не пугайтесь, что наш офис в Москве. Мы оказываем юридические услуги не только в столице и Московской области, но и по всей России. Участие в судебных заседаниях обеспечивается с помощью веб-конференции, которая со времен пандемии успешно применяется в российских арбитражах.

Далее расскажем о трех случаях из нашей практики, когда выкупить арендуемое помещение удается только через суд.

Кейс № 1: «Дело о «прекратившейся» аренде».

Наш доверитель в 2015 году взял в аренду у Администрации гараж. В марте 2021 и повторно в апреле 2021 наш клиент писал в Администрацию заявление о выкупе. Однако обращение истца проигнорировано.

Единственным способом достучаться до администрации оказался судебный процесс. Наши юристы подготовили исковое заявление, в котором содержались следующие требования:

В ходе судебного разбирательства администрация представила следующие контраргументы.

— «Арендатор направил заявление о выкупе без подписи своего уполномоченного представителя». В ответ на такой довод суд попросил администрацию принести заявление без подписи заявителя. Однако этого администрацией не сделано.

— «Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.2015 по ДД.ММ.2016, следовательно, заявитель не доказал, что непрерывно арендует гараж 2 года». Суд напомнил, что в данном случае договор аренды заключен на аукционе в отношении муниципального имущества. В силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендатор по такому договору имеет преимущественное право на перезаключение договора после истечения его срока. При этом, до перезаключения договора арендатор может продолжить пользоваться помещением на прежних условиях, если арендодатель не выразил намерения отказаться от аренды. Поэтому в силу закона договор аренды в данном случае продлился. Также суд отметил, что администрация регулярно выставляла счета на оплату аренды вплоть до 2021 года. Это только еще раз подтверждает, что администрация согласилась на продление первоначального договора.

— «Администрация не является надлежащим ответчиком». Суд проанализировал Положение о приватизации, утвержденное Советом депутатов муниципалитета, и установил, что вопросами приватизации ведает именно администрация.

В результате решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 09.11.2021 по делу № А80-278/2021 наши требования были полностью удовлетворены. Кстати, апелляция оставила это решение в силе:

Кейс № 2: «Дело об объекте без кадастрового номера»

Наш доверитель арендует у муниципалитета часть здания. Эта часть не имеет своего кадастрового номера, но является обособленным помещением. В ответ на заявление мы получили такой отказ в выкупе помещения:

Отказ в выкупе помещения в очередной раз оспорен нами в суде.  В данном случае в исковом заявлении нам необходимо было не столько подтвердить соответствие критериям, а обосновать допустимость приватизации объекта, не поставленного на кадастровый учет.

В данном случае мы апеллировали к разъяснениям, содержащимся в специальном Информационном письме ВАС РФ, посвященном различным спорным ситуациям с выкупом помещений по закону № 159-ФЗ. В пункте 8 этого документа сказано, что приватизация части объекта допускается при условии, если она представляет собой обособленное нежилое помещение. Вот отрывок из нашего иска на этот счет:

Кейс № 3: «Дело о странном реестре»

Наш клиент арендует нежилое помещение давно, без просрочек по арендной плате. Одним словом — не придраться. Но администрация и тут нашла «зацепку». Правда, администрация отказывает в выкупе не письменным документом, как положено, а в ходе устного разговора. Основание – помещение включено в муниципальный Перечень.

Напомним, что включение помещения в Перечень не означает, что выкупить арендуемое помещение нельзя. Просто, выкуп происходит по более сложной процедуре, в частности, срок аренды должен быть дольше, а имущество должно быть включено в Перечень 5 лет («Этап 2 (Упрощенный, по перечню)»). Поскольку в нашем случае эти условия пока не достигнуты, мы приняли решение оспорить отказ в выкупе помещения.

Проанализировав сайты муниципальных властей, наши юристы обнаружили, что никакие Перечни администрацией не опубликованы. Однако Закон обязывает эти Перечни публиковать (ст. 18 Закона о развитии МСП). Вступление нормативного акта в силу, а именно к нормативным актам относятся Перечни, не может быть ранее его официального опубликования. Поэтому если администрация отказывает в выкупе по причине включения помещения в Перечень, а этот Перечень даже не опубликован, то такое поведение незаконно.

Мы сделал акцент на этом обстоятельстве в исковом заявлении:

Этап 5. Выигрыш в суде не означает, что администрация все исполнит сама. Как правило, нужно добиваться запуска процедуры выкупа.

Несмотря на то, что требование о выкупе не связано со взысканием имущества, можно обратиться к приставам, предварительно получив в суде исполнительный лист.

Более эффективным нам представляется подача заявления о взыскании астрента (= судебная неустойка).

Астрент – это денежная санкция за неисполнение судебного решения, которое не связано со взысканием денежного долга, а направлено на побуждение ответчика выполнить свои обязанности. Если в срок, установленный судебным актом, ответчик так и не исполнил возложенные на него обязанности, истец может подать в тот же суд в рамках того же дела заявление о взыскании астрента.

В обоснование такого ходатайства нужно сослаться на неисполненное решение, а также объяснить, что возможность выполнить обязательства у ответчика имеется. Требование о выплате судебной неустойки формулируются следующим образом: «Прошу взыскать с ответчика судебную неустойку в размере  ___ рублей за каждый день неисполнения судебного акта». Размер астрента предлагается истцом по собственному усмотрению. А вот суд может этот размер уменьшить, оценив насколько такая мера может реально побудить ответчика исполнить постановление суда.

Астрент взыскивается в пользу истца, а не в бюджет. Полагаем, такая мера служит достаточной компенсацией убытков арендатора.

Этап 6. Последним этапом будет оформление собственности на помещение в Росреестре. Для этого обратитесь, например, в ближайший МФЦ вместе с продавцом – администрацией. Предоставьте 3 экземпляра договора купли продажи, платежное поручение на сумму 22 тысячи руб. Через 9 рабочих дней вы будете являться полноправным собственником помещение, которым раньше вы пользовались по договору аренды. Это именно тот результат, к которому стремятся наши доверители и на достижение которого направлены все наши усилия. Мы готовы сопровождать процедуру выкупа от А до Я!