Что делать, если администрация расторгает договор аренды? Не отчаиваться и обратиться к профессиональным юристам, потому что одностороннее расторжение договора с администрацией допускается только в суде. Наши юристы:

— проконсультируют Вас по вопросу, дав четкие ответы со ссылками на закон и судебную практику

— подготовят ответ на предупреждение о расторжении договора аренды

— подготовят отзыв на иск администрации

— обеспечат участие в судебных заседаниях непосредственно, по ВКС или через онлайн-заседание

В статье о расторжении договора аренды мы обещали рассказать о продолжении истории с арендой причала на Чукотке. Напомним, администрация сдала в аренду предпринимателю сооружение для швартовки морских судов. Предприниматель использовал причал для стоянки собственного транспорта. Однажды к причалу подплыл теплоход и начал пришвартовываться. Работники предпринимателя оказали ему противодействие, так как никаких предупреждений о стоянке теплохода, а тем более оплаты за такую стоянку не поступало. После этого инцидента администрация решила в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и подала иск в суд:

Иск администрации принят, делу присвоен № А80-417/2021:

Мы, в свою очередь, возражаем против исковых требований. В качестве основания для прекращения договора аренды администрация называет «нарушение целевого использования». Но действия предпринимателя не попадают под этот термин. Договор аренды не обязывает предпринимателя бесплатно обеспечивать пришвартовку и стоянку морских судов третьих лиц. Тем более такой обязанности нет в законе. Смысл аренды и заключался в передаче владения и пользования причалом предпринимателю на возмездной основе. Никто другой, в том числе и сама администрация, не вправе пользоваться этим причалом по своему желанию и по своим условиям. В данном случае было не нарушение целевого использования, а защита своего владения по праву аренды:

Результаты этого спора пока неизвестны, судебное заседание отложено. Если у Вас похожая ситуация — муниципалитет расторгает договор, то следите за развитием событий по нашему спору. Или продолжите чтение статьи. Далее мы расскажем о том, что делать, если администрация расторгает договор аренды муниципального имущества.

  1. Проверить, есть ли основания для расторжения договора аренды с администрацией.

В любом случае договор по инициативе арендодателя-администрации может быть расторгнут по следующим причинам (эти основания установлены законом, и если даже они не прописаны вашем договоре, арендодатель вправе на них ссылаться):

1.1. Существенное или неоднократное нарушение условий договора. Существенность в каждом случае оценивается судьей, но при любом раскладе – это синоним значительности. Например, в одном деле суд расценил как существенное нарушение неполное внесение арендной платы на протяжении большого отрезка времени. Неоднократность означает «2 и более».

1.2. Использование объекта не по назначению.

1.3.  Существенное ухудшение состояния объекта.

1.4. Просрочка арендных платежей 3 раза подряд и более. Очень важно платить вовремя, так как следуя позиции ВС РФ, собственник объекта может расторгнуть договор аренды даже в случае полного погашения долга. Единственное ограничение – разумный срок заявления такого иска (определяется судьей).

1.5. Если капитальный ремонт – обязанность арендатора, то нарушение сроков его производства. Но такое бывает редко, чтобы кап.ремонт осуществлялся арендатором.

Другие случаи могут быть согласованы сторонами в договоре аренды. И они не обязательно должны быть связаны с правонарушениями. Например, суды признали законным договорное условие, согласно которому отказ от аренды допускается, если у собственника возникла производственная необходимость в использовании объекта. Также в договорах встречалось условие о праве арендодателя на отказ при просрочке внесения только одного платежа – оно признано судами законным.

В договоре аренды «B2B» можно согласовать безмотивированный отказ с обязательным предупреждением за несколько дней/ месяцев. Такое условие распространено на практике, так как внешние обстоятельства быстро меняются, и сторонам не хочется, чтобы выгодный изначально договор превращался в оковы.

По ст. 610 ГК РФ договоры, заключенные на неопределенный срок, могут расторгаться в одностороннем порядке с уведомлением другой стороны за 3 месяца.

Часто случается, что имущество переходит из муниципальной собственности в региональную, частную и т.д. Так вот, смена собственника – это не основание для отказа от аренды. Новый владелец должен соблюдать права арендатора.

Также не прекращает аренду истечение срока договора. Когда срок договора подходит к концу, при нежелании сохранения аренды арендодатель должен сообщить об этом арендатору. Иначе договор возобновляется на неопределенный срок (пролонгация).

  1. Особенности расторжения договора аренды с администрацией на землю.

Здесь применяются все основания из пунктов 1.1 — 1.5, а также дополнительные случаи по ст. 46 ЗК РФ:

2.1.  нарушение целевого использования, установленного категориями земель и видом разрешенного использования

2.2. порча земли и отсутствие необходимых мероприятий по рекультивации

2.3. по истечении 3 лет с момента предоставления земли не началось строительство на нем жилого дома или сельхозиспользование

2.4. самовольное строительство. В этом случае договор прекращается, если арендатор не ликвидировал постройку. Не поможет даже наличие на земельном участке иных ОКС арендатора – участок разделят за счет арендатора.

Долгосрочные договоры аренды (более 5 лет) расторгаются только при существенных нарушениях и только по суду.

  1. Получали ли вы предупреждение от арендодателя.

Арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение, где прописывает нарушения и требует их ликвидировать. То есть если в разумный срок арендатор выполняет требования администрации, то договор аренды остается в силе. Разумным сроком, по общему правилу, считается 30 календарный дней. И только если нарушение не устранено, администрация расторгает договор аренды.

Предупреждение должно быть направлено с описью вложения. Иначе непонятно, что именно арендодатель положил в конверт.

  1. Соответствует ли иск администрации требованиям закона.

Договор аренды по основаниям 1.1 – 1.5 может быть расторгнут только в судебном порядке. Конечно, такое правило применимо только для тех ситуаций, когда арендатор хочет продолжить пользоваться объектом.

*Если же арендатор согласен на прекращение арендных отношений, то стороны просто подписывают соглашение о расторжении, передают объект по акту приема-передачи, закрывают сальдо и расходятся с миром.

* По тем основаниям, которые стороны самостоятельно включили в договор, можно установить внесудебный процесс расторжения.

*Также не потребуется идти в суд, если отказ от договора происходит безмотивированно. В этом случае договор прекращается, как только заканчивается указанный в уведомлении срок. За подобный отказ от договора может взыматься плата (≠ штраф). Пропишите в договоре размер этой платы, и сторона, инициировавшая прекращение договорной связи, заплатит ее контрагенту. Аналогичное правило и при неопределенном сроке договора.

Иск администрации о расторжении договора аренды подается в арбитраж, если на другой стороне предприниматель или коммерческая организация, и в районный суд, если дело касается гражданина. Когда администрация перепутала подведомственность, пишите ходатайство о передаче дела по подсудности. Арбитраж передает иск в областной суд, который определит территориальную подсудность и отправит дело в соответствующий районный суд. А СОЮ передает дело в арбитражный суд субъекта.

Также суды возвратят администрации иск, если она не отправляла на адрес арендатора предупреждение, о котором мы писали в пункте 3. Это расценивается как непринятие мер досудебного урегулирования конфликта (аналогично претензионному порядку).

Иск оставят без рассмотрения, когда представитель органа повторно не явился в суд, а ответчик-арендатор не просит рассматривать дело. Здесь действует правило интереса: если истец не активен, то суд, а тем более ответчик работать за него не будут.

Производство по иску администрации прекратят при мирном урегулировании вопроса. Мировое соглашение на взаимовыгодных условиях – это способ прекращения судебного дела.

  1. Соответствует ли позиция арендодателя, изложенная на бумаге, его действиям.

Бывает так, что собственник направил арендатору предупреждение о намерении прекратить аренду, но потом в суд не обратился. Арендатор при этом продолжает пользоваться его имуществом. Арендодатель вроде как и не возражает, да к тому же берет арендную плату.

Если такое состояние длится достаточно долго, то при обращении в суд арендатор может смело ссылаться на это, говоря, что арендатора все устраивало. А если отказ был безмотивированным,  то уведомление о расторжении и вовсе утрачивает силу и считается ненаправленным.

  1. Расторжение договора аренды и ковид.

Короновирус настолько сильно повлиял на бизнес, что Верховный суд принял уже три «короновирусных» обзора. В Обзоре детально разъясняются положения закона, позволяющие отказаться от договора аренды.

1 апреля 2020 на фоне пандемии короновирусной инфекции был принят Закон № 98-ФЗ. Нас интересует ст. 19 этого закона, собственно, разъяснением которой и занимался Верховный суд.

В вопросе 3 Обзора № 2 (апрель 2020) разъяснен порядок предоставление отсрочки по внесению арендных платежей предпринимателям, функционировавшим в отраслях бизнеса, включенных в «мораторный список» (был размещен на сайте ФНС). До 1 октября 2020 им было разрешено не вносить аренду. Следовательно, если администрация ссылается на просрочку платежей как на основание расторжения аренды, а эта просрочка имела место в 2020 году, при том что арендатор включен в мораторный список, то такой отказ незаконен.

Далее в обзоре изложено право на уменьшение арендной платы по причине ограничений в использовании помещений из-за локдауна. То есть если администрация отказалась уменьшать арендную плату, а потом по причине просрочки муниципалитет расторгает договор, то в суде арендатор вправе на это указать.

В вопросе 5 Обзора № 3 (февраль 2021) сказано, что уменьшение аренды не препятствует дополнительно просить отсрочку.

  1. Расторжение договора аренды и банкротство арендатора

Есть общее правило, что все требования к должнику по основаниям, возникшим до возбуждения дела о банкротстве, предъявляются исключительно в банкротном деле. При нарушении этого правила судьи оставляют иск без рассмотрения. Но с правом аренды оказалось не все так очевидно, и Верховному суду пришлось разрешать этот вопрос. Администрация обратилась в суд в общем порядке с иском к ООО «Почтовый ящик 287» о расторжении договора аренды лесного участка. Как вы понимаете, организация уже была банкротом. Суды трех инстанций оставили иск без рассмотрения, а вот ВС РФ рассказал, почему все не так просто.

В деле о банкротстве рассматриваются только споры, способные повлиять на размер конкурсной массы. Право аренды может быть реализовано, только если арендатор вправе сдавать имущество в перенаем без согласия арендодателя. В этом случае право аренды продается с торгов. Тогда оно, безусловно, влияет на размер конкурсной массы.

А вот если для передачи прав и обязанностей по договору аренды нужно согласие собственника, то есть два варианта. Если собственник дает согласие на перенаем, то это актив должника. Но, конечно, это лишь в теории. На практике, если уж администрация расторгает договор аренды, то она явно не намерена давать согласие на смену арендатора. Тогда муниципалитет расторгает договор в общеисковом процессе, а не в деле о банкротстве.

Итак, отказаться от договора не так-то просто, даже если об этом просит администрация. Если вы действительно заинтересованы в пользовании объектом, обращайтесь к нашим юристам. Мы обязательно постараемся найти спасательный круг для вашей аренды.